Comment réduire ses impôts grâce à la loi Censi-Bouvard ?
Il n’est plus possible d’investir en Censi-Bouvard. Ce dispositif permettait, pour les particuliers ayant acheté un logement neuf (entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021) et le louant meublé (dispositif Loueur Meublé Non Professionnel), de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les revenus taxables sont soumis aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le montant de la réduction d’impôt est réparti sur 9 ans, à raison de 1/9ème par an. La base de la réduction de la loi Censi-Bouvard est plafonnée à 300 000 € par an. La TVA fait partie de l’assiette taxable si elle n’est pas récupérée. Généralement, elle est récupérée. Les éventuelles subventions ne rentrent pas dans l’assiette pour calculer la réduction.
Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, le taux applicable de réduction est de 11%. La réduction est comprise dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €. Si le montant de la réduction dépasse le montant d’impôt à payer, la réduction d’impôt est reportable pendant 6 ans.
Notre avis
Seuls les foyers fiscaux faiblement imposés (tranche à 11% au maximum) ont un intérêt à utiliser le dispositif Censi-Bouvard.
Pour tous les autres, vous n’aviez aucun intérêt à opter pour le dispositif Censi-Bouvard. En effet, les investisseurs optant pour ce dispositif ne peuvent pas amortir le bien acheté or, c’est là que réside l’intérêt des biens achetés meublés… percevoir des revenus non fiscalisés pendant des années en amortissant le bien.
Faut-il acheter de l’or ? Comment l’acheter, le détenir et dans quelle proportion ?
« L’or est une valeur refuge ». Nous avons tous entendu cette phrase au moins une fois dans notre vie. Mais quelle est sa valeur et sa place dans le patrimoine d’un particulier au 21ème siècle ?
Acheter de l’or physique permet de débancariser une partie de son patrimoine. L’objectif est de disposer d’un moyen de paiement en cas de faillite généralisée du système financier. En cas de fortes tensions géopolitiques ou financières, le cours de l’or est généralement en hausse, rappelant son rôle historique de valeur refuge.
Le marché de l’or
Compte tenu de sa forte volatilité (variations élevées), il est important de ne pas considérer l’or comme un placement sûr. Durant les dernières années, après un point haut en 2011, l’or a perdu 45% de sa valeur en un peu moins de 4 ans avant de repartir à la hausse. Il s’agit donc avant tout d’un marché de matières premières comme un autre, qui varie à la hausse comme à la baisse selon l’offre et la demande.
Le cycle 2025-2026 illustre à nouveau, de façon spectaculaire, ce même principe de volatilité. Alors que le cours de l’once tournait autour de 1 800 dollars, porté par les tensions géopolitiques, les achats massifs des banques centrales (Chine, Russie, Turquie notamment) et les flux entrants sur les fonds indexés, l’or a franchi le seuil des 4 000 dollars l’once en octobre 2025, puis celui des 5 000 dollars fin janvier 2026, avant d’atteindre un pic proche de 5 600 dollars. Ce même mois de janvier 2026 a toutefois été suivi, dès juin 2026, d’une correction brutale d’environ 25 % par rapport à ce pic (retour autour de 3 985 dollars), sous l’effet d’un dollar plus fort et de taux réels élevés, soit une baisse mensuelle inédite depuis octobre 2008. Ce cycle récent confirme donc, à une échelle encore plus marquée, l’avertissement déjà formulé dans la version initiale de cette page à partir de l’épisode 2011-2015.
Il faut savoir que le cours de l’or est libellé en dollars américains. Le cours a tendance à baisser quand le dollar américain est en hausse (et inversement) puisque que le coût d’achat de cette matière première devient plus cher pour les investisseurs étrangers dont la devise de référence n’est pas le dollar américain.
Par ailleurs, l’or est une matière inerte qui ne produit aucun revenu. Le seul espoir d’en tirer une plus-value est donc de le revendre plus cher qu’il n’a été acheté.
La très grande majorité de l’or échangé dans le monde est de l’or papier, c’est-à-dire : des produits dérivés répliquant le cours de l’or (trackers et certificats), des fonds ou encore des parts de sociétés aurifères. Il est habituel de dire que le volume de l’or papier est 200 fois plus élevé que celui de l’or physique dans le monde. Ces échanges ne sont pas le fait de particuliers cherchant à acheter l’or en tant que valeur refuge, mais bien de prises de positions d’investisseurs mondiaux pariant à la hausse ou à la baisse.
