Un chef d’entreprise doit-il acquérir les murs de sa société ?

Cette question revient souvent dans nos échanges avec nos clients puisqu’il s’agit d’une question stratégique, impactant directement le patrimoine privé des chefs d’entreprise.

La réflexion initiale consiste à se dire qu’il s’agit d’un levier efficace, afin de transférer la richesse, créée dans l’entreprise, directement au chef d’entreprise. Celui-ci acquerra des bureaux ou un commerce, à titre personnel, et y implantera son activité professionnelle. Un loyer sera alors versé par la société commerciale au chef d’entreprise. Il représentera une charge pour l’entreprise (baisse de la pression fiscale) et sera un revenu pour le chef d’entreprise (à déclarer). Le loyer sera destiné le plus souvent à rembourser le crédit servant à l’acquisition du local commercial.

Attention tout de même, il doit s’agir d’un loyer de marché. Le prix ne doit être ni trop bas (avantage pour l’entreprise mais important effort de trésorerie à fournir pour le chef d’entreprise), ni trop haut (avantage pour le chef d’entreprise mais peut mettre en péril l’activité commerciale). De plus, l’administration fiscale, dans le cadre d’un contrôle, pourrait retoquer un montage qu’elle juge inadapté. Cette mise en garde a été renforcée par une décision du Conseil d’État, qui rappelle qu’un avantage consenti sans contrepartie réelle, sérieuse et propre à l’entreprise ne peut jamais être justifié par le seul objet social. Transposé au loyer versé au dirigeant propriétaire des murs, ce principe signifie qu’un loyer trop faible s’expose à une requalification pour appauvrissement injustifié de la société, et un loyer trop élevé à une requalification en libéralité déguisée au profit du dirigeant.

 

Le bien à acquérir

Une fois que cette idée est validée, se pose la question de la typologie du bien à acquérir par le chef d’entreprise. En effet, il ne faut pas que l’acquisition d’un bien immobilier devienne un poids pour l’entreprise. Trop petit, celui-ci peut constituer un frein au développement d’une start-up qui a besoin d’embaucher, trop grand il sera une charge inutile pour l’entreprise. C’est un levier important pour certaines professions qui ont une bonne visibilité sur leur activité : médecins, avocats, experts-comptables, entreprises de services…

A terme, si l’immobilier est étroitement lié à l’entreprise et que l’activité commerciale est suffisamment pérenne pour supporter l’acquisition des murs, une revente des murs commerciaux à l’entreprise peut être envisagée. Cette opération ne doit, tout de même pas, bloquer la revente à terme de la société. Il faut donc que les locaux puissent servir à un repreneur potentiel.

L’acquisition des murs à titre personnel n’a pas d’impact sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du chef d’entreprise. Un immeuble affecté à l’exploitation de l’entreprise peut être exonéré d’IFI au titre des biens professionnels si :

• le chef d’entreprise exerce son activité en nom propre ;
• s’il dirige une société soumise à l’impôt sur les sociétés, il doit réunir les quatre conditions cumulatives suivante : exercer une fonction de direction dans la société, y percevoir une rémunération représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels, détenir au moins 25 % des droits de vote, et que l’immeuble soit nécessaire à l’activité de l’entreprise.

 

Type de détention

La détention, en direct ou par l’intermédiaire d’une société, est également à trancher. Elle résultera des objectifs individuels de chaque chef d’entreprise. La forme sociale dépendra du nombre d’associés, des associés eux-mêmes (personnes physiques ou personnes morales), de la fiscalité souhaitée et enfin de la stratégie établie (perception de revenus ou capitalisation).

Peuvent être généralement envisagés :

• La SCI (Société Civile Immobilière).
• La SARL (Société à Responsabilité Limitée).
• La SAS (Société par Actions Simplifiée).