Est-ce que je dois investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fiscales afin de réduire mon impôt sur le revenu ? Notre avis

par Terrae Patrimoine

Est-ce que je dois investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fiscales afin de réduire mon impôt sur le revenu ? Notre avis

Dans l’univers des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les SCPI fiscales sont une catégorie à part entière. Elles permettent, en contrepartie d’une durée de blocage prédéfinie, d’investir sur un portefeuille de biens immobiliers. De plus, le gérant de la SCPI s’engage à respecter les conditions permettant d’obtenir les réductions d’impôt correspondant au dispositif fiscal de la SCPI :

• Denormandie : 12% à 21% de réduction d’impôt sur le revenu, selon l’engagement de location (9 ans ou 12 ans).
• Malraux : 22% à 30% de réduction d’impôt sur la part travaux de la SCPI. Cette dernière représente 50% à 60% de l’investissement. L’engagement de location est de 9 ans.

 

Les SCPI de déficit foncier. Cette solution est réservée aux tranches marginales d’impositions élevées (30%, 41% ou 45%) puisque plus le contribuable est fiscalisé plus cette stratégie est efficace. Il faut également disposer de revenus fonciers à effacer puisque la quote-part de travaux de la SCPI, souvent de 40% à 60%, sera déductible des autres revenus fonciers.

Pour rappel, vous trouverez ci-dessous les Question/Réponses correspondants à ces dispositifs :

• Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
• Afin de défiscaliser mon impôt sur les revenus, faut-il investir en Denormandie ? Comment éviter les arnaques ?
• Comment optimiser la fiscalité de ses revenus grâce aux déficits fonciers ?

Déroulement de l’opération

Quatre grandes phases se succéderont :

• Une phase de collecte. La société est créée et la SCPI lève des fonds auprès des investisseurs. Au-delà de cette phase, il ne sera plus possible d’entrer, dans la SCPI.
• Une phase d’investissement et de travaux. La SCPI réalisera les investissements nécessaires pour acquérir un portefeuille de biens immobiliers. Elle devra également réaliser les travaux, permettant aux associés de la SCPI d’obtenir leurs réductions d’impôt, dans le cadre du dispositif fiscal choisi (Denormandie, Malraux ou Déficit Foncier).
• Une phase de location. Il s’agit généralement de la phase la plus longue. Les biens doivent être loués afin de respecter les conditions du dispositif fiscal. Location de 6 à 12 ans ans dans le cadre de la loi Denormadie par exemple.
• Une phase de revente et de distribution. Le gérant revendra les biens et rendra progressivement les fonds aux investisseurs.

 

Stratégie à suivre

De nombreux investisseurs acquerront ces parts de SCPI via un crédit immobilier. C’est une stratégie très utilisée par les réseaux bancaires et certains conseillers en gestion de patrimoine, afin de booster un peu la rentabilité souvent moyenne de ces placements.

Attention aux anciens crédits en cours (SCPI proches de la liquidation) sur ce type de montage. Ils sont souvent supérieurs à la rentabilité de la SCPI… une renégociation est à envisager même si la durée restante est courte. Il faut calculer le gain.

Les SCPI Denormandie ou de déficit foncier ont généralement de meilleures rentabilités que les SCPI Malraux, les biens étant situés dans des zones où les rendements locatifs sont plus élevés. Les biens Malraux sont souvent chers à l’achat, puisqu’ils sont situés en centre-ville avec de gros travaux à réaliser ; le rendement est donc moindre.

Enfin, sur le plan stratégique, certes l’investisseur recevra une réduction d’impôt pendant quelques années, mais il ne faut pas oublier que les parts de SCPI généreront des revenus fonciers, fiscalisés à leur tour, qui engendreront donc de l’impôt à terme.

 

Notre avis

Ayant un certain recul sur ce type de stratégie, notre avis est clairement défavorable. Les SCPI fiscales des dispositifs précédents (Robien, Besson, Scellier, Duflot, Pinel…) sont liquidées ou en cours de liquidation, et le moins que l’on puisse dire est que le bilan est mitigé. Les performances ne sont pas vraiment au rendez-vous, alors que le marché immobilier est en hausse. On constate également de grandes difficultés (faibles rendement, baisses importantes de valorisation) sur des SCPI Malraux.