Les différentes formes d’or accessibles
Pour un particulier souhaitant acheter de l’or physique, il convient de prendre quelques précautions. Les produits les plus adaptés sont les pièces d’or et les lingots. Acheter des pièces ou des lingots peut néanmoins s’avérer piégeux. Par exemple, une simple éraflure sur une pièce peut en faire baisser la valeur. De plus, elles peuvent bénéficier de prime (coter au-dessus de leur valeur en or) ou d’une décote (coter en dessous de leur valeur en or). Cette prime et cette décote accentuent les variations du cours de l’or. Une prime aux alentours de 30% a été observée en 2008 durant de la crise financière, lors d’un moment de forte hausse du prix de l’or.
Il faut également ne pas oublier les différents coûts : transaction (1% à 5%), conservation (coffre ?) et éventuellement assurance.
D’une manière générale, les investisseurs spéculent sur le cours de l’or avec de l’or papier et se protègent des crises avec de l’or physique. Il convient de ne pas exposer son patrimoine financier à plus de 5% à cette classe d’actif, très spéculative ou totalement inerte selon le mode de détention choisi.
Pour plus d’informations concernant la fiscalité en cas de cession, vous pouvez vous référer à « Comment est imposée la cession de l’or ?»
Comment préserver l’AAH (Allocation Adultes Handicapés) dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine ?
Une AAH est une allocation versée tous les mois par la CAF ou la MSA, à une personne handicapée, pour compléter ses ressources et lui assurer un train de vie décent. Cette aide est attribuée sous certaines conditions :
- Être atteint d’un taux d’incapacité de plus de 80% ou situé entre 50% et 79% mais privant d’un accès durablement à l’emploi.
- Être âgé de 20 ans minimum. A l’âge de la retraite, l’AAH est remplacée par l’ASPA (Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées) pour les taux d’incapacité compris entre 50% et 79%.
- Résider en France métropolitaine ou dans un DOM.
- Respecter les plafonds de ressources annuelles (revenus N-2). Pour 2026, il faut donc prendre en compte les revenus 2024.
| Situation familiale | Plafond de ressources pour 2026 |
| Célibataire sans enfants | 12 499 € |
| Ménage sans enfant | 22 623 € |
| Majoration par enfant supplémentaire | 6 250 € environ |
Ces plafonds sont revalorisés chaque année (au 1er avril, en lien avec la revalorisation du montant de l’AAH lui-même). Le montant exact est à confirmer avec la CAF ou la MSA.
Le conseil en gestion de patrimoine
C’est sur ce dernier point qu’un Conseiller en Gestion de Patrimoine peut agir. Afin de préserver l’AAH, il faudra prendre en considération les placements ne générant par trop de revenus entrants dans le plafond de ressources.
Sont particulièrement adaptés :
- Les rentes issues des contrats rente-survie ou épargne-handicap avec une limite de 1 830 € pour ce dernier (ce plafond, fixé par l’article R. 821-4 du Code de la sécurité sociale, n’a pas été revalorisé depuis 1995 et reste donc inchangé).
- Les rentes issues de contrats rente-survie, des PEP ou PEA sans limite de montant. Vous pouvez consulter à ce sujet l’article “Pourquoi convertir son PEA en rente viagère ?”
- Les investissements en locations meublées avec une fiscalité au régime réel. L’article “Faut-il investir dans un meublé ? Avis, avantages et pièges à éviter” est consacré à ce sujet.
- Les assurances-vie de plus de 8 ans, à condition d’opter pour le barème progressif afin de profiter des abattements annuels (4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à une imposition commune). Le PFU est acceptable pour les primes versées après le 27 septembre 2017 uniquement puisque pour les intérêts issus de ces versements l’abattement annuel sera pris en compte.
Actualité – Déconjugalisation de l’AAH
Jusqu’au 30 septembre 2023, les revenus du conjoint (ou concubin ou partenaire de PACS) étaient pris en compte pour le calcul de l’AAH.
