Nos réponses sur la réduction de l’impôt sur le revenu. Pour aller plus loin, consultez notre dossier complet : Réduire son impôt sur le revenu.
Faut-il investir en Girardin Outre-mer pour réduire son impôt sur le revenu ? Comment ne pas tomber dans les pièges de ce placement ?
Le Girardin est un pur produit de défiscalisation. Son unique intérêt pour un investisseur est de réduire la pression fiscale avec un apport en une fois. Aucun espoir de plus-value, pas de moins-value à prévoir non plus, tout est cadré à l’avance. Il ne s’agit pas d’une diversification patrimoniale.
Ce dispositif a été créé de façon à stimuler les investissements dans les Départements d’Outre-Mer : outils, machines, logements sociaux… Il a permis de grandes réalisations, mais a également engendré des catastrophes, avec à la clé, de gros redressements pour les investisseurs. Il s’agit là du principal risque du Girardin.
Le dispositif, régulièrement reconduit par des lois de finances successives depuis sa création, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2029 (Girardin industriel comme Girardin logement social).
Montage
Lorsqu’on investit en Girardin, une société est créée. L’investisseur participe à l’augmentation de capital. S’il apporte 20 000 € en 2026 et que le rendement de l’opération est de 15% (prévu contractuellement à la signature), il recevra 23 000 € de réduction d’impôt, versés en août 2027, après avoir déclaré son investissement sur sa déclaration de revenus réalisée en mai-juin 2027. A noter que les rendements espérés pour l’investisseur baissent un peu depuis la loi de finances 2026 qui a réduit d’environ 25 % les taux de réduction d’impôt de base applicables à plusieurs dispositifs de défiscalisation outre-mer relevant des articles 199 undecies B et suivants du CGI (investissement productif, notamment industriel, agricole, hôtelier, énergétique).
L’outil ou les logements sociaux financés seront loués durant 5 ans à un exploitant local. Au terme des 5 ans, le locataire récupèrera le matériel financé pour une somme symbolique. C’est pourquoi l’investissement est valorisé à 1€ symbolique pour l’associé, jusqu’à la liquidation de la société après 5 ans. C’est finalement là où réside le risque, car si l’opération connaît un souci, l’administration fiscale redressera le contribuable sur les 23 000 € de réduction d’impôt obtenus (capital apporté + gain) et demandera des pénalités de retard. L’addition peut donc être lourde si le montage est mal conçu.
Finalement, investir en Girardin, c’est faire travailler sa trésorerie court terme, l’investisseur payant ses impôts en avance.
Fiscalité
Le rendement du programme dépend du montage.
Attention, la réduction d’impôt obtenu compte dans le plafonnement spécifique de 18 000 € des niches fiscales à hauteur de :
- 44% pour le Girardin Industriel de plein droit.
- 34% pour le Girardin Social avec agrément.
- 30% pour le Girardin Logement Social.
Il s’agit d’une réduction d’impôt et non pas d’un crédit d’impôt (ce dernier donnant lieu à un remboursement de l’administration fiscale). Ainsi, si vous n’avez pas d’impôt à effacer, la réduction sera perdue.
Les solutions pour se protéger
Comme pour tout placement, il convient de se méfier des programmes trop rentables. Une rentabilité élevée est synonyme de risque élevé. Il ne faut donc pas choisir le programme le plus rentable, mais celui qui présente les meilleures garanties pour un rendement correct.
Nous recommandons, tout d’abord, de ne choisir que des sociétés de gestion ayant quelques années d’ancienneté et une bonne réputation. Beaucoup de petites structures se créent et ne subsistent que quelques années. Méfiance donc sur le monteur, c’est à dire la Société de Gestion mettant en place l’opération, du programme. Des noms fiables comme Inter Invest ou Ecofip sont à recommander.
