Faut-il acheter des parkings pour les louer ?

L’investissement dans un parking ou un lot de parkings est une question qui revient régulièrement lors des entretiens avec nos clients.

Les avantages sont nombreux : petit investissement de départ, souplesse des règles et bonne rentabilité.

Une actualité est venue renforcer la demande ces dernières années : la mise en place des Zones à Faibles Émissions (ZFE) dans les grandes agglomérations, qui restreignent l’accès de certains véhicules et accroissent la pression sur les places de stationnement disponibles, notamment dans les secteurs bien situés.

 

Les bons réflexes

Renseignez vous sur le taux d’occupation du parking et les motivations du vendeur. Il s’agit avant tout d’un bien immobilier, tous les conseils en la matière, que vous trouvez sur notre site, sont donc à suivre. De plus achetez de préférence dans des zones en expansion, évitez d’acquérir à proximité d’un grand ensemble en construction avec beaucoup de nouvelles places prévues… il s’agit d’un petit marché d’offre et de demande très local.

En outre, tous les parkings ne se ressemblent pas. Un box/garage, par exemple, sera plus cher (environ 25%) qu’une simple place délimitée par un marquage au sol. Un box peut, de plus, servir à stocker et pas seulement à garer une voiture. Ainsi, la typologie de locataires ne sera pas forcément la même.

La taille du parking est primordiale. Regardez bien la largeur et la hauteur. Si le parking est trop petit, vous exclurez des potentiels locataires, tels que les propriétaires de grands véhicules : SUV, Monospaces, 4×4, utilitaires… Une conversion en garage moto est envisageable mais on multiplie alors souvent les locataires et la gestion liée à cet investissement.

Attention aux charges trimestrielles. Il ne faut pas les oublier, comme pour tout investissement immobilier. La taxe foncière est à payer par tout propriétaire de parking.

Le plus gros écueil à éviter est d’omettre dans son budget prévisionnel les frais d’acquisition : notaire + frais d’agence éventuels. Plus le bien est petit, plus la part de ces frais augmente (ceux-ci étant généralement dégressifs). Les frais d’agence et les frais de notaire peuvent donc représenter 17 % à 18 % du prix d’acquisition sur les petits lots (inférieurs à 25 000 €). Ce niveau doit être révisé légèrement à la hausse dans la plupart des départements : depuis avril 2025 et jusqu’en mars 2028 au moins, la majorité d’entre eux ont relevé le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 % (mesure votée département par département, donc à vérifier selon la localisation du bien).

 

Fiscalité

Les revenus générés sont des revenus fonciers. Attention à la hausse de la fiscalité globale liée à ces locations. Un propriétaire n’ayant que des revenus issus de parkings peut avoir intérêt à opter pour le régime micro foncier, s’il est éligible, puisque ses charges seront nécessairement inférieures à 30%.

Ces revenus peuvent entrer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si certains services complémentaires sont proposés comme l’entretien et les réparations, faire le plein, le lavage du véhicule… mais cela est très rare. Si la location est liée à un appartement loué meublé alors les revenus issus du parking seront également des BIC.

Les revenus sont exonérés de TVA si le contrat est soumis aux règles des baux d’habitation ou si les loyers perçus ne dépassent pas 37 500 € (seuil unifié de la franchise en base de TVA applicable depuis le 1er janvier 2026, avec un seuil de tolérance à 41 250 €).

Les plus-values en cas de revente sont imposées au titre du régime de la plus-value immobilière des particuliers.

 

Budget à prévoir / Rentabilité attendue

Une place de parking est accessible à partir de 10 000 € à 15 000 € dans une ville de taille moyenne. Sur cette typologie d’actifs, il vaut mieux souvent viser des lots entiers (5 à 20 places d’un coup).

Dans les grandes villes de région (Lyon, Bordeaux…), comptez 15 000 € à 30 000 € pour des parkings très bien situés et faciles à louer.

À Paris, le prix d’une place de parking se situe plutôt entre 25 000 € (prix médian) et 35 000 € (prix moyen), avec de fortes disparités selon l’arrondissement (de 8 000 € en périphérie à plus de 60 000 € dans le centre historique).

La rentabilité se situe généralement entre 5 % et 10 % selon les villes, la demande et la qualité du parking (place aérienne ou box par exemple). 

 

Les règles à suivre

On échappe aux règles des baux d’habitation lorsque le parking n’est pas un accessoire du logement du locataire. Il est alors régi par le Code Civil (contrat de louage des choses). Le fait de louer un parking, dans le même immeuble que le lieu d’habitation du locataire, ne suffit pas à qualifier le parking d’accessoire de l’habitation si, par exemple, le bail du parking a été conclu à une date postérieure du bail de l’appartement. Des critères de distance et de délivrance de quittances séparées sont aussi à prendre en compte.

Le contrat de bail peut être oral, mais nous conseillons de toujours mettre par écrit ce type de contrat de location ; l’écrit s’avérera très utile en cas de conflit. Vous pouvez indiquer des clauses de fin de bail pour impayés, prévoir un bail mensuel ou encore un préavis de la même durée…

Le contrat de bail doit indiquer les points suivants : montant et conditions de révision du loyer, durée du bail et modalités de résiliation.