Depuis le 1er octobre 2023, la loi sur le pouvoir d’achat permet une individualisation de l’allocation et donc de ne prendre en compte que les revenus de l’allocataire de l’AAH. Cette réforme, aujourd’hui bien établie, a concerné environ 120 000 bénéficiaires, avec une hausse moyenne de l’allocation d’environ 350 € par mois pour les foyers concernés.
Que penser de l’ancien dispositif Pinel ? Quelles leçons en tirer ?
Investir en Pinel était un sujet qui faisait beaucoup (trop ?) parler de lui. On ne comptait plus les articles et les pubs abusives, voire même mensongères, s’accumulant sur internet.
Les bons réflexes à avoir
Remettons, tout d’abord, le Pinel à sa place. Il s’agissait d’un outil, parmi beaucoup d’autres, qui était à ranger dans la catégorie des investissements immobiliers de long terme. Celui-ci permettait d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu selon la durée de l’engagement de location : 6 ans ou 9 ans. Le locataire devait respecter certaines conditions : faire du logement sa résidence principale et que ses revenus ne dépassent pas un certain plafond défini par la loi.
Nous pensons que c’est probablement là que le premier malentendu commence pour le Pinel… comme pour tous les investissements immobilier de défiscalisation.
Investir en immobilier et investir en Pinel devrait avoir les mêmes fondamentaux : l’emplacement avant tout, le prix, le potentiel et le rendement locatif… La défiscalisation ne doit être qu’une cerise sur le gâteau ! Il convient d’analyser le bien à acheter comme un bien immobilier traditionnel.
S’il convient à notre stratégie : on investit.
S’il ne convient, on laisse passer. La carotte fiscale ne doit pas faire passer un bien moyen avec trop de défauts pour une affaire convenable. Environ un million de ventes immobilières sont réalisées chaque année, d’autres opportunités se présenteront.
Les leçons du passé : les pièges à éviter hier et aujourd’hui
Nombre de promoteurs peu scrupuleux ont identifié l’engouement sur les investissements Pinel et ont alimenté les recherches par de gros budgets publicité. Néanmoins comme toujours il convient de se renseigner précisément sur les prix du neuf dans la zone où le programme est proposé pour le comparer. Payer un programme trop cher n’a généralement pas de justification, hormis qu’un bien neuf et clé en main aura toujours un coût un peu plus élevé qu’un bien dans l’ancien.
La zone doit être attractive pour les locataires. L’emplacement est primordial, comme pour tout investissement immobilier. Attention, si vous n’arrivez pas à louer votre bien dans un délai de 12 mois l’avantage fiscal sera repris et vous vous retrouverez avec un bien déprécié, parfois invendable et un crédit à rembourser… le début de gros ennuis.
Nous conseillons pour évaluer prudemment la rentabilité d’un programme, de calculer les rendements sans prendre en compte les réévaluations de loyers et/ou du foncier. Vous achetez du neuf, donc plus cher que de l’ancien. Le bien mettra probablement plusieurs années avant de commencer à se valoriser. Attention donc, aux simulations trompeuses de certains promoteurs et certains revendeurs. En outre s’il y a beaucoup de biens en Pinel au même endroit, construits au même moment, il y aura probablement beaucoup de biens à la location au même endroit, puis à la revente et au même moment dans 9 ans, à la fin de l’engagement de location…
Enfin, le Pinel génère durant la durée d’investissement, des revenus fonciers qui sont fiscalisés. Attention à ne pas oublier l’aspect de fiscalité complémentaire qui sera créée par ce nouveau revenu foncier, en particulier lorsque la réduction d’impôt sera terminée.
Réduction d’impôt pour le Pinel Classique
| Date de signature notariée ou du permis de construire | Jusqu’au 31 décembre 2022 | Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 | Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 |
| Engagement de location de 6 ans | 12 % | 10.5 % | 9 % |
| Engagement de location de 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
Réduction d’impôt pour le Pinel +
| Date de signature notariée ou du permis de construire | Jusqu’au 31 décembre 2024 |
| Engagement de location de 6 ans | 12 % |
| Engagement de location de 9 ans | 18 % |
Le Pinel + impose le respect de normes :
- de confort (surface minimale selon le type de bien, espace extérieur privatif, ouverture sur l’extérieur),
- environnementales (Norme RE2020 et classe énergétique A)
Depuis 2021, les logements individuels ne seront plus éligibles au Pinel. Les maisons sortiront en conséquence du champ du dispositif. Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, les appartements donc, seront éligibles au dispositif.