De plus la liquidité est quasi nulle. Généralement, nous déconseillons d’investir sur des SCPI avec un horizon de placement de moins de 10 ans. Néanmoins, celles-ci permettent de sortir en cas de besoin. Il en est généralement de même pour les SCPI fiscales, mais les conséquences sont tellement désastreuses qu’il n’est absolument pas conseillé de les revendre avant la fin de la durée de blocage : frais de transaction, reprise de l’avantage fiscal, contrepartie à trouver…

En outre, la durée de blocage liée au placement est nécessairement plus longue que la durée habituelle de l’engagement de base. Par exemple, il faut rajouter aux 12 ans d’engagement de location d’un Denormandie : la période de levée de fonds, 18 mois à 2 ans de construction et mise en location. A cela s’ajoute la revente de tous programmes (2 à 3 ans) au terme pour assurer la liquidité à l’investisseur. La durée minimale de placement est donc de 15 ans…

Finalement, c’est le TRI (Taux de Rendement Interne) de l’opération qui sera impacté la durée du placement étant élevée. De plus, les frais de gestion continuent à être prélevés.

Une fois encore, le gain fiscal ne doit pas être la seule motivation de l’investisseur et n’est, dans le cadre d’un bon conseil, qu’une façon de maximiser le rendement de l’investisseur. Nous préférerons toujours viser de la plus-value plutôt qu’une réduction d’impôt, qui sera amputée par un investissement incertain. Finalement, le couple rendement/risque est souvent meilleur sur d’autres opérations, plus simples, et le gain final de l’opération plus favorable à l’investisseur.

A ces risques spécifiques liés aux SCPI fiscales, s’ajoutent les risques habituels des SCPI : risque locatif, risque de liquidité, risque sur le rendement…

Il nous semble que le couple rendement risque n’est pas bon sur les SCPI fiscales, même en ajoutant un crédit.

Les meilleurs SCPI fiscales sont pour nous celles de déficit foncier, à condition d’avoir des revenus élevés (et donc une tranche marginale d’imposition) et des revenus fonciers à gommer. Mieux vaut souvent jouer sur l’assiette de l’impôt que directement sur l’impôt lui-même.

par Terrae Patrimoine

Comment sont imposés les revenus fonciers français d’un non-résident ? (Y compris les locations meublées)

Comme souvent, cette question est tranchée par la convention fiscale signée entre l’État de résidence de l’expatrié et la France. De nombreux débats ont fait évoluer la fiscalité des revenus fonciers ces dernières années, notamment concernant la question des prélèvements sociaux (s’élevant à 17,2 % à ce jour; un taux qui n’a pas été affecté par la hausse générale de la CSG applicable depuis 2026, les revenus fonciers en étant explicitement exclus, au même titre que les plus-values immobilières). Pour rappel, ces prélèvements servent à financer la Sécurité Sociale, les retraites et le Revenu de Solidarité Active (RSA). Les expatriés cotisant souvent à des régimes locaux, cet impôt à payer était remis en cause.

Finalement, la règle est la suivante depuis le 1er janvier 2019 : un impôt sur le revenu minimal de 20 % s’applique, jusqu’à un niveau de revenu net imposable de source française (28 797 € pour l’imposition des revenus 2025, déclarés en 2026). Ce seuil est réévalué chaque année avec le barème de l’impôt sur le revenu. Au-delà de ce seuil, le taux applicable passe à 30 %.

À cet impôt sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux, sauf pour les résidents en Espace Économique Européen (correspondant, pour rappel, à l’Union Européenne, l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse). Ces derniers voient le prélèvement de 17,2 % remplacé par un prélèvement de solidarité fixé à 7,5 %, à condition de justifier de leurs cotisations à un autre régime obligatoire que celui de la Sécurité Sociale.

Les résidents britanniques conservent, malgré le Brexit, le bénéfice de ce même taux réduit de 7,5 %, sous réserve de justifier d’une affiliation à la sécurité sociale britannique (ou à celle d’un autre État membre de l’UE/EEE) et de ne pas relever du régime obligatoire français.

par Terrae Patrimoine

Comment seront imposés les revenus de mon enfant étudiant ?

Si votre enfant est toujours rattaché à votre foyer fiscal, il convient, éventuellement, de déclarer ses revenus avec les vôtres : emplois estivaux, stages, alternances… les cas sont multiples.