Notre avis
Notre cabinet ne sélectionne des Girardin Industriels auprès de sociétés réputées, solides, sérieuses, ayant fait leurs preuves par le passé. Des sociétés telles qu’Inter Invest ou Ecofip ont également constitué des fonds de garantie, afin de couvrir les risques en plus d’assurances diverses. C’est un système efficace mais qui impacte nécessairement le rendement du programme.
Faut-il revendre un bien immobilier de défiscalisation à la fin de la durée d’engagement ?
La fin de la durée d’engagement d’un dispositif de défiscalisation constitue une étape déterminante dans la vie d’un investissement immobilier. C’est à cette échéance que l’investisseur retrouve sa pleine liberté : conserver le bien, en modifier l’usage ou procéder à sa cession.
Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas de réponse universelle. La décision doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale globale, intégrant la performance réelle du bien, sa fiscalité, ses contraintes de gestion et vos objectifs à moyen et long terme.
Pourquoi envisager la revente ?
Certains investissements ont été réalisés dans un contexte favorable : prix d’acquisition attractif, emplacement prometteur, dynamique de marché porteuse. Dans ces situations, une cession peut permettre de matérialiser une plus-value.
Cependant, la réalité est plus contrastée. De nombreux investissements de défiscalisation se révèlent décevants à terme : moins-value à la revente, vacance locative, charges élevées, gestion contraignante ou aléas techniques. De nombreux investisseurs sont déçus !
La fin de l’engagement fiscal constitue alors un moment opportun pour tirer un bilan objectif et réorienter votre stratégie patrimoniale vers des investissements davantage orientés vers la création de valeur et la maîtrise de la fiscalité, plutôt que vers la seule recherche d’avantages fiscaux.
Attention : respecter la durée d’engagement
Pour conserver les avantages fiscaux obtenus, l’investisseur doit impérativement respecter la durée d’engagement de location propre au dispositif. Si l’opération est déjà peu intéressante sur le plan financier il ne faudrait pas en plus qu’une cession avant la fin de l’engagement réduise encore plus l’intérêt de l’opération.
Une cession anticipée peut entraîner une remise en cause des avantages fiscaux :
- pendant l’engagement initial : reprise de l’ensemble des avantages perçus depuis l’origine ;
- pendant une période de prorogation : reprise limitée aux avantages obtenus durant cette prorogation.
L’administration fiscale peut exercer ce droit de reprise dans un délai de trois ans suivant l’année de la vente.
Conséquence d’une remise en cause
La reprise des avantages fiscaux entraîne :
- un complément d’impôt équivalent aux réductions ou déductions obtenues ;
- des intérêts de retard ;
- une majoration de 10 % ;
- voire, dans les cas les plus graves, une majoration de 80 %.
Le respect strict des conditions de location est également indispensable (plafonds de loyers, ressources des locataires, absence de location à un membre du foyer fiscal…).
Les principales durées d’engagement
Selon le dispositif, les durées d’engagement varient :
- Pinel / Denormandie / Borloo : 6 ou 9 ans (prorogations possibles)
- Duflot / Scellier : généralement 9 ans
- Malraux : 9 ans
- Monuments historiques : 15 ans de conservation
- Censi-Bouvard : 9 ans
- Loc’Avantages / Cosse : 6 ou 9 ans selon convention
Chaque dispositif obéit à ses propres règles, qu’il convient d’analyser précisément avant toute décision.
Les cas d’exonération de reprise fiscale
Certaines situations permettent de vendre sans perdre les avantages fiscaux, même avant la fin de l’engagement :
- décès du contribuable ou de son conjoint ;
- invalidité (2e ou 3e catégorie) ;
- licenciement.
Faut-il conserver après la période fiscale ?
Une fois l’engagement terminé, le bien devient un investissement immobilier “classique”. La question centrale devient alors : le bien reste-t-il pertinent dans votre stratégie patrimoniale ?
Il convient d’analyser :
- la rentabilité nette (après fiscalité et charges) ;
- le potentiel de valorisation ;
- la qualité de l’emplacement ;
- les contraintes de gestion ;
- votre situation fiscale actuelle et future.