Actualité
Il n’est plus possible de signer un nouvel investissement Pinel depuis le 1er janvier 2025. En effet, la politique de la ville s recentrer sur les centres-villes, qui progressivement sont abandonnés par leurs habitants surtout dans les villes de taille moyenne, et qui se paupérisent de plus en plus. C’est pour répondre à cette problématique que le dispositif Denormandie a été créé. Il a remplacé progressivement le dispositif Pinel, qui concerne des logements neufs implantés surtout en périphérie des villes.
De plus, le dispositif Denormandie est plus écologique que le Pinel car il est beaucoup moins polluant de rénover des bâtiments existants que d’en construire de nouveaux.
Notre avis
Vous l’aurez compris, à la lecture de ces informations, il est nécessaire d’être particulièrement prudent avec les investissements défiscalisants. Il faut être très sélectif et la réduction d’impôt ne peut pas constituer un critère central de choix. Il vaut souvent mieux choisir de créer un revenu moins fiscalisé avec des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) étrangères ou un investissement LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), par exemple, plutôt que de chercher à payer moins d’impôts.
Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?
La question de la forme du premier investissement immobilier revient fréquemment dans les échanges avec nos clients qui ont entre 25 et 35 ans. En effet c’est souvent l’âge auquel se pose la question du premier achat immobilier avec la signature du premier CDI. Alors, faut-il investir dans sa résidence principale ou dans un premier investissement locatif pour développer son patrimoine ? Comme toujours, tout dépend de sa situation personnelle mais voici quelques éléments de réponse avec un avis tranché de notre cabinet.
La question se pose aussi concernant le choix de rester en locataire ou d’acheter une résidence principale.
Quels profils se posent cette question ?
Cette problématique concerne pour l’essentiel les jeunes urbains, surtout Parisiens, placés dans une situation où ils n’ont pas les moyens de se payer une résidence principale qui correspond à leurs besoins. Mais cette question se pose de plus en plus dans des villes comme Aix en Provence, Bordeaux ou Lyon. Lorsque ces jeunes qui veulent investir se demandent ce qu’ils peuvent acheter, ils sont souvent confrontés à une désillusion lorsqu’ils confrontent leur capacité d’emprunt avec ce qu’ils peuvent acheter. Finalement, passer de locataire à propriétaire leur fait baisser leur train de vie avec une résidence principale plus petite ou moins bien située. Dans ce cas, il convient tout de même de se poser la question de réduire son train de vie. Le risque est d’avancer dans la vie sans jamais mettre de toit au dessus de sa tête et d’arriver à quelques années de la retraite dans jamais être devenu propriétaire.
Dans certains cas, ne pas acheter de résidence principale peut néanmoins avoir du sens. Pour des cadres internationaux qui veulent rester mobiles ou vont s’expatrier, ne pas acheter de résidence principale permet de garder une vraie liberté et devient presque un avantage concurrentiel face à d’autres profils. Néanmoins il est nécessaire de se développer une épargne financière (et pourquoi pas immobilière) au risque une nouvelle fois d’avancer dans la vie sans se créer de patrimoine.
L’illusion de la rente : une arnaque qui a le vent en poupe
Le cas le plus grave à mon sens, mais qui se développe d’une façon alarmante avec internet, sont les “formations” en ligne, prodigués par des experts auto proclamés, qui expliquent comment devenir rentier et même déconseillent l’achat d’une résidence principale pour plus s’endetter. Il convient de ne pas oublier que ces “formateurs” vendent avant tout leurs formations et parfois même les appartements / programmes qui vont avec. Certains poussent même des investisseurs à aller bien au delà de leurs capacités d’endettement. Le contrecoup peut-être très violent et les cas de faillites personnelles vont se multiplier dans les années à venir.