 

Contrats d’apprentissages et stages conventionnés (dans le cadre d’une formation universitaire)

Exonérés jusqu’à 1 SMIC annuel, soit 21 622 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026). Ce montant est réévalué chaque année en fonction de la revalorisation du SMIC, fiscalisés au-delà.

En l’absence de convention, les revenus du stage seront fiscalisés dès le premier euro.

 

Revenus salariés d’un enfant étudiant âgé de moins de 26 ans (emplois estivaux)

Exonérés jusqu’à 3 SMIC mensuels, soit 5 405 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026). Ce montant est réévalué chaque année en fonction de la revalorisation du SMIC, fiscalisés au-delà.

 

Cumul d’éxonérations

Les deux exonérations (Contrats d’apprentissages / stages conventionnés et jobs d’été) sont cumulables pour un même enfant si les conditions respectives sont remplies, une précision qui n’était pas mentionnée dans la version initiale.

 

Volontariat International en Entreprise (VIE), Volontariat International en Administration (VIA), Volontariat de Solidarité Internationale (VSI)

Pour ces cas spécifiques nous vous conseillons de vous reporter au site du gouvernement, accessible avec le lien suivant : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6652-PGP.html

par Terrae Patrimoine

Comment est imposée la cession des œuvres d’art et des objets de collection ?

Les œuvres d’art et objets de collection se transmettent souvent de génération en génération ou ont été acquis, au fur et à mesure des années, sans conserver de preuves de l’achat.

L’article 98A II du CGI (Code Général des Impôts) définit une œuvre d’art de la manière suivante : « Sont considérées comme œuvres d’art les réalisations ci-après :

1° Tableaux, collages et tableautins similaires, peintures et dessins, entièrement exécutés à la main par l’artiste, à l’exclusion des dessins d’architectes, d’ingénieurs et autres dessins industriels, commerciaux, topographiques ou similaires, des articles manufacturés décorés à la main, des toiles peintes pour décors de théâtres, fonds d’ateliers ou usages analogues ;

2° Gravures, estampes et lithographies originales tirées en nombre limité directement en noir ou en couleurs, d’une ou plusieurs planches entièrement exécutées à la main par l’artiste, quelle que soit la technique ou la matière employée, à l’exception de tout procédé mécanique ou photomécanique ;

3° A l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie, productions originales de l’art statuaire ou de la sculpture en toutes matières dès lors que les productions sont exécutées entièrement par l’artiste ; fontes de sculpture à tirage limité à huit exemplaires et contrôlé par l’artiste ou ses ayants droit ;

4° Tapisseries et textiles muraux faits à la main, sur la base de cartons originaux fournis par les artistes, à condition qu’il n’existe pas plus de huit exemplaires de chacun d’eux ;

5° Exemplaires uniques de céramique, entièrement exécutés par l’artiste et signés par lui ;

6° Emaux sur cuivre, entièrement exécutés à la main, dans la limite de huit exemplaires numérotés et comportant la signature de l’artiste ou de l’atelier d’art, à l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie ; »

L’annexe III du même article explique ce qu’est un objet de collection :

« Sont considérés comme objets de collection les biens suivants, à l’exception des biens neufs : 1° Timbres-poste, timbres fiscaux, marques postales, enveloppes premier jour, entiers postaux et analogues, oblitérés ou bien non oblitérés mais n’ayant pas cours et n’étant pas destinés à avoir cours ;

2° Collections et spécimens pour collections de zoologie, de botanique, de minéralogie, d’anatomie, ou présentant un intérêt historique, archéologique, paléontologique, ethnographique ou numismatique. »

Pour résumer, est considéré comme objet de collection : un objet dont la valeur ne provient pas de l’objet lui-même (par exemple l’or d’une pièce d’avant 1800) mais de son ancienneté ou de sa présence avec d’autres objets. Dans ce dernier cas c’est alors le principe de la collection.

 

Achat

Il existe deux grandes façons d’acheter ou de vendre une œuvre d’art.

La première est la transaction de gré à gré, réalisée directement entre particuliers ou auprès d’un professionnel (marchand d’art, antiquaire, brocanteur, galeriste). Ces professionnels ont l’obligation de tenir un registre de police, dans lequel sont consignés les biens achetés ou vendus ainsi que l’identité des acheteurs et des vendeurs.