Dans de nombreux cas, conserver un bien initialement acquis pour défiscaliser n’est pas optimal à long terme.
L’approche Terrae Patrimoine
Chez Terrae Patrimoine, nous sommes assez sceptiques concernant les investissements immobiliers défiscalisants. Nous considérons que la fin d’un dispositif fiscal est une opportunité d’arbitrage pour réorienter les capitaux. Notre accompagnement consiste à :
- réaliser un audit complet de votre investissement ;
- mesurer la performance réelle du bien ;
- comparer avec d’autres stratégies patrimoniales selon vos objectifs et votre situation actuelle ;
- sécuriser la fiscalité de la cession avec le notaire le cas échéant.
Puis-je encore déduire mes versements sur un PER après 70 ans ?
Une réforme structurante à compter de 2026
La loi de finances pour 2026 modifie en profondeur le régime fiscal du Plan d’Épargne Retraite (PER). À compter du 1er janvier 2026, les versements réalisés par un épargnant âgé de 70 ans ou plus ne sont plus déductibles du revenu imposable.
Cette évolution concerne l’ensemble des dispositifs :
- PER individuel (PERin)
- PER d’entreprise collectif (PERECO)
- PER obligatoire (PEROb)
- PER européen (PEPP)
- PER des travailleurs non salariés (PER TNS)
L’âge de 70 ans devient ainsi un seuil fiscal déterminant dans la stratégie d’alimentation du PER.
Épargne salariale : fin de l’éxonération
La réforme va plus loin en intégrant également les flux issus de l’épargne salariale.
Ainsi, après 70 ans, ne bénéficient plus de l’exonération d’impôt sur le revenu lorsqu’ils sont versés sur un PER :
- l’intéressement, la participation, les primes de partage de la valeur (PPV) ;
- les abondements employeur ;
- les droits issus du compte épargne-temps (CET) ou de jours de repos non pris
Une fiscalité rééquilibrée à la sortie
En contrepartie de cette absence de déduction :
- en cas de sortie en capital, la part correspondant aux versements non déductibles est exonérée d’impôt ;
- en cas de sortie en rente, le régime applicable est celui des rentes viagères à titre onéreux, avec une fraction imposable réduite (30 % à partir de 70 ans).
Le PER conserve donc une logique fiscale, mais déplacée de l’entrée vers la sortie qui n’est généralement pas ce que les investisseurs recherchent.
Qui est particulièrement concerné ?
Cette réforme cible notamment :
- les épargnants proches de 70 ans, pour lesquels le calendrier des versements devient stratégique ;
- les actifs en cumul emploi-retraite (dirigeants, professions libérales, cadres) ;
- les contribuables âgés de plus de 70 ans qui utilisaient le PER comme outil d’optimisation fiscale tardive.
L’objectif est clair : recentrer le PER sur une logique de préparation progressive de la retraite, et non sur des arbitrages fiscaux tardifs.
Quelle stratégie privilégier ?
Une anticipation des versements avant 70 ans permet d’optimiser pleinement le levier fiscal du PER, en valorisant l’ensemble des plafonds de déduction reportables issus des années antérieures.
Un nouveau contribuable doit-il effectuer sa première déclaration par internet (impots.gouv) ou par papier ?
Un contribuable qui était précédemment relié au foyer fiscal de ses parents peut réaliser sa première déclaration en ligne à condition d’avoir reçu un courrier de l’administration fiscale lui communiquant les informations nécessaires. Ce courrier de première déclaration est en pratique envoyé automatiquement l’année où le contribuable, généralement autour de 20 ans, cesse d’être rattaché au foyer fiscal de ses parents (le rattachement restant possible jusqu’à 21 ans, ou 25 ans s’il poursuit des études).
Il devra alors créer un mot de passe à l’aide du numéro fiscal et du numéro d’accès en ligne communiqués par l’administration fiscale. Le RFR (Revenu Fiscal de Référence) à indiquer est de zéro. Le numéro fiscal comporte 13 chiffres et le numéro d’accès en ligne 7 chiffres : les deux figurent sur le courrier reçu de l’administration.