Pour rappel, un loyer à 500 € ne permet pas de rembourser une mensualité de prêt à 500€… il faut garder de la marge pour les travaux, la fiscalité et les coups durs de la vie. Alors, lorsqu’on est endetté à 300%, autant dire que la marge de manœuvre est nulle.
Notre avis en synthèse
Le conseil dans ce cas est quasiment systématiquement le même : n’achetez pas un bien locatif qui viendra nécessairement grever votre capacité d’emprunt si vous projetez d’acheter une résidence principale à moyen terme. Vous entendrez toujours des proches vous « conseiller » et vous dire que le prêt se rembourse tout seul avec le locataire : c’est faux. Vous aurez toujours un effort d’épargne à fournir sauf placements très spécifiques avec un risque élevé. Le meilleur calcul à faire pour en prendre la mesure est d’évaluer la valeur du bien dans lequel vous habitez et d’estimer la somme que vous devriez emprunter pour l’acheter (frais à inclure). Un simple comparatif de votre loyer avec la mensualité à payer suffira à estimer l’effort d’épargne. Il convient également de ne pas oublier l’aspect fiscal lié aux revenus fonciers.
Nous préférons conseiller d’épargner tous les mois, sur un support prudent, qui permettra d’avoir un apport pour votre futur achat de résidence principale. Ce conseil ne fait pas rêver (ce n’est pas notre métier…) mais il s’agit d’un conseil « bon père de famille » qui vous permettra de constituer progressivement un patrimoine sans prendre trop de risques.
Les seuls cas pour lesquels nous conseillons d’acheter des biens locatifs et non une résidence principale concernent les fonctionnaires logés par l’État ou les salariés du privé qui ne restent jamais plus de quelques années sur une même ville (mutations fréquentes).
Faut-il acheter sa résidence principale ou rester en location ? Quels sont les bons réflexes à avoir pour acheter sa résidence principale ?
L’achat d’une résidence principale est le rêve de beaucoup de Français et également une volonté politique en France. Malgré un contexte de taux plus élevé (la hausse des taux permet d’acheter moins cher le bien puisque le marché baisse) qu’il y a quelques années, de nombreux investisseurs se lancent dans cette étape patrimoniale importante et structurante.
Cependant, comme pour tout investissement, attention aux pièges. Le tout premier risque est de ne pas rentrer dans ses frais, car acheter de l’immobilier coûte cher.
L’erreur la plus courante est réalisée, par exemple, par le salarié âgé de 27 ans environ qui achète un appartement de 30 à 35 m² en centre-ville et le revendra 3 ans plus tard pour s’installer avec un futur conjoint et/ou avoir un enfant. Le risque de perte est élevé, induit notamment par les différents frais relatifs à l’achat et à la revente, à moins que les prix de l’immobilier grimpent fortement.
Exemple chiffré
Pour un bien acheté 400 000 €, on peut estimer à 32 000 € les frais de notaire (8%), 20 000 € les frais d’agence (5%) et 10000 € de frais divers (frais bancaires, déménagement…). Si le loyer d’un bien comparable est de 1 000 € par mois, il faudrait ainsi un peu plus de 5 ans pour le rentabiliser.
Si on rajoute un prêt, il convient de ne pas oublier qu’il aura un coût. Par exemple, pour 400 000 € empruntés sur 20 ans à un taux de 3,25% (hors assurance), le crédit vous coûtera 144 508 €. Bien sûr, plus la durée est longue plus le coût est élevé. Si vous remboursez par anticipation, des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) seront dues (6 mois d’intérêt le plus souvent sauf si vous avez pu négocier moins).
Il convient également d’ajouter le coût de l’assurance emprunteur, que nous estimons dans le cas présent à 15 000 € (variable du simple au triple en fonction de l’âge, l’état de santé de l’emprunteur…).
En reprenant les données de notre exemple la durée pour rentabiliser l’investissement est supérieure à… 18 ans ! Quand on vous dit que l’immobilier c’est pour du long terme…
Je vais acheter un bien immobilier, est-ce que je dois constituer une SCI (Société Civile Immobilière) ? Quels sont les pièges des SCI ? Quels conseils dois-je suivre pour constituer une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale qui est source de nombreuses idées fausses. Elle n’est pas adaptée à tout le monde et ne procure aucun avantage fiscal contrairement à certaines idées reçues.