La seconde passe par la vente aux enchères publiques, organisée par un professionnel (maison de ventes, crédit municipal). Les objets y sont généralement présentés dans un catalogue détaillant leurs caractéristiques, et exposés en vitrine avant la vente. Le jour de la vente, les enchérisseurs se manifestent à main levée ou par téléphone auprès du commissaire-priseur ; l’objet est adjugé au plus offrant, à condition que son offre atteigne le prix de réserve fixé au préalable par le vendeur. L’acheteur reçoit un ticket lui permettant de récupérer son achat et de le régler, tandis que le bordereau remis par le commissaire-priseur fait office à la fois de facture et de titre de propriété.

Côté frais, la transaction de gré à gré n’en génère aucun. Seule la vente aux enchères donne lieu à une commission, calculée en pourcentage du prix d’adjudication. Ce taux, librement fixé, se situe en général entre 15 % et 20 %.

 

Fiscalité

Si le détenteur d’une œuvre d’art ou d’un objet de collection n’a pas la capacité d’en prouver l’origine, le montant de la vente sera taxé à 6,5%.

Néanmoins, dans le cas d’une cession où le détenteur est capable de prouver la date et le montant d’achat, la plus-value éventuelle (plus-value des particuliers au lieu de la taxe forfaitaire sur les objets d’art) sera imposée au montant de 37,6% (19% de taxe et 18,6% de prélèvements sociaux). Au-delà de la 2^ème année, un abattement s’applique à hauteur de 5% par année de détention au-delà de la 2^ème année. Au bout de la 22^ème année, une exonération totale s’exerce.

Aucune taxe n’est due si la valeur de l’objet n’excède pas 5 000 €.

par Terrae Patrimoine

Comment est imposée la cession de l’or ?

Les règles de la fiscalité développée ci-dessous concernent l’or d’investissement, c’est-à-dire les : lingots, barres, plaquettes et pièces d’or d’après l’an 1800. Les bijoux font l’objet d’une fiscalité autre. Les pièces d’or antérieures à 1800 sont considérées comme des objets de collection.

Très souvent, l’or s’est transmis de la main à la main dans le cadre des familles où il n’y a pas de traces de l’achat. Le propriétaire de l’or n’a donc pas les moyens de prouver une date et un cours d’achat. Dans ces cas précis, une fiscalité forfaitaire, la TMP (Taxe sur les Métaux Précieux) s’applique sur le montant de la cession. La fiscalité est de 11,5 %.

Si l’investisseur peut prouver la date et le prix d’achat, il devra alors s’acquitter sur le montant de la plus-value éventuelle d’une imposition de 37,6 % (19 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Un abattement est appliqué à hauteur de 5 % par année de détention au-delà de la 2ème année. Il y a une exonération totale au bout de la 22ème année.

Les taxes sont généralement payées par l’intermédiaire en charge de la transaction.

Il est nécessaire de réaliser les transactions portant sur l’or par des moyens bancaires scripturaux (virements, chèques, cartes bancaires). Les liquidités sont interdites, afin de lutter contre le blanchiment d’argent, et ce, sans aucun seuil : l’interdiction s’applique dès le premier euro, quel que soit le montant de la transaction.

par Terrae Patrimoine

Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?

L’investissement dans un bien sous le régime de la Loi Malraux a pour objectif de développer un patrimoine immobilier, souvent d’exception et toujours en centre-ville, dans un “Site Patrimonial Remarquable”, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Contrairement à beaucoup de dispositifs de défiscalisation, aucune date de fin n’est prévue, ce qui en fait l’un des dispositifs les plus pérennes du marché. C’est un atout appréciable puisque cela permet d’avoir du recul sur ces investissements.

Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels de l’investissement immobilier s’appliquent donc en l’occurrence.

L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.

 

Le fonctionnement

La loi Malraux, créée en 1962, comme son nom l’indique par André Malraux, a permis de rénover le centre-ville de nombreuses villes. Bordeaux ou Lyon par exemple ont beaucoup profité de ces investissements et ont ainsi retrouvé de leur superbe, permettant de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de la ville.