Si le nouveau contribuable n’a pas reçu de courrier de l’administration fiscale avec son numéro fiscal, il doit demander ces informations auprès de son centre des finances publique. A défaut il devra déposer une première déclaration papier mais doit être considérée comme une solution transitoire : une fois le numéro fiscal obtenu, la bascule vers la déclaration en ligne est obligatoire dès l’année suivante.
Comment corriger une erreur sur sa déclaration de revenus ?
Faire une erreur sur une déclaration de revenu est une situation à laquelle nombre de contribuables se trouvent confrontés, au moins une fois dans leur vie.
La procédure à suivre dépendra du moment auquel le contribuable corrige sa déclaration :
- Il se rend compte de son erreur avant la date limite de dépôt des déclarations (fin mai ou début juin selon les départements) : même si une première déclaration a été signée en ligne, sur le site des impôts, il est possible d’en signer une deuxième qui écrasera la première version déposée. La correction est donc instantanée et sans conséquences.
- Il se rend compte de son erreur entre la date limite de dépôt des déclarations (fin mai ou début juin selon les départements) et la réception de son avis d’impôt (fin juillet) : la correction peut être effectuée en ligne (à l’exception de celle portant sur un changement de situation familiale qui devra être signalée par courrier). Si la modification entraîne un impôt supplémentaire, des pénalités de retard et/ou une sanction financière seront dues.
- Il se rend compte de son erreur à partir de la réception de l’avis d’impôt : il peut modifier sa déclaration, en ligne, jusqu’au 31 décembre de la 2ème année suivant celle de la réception de l’avis d’impôt (exemple : limite au 31 décembre 2026 pour les avis d’impôt reçus en septembre 2024). La rubrique « Corriger ma déclaration» est disponible l’année de la réception de l’avis. Pour les deux années suivantes, la correction est à effectuer via la messagerie dans la rubrique “Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt”. Si la modification entraîne un impôt supplémentaire, des pénalités de retard et/ou une sanction financière seront dues.
Négocier les pénalités
Si vous recevez un nouvel avis d’imposition avec des pénalités de retard, il convient de les payer. Ne refusez jamais de payer les pénalités en commençant à négocier, c’est le meilleur moyen de ne jamais obtenir de dégrèvement.
Si vous souhaitez les contester, surtout si c’est la première fois que vous avez un souci avec l’administration fiscale, nous vous conseillons de demander un dégrèvement en expliquant votre cas. Une simple lettre recommandée ou un message via votre messagerie sécurisée impots.gouv seront recevables.
Cette démarche s’appuie sur deux fondements juridiques précis qu’il peut-être utile de citer dans votre demande :
- Le « droit à l’erreur » issu de la loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance (loi ESSOC) : un contribuable de bonne foi qui commet une erreur pour la première fois, et qui la régularise spontanément ou dès la première demande de l’administration, ne peut se voir infliger les sanctions financières visant les manquements délibérés ou répétés.
- L’article 1727, V du Code général des impôts prévoit d’une manière systématique que le montant de l’intérêt de retard (fixé à 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an) est réduit de moitié en cas de dépôt spontané d’une déclaration rectificative, avant l’expiration du délai de reprise de l’administration, dès lors que vous êtes de bonne foi et que la déclaration rectificative est accompagnée du paiement immédiat des droits simples (ou du respect de la date limite portée sur l’avis d’imposition, y compris via un plan de règlement accepté par le comptable public).
Si je déménage, est-ce que je perds l’exonération de la plus-value de ma résidence principale en cas de revente ?
Non, l’exonération n’est pas perdue si la vente est effectuée dans un délai normal.
Qu’est-ce qu’un délai normal ?