A qui est adapté la SCI ?
La SCI est à conseiller aux investisseurs ou aux familles souhaitant gérer un bien en commun. Les statuts vont définir des règles, et la mise en place de cette société permettra de ne pas tomber dans le piège de l’indivision.
Cette forme sociale sera également adaptée pour les investisseurs ne souhaitant pas percevoir les revenus du bien dans la SCI et préféreront capitaliser. La SCI amortira ainsi le bien. L’impôt de plus-value sera néanmoins important et les distributions éventuelles fiscalisées.
Les bons réflexes à avoir
La SCI est à conseiller au cas par cas et dépendra : des associés, des objectifs communs et des biens achetés. La constitution est l’étape la plus importante car la rédaction des statuts dépend de vos objectifs patrimoniaux et de la stratégie mise en place. La SCI est un outil patrimonial puissant à manier avec précaution.
Nous conseillons de vous faire accompagner systématiquement d’un professionnel (notaire, expert-comptable ou bien sûr conseiller en gestion de patrimoine) pour la rédaction des statuts. Il convient également d’ouvrir un compte bancaire dédié, de déclarer les bénéficiaires effectifs de la société et de tenir une comptabilité annuelle. Des statuts mal rédigés et une comptabilité non suivie peuvent mener à des catastrophes patrimoniales.
Dans certains cas, mettre en place une SCI par projet immobilier pour en faciliter la gestion, la transmission et éventuellement la revente peut être envisagé mais en étant attentif aux objectifs des associés.
Enfin, réaliser l’apport (immobilier, somme d’argent…) au moment de la constitution afin d’éluder les droits d’enregistrement peut être source d’une légère optimisation.
Les pièges à éviter
La SCI (Société Civile Immobilière) est loin d’être une solution miracle et il faut ne pas en oublier ses limites.
Par exemple, l’apport d’un bien immobilier à une société déclenche l’impôt sur la plus-value. Un particulier ne peut pas apporter à une SCI un bien qu’il possède en direct sans payer l’impôt de plus-value.
Concernant la mise en place d’un effet de levier (emprunt), les prêts sont généralement plus chers en société qu’en direct. De plus, certaines banques peuvent être plus réticentes à financer des projets en société (analyses plus difficiles, plus longues…).
A l’IFI, il convient de déclarer la valeur vénale des parts (après l’abattement éventuel pour illiquidité). Sont donc perdus les abattements habituels qui n’impactent pas la valeur des parts : les 30% de la résidence principale, les 75% des bois et forêts ou encore l’exonération totale des biens en nue-propriété. De plus, en cas de donation des parts de SCI en nue-propriété, les associés porteurs des parts en usufruit devront déclarer 100% de la valeur en pleine propriété des parts à l’IFI.
Si vous achetez un bien avec un dispostif fiscal comme le Denormandie en SCI, vous ne pouvez pas y consacrer plus de 300 000 €. La limite de 300 000 € habituelle pour le Denormandie s’applique à la SCI et non à chaque investisseur.
Si vous décidez de louer en meublé, il ne faut pas perdre de vue que nous sommes dans le cadre d’une société civile et que la location meublée est une activité commerciale. Il est néanmoins possible d’intégrer cette activité dans une SCI, car juridiquement c’est une activité civile, mais sur le plan fiscal il s’agit bien d’une activité commerciale. La SCI passera donc automatiquement à l’IS. A noter qu’une tolérance administrative permet à une SCI de louer occasionnellement en meublé sans basculer à l’IS, tant que les recettes commerciales ainsi générées restent inférieures à 10 % de ses recettes totales, appréciées en moyenne sur l’exercice et les trois précédents.
Enfin, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales. Cette responsabilité est proportionnelle au nombre de parts détenues par chaque associé.
Les points forts de la SCI (Société Civile Immobilière)
Ce type de société permet de répondre à des problématiques précises. Les SCI permettent, par exemple, d’éviter l’indivision sur un bien immobilier, et donc de gérer un bien à plusieurs avec des règles définies dans les statuts.
Sur le plan fiscal, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
Dans le cadre d’une stratégie de transmission, le gérant peut garder le contrôle sur les biens transmis tout en commençant à donner des parts en pleine propriété ou en démembrement. L’usage du démembrement est à prévoir dans les statuts.