Afin de bénéficier du régime Malraux, il convient de rénover l’ensemble du bien immobilier et pas seulement les parties privatives. Ce type de placement est donc à réaliser par l’intermédiaire d’un promoteur ou acheter un immeuble entier.

La réduction d’impôt peut être forte, puisque l’acheteur à la possibilité d’investir jusqu’à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt s’élèvera à 30% pour un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR, la terminologie ayant remplacé celle de « secteur sauvegardé » depuis la loi LCAP de 2016) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et taux de 22 % pour un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou une déclaration d’utilité publique.

Point important,  contrairement à la grande majorité des dispositifs actuels et passés de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…), la réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (article 200-0 A du Code général des impôts). Elle peut donc se cumuler intégralement avec d’autres avantages fiscaux plafonnés, ce qui en fait, pour les contribuables les plus imposés, l’un des dispositifs de réduction d’impôt les plus puissants du marché avec jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt au taux de 30 % sur la durée du dispositif.

 

Les pièges à éviter

Acheter un bien en Malraux c’est acquérir un bien d’exception. Très souvent le prix à l’achat est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit très souvent le cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Elle oscille souvent entre 2 000 € et 3 000 € de travaux par mètre carré. La grande qualité des rénovations, les matériaux nobles utilisés et le surcoût lié aux travaux en centre-ville expliquent en grande partie le différentiel de prix. Néanmoins, il convient de ne pas surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.

Comme pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du programme.

Sur le plan fiscal, les requalifications sont beaucoup plus rares qu’auparavant (avant la dernière réforme du dispositif). Néanmoins, il convient de se méfier de la plus-value à la revente, qui se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix du foncier majoré du forfait travaux de 15% et des frais d’acquisition) mais hors travaux. Cette taxation d’une plus-value fictive peut grandement grever la rentabilité de l’opération. Nous conseillons donc uniquement des programmes en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Les travaux entrent alors dans le prix d’acquisition puisque l’investisseur achète une prestation globale. Les frais d’acquisition seront cependant calculés sur l’ensemble de l’opération.

Attention à ne pas démembrer le bien en cours d’engagement de location. L’avantage fiscal n’est accessible qu’en pleine propriété.

Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez les centres-villes des grandes villes comme : Paris (rare) et l’Ouest parisien, Bordeaux, Nantes, Nice, Aix en Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…

Enfin, n’oubliez pas qu’il faut que le bien soit loué pendant une certaine durée pour obtenir l’avantage fiscal. Sinon, il sera repris.

Le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.

par Terrae Patrimoine

Pourquoi démembrer un contrat de capitalisation ?

Un contrat de capitalisation, pour schématiser, est une assurance-vie sans clause bénéficiaire. Il se souscrit et se gère exactement de la même manière qu’une assurance-vie et la fiscalité en cas de retrait est la même.

Néanmoins en cas de décès du souscripteur, la valeur du contrat ne bénéficiera pas d’exonérations spécifiques et sera intégrée à la succession du défunt.

Il est possible de démembrer un contrat de capitalisation tout en se réservant l’usufruit en tant que donateur.

 

Plus-value purgée en cas de donation ou de succession

Jusqu’à fin 2019, un débat subsistait sur le devenir de la plus-value de ces contrats en cas de donation ou de succession. Ce sont les commentaires de l’administration fiscale dans le BOFiP (20/12/2019) qui ont apporté la réponse.

A présent, pour tous les rachats effectués à partir du 1^er janvier 2019 sur les contrats de capitalisation, l’assureur doit prendre en compte dans son calcul que la plus-value latente, au moment d’une transmission à titre gratuit (donation ou succession), a été purgée à cette occasion. Sont concernés l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

 

La stratégie

Ces commentaires de l’administration fiscale relancent donc l’intérêt des contrats de capitalisation surtout lorsque des investissements importants en assurance-vie sont prévus. En effet, pour les versements effectués avant 70 ans, au-delà de 852 500 € à destination d’un bénéficiaire, la fiscalité sera de 31,25% en cas de décès. Elle sera donc à comparer avec celle de l’ensemble de la succession pour prendre une décision d’investissement.

par Terrae Patrimoine

Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?

Un quasi-usufruit est un usufruit portant sur un bien qualifié de consomptible, c’est-à-dire un bien qui ne peut être utilisé sans être consommé. Les exemples les plus courants sont les sommes d’argent ou les bouteilles de vin.