La normalité de ce délai est évaluée par l’administration fiscale et dépend principalement de l’accomplissement par le vendeur des diligences nécessaires à cette opération (annonces, démarches auprès d’agents immobiliers…). La tolérance concernant le délai de vente dépendra également du contexte économique et réglementaire local. Entre 2009 et 2010 le délai maximum pour vendre avait été porté à 2 ans compte tenu des difficultés rencontrées sur le marché immobilier.
Le BOFiP indique que, dans un contexte économique normal, un délai d’environ un an à compter de la mise en vente constitue en principe le délai maximal généralement admis. Il ne s’agit toutefois pas d’un couperet automatique : la jurisprudence la plus récente confirme cette approche au cas par cas. Ainsi, une cour administrative d’appel a par exemple validé un délai d’environ 20 mois lorsque le vendeur avait multiplié les diligences (annonces, baisse de prix, changement d’agence) sur un bien atypique, tandis qu’un délai de 17 mois a pu être jugé excessif faute de diligences suffisamment démontrées. Une autre décision a par ailleurs jugé qu’un délai de 22 mois n’était pas anormalement long dans les circonstances de l’espèce. Un manoir dans la Creuse ne se vend pas comme un T2 à Paris intramuros !
L’administration admet également une tolérance spécifique lorsque le logement devient inhabitable à la suite d’un sinistre, sous réserve que le propriétaire justifie de diligences engagées en vue de sa reconstruction et de sa revente dans des délais rapides.
Certaines actions peuvent être préjudiciables
Attention tout de même, afin de ne pas remettre en cause l’exonération liée à la résidence principale, le bien, entre le départ de l’occupant et la vente, ne doit pas être mis en location ou occupé à titre gratuit par un tiers, y compris un membre de la famille.
L’exonération sera également refusée lorsque le propriétaire réoccupe artificiellement le logement juste avant la vente dans le seul but de bénéficier du régime, sans que cette réoccupation corresponde à une réalité d’usage.
Faut-il investir en SOFICA (Sociétés de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel) pour réduire son impôt sur les revenus ?
Il est rare que nous prenions position d’une manière aussi stricte sur un placement financier, mais nous vous recommandons clairement de ne pas investir en SOFICA (Sociétés de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel) quelle que soit votre situation patrimoniale.
Pour rappel, une SOFICA est une Société de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel. Ces sociétés ont pour objectif de financer des œuvres cinématographiques. En contrepartie de son investissement, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt de 30 %, portée à 36 % ou 48 % selon les engagements pris par la SOFICA (la grande majorité des SOFICA agréées visent aujourd’hui ce taux le plus élevé de 48 %).
Ces sociétés sont structurellement construites pour perdre de l’argent : il est presque impossible de sortir positif d’une SOFICA. Finalement, le rendement potentiel est donc de 36% diminué de la moins-value. Sachant que la durée de placement est généralement comprise entre 6 et 7 ans et que les SOFICA remboursent souvent entre 60 et 80% de l’investissement initial, le rendement annuel sera très faible et le risque de moins-value non négligeable.
Il vaut mieux réaliser un placement qui permettra de générer des plus-values ou des revenus faiblement fiscalisés plutôt que de chercher à réduire à tout prix sa fiscalité.
A noter : la réduction d’impôt SOFICA échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an et bénéficie de son propre plafond (commun avec le Girardin), fixé à 18 000 € de versements par foyer fiscal et par an (dans la double limite de 25 % du revenu net global), soit une réduction d’impôt maximale de 8 640 € au taux de 48 %.
Notre avis
Nous déconseillons ce placement de défiscalisation.
Le seul point positif que nous y voyons est de contribuer activement au financement du cinéma français ; l’intérêt premier ainsi ne sera pas patrimonial mais affectif, afin de soutenir un art qui tient à cœur à l’investisseur.
Qu’est-ce que le système du lissage de l’impôt sur le revenu ? Un mécanisme adapté à la fiscalité des auteurs, des sportifs et des artistes
Les revenus des sportifs et artistes peuvent très fortement évoluer au cours de leur carrière.