Enfin, une petite décote à l’IFI est envisageable car il est plus difficile de trouver un acheteur, et que la clause d’agrément peut limiter la liquidité du bien immobilier.
Comment sont imposés les revenus d’un contrat d’assurance-vie souscrit avant 1983 en cas de retrait ?
Si votre contrat d’assurance-vie a été souscrit avant 1983, les sommes que vous retirez du contrat en cours de vie (les produits rachetés) sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu, mais pas de prélèvements sociaux. Le taux global de ces prélèvements sociaux, actuellement de 17,2 %, n’a pas été concerné par la hausse à 18,6 % appliquée depuis le 1er janvier 2026 à d’autres catégories de revenus du capital (plus-values mobilières, intérêts notamment) : l’assurance-vie en a été explicitement exclue.
Afin de rapprocher la fiscalité de ces contrats de celle du droit commun, cette exonération totale ne s’applique qu’aux primes versées jusqu’au 10 octobre 2019. Pour tous les versements réalisés à compter de cette date, le nouveau traitement fiscal des produits qui leur sont attachés est celui des contrats actuels : abattement annuel pour les contrats de plus de 8 ans, puis Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 7,5 % sur les produits issus de primes inférieures à 150 000 €, et de 12,8 % au-delà de ce seuil ou avant 8 ans.
Faut-il investir en immobilier avec le dispositif Denormandie ? Qu’en penser et comment en profiter au mieux ?
L’amendement dit « Denormandie » est une extension du Pinel. Ce dispositif a pour objectif de stimuler la rénovation des quartiers anciens, dégradés dans le centre-ville de certaines communes. On le voit de plus en plus, beaucoup de centres-villes de localités de tailles moyennes se paupérisent, se détériorent et perdent progressivement de leur attrait, tant pour des habitants potentiels que pour les petits commerces. C’est fort de ce constat que ce dispositif a été mis en place.
A la différence du Pinel, fermé à toute nouvelle souscription depuis le 1er janvier 2025, le Denormandie reste pleinement ouvert aux nouveaux investissements.
Il faut investir en Denormandie comme on investit en immobilier en général, en faisant donc bien attention aux recommandations de base pour cette typologie d’actifs. Une analyse détaillée du bien et du dispositif est donc à mener.
Points communs avec le Pinel
Il s’agit d’un dispositif très proche du Pinel puisqu’il s’agit d’une extension de celui-ci. Les taux de réduction (12%, 18% ou 21%) selon l’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans) sont les mêmes, tout comme le plafond annuel d’investissement de 300 000 € qui est commun aux deux dispositifs. A noter : la réduction d’impôt compte dans le plafonnement des niches fiscales.
Le coût au m² de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 €. Un plafond de loyer au m² est appliqué selon la zone du bien : A bis, A, B1 ou B2. En outre, selon la zone du bien, le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds réglementaires. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire, eux, sont revalorisés chaque année selon l’indice de référence des loyers : ils ont progressé d’environ 2,5 % entre 2025 et 2026, sans changement de mécanisme.
Le logement doit être loué dans l’année suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Il doit également être loué à titre de résidence principale à une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.
Conditions
L’acquisition doit avoir lieu entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Les logements doivent être anciens et faire l’objet d’une rénovation dont les travaux représenteront au moins 25% du coût total de l’opération (achat tous frais d’acquisitions compris + travaux). Les locaux transformés en usage d’habitation sont également concernés. Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition.
Seules certaines communes sont éligibles. Elles doivent nécessiter une importante réhabilitation de l’habitat ou être labellisées « Cœur de Ville » ou encore être dans le cadre d’une opération de revitalisation de territoire. La liste détaillée des communes est disponible sur Légifrance et plus précisément avec le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000038273001
Travaux éligibles à la quote-part de 25%
Les travaux doivent permettre de créer des surfaces habitables nouvelles à partir de l’existant (combles, greniers, garages) ou d’améliorer la performance énergétique du logement de 30% minimum. Dans le cas contraire, au moins deux des travaux suivants doivent être réalisés :
- Isolation de la toiture.