Principe général

On parle de quasi-usufruit, mais on pourrait tout aussi bien évoquer une quasi pleine-propriété, puisque le quasi-usufruitier a la propriété des biens concernés. Un quasi-usufruitier sur une somme d’argent peut ainsi l’utiliser comme il le souhaite : virements, paiements, investissements…

Au terme du quasi-usufruit, il devra restituer au nu-propriétaire une somme d’argent équivalente, appelée créance de restitution. Cette créance vient, dans plusieurs cas de figure, diminuer le montant taxable de la succession du quasi-usufruitier. La stratégie la plus courante est souvent utilisée pour protéger un conjoint survivant sans faire exploser la fiscalité successorale des enfants héritiers : au décès du premier époux, le conjoint survivant recueille l’usufruit (légal, en application de l’article 757 du Code civil, ou issu d’une donation entre époux au titre de l’article 1094-1) sur les liquidités de la succession, tandis que les enfants héritent de la nue-propriété assortie d’une créance de restitution.

Un recours au quasi-usufruit est également possible lors de la vente d’un bien démembré, , lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire s’accordent pour que l’intégralité du prix de vente lui soit remise.

Lors de la mise en place du quasi-usufruit, une convention doit impérativement être rédigée. Nous conseillons de recourir à un notaire afin d’établir un acte authentique, qui prévoira notamment une clause d’indexation permettant de revaloriser la créance de restitution dans le temps.

 

La déductibilité de la créance n’est pas systématique

Depuis la loi de finances pour 2024, applicable aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l’article 774 bis du Code général des impôts pose un principe inverse : les dettes de restitution portant sur une somme d’argent ne sont, par défaut, plus déductibles de l’actif successoral du quasi-usufruitier. Ce texte vise en particulier les quasi-usufruits constitués par une donation de somme d’argent entre vifs, par exemple d’un parent à son enfant, dans le seul but de réduire les droits de succession.

L’administration fiscale a toutefois précisé, dans ses commentaires publiés en septembre 2024, que quatre situations continuent à ouvrir droit à déduction :

• L’usufruit légal du conjoint survivant, qu’il résulte de la dévolution légale (article 757 du Code civil) ou d’une donation entre époux (article 1094-1), c’est-à-dire le cas de protection du conjoint survivant décrit plus haut, qui demeure pleinement efficace.
• Le quasi-usufruit résultant de la vente d’un bien démembré, à la condition de pouvoir démontrer que la convention n’a pas été mise en place dans un objectif principalement fiscal.
• Le quasi-usufruit portant sur une indemnité d’expropriation.
• Le quasi-usufruit résultant d’une distribution de réserves (dividendes) par une société.

En dehors de ces quatre cas, la créance de restitution est présumée non déductible, sauf à démontrer l’absence d’objectif principalement fiscal ; une preuve appréciée au cas par cas, dont les contours continuent d’être précisés par la doctrine administrative et la jurisprudence. Prudence donc. Le notaire sera le meilleur des conseillers.

par Terrae Patrimoine

Est-ce que je peux profiter du régime des impatriés ?

Le régime des impatriés permet de profiter de certains avantages fiscaux pour les non-résidents, devenant résidents fiscaux français, et qui bénéficient d’un complément de rémunération d’un employeur ou d’une prime d’impatriation pour les faire venir en France.

Ce dispositif a pour objectif d’aider les entreprises françaises à recruter des cadres de hauts niveaux afin de soutenir les sociétés et leur développement.

 

Conditions d’éligibilité

L’ensemble des conditions suivantes sont à respecter pour que le dispositif soit applicable :

