Depuis décembre 2017, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Cet impôt concerne les patrimoines immobiliers nets taxables de plus de 1 300 000 €.
Les solutions pour réduire son IFI sont finalement peu nombreuses. Il est possible soit de jouer sur la base imposable, en la réduisant, soit sur l’impôt en lui-même grâce à des réductions d’impôt;
Réduire la base imposable
Comme son nom l’indique, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ne concerne que le patrimoine immobilier. Afin de le réduire, il convient donc de limiter autant que possible l’assiette des biens imposables. Il convient alors :
- d’investir en patrimoine financier et non immobilier.
- d’acheter des biens immobiliers avec un crédit important. Les biens deviendront progressivement imposables au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt, même in fine.
- d’acheter des biens immobiliers ou des parts de SCPI en nue-propriété. Ils ne seront imposables qu’au terme du démembrement. Attention tout de même, aucun loyer ne sera perçu pendant le démembrement. Cette solution s’adresse donc à des investisseurs disposant d’une capacité d’épargne et souhaitant déplacer dans le temps leurs revenus. Des durées de démembrements supérieures à 15 ans sont à prévoir.
- faire une donation temporaire d’usufruit à une fondation ou à un enfant détaché du foyer fiscal.
Que puis-je déduire de mon IFI ?
Réduction d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Jusqu’au 31 décembre 2018, il était possible d’investir au capital de PME, en direct ou par l’intermédiaire de FIP (Fonds d’Investissement de Proximité), FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) et mandats de gestion, mais ces solutions ne sont plus disponibles, le gouvernement les ayant supprimées.
La seule solution est de faire un don à une association ou une fondation éligible à recevoir des dons IFI. Ceux-ci sont déductibles à hauteur de 75% dans la limite de 50 000 €. Le don maximal défiscalisable est donc de 66 667 €.
Attention tout de même, toutes les associations ne sont pas éligibles. Il s’agit souvent de fondations importantes en taille. Nous vous conseillons de demander lors du don et de vérifier directement sur votre reçu de don.
Exemple
Une base nette imposable de 5 000 000 € implique un Impôt sur la Fortune Immobilière d’un montant de 35 690 €. Pour défiscaliser totalement cet impôt, il faut faire un don de 47 586 € à une fondation éligible.
Un don n’est pas, bien sûr, un investissement, mais peut correspondre à une stratégie patrimoniale cohérente. Dans cet exemple, le contribuable se demande finalement s’il préfère donner 47 586 € à une association dont il partage les objectifs ou 35 690 € à l’administration fiscale ?
Il s’agit, bien sûr, d’une action ponctuelle. La question de cet impôt et des dons éventuels se posera d’année en année.
Stratégies
Afin de limiter la fiscalité sur l’IFI, il vaut mieux jouer sur l’assiette taxable, c’est-à-dire directement sur le montant du patrimoine immobilier net taxable. Des stratégies efficaces peuvent être mises en place. Nous vous conseillons de vous reporter aux questions patrimoniales suivantes :