par Terrae Patrimoine
Comment faire pour donner du sens à ses placements ? Qu’est-ce que l’Investissement Socialement Responsable (ISR) ?
Un mouvement se développe depuis une dizaine d’années et prend de plus en plus d’ampleur, probablement en lien avec la prise de conscience écologique mondiale, il s’agit de l’ISR (Investissement Socialement Responsable).
Les personnes morales (grandes sociétés, fondations, associations…) ont été les premières à véritablement lancer ce mouvement de fond. Elles représentent toujours aujourd’hui la majorité des encours, mais les particuliers s’emparent de plus en plus de cette question. La thématique ISR prend en compte d’une manière active les critères ESG : Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance.
Donner du sens à son investissement
Pour que l’investissement corresponde aux convictions du client souhaitant s’inscrire dans une démarche ISR, le gestionnaire de patrimoine doit s’y intéresser en détails. La question principale est celle de l’impact de son investissement sur la société en général.
De plus en plus de fonds proposent de mesurer “l’Investment impact”. Par exemple, de comparer les émissions de carbone entre les sociétés composant le CAC 40 et les sociétés du fonds ISR. Il s’agit d’un exemple de mesure parmi d’autres, très nombreux.
L’objectif d’un portefeuille ISR est de sélectionner des fonds vertueux pour constituer une allocation répondant aux critères donnés.
Les différents types d’ISR
L’approche la plus courante est la « Best In Class ». Elle consiste, par exemple, à n’investir que sur les sociétés du CAC 40 qui sont les plus vertueuses sur les critères ESG.
Une autre approche consiste à exclure un certain nombre de secteurs, tels que : les armes, le tabac ou la pornographie.
Enfin, la dernière grande forme d’ISR est constituée des fonds thématiques, investissant sur des secteurs durables : l’eau, le bois, l’optimisation de l’énergie dans les villes…
Le Label ISR, la référence française
Le Label ISR, créé et soutenu par le Ministère de l’Économie, est une référence pour identifier un fonds engagé dans une démarche ISR. Il est régulièrement audité d’une manière indépendant ce qui lui donne du crédit.
Ce label a fait l’objet d’une refonte importante : un nouveau référentiel, publié fin 2023 par la Direction générale du Trésor, est entré en application le 1er mars 2024, avec un tour de vis supplémentaire depuis le 1er janvier 2025. Il exclut (enfin) les sociétés développant de nouveaux projets d’exploration ou de production d’énergies fossiles, et durcit les critères de sélectivité ESG imposés aux fonds candidats. Conséquence directe de ce durcissement : environ un tiers des fonds labellisés sous l’ancien référentiel n’ont pas obtenu le renouvellement du label. Notre cabinet apprécie et soutien la montée en qualité de ce label.
Cette réforme illustre bien la logique de l’ISR aujourd’hui : un label ou une classification n’est jamais acquis définitivement, et sa valeur dépend de l’exigence des critères qui le sous-tendent à un instant donné.
A noter que François-Xavier Soeur, fondateur de Terrae Patrimoine, est devenu membre du comité consultatif du Label ISR au Ministère de l’Économie en 2025.
Cadre réglementaire européen
Le règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) structure la finance responsable à l’échelle européenne.
Applicable depuis mars 2021, il impose aux fonds de se classer “Article 6” (pas de caractéristique de durabilité mise en avant), “Article 8” (fonds promouvant des caractéristiques environnementales ou sociales, dit “vert clair”) ou “Article 9” (fonds ayant un objectif d’investissement durable, dit “vert foncé”). Cette classification, obligatoire, est désormais la référence la plus citée aux côtés des labels nationaux : un fonds peut être classé Article 8 ou 9 sans détenir de label français, mais un fonds labellisé Label ISR doit obligatoirement être classé Article 8 ou 9.
Nos portefeuilles
Toutes nos allocations (des plus prudentes aux plus offensives) sont disponibles en ISR. Nous rentrons en détail dans les fonds, afin de les analyser, puis de les sélectionner avec soin ; nous ne nous limitons pas aux labels. Nous souhaitons éviter les gérants pratiquant le « green washing » pour des raisons uniquement marketings.
Un autre moyen de sélectionner les fonds et de donner du sens à ses placements, est de suivre des fonds répondant à certains des 17 Objectifs de Développement Durable (ODD) pour 2030 édictés par les Nations Unies. Nous pouvons citer : l’éducation, l’égalité des sexes, la lutte contre les changements climatiques.
L’obligataire également se développe et se structure activement autour des thèmes ISR. Le plus courant est celui des “Green Bonds” que même un pays comme la France émet désormais chaque année depuis 2017 sous forme d’OAT vertes. L’objectif de ces emprunts est de ne financer que des projets verts et durables : énergies renouvelables, recyclage, éducation, accès à l’eau, gestion durable des ressources…
L’ISR actuellement
Depuis quelques mois, ces fonds ont un impact réel sur les sociétés et la manière dont elles sont gérées. En effet, nous constatons que certains fonds n’investissent plus dans des sociétés ne respectant pas les critères ESG, avec pour conséquence de voir les cours de ces dernières baisser par rapport à leur indice de référence. Afin de contenter leurs actionnaires, elles sont donc obligées d’adapter leurs activités et leur gestion pour se rapprocher des critères ESG. Elles peuvent alors revenir dans le champ des fonds d’investissement. Par exemple, de 2019 à 2024, le bonus du PDG de Shell était également lié à la réduction des émissions de CO2 de la société… sans pour autant rentrer dans le champ d’éligibilité des fonds ISR. Néanmoins c’est une analyse permanente à mener puisque par exemple, Shell a assoupli plusieurs de ses engagements climatiques, abandonnant en 2024 son objectif de réduction d’émissions pour 2035 et affaiblissant son objectif 2030.