• Le salarié ou le dirigeant recruté ne doit pas avoir été domicilié fiscalement en France au cours des 5 années précédant l’entrée en fonction. De plus, le domicile fiscal ne doit être établi en France qu’après la prise de fonction dans un délai raisonnable. Si l’installation prend un peu de temps et déborde sur l’année civile suivante, le nouveau contribuable pourra demander à bénéficier du régime, à partir du moment où il est réellement installé en France. Une personne s’installant en France (ou sa famille), avant la prise de poste, ne pourra pas bénéficier du régime. Ce dispositif est ouvert quelle que soit la nationalité du bénéficiaire.
• La personne recrutée doit avoir postulé depuis l’étranger à un poste ou avoir été « chassée » par son nouvel employeur. Ne sont donc concernés que les salariés et dirigeants qui ont été recrutés à l’étranger et qui y occupaient d’ores et déjà un poste (salarié ou indépendant). Sont également concernés les étudiants s’il s’agit d’un premier emploi. Les mobilités intragroupes vers la France sont éligibles.
• Le salaire perçu par l’impatrié doit, après exonération de la prime d’impatriation, être au moins égal au salaire de référence d’un salarié non impatrié pour le même poste. La prime d’impatriation doit apparaître distinctement dans le contrat de travail. Soit le montant est clairement indiqué, soit son calcul est réalisable sur la base de critères objectifs (pourcentage d’une rémunération de base, mise à disposition d’un logement…). Pour les embauches externes uniquement, la prime peut être évaluée forfaitairement. Dans ce cas elle est réputée égale à 30% maximum de la rémunération totale. Ce droit est étendu à compter du 16 novembre 2018 pour les rémunérations à partir du 1er janvier 2019 aux mobilités intragroupes.

 

Durée du dispositif

Si la prise de fonction/l’impatriation a lieu :

• Avant le 6 juillet 2016 : la durée du régime, en plus l’année en cours, est de 5 ans.
• Après le 6 juillet 2016 : la durée du régime, en plus l’année en cours, est de 8 ans.

 

Avantages fiscaux

Les bénéficiaires du régime sont exonérés d’impôt sur le revenu pour :

• Le supplément de rémunération lié à l’expatriation. Il est possible d’opter pour une évaluation forfaitaire, même si la prime est clairement prévue dans le contrat de travail. La prime est réputée être égale à 30% de la rémunération nette totale, mais le salaire perçu doit être comparé à un salaire de référence et seule la part excédant ce salaire de référence sera exonérée.
• La part de rémunération issue de l’activité professionnelle effectuée à l’étranger.

 

Enfin, les impatriés bénéficient d’une exonération de 50% si, sont de source étrangère les :

• Revenus de capitaux mobiliers (dont le paiement est assuré par une personne établie hors de France (hors États et Territoires Non Coopératifs en matière fiscale ou pays ne disposant pas de convention).
• Produits de la propriété intellectuelle ou industrielle.
• Gains de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux.

Cette exonération de 50% ne s’applique pas aux prélèvements sociaux.

 

Enfin, un contribuable n’ayant pas été fiscalement imposé en France au cours des cinq dernières années civiles précédant celle du retour en France du foyer fiscal, n’est imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) que sur l’immobilier taxable situé en France. Cette exonération n’est que de cinq ans, même pour les contribuables qui bénéficient du régime des impatriés pendant 8 ans.

 

Plafonnement des avantages fiscaux

La prime d’impatriation et l’exonération, pour l’activité exercée à l’étranger, ne peuvent pas excéder 50% de la rémunération totale.

L’exonération seule, pour l’activité exercée à l’étranger, ne peut pas excéder 20% du salaire de référence.

 

Stratégies

Avant le retour en France, il peut être intéressant de mettre en place certaines mesures patrimoniales.

Réaliser ses plus-values sur les placements financiers détenus en France, en tant que non-résident, permet généralement de ne pas être fiscalisé sur cette opération, contrairement à un résident français. Un calcul précis selon le pays de résidence doit être effectué.

L’ouverture d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres luxembourgeois permettront de profiter des avantages de l’exonération de 50% sur les revenus issus de ces placements en tant qu’impatrié, pendant 5 ou 8 ans en fonction de la date de son impatriation.

Ces stratégies sont à personnaliser et à étudier en détails selon la situation du futur contribuable français.

par Terrae Patrimoine

Est-il possible de nommer une association ou une fondation comme bénéficiaire de son patrimoine à son décès tout en transmettant une partie de son patrimoine à un ou plusieurs proches ?

Il est toujours possible de léguer, grâce à un testament, tout ou partie de son patrimoine à des associations ou à des fondations afin de leur permettre de financer leurs missions. De plus en plus de Français s’intéressent à ce type de legs, surtout lorsqu’ils n’ont pas d’héritiers directs à protéger (enfants, parents ou conjoint). Il s’agit d’un choix personnel, à effectuer en fonction de ses convictions.