- Isolation des murs donnant sur l’extérieur.
- Isolation de parois vitrées donnant sur l’extérieur.
- Systèmes de chauffage.
- Système de production d’eau chaude sanitaire.
Seuls les professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) peuvent réaliser les travaux. Le particulier ne peut donc pas réaliser les travaux lui-même. En outre, les travaux ne seront pas éligibles si le particulier achète lui-même les matériaux et les fait installer par une entreprise.
Le contribuable doit conserver les factures émises, par l’entreprise ayant réalisé les travaux, et avoir la capacité de produire un diagnostic de performance énergétique effectué par une personne agréée.
Obligations déclaratives
Les déclarations à réaliser sont les mêmes que pour un Pinel. Se rajoute, tout de même, l’obligation de joindre une note à la déclaration d’impôt sur le revenu récapitulant les travaux réalisés et le montant.
Si un local a été transformé en logement, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (avec attestation de la réception en mairie), ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente du local sera à joindre à la déclaration d’impôt sur le revenu.
Notre avis
Nous sommes défavorables aux stratégies d’investissement immobilier ayant pour unique objectif de réduire l’impôt sur les revenus. Les biens sont généralement chers et le montage au final peu rentable. Certains investissements réalisés soi-même ou certains programmes spécifiques méritent d’être étudiés si les objectifs patrimoniaux sont compatibles.
Est-ce que je dois m’acquitter de l’Exit Tax si je deviens non-résident ?
L’exit tax a été mise en place depuis 2011 pour lutter contre l’évasion fiscale, notamment afin d’éviter que certains chefs d’entreprise ne délocalisent leurs sociétés. Sa suppression avait été annoncée en 2018, mais face aux critiques de l’opposition, le gouvernement l’a fortement remodelée au lieu de la supprimer.
Elément déclencheur
Vous êtes redevable de cet impôt si vous remplissez les deux conditions suivantes :
- Vous avez été résident fiscal français pendant 6 ans au cours des 10 dernières années et vous transférez votre domicile fiscal hors de France.
- Vous détenez des valeurs mobilières (parts sociales/actions/obligations) d’un montant supérieur à 800 000 € ou si vous détenez plus de 50% du capital d’une société.
Fiscalité
L’application de l’exit tax entraîne l’assujettissement à la flat tax de 31,4% (taux forfaitaire de 12,8% et prélèvements sociaux de 18,6%) des :
- Plus-values latentes sur les participations.
- Plus-values en report d’imposition, (issues des mécanismes d’apport cession).
- Créances représentatives d’un complément de prix.
Le contribuable peut également opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Sursis d’imposition et formalisme
Le sursis de paiement est automatiquement accordé si le contribuable transfère son domicile hors de France, dans un pays ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement.
Pour les transferts dans des ETNC (États et Territoires Non Coopératifs) ou dans un État n’ayant pas de convention fiscale avec la France, une demande en amont du départ doit être effectuée avec une proposition de garantie (Formulaire n°2074-ETD). Depuis le 22 novembre 2019, la demande doit être déposée au plus tard 90 jours avant le transfert.
Il conviendra également chaque année de poser une déclaration 2074-ETS afin d’actualiser sa situation.
Fin du sursis
Le sursis prend fin et le paiement devient exigible, uniquement sur la partie des titres concernés par l’opération, en cas de :
- Cession des titres à titre onéreux.
- Rachat par une société de ses propres titres.
- Remboursement d’obligations et titres assimilés.
- Annulation des titres.
- Donation de titres par un donateur domicilié hors UE, Islande et Norvège. Pour éviter que l’impôt devienne exigible il faudra prouver que cette donation n’est pas réalisée à des fins fiscales.
L’imposition due est figée à la date du transfert du domicile fiscal (assiette et taux).
Dégrèvement
Le contribuable pourra obtenir le dégrèvement de l’exit tax, en sursis de paiement :
- Directement : en cas de décès du contribuable ou s’il revient vivre en France et y réinstalle sa résidence fiscale.
- Au bout de 2 ans : lorsque la valeur des titres est inférieure à 2 570 000 €.
- Au bout de 5 ans : lorsque la valeur des titres est supérieure à 2 570 000 €.