L’ISR ne doit pas être un prétexte de sous performance par rapport aux gestions traditionnelles. A court terme néanmoins, il peut sous performer ou surperformer pour des raisons sectorielles. Si, par exemple, le domaine pétrolier s’envole pendant quelques mois, les allocations ISR rateront cette hausse. L’inverse est également vrai en cas de crise sur ce secteur.
Cette démarche ne se limite pas aux fonds, on peut la prolonger avec des investissements immobiliers (Fonds de Private Equity immobiliers).
Enfin si l’objectif n’est pas uniquement financier mais bien philanthropique et donc sociétal, la souscription de parts de fonds de partage peut avoir du sens.
par fx.soeur
Comment est fiscalisée la revente d’électricité ?
De plus en plus de particuliers installent des panneaux solaires et revendent de l’électricité. Les tarifs sont encadrés, fixés au jour du raccordement, et l’achat est obligatoire par EDF ou une entreprise locale de distribution. Pour les particuliers qui revendent leur électricité, et gagnent donc potentiellement de l’argent, se pose alors la question de déclarer ce revenu.
Fiscalité
Il convient comme toujours de distinguer les particuliers et les professionnels.
Les particuliers sont exonérés (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) dans la plupart des cas s’il s’agit d’une installation de faible puissance (moins de 3 kilowatts crête) dans la limite de 2 installations. Sur le plan pratique, même s’il est exonéré, il convient tout de même de déclarer ce revenu en case 5NN de la déclaration 2042 C Pro. Si les conditions d’exonération ne sont pas remplies, le revenu sera imposé comme un BIC (Bénéfice industriel et commercial) non professionnel. Le choix entre le régime réel ou micro est possible. Les prélèvements sociaux seront également dus.
Concernant les professionnels, il s’agit d’une activité commerciale imposée finalement comme toutes les autres. Il s’agit d’un BIC, nécessairement au régime réel, pour les sociétés à l’impôt sur le revenu. Il est bien sûr également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Actualité
Depuis 2026, la TVA sur l’achat et l’installation de panneaux au-delà de 3 kWc est passée de 10 % à 20 %, et une éco-contribution recyclage est désormais intégrée au prix des modules. Ce sont des changements qui concernent uniquement le coût d’installation et non la fiscalité des revenus de revente.
par Terrae Patrimoine
Pourquoi diversifier son patrimoine grâce au Private Equity ?
Le Private Equity (Fonds d’investissement non cotés en bourse) permet d’exposer son patrimoine financier, via des fonds, à une classe d’actifs souvent peu utilisée par les investisseurs et donc de profiter d’un nouveau moteur de performance décorrélé des marchés financiers cotés (Bourse). Il désigne les titres non cotés (actions et obligations principalement), par opposition au Public Equity qui désigne les actions cotées (par exemple les actions du CAC40 ou du Dow Jones).
Fonctionnement
Les fonds de Private Equity prennent des participations dans des PME et ETI, à travers des actions et/ou des obligations. La prise de participation aidera l’entreprise à se financer ou à se développer. Il s’agit d’un véritable levier pour les entreprises, aux côtés des emprunts bancaires. Les gérants des fonds vont participer à la direction des sociétés dans lesquelles ils investissent, afin d’accompagner leur croissance. Ils apportent avec eux un véritable savoir-faire et souvent un important réseau.
Les investissements sont très concrets pour un particulier qui détient des parts de fonds, puisqu’il recevra, généralement, un rapport semestriel qui explique l’ensemble des participations prises, la stratégie et les performances. L’investisseur participe ainsi activement au financement de l’économie réelle : développement de start-up, création d’emplois…
Stratégie financière
Ce type d’investissement se démocratise. A l’origine utilisés principalement par les investisseurs institutionnels (banques, fonds de pensions…) et les grandes fortunes, des fonds de Private Equity, validés par l’AMF, sont désormais accessibles aux particuliers disposant d’un patrimoine financier à diversifier.
Cette démocratisation s’est nettement accélérée ces dernières années. D’une part, le règlement européen ELTIF 2.0, applicable depuis le 10 janvier 2024, a assoupli l’accès des particuliers aux fonds de long terme non cotés : suppression du ticket d’entrée minimum réglementaire de 10 000 €, remplacement du test de richesse (plafonnement à 10 % du patrimoine financier pour les portefeuilles de moins de 500 000 €) par une évaluation d’adéquation individuelle (test MiFID II), et abaissement du quota d’actifs éligibles de 70 % à 55 %, ce qui permet aux fonds de proposer des mécanismes de liquidité périodique (fonds dits “evergreen”). Fin 2025, environ 34 milliards d’euros étaient investis dans 268 fonds ELTIF, dont 113 lancés au cours de la seule année 2025.
D’autre part, la loi Industrie Verte impose désormais aux gestionnaires d’intégrer une part minimale d’actifs non cotés dans les profils de gestion pilotée par défaut de l’assurance-vie (4 % pour un profil équilibré, 8 % pour un profil dynamique) et du PER (de 6 % à 15 % selon le profil, dont au moins 85 % de non coté). Initialement fixée au 24 octobre 2024, l’échéance de mise en conformité a été reportée au 31 décembre 2026. Le Private Equity devient ainsi, pour une partie croissante des épargnants, une composante par défaut de leur épargne réglementée plutôt qu’un choix actif réservé à quelques initiés.
Les investisseurs se tournant vers ce genre de placement recherchent des rendements élevés (généralement de 6% à 10%), en contrepartie d’un risque également important et d’une durée de blocage souvent comprise entre 5 et 12 ans. Le couple rendement risque est donc excellent sur une longue période mais la liquidité est faible.
À titre de repère chiffré, l’étude France Invest / EY de juillet 2025 relève un taux de rentabilité interne (TRI) moyen du Private Equity de 11,3 % sur la période 1987-2024, mais avec une tendance à la baisse sur les périodes récentes : 12,4 % sur 10 ans (2014-2024) contre 10,4 % sur 5 ans (2019-2024). Pour les fonds réellement accessibles aux particuliers, l’AMF évoquait en janvier 2025 une fourchette plutôt comprise entre 4 % et 10 % selon le type de fonds (hors avantage fiscal FIP/FCPI). Le haut de la fourchette de 6 à 10 % reste donc d’actualité, mais mérite d’être nuancé à la baisse selon les millésimes et les types de fonds.
La société de gestion doit être choisie avec soin et l’allocation diversifiée : styles de gestion, secteurs d’activité, tailles de société, actions et/ou obligations…
Pour aller plus loin
François-Xavier Soeur, fondateur et président du Groupe Terrae Patrimoine avait abordé ce sujet sur le plateau de BFM Business le 17 avril 2024.
Une émission à retrouver sur le replay de BFM Business et dans la revue de presse de notre cabinet.
par Terrae Patrimoine
Comment utiliser la clause bénéficiaire démembrée d’un contrat d’assurance-vie pour protéger le conjoint survivant sans alourdir sa succession ?
Une fois que l’on a identifié l’assurance-vie comme un outil utile dans sa stratégie patrimoniale, afin notamment de transmettre des fonds à moindres frais et/ou de protéger des proches en cas de décès, alors il convient de travailler la clause bénéficiaire.
Le mécanisme
Lorsqu’un couple souhaite se protéger mutuellement sans pour autant alourdir la succession de ses héritiers, nous conseillons alors souvent la clause bénéficiaire démembrée.
En effet, au décès du premier conjoint, le conjoint survivant recevra les sommes issues des contrats d’assurance-vie du défunt sous la forme d’un quasi-usufruit. Les fonds seront versés sur son compte bancaire et il pourra les utiliser comme bon lui semble. Au second décès, les héritiers bénéficieront d’une créance de restitution permettant de ne pas alourdir la succession. C’est tout l’intérêt de cette clause. Le conjoint survivant dispose librement des sommes mais celles-ci ne vont pas se rajouter à la succession au second décès.
Cette méthode est très puissante pour protéger le conjoint survivant sans alourdir la succession des enfants si le contrat d’assurance-vie a été souscrit avant 70 ans. En effet, depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint n’est plus fiscalisé lors du décès de son époux.
Au premier décès, pour sécuriser la déductibilité de la créance de restitution lors du second décès, il est vivement recommandé de formaliser avec un notaire précisément son montant et son origine (rédaction soignée de la clause bénéficiaire, le cas échéant complétée par une convention de quasi-usufruit entre le conjoint survivant et les enfants au moment du premier décès), et de la faire figurer clairement dans la déclaration de succession du premier décès comme dans celle du second. Une créance mal documentée ou seulement mentionnée a posteriori dans la déclaration de succession sans acte antérieur probant expose à un risque de remise en cause par l’administration.
L’intervention de la loi de finances pour 2024
La loi de finances pour 2024 restreint désormais (article 774 bis du Code général des impôts), dans de nombreuses situations, la déductibilité des dettes de restitution de quasi-usufruit de la succession du quasi-usufruitier.
Néanmoins, l’administration fiscale a confirmé, que l’article 774 bis ne s’applique pas au quasi-usufruit résultant d’une clause bénéficiaire démembrée d’assurance-vie. La raison tient à la mécanique juridique du dispositif : l’article 774 bis vise les situations où le défunt s’était lui-même « réservé » l’usufruit d’une somme d’argent (typiquement lors d’une donation avec réserve d’usufruit qu’il aurait consentie de son vivant). Or, dans le cas d’une clause bénéficiaire démembrée, le conjoint survivant ne s’est rien réservé : il reçoit son usufruit par l’effet d’une stipulation pour autrui organisée par le défunt (le premier conjoint décédé), qui a désigné lui-même le conjoint survivant comme bénéficiaire en usufruit et les enfants comme bénéficiaires en nue-propriété.
Ce mécanisme est donc renforcé et pérennisé.
Exemple chiffré
Monsieur et Madame X possèdent un patrimoine de 1 500 000 €. En plus de ce patrimoine, Madame X a souscrit avant ses 70 ans un contrat d’assurance de 250 000 €. Le couple est âgé de 80 ans, est marié sous le régime légal, et a trois enfants issus de la même union.
Si Madame décède en premier et que Monsieur opte pour 100% de l’actif successoral en usufruit, alors au second décès les enfants devront payer environ 135 000 € de droits de succession.
Si Madame avait rédigé une clause bénéficiaire démembrée, alors les enfants auraient payé environ 84 500 € de droits de succession.
Dans ce cas-là, la clause bénéficiaire, bien rédigée et bien adaptée à la situation permet d’économiser plus de 50 000 € de droits de succession pour les héritiers. Une vraie plus-value apportée par le Conseiller en Gestion de Patrimoine.
par fx.soeur
Pourquoi donner des titres en plus-value à une association ?
La fiscalité française regorge de bonnes idées permettant de mettre en adéquation la bonne gestion de son patrimoine avec des actes de générosité au profit des plus démunis. En voici un exemple simple et pourtant tellement méconnu : le don de titres en plus-values à des organismes reconnus d’utilité publique.
Lorsqu’un particulier cède des titres (actions, obligations, SICAV, FCP…) la plus-value réalisée est soumise au prélèvement forfaitaire unique au taux de 31.4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Il peut également réaliser des dons au profit d’associations lui permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 66% (75% dans certains cas, avec des limites).
La stratégie présentée consiste à mêler les deux.
Dans le cadre d’un don à un organisme reconnu d’utilité publique, le particulier peut donner autre chose que de l’argent, par exemple des titres en plus-value. Il bénéficiera ainsi d’une exonération d’impôt de plus-value et d’un avantage fiscal équivalent au montant du don.
Attention, il convient de privilégier une réduction d’impôt sur le revenu. Dans le cas d’une réduction d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les plus-values resteront imposables.
Exemple chiffré
Don à un organisme reconnu d’utilité publique de 30 000 € de titres, achetés 10 000 €.
Economie d’impôt de plus-value : 6 280 € (31,4% de 20 000 €, contre 6 000 € avec le taux de 30 % en vigueur au moment de la rédaction initiale de cette page)
Réduction d’impôt : 19 800 € (66% de 30 000 €)
« Gain » total d’impôt : 26 080 € (19 800 € + 6 280 €)
Effort réel du donateur, hors investissement initial : 3 920 € (30 000 € – 26 080 €)
par Terrae Patrimoine
Faut-il acheter des parkings pour les louer ?
L’investissement dans un parking ou un lot de parkings est une question qui revient régulièrement lors des entretiens avec nos clients.
Les avantages sont nombreux : petit investissement de départ, souplesse des règles et bonne rentabilité.
Une actualité est venue renforcer la demande ces dernières années : la mise en place des Zones à Faibles Émissions (ZFE) dans les grandes agglomérations, qui restreignent l’accès de certains véhicules et accroissent la pression sur les places de stationnement disponibles, notamment dans les secteurs bien situés.
Les bons réflexes
Renseignez vous sur le taux d’occupation du parking et les motivations du vendeur. Il s’agit avant tout d’un bien immobilier, tous les conseils en la matière, que vous trouvez sur notre site, sont donc à suivre. De plus achetez de préférence dans des zones en expansion, évitez d’acquérir à proximité d’un grand ensemble en construction avec beaucoup de nouvelles places prévues… il s’agit d’un petit marché d’offre et de demande très local.
En outre, tous les parkings ne se ressemblent pas. Un box/garage, par exemple, sera plus cher (environ 25%) qu’une simple place délimitée par un marquage au sol. Un box peut, de plus, servir à stocker et pas seulement à garer une voiture. Ainsi, la typologie de locataires ne sera pas forcément la même.
La taille du parking est primordiale. Regardez bien la largeur et la hauteur. Si le parking est trop petit, vous exclurez des potentiels locataires, tels que les propriétaires de grands véhicules : SUV, Monospaces, 4×4, utilitaires… Une conversion en garage moto est envisageable mais on multiplie alors souvent les locataires et la gestion liée à cet investissement.
Attention aux charges trimestrielles. Il ne faut pas les oublier, comme pour tout investissement immobilier. La taxe foncière est à payer par tout propriétaire de parking.
Le plus gros écueil à éviter est d’omettre dans son budget prévisionnel les frais d’acquisition : notaire + frais d’agence éventuels. Plus le bien est petit, plus la part de ces frais augmente (ceux-ci étant généralement dégressifs). Les frais d’agence et les frais de notaire peuvent donc représenter 17 % à 18 % du prix d’acquisition sur les petits lots (inférieurs à 25 000 €). Ce niveau doit être révisé légèrement à la hausse dans la plupart des départements : depuis avril 2025 et jusqu’en mars 2028 au moins, la majorité d’entre eux ont relevé le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 % (mesure votée département par département, donc à vérifier selon la localisation du bien).
Fiscalité
Les revenus générés sont des revenus fonciers. Attention à la hausse de la fiscalité globale liée à ces locations. Un propriétaire n’ayant que des revenus issus de parkings peut avoir intérêt à opter pour le régime micro foncier, s’il est éligible, puisque ses charges seront nécessairement inférieures à 30%.
Ces revenus peuvent entrer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si certains services complémentaires sont proposés comme l’entretien et les réparations, faire le plein, le lavage du véhicule… mais cela est très rare. Si la location est liée à un appartement loué meublé alors les revenus issus du parking seront également des BIC.
Les revenus sont exonérés de TVA si le contrat est soumis aux règles des baux d’habitation ou si les loyers perçus ne dépassent pas 37 500 € (seuil unifié de la franchise en base de TVA applicable depuis le 1er janvier 2026, avec un seuil de tolérance à 41 250 €).
Les plus-values en cas de revente sont imposées au titre du régime de la plus-value immobilière des particuliers.
Budget à prévoir / Rentabilité attendue
Une place de parking est accessible à partir de 10 000 € à 15 000 € dans une ville de taille moyenne. Sur cette typologie d’actifs, il vaut mieux souvent viser des lots entiers (5 à 20 places d’un coup).
Dans les grandes villes de région (Lyon, Bordeaux…), comptez 15 000 € à 30 000 € pour des parkings très bien situés et faciles à louer.
À Paris, le prix d’une place de parking se situe plutôt entre 25 000 € (prix médian) et 35 000 € (prix moyen), avec de fortes disparités selon l’arrondissement (de 8 000 € en périphérie à plus de 60 000 € dans le centre historique).
La rentabilité se situe généralement entre 5 % et 10 % selon les villes, la demande et la qualité du parking (place aérienne ou box par exemple).
Les règles à suivre
On échappe aux règles des baux d’habitation lorsque le parking n’est pas un accessoire du logement du locataire. Il est alors régi par le Code Civil (contrat de louage des choses). Le fait de louer un parking, dans le même immeuble que le lieu d’habitation du locataire, ne suffit pas à qualifier le parking d’accessoire de l’habitation si, par exemple, le bail du parking a été conclu à une date postérieure du bail de l’appartement. Des critères de distance et de délivrance de quittances séparées sont aussi à prendre en compte.
Le contrat de bail peut être oral, mais nous conseillons de toujours mettre par écrit ce type de contrat de location ; l’écrit s’avérera très utile en cas de conflit. Vous pouvez indiquer des clauses de fin de bail pour impayés, prévoir un bail mensuel ou encore un préavis de la même durée…
Le contrat de bail doit indiquer les points suivants : montant et conditions de révision du loyer, durée du bail et modalités de résiliation.
par Terrae Patrimoine
Comment donner sa société à un enfant ou un repreneur qui souhaite poursuivre l’activité ? Les avantages du pacte Dutreil
La transmission d’une entreprise est toujours un moment risqué dans la vie d’une entreprise, d’autant plus si celle-ci s’accompagne du paiement de droits de donation pouvant atteindre 60% de la valeur de l’entreprise
A ce titre, le pacte Dutreil-transmission fait partie des dispositifs les plus efficaces afin de transmettre à titre gratuit sa société à un repreneur, en diminuant le coût fiscal de cette transmission.
Cette transmission peut s’effectuer soit du vivant du chef d’entreprise (par donation) ou à son décès (par succession).
Le Pacte Dutreil s’adresse donc aux chefs d’entreprise souhaitant anticiper la transmission de leur entreprise, en général à un membre de leur famille ou à un salarié, en évitant que le coût fiscal de cette transmission n’entraîne un risque pour la pérennité de l’entreprise.
Lorsque toutes les conditions sont remplies, le pacte Dutreil octroie alors :
- Une exonération de droits de donation ou de succession à hauteur de 75% de la valeur des titres transmis, sans limite de montant.
- Une réduction de droits complémentaire de 50%, si la transmission est réalisée en pleine-propriété avant les 70 ans du chef d’entreprise.
En contrepartie de cette exonération des trois quarts de la valeur d’une entreprise, l’Administration fiscale a édicté des règles strictes à respecter renforcées à deux reprises par la loi de finances pour 2024, puis surtout par la loi de finances pour 2026, entrée en vigueur le 21 février 2026.
Conditions à respecter
S’agissant des biens donnés ou légués
L’exonération peut porter :
- Sur des parts ou actions de sociétés, quelles que soient leur forme sociale (SARL (Société A Responsabilité Limitée), SAS (Société Anonyme Simplifiée) …) ou leur fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés).
- Sur les titres de sociétés holding (sous certaines conditions)
- Sur une entreprise individuelle.
L’entreprise doit exercer une activité opérationnelle éligible avec un caractère “prépondérant”. Pour les sociétés mixtes ou holdings, il faut un critère de chiffre d’affaires (activité éligible représentant au moins 50 % du chiffre d’affaires total) et un critère d’actif (valeur vénale des actifs affectés à l’activité éligible représentant au moins 50 % de l’actif brut total), les deux devant en principe être réunis. Lorsque ce double test arithmétique n’est pas clairement rempli, un faisceau d’indices reste possible, conformément à la jurisprudence du Conseil d’État (23 janvier 2020).
En outre l’exonération ne portera que sur les biens nécessaires à l’activité. Ce point a évolué en deux temps depuis 2020 :
- D’une part, dans un sens plutôt favorable : depuis la loi de finances 2024, l’immobilier détenu par le groupe (directement ou indirectement) et loué à une filiale opérationnelle contrôlée peut être pris en compte dans le test des 50 % d’actif, même s’il ne figure pas au bilan de la société dont les titres sont transmis, à condition d’être loué à une entité contrôlée exerçant une activité éligible (la location à un tiers ou à une activité non opérationnelle reste logiquement exclue).
- D’autre part, dans un sens restrictif : depuis la loi de finances 2026 (21 février 2026), une liste limitative de biens dits “somptuaires” est explicitement exclue de l’assiette exonérée, même s’ils appartiennent à la société : biens affectés à la chasse ou à la pêche, véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs, bijoux, métaux précieux, objets d’art/de collection/d’antiquité, chevaux, vins et alcools, ainsi que les logements et résidences. Une clause de sauvegarde permet de conserver l’exonération si le bien est exclusivement affecté à l’activité opérationnelle principale, pendant au moins 3 ans avant la transmission et jusqu’à la fin de l’engagement individuel.
S’agissant des modalités de la donation
Les titres ou l’entreprise peuvent être donnés en pleine-propriété ou en nue-propriété. Soit il s’agit d’une société animatrice, et ce sont les titres de cette société qui seront donnés, soit il s’agit d’une holding passive, auquel cas ce seront toujours les titres d’une société interposée.
La notion de “société holding animatrice” a été définie légalement pour la première fois par la loi de finances pour 2024 et est applicable aux transmissions réalisées depuis le 17 octobre 2023. Cette définition met fin à une période d’incertitude jurisprudentielle (la Cour de cassation avait rendu, en 2023, plusieurs arrêts controversés sur le sujet). Est désormais qualifiée de holding animatrice une société dont l’activité principale consiste à participer activement à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de ses filiales exerçant une activité éligible, en leur rendant le cas échéant des services spécifiques (administratifs, juridiques, comptables, financiers ou immobiliers).
S’agissant du bénéficiaire de la transmission
Le donataire ou le légataire (celui qui reçoit les titres) peut être :
- Un membre de la famille.
- Un tiers.
- Un salarié.
Il n’existe aucune condition de lien de parenté pour bénéficier d’un pacte Dutreil.
Néanmoins, le lien de parenté déterminera la fiscalité applicable pour les 25% non exonérés. (Cf. Fiche synthétique fiscalité des Droits de Mutation à Titre Gratuit). À noter que les salariés en CDI et les apprentis peuvent bénéficier d’un abattement spécifique de 300 000 €. Le donataire devra poursuivre cette activité 5 ans au minimum et prendre la direction effective de l’entreprise.
La mise en place du pacte Dutreil
Le pacte Dutreil, obligatoirement écrit et enregistré auprès de l’Administration fiscale, est un ensemble de deux engagements successifs :
- Un engagement collectif de conservation
- Un engagement individuel de conservation, à l’expiration de l’engagement collectif.
Engagement de conservation collectif
Un engagement collectif de conservation d’une durée minimale de deux ans doit être en place au plus tard, au moment de la transmission des titres. Un associé unique (EURL/SASU), remplissant les conditions, peut souscrire individuellement un engagement collectif.
Cet engagement, aux termes duquel un ou plusieurs associés s’engagent ensemble à ne pas céder leurs titres, portera, pendant toute la durée de l’engagement, au minimum sur :
- 17% des droits financiers et 34% des droits de vote pour les sociétés non cotées (qui représentent la très grande majorité des pactes Dutreil),
- 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote (Sociétés cotées).
Ces minimums sont à respecter pendant toute la durée de l’engagement.
En cas de non-respect de l’engagement collectif (cession de titres), l’avantage fiscal obtenu sera remis en cause pour les titres concernés si le seuil des 34% n’est plus respecté.
Cet engagement collectif de conservation peut également :
- Être réputé acquis, si toutes les conditions ci-dessous sont simultanément respectées. Ainsi, le donateur doit :
- Détenir, seul ou avec son conjoint/partenaire de PACS/concubin notoire, les titres, depuis plus de 2 ans.
- Détenir, seul ou avec son conjoint/partenaire de PACS/concubin notoire, le pourcentage exigé pour la conclusion de l’engagement collectif de conservation.
- Exercer, seul ou avec son conjoint/partenaire de PACS/concubin notoire, depuis plus de deux ans son activité professionnelle principale dans la société (fonction de direction si société à l’IS).
- Être conclu par les héritiers après le décès du chef d’entreprise (engagement post mortem), dans les six mois du décès, si celui-ci ne peut pas être réputé acquis.
Engagement individuel de conservation
A l’issue de l’engagement collectif de conservation, le donataire (celui qui reçoit les titres) s’engage à conserver les titres au moins 6 ans. Si ce dernier est réputé acquis, l’engagement individuel prendra effet à compter de l’acte de donation.
Exercice de son activité professionnelle dans le cadre de l’entreprise
En toute hypothèse, au moins l’un des signataires de l’engagement collectif de conservation ou un donataire ayant pris un engagement individuel de conservation, devra exercer son activité principale dans la société (société à l’IR) ou une fonction de direction (société à l’IS), pendant toute la durée de l’engagement collectif de conservation et les 3 années suivants la transmission.
Donation des titres à ses enfants mais un seul repreneur
Lorsqu’un chef d’entreprise a plusieurs enfants, mais qu’un seul de ses enfants est repreneur, alors il est possible de réaliser une donation-partage (donation égalitaire à tous les enfants devant donataire) à charge du (des) repreneur(s) de verser une soulte (compensation financière) à ses frères et sœurs.
Les titres seront donc attribués aux enfants repreneurs, qui devront verser une somme équivalente à la valeur des titres au jour de la donation aux enfants ne reprenant pas la société. L’égalité familiale est ainsi maintenue.
Les avantages du Pacte Dutreil profitent à tous, mais seul(s) le(s) repreneur(s) ont un engagement de conservation des titres.
par Terrae Patrimoine
Faut-il démembrer sa résidence principale pour donner la nue-propriété à ses enfants ?
Les donations démembrées avec réserve d’usufruit (donner la nue-propriété) permettent au donateur (celui qui donne) de commencer à partager son patrimoine et d’optimiser la fiscalité successorale pour ses héritiers, sans pour autant perdre l’usage du bien.
La question se pose de donner la nue-propriété de la résidence principale à ses enfants lorsque celle-ci est très importante dans le patrimoine (elle représentera la majeure partie de la succession), alors que tous les autres bien sont exonérés (assurance vie) ou déjà transmis.
Beaucoup de notaires s’opposent fermement à la donation de nue-propriété afin de protéger le ou les donateurs surtout s’ils vivent longtemps. La résidence principale peut nécessiter d’être louée ou vendue afin, par exemple, de payer un hébergement en EHPAD.
Les notaires ont bien sûr raison sur le principe. En effet, pour beaucoup de Français, la résidence principale est souvent le seul actif représentatif de l’épargne de toute une vie. Si pour payer des dépenses liées à la dépendance, par exemple, une personne âgée doit vendre sa résidence principale, au préalable démembrée, elle ne récupérera qu’une petite part du produit de la vente en raison de son âge (10% si elle est âgée de plus de 91 ans par exemple). Ses héritiers pourraient alors être appelés à lui venir en aide. Il convient donc d’être extrêmement prudent sur le sujet.
Pour rappel, cette répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété obéit à un barème inchangé depuis 2004 :
- 90 %/10 % avant 21 ans ;
- 80 %/20 % avant 31 ans ;
- 70 %/30 % avant 41 ans ;
- 60 %/40 % avant 51 ans ;
- 50 %/50 % avant 61 ans ;
- 40 %/60 % avant 71 ans ;
- 30 %/70 % avant 81 ans ;
- 20 %/80 % avant 91 ans ;
- 10 %/90 % au-delà de 91 ans révolus.
Attention à la fiscalité des nus propriétaires en cas de revente
Ce point est souvent oublié. Si vous revendez votre résidence principale démembrée avec vos enfants nus propriétaires, par exemple, l’usufruitier bénéficiera de l’exonération des plus-values pour résidence principale, mais pas les enfants nus propriétaires. Les plus-values et leurs fiscalités relatives se calculeront en fonction de la valeur du bien inscrite dans la donation et de la date de celle-ci.
Notre avis
En gestion de patrimoine, il convient de nuancer cette position très ferme de certains notaires. En effet, nos clients ont souvent des actifs importants et un patrimoine bien développé. Le train de vie à la retraite n’est souvent pas un souci. La donation de la nue-propriété de la résidence principale peut alors être envisagée si tous les autres actifs qui pourraient être donnés ont déjà été pris en compte et, sont soit exonérés (assurance-vie, forêts…) soit déjà transmis (bien locatif dont la nue-propriété a déjà été transmise aux enfants).
Ce raisonnement au cas par cas rejoint, en creux, la logique retenue par l’administration pour apprécier l’absence d’objectif principalement fiscal : plus la donation de la résidence principale s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale et documentée (et non dans l’urgence, à l’approche d’une vente), plus elle est solide, tant sur le plan de la protection du donateur que sur celui de la sécurité fiscale du montage.
par fx.soeur
Bitcoins et cryptomonnaies : Attention à bien déclarer ses comptes et ses plus-values !
Le nombre de crypto investisseurs a explosé en quelques années avec l’avènement progressif de ce nouvel actif. Du petit investisseur ponctuel au trader actif, les obligations déclaratives et fiscales sont nombreuses.
Les règles fiscales ont été modifiées à partir des revenus de l’année 2019 (première déclaration en mai-juin 2020) afin de fixer un cadre réglementaire permettant d’encadrer la fiscalité de cette nouvelle forme de revenus. Mais de l’activité occasionnelle du particulier au trader professionnel, tout en passant par les mineurs, la fiscalité n’est pas la même pour tous.
Voici donc un petit tour d’horizon des obligations fiscales et déclaratives qui attendent les contribuables qui investissent en cryptoactifs.
Le centre du problème : calculer ses plus-values
Avant de les déclarer, chaque contribuable doit calculer ses plus-values. Et c’est probablement l’étape la plus compliquée. Jusqu’à présent beaucoup se servaient d’un tableau Excel mais plus les échanges sont nombreux et les plateformes multiples plus la tâche s’avère complexe et piégeuse.
Rappelons qu’une plus-value est matérialisée par le fait d’échanger une cryptomonnaie contre une devise traditionnelle (pas une cryptomonnaie contre une autre cryptomonnaie). Changer des Bitcoins contre de l’Ethereum ne déclenche donc pas de plus-value. Par contre changer des Bitcoins contre des euros peut matérialiser une plus ou moins-value.
Face à la complexité de la tâche, des startups se sont lancées afin de faire ce fastidieux calcul en lieu et place des investisseurs. Nous pouvons citer Cointracker, TaxBit ou encore la startup française Cryptio. Ces startups agrègent les données issues des plateformes d’échange afin de proposer un bilan fiscal. Certaines proposent des activités annexes, permettant le plus souvent d’optimiser la gestion des portefeuilles de cryptomonnaies.
Fiscalités applicables
Depuis 2019, chaque contribuable doit calculer ses plus et moins-values et déclarer les gains et les pertes à l’administration fiscale. Une plus-value crypto-monnaies est assimilée fiscalement aux plus-values des valeurs mobilières (comme une cession d’actions par exemple).
Dans la grande majorité des cas, un particulier qui fait de l’achat revente de cryptomonnaies sera imposé au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 31,6%. Il est à noter que les moins-values sont imputables sur les plus-values de même nature (cryptomonnaies) réalisées au cours de la même année. On est dans le cadre de la gestion d’un patrimoine financier à titre privé.
Si le total des prix de cession réalisés au niveau du foyer fiscal est inférieur à 305 €, les cessions sont exonérées. Même si la plus-value est exonérée, il convient tout de même de faire une déclaration.
Attention tout de même à deux cas particuliers. Si l’activité d’achat revente devient habituelle et non plus occasionnelle, la fiscalité appliquée sera celle des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dans le cas d’une activité de minage, la fiscalité est celle des BNC (Bénéfices Non Commerciaux).
La déclaration est à réaliser à l’aide du formulaire n°2086 intitulé « Déclaration des plus ou moins-values de cessions d’actifs numériques ».
Déclarer les comptes à l’étranger – DAC8
La très grande majorité des plateformes d’échanges sont situées à l’étranger. Aux yeux du fisc, il s’agit de comptes bancaires à l’étranger à déclarer.
A cet effet, le Cerfa à utiliser est le 3916-bis après avoir coché la case 8UU de votre déclaration principale de revenu concernant les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l’étranger. Tous les comptes sont à déclarer chaque année, même s’ils sont vides ou inactifs, même s’ils ne permettent que d’échanger des cryptomonnaies entre elles (c’est-à-dire sans transformation possible vers une devise traditionnelle).
A noter que les plateformes françaises comme Paymium ou Coinhouse sont des comptes français et évitent donc cette déclaration 3916-bis.
Il convient de rappeler que l’absence de déclaration des comptes est passible d’une amende de 750€ par compte (majorée à 1 500 euros si le portefeuille dépasse 50.000€). Quand on sait que généralement les crypto investisseurs multiplient les comptes, il convient de faire très attention à cette obligation déclarative qui peut s’avérer très couteuse en cas de manquement.
Avec la mise en application de la DAC8 (directive européenne d’échange automatique d’informations), en vigueur depuis le 1er janvier 2026, les plateformes transmettront les données au fisc dès juin 2027, avec échange automatique entre administrations européennes au 30 septembre 2027. Il convient donc de se mettre en conformité au plus vite pour les retardataires.
par Terrae Patrimoine
Pourquoi envisager la mise en place d’opérations de mécénat ? Intégrer la philanthropie comme un des axes de la stratégie patrimoniale
Dans la continuité de la prise de conscience mondiale de notre impact actuel sur l’environnement et pour les générations futures, au-delà de l’ISR (Investissement Socialement Responsable), la philanthropie est en train de devenir une stratégie patrimoniale à part entière, puisqu’il s’agit d’un objectif à atteindre pour nombre de clients.
La question de la trace et de l’héritage que les investisseurs laissent après leur décès est de plus en plus souvent évoquée au cours de nos entretiens patrimoniaux.
Faisons, tout d’abord, un point sur le champ lexical du sujet que nous abordons. La philanthropie désigne d’une manière générale l’attitude bienveillante d’un humain vis-à-vis de son prochain. Le mécénat, quant à lui, n’a pas de définition officielle. Il désigne, généralement, le soutien apporté par une personne physique ou morale à une cause.
Le mécénat particulier (les dons déductibles)
Un particulier peut mener des actions de mécénat en donnant des sommes d’argent ou en faisant des dons en nature.
La réduction d’impôt est égale à 66% des sommes versées dans la limite annuelle de 20% du revenu imposable. Si le plafond de 20% des revenus est dépassé, le bénéfice de la réduction peut être reporté sur les 5 années suivantes.
La réduction d’impôt est de 75% (dans la limite forfaitaire de 2 000 € pour les dons effectués depuis le 14 octobre 2025, contre 1 000 € auparavant, ce plafond a été doublé par la loi de finances 2026) pour les versements effectués au profit d’organismes sans but lucratif procédant à la fourniture gratuite de repas à des personnes en difficulté ou qui contribuent à favoriser leur logement ou qui procèdent à titre principal, à la fourniture gratuite de soins. Ce type de don est également appelé “don Coluche”.
Il est également possible pour un particulier de réduire son IFI. Les dons éligibles sont ceux réalisés entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente et la date limite de dépôt de la déclaration de l’année en cours. Le taux de la réduction est de 75% du montant du don. Le montant de la réduction ne peut être supérieur à 50 000 € ; si elle est supérieure, le surplus est définitivement perdu. Il est également possible d’optimiser son don en donnant non pas de l’argent mais des titres en plus-value.
Un particulier peut également désigner une association ou une fondation éligible comme légataire (elle reçoit alors une succession) ou bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie. Vous pouvez consulter l’article : Est-il possible de nommer une association ou une fondation comme bénéficiaire de son patrimoine à son décès tout en transmettant une partie de son patrimoine à un ou plusieurs proches ? Elles ne paieront aucune fiscalité.
Il en est de même pour les dons manuels et les transmissions temporaires d’usufruit.
Enfin, il est également possible de souscrire des parts de fonds de partage.
Le mécénat d’entreprise
Une entreprise peut mettre en place des opérations de mécénat. Tout comme un particulier, elle peut apporter une aide financière ou en nature. Elle peut aussi mettre en place un mécénat de compétences, c’est-à-dire permettre à des salariés de s’impliquer directement dans une cause et de s’y consacrer au nom de leur entreprise.
Dans le cadre de la loi Aillagon, les entreprises bénéficient d’une réduction d’impôt égale à 60 % de la somme versée, retenue dans la limite la plus élevée entre 20 000 € et 5 ‰ du chiffre d’affaires hors taxes.
Au-delà de 2 millions d’euros de dons sur un même exercice, la fraction excédant ce seuil n’ouvre droit qu’à une réduction d’impôt de 40 %. Ce taux de 60 % reste en revanche maintenu sans dégressivité pour les dons versés à des organismes d’aide aux personnes en difficulté.
Depuis 2026, un taux spécifique de 25 % s’applique par ailleurs aux dons en nature de denrées alimentaires excédant le plafond annuel.
Comme pour les dons de particuliers, l’excédent de réduction non utilisé sur un exercice peut être reporté sur les 5 exercices suivants.