Certaines règles liées à la réserve héréditaire sont, néanmoins, à respecter. Nous conseillons à ce sujet de lire l’article : Pour protéger mon conjoint ou un enfant, est-ce que je peux décider de lui donner tout mon patrimoine après mon décès ? Le bon usage de la RAAR (Renonciation Anticipée à l’Action en Réduction).

 

Qui peut recevoir ?

L’association ou la fondation n’aura généralement pas de droits de succession à payer, à condition de respecter certaines caractéristiques :

• Être reconnue d’intérêt général.
• Exister depuis au moins trois ans.
• Avoir un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises.

Sont également concernées les associations et fondations reconnues d’utilité publique, les associations cultuelles (liées au culte), les unions agréées d’associations familiales.

En cas de doute, l’association ou la fondation doit interroger la préfecture du département de son siège social, afin de savoir si elle peut recevoir un don exonéré. Les notaires, qui interviennent éventuellement dans la rédaction du testament, disposent de listes d’associations pouvant recevoir ces dons.

Attention, une association qui reçoit plus de 153 000 € de dons (issus de personnes physiques ou morales) permettant au donateur de bénéficier d’un avantage fiscal, se doit de faire certifier ses comptes par un commissaire aux comptes et de publier ses comptes annuels au JOAFE (Journal Officiel des Associations et Fondations d’Entreprises). Ce seuil de 153 000 € s’apprécie sur les seuls dons ouvrant droit à avantage fiscal, sans addition avec d’éventuelles subventions perçues par ailleurs.

 

Stratégie d’optimisation pour les particuliers

Cette stratégie consiste à désigner, par testament, une fondation ou une association en tant que légataire universel et à la charger de remettre, nets de frais et droits, des legs particuliers (des biens à des bénéficiaires désignés par testament). Cette stratégie permettra de transmettre à la fondation et aux bénéficiaires des legs des sommes plus importantes en limitant la fiscalité prélevée. En effet, la base de calcul de la fiscalité ne sera pas la même puisque la fondation, désignée légataire universelle, est tenue au paiement des droits pour le compte des éventuels autres légataires.

 

Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’une personne n’ayant pas d’héritier direct (ni conjoint ni enfant) et souhaitant que son patrimoine aille à une fondation, ainsi qu’à son concierge au moment de son décès. Son patrimoine s’élève à 2 000 000 €. Elle souhaite que son concierge, qui s’est bien occupé d’elle pendant des années, et est devenu un ami, reçoive 200 000 euros à son décès.

Si cette personne désigne dans un testament son concierge pour 500 000 € et la fondation légataire universelle, le concierge recevra 200 000 € nets de fiscalité et la fondation recevra 1 500 000 €. En effet, étant donné que le concierge n’a aucun lien de parenté avec le défunt, une fiscalité de 60% sur la somme reçue (après un très faible abattement de 1 594 €) s’applique, soit un peu moins de 300 000 € de droits à payer. La somme nette reçue par le concierge est donc d’un peu plus de 200 000 €.

Si cette personne désigne la fondation légataire universelle et la charge de remettre 200 000 € nets de frais et de droits à son concierge, alors il ne devra régler aucune fiscalité et recevra 200 000 €. La fondation, quant à elle, devra s’acquitter de droits s’élevant à 60% (après un très faible abattement de 1 594 €) de 200 000 €, soit environ 120 000 €. Elle recevra donc 1 680 000 €.

 

Notre avis

Attention à ne pas mettre en place ce type de montage à des fins purement fiscales. Il faut une véritable volonté de léguer une grande partie de son patrimoine à une fondation. L’objectif principal ne doit pas être de transmettre des sommes défiscalisées à des héritiers qui seraient fortement fiscalisés, comme dans l’exemple caricatural ci-dessus.

La doctrine considère qu’un tel montage reste valable tant que le montant net effectivement reçu par le proche ne dépasse pas ce qu’il aurait perçu en l’absence de montage, et que la volonté philanthropique envers l’organisme désigné légataire universel est réelle et, idéalement, documentée (dons antérieurs, engagement connu auprès de la cause ou de l’organisme). A défaut, le montage est exposé à un risque de requalification en abus de droit.