Le tube de l’été, ce n’est pas tous les ans…
C’est pour atténuer l’effet de la progressivité de l’impôt sur le revenu, pour ces contribuables particuliers, que l’Etat a créé un système permettant de calculer un revenu moyen sur trois ou cinq ans. Cela évite à un contribuable, ayant peu de revenus puis assistant à une forte hausse de ceux-ci de se retrouver immédiatement fortement fiscalisé.
L’intérêt principal pour le contribuable est de bénéficier des tranches d’impositions inférieures du barème progressif. Si l’activité est en croissance, il est d’autant plus intéressant d’opter pour ce système en début de carrière (ou de rémunération tout du moins).
Le mécanisme
Les revenus vont être moyennés (lissés) sur 3 ans ou 5 ans. Attention, le choix de la période est irréversible. L’option devra être révoquée lorsque la carrière évolue, et surtout, lorsque les revenus baissent d’une manière pérenne. Après une telle révocation, le bénéfice moyen continue toutefois de s’appliquer aux revenus antérieurs pas encore imposés pendant les deux ou quatre années suivantes (selon que la période choisie était de 3 ou 5 ans), avant un retour complet au régime de droit commun — la sortie du dispositif n’est donc pas immédiate.
Ce mécanisme n’est pas à confondre avec le régime des revenus exceptionnels ou différés (quotient). L’option pour ce système est à indiquer, en mention expresse, dans la déclaration de revenus.
Les particuliers éligibles
Les contribuables concernés par ce dispositif sont ceux possédant des revenus irréguliers, issus de la production littéraire, scientifique, artistique ou de la pratique d’un sport. Sont donc concernés les : auteurs, musiciens, chanteurs, chefs d’orchestre, metteurs en scène, sportifs professionnels ou amateurs.
Attention, n’entrent pas dans ce dispositif : les mannequins, les entraîneurs d’équipes sportives ou les personnes touchant des revenus issus des contrats publicitaires ou des parrainages.
Prudence tout de même aux limites du lissage, qui doivent être correctement appréhendées. Si l’imposition est limitée lors de la mise en place, les effets se font ressentir sur plusieurs années, impliquant de provisionner le paiement d’un impôt complémentaire sur les années suivantes.
Pourquoi donner des titres en plus-value à une association ?
La fiscalité française regorge de bonnes idées permettant de mettre en adéquation la bonne gestion de son patrimoine avec des actes de générosité au profit des plus démunis. En voici un exemple simple et pourtant tellement méconnu : le don de titres en plus-values à des organismes reconnus d’utilité publique.
Lorsqu’un particulier cède des titres (actions, obligations, SICAV, FCP…) la plus-value réalisée est soumise au prélèvement forfaitaire unique au taux de 31.4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Il peut également réaliser des dons au profit d’associations lui permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 66% (75% dans certains cas, avec des limites).
La stratégie présentée consiste à mêler les deux.
Dans le cadre d’un don à un organisme reconnu d’utilité publique, le particulier peut donner autre chose que de l’argent, par exemple des titres en plus-value. Il bénéficiera ainsi d’une exonération d’impôt de plus-value et d’un avantage fiscal équivalent au montant du don.
Attention, il convient de privilégier une réduction d’impôt sur le revenu. Dans le cas d’une réduction d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les plus-values resteront imposables.
Exemple chiffré
Don à un organisme reconnu d’utilité publique de 30 000 € de titres, achetés 10 000 €.
Economie d’impôt de plus-value : 6 280 € (31,4% de 20 000 €, contre 6 000 € avec le taux de 30 % en vigueur au moment de la rédaction initiale de cette page)
Réduction d’impôt : 19 800 € (66% de 30 000 €)
« Gain » total d’impôt : 26 080 € (19 800 € + 6 280 €)
Effort réel du donateur, hors investissement initial : 3 920 € (30 000 € – 26 080 €)
Est-ce que je dois investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fiscales afin de réduire mon impôt sur le revenu ? Notre avis
Dans l’univers des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les SCPI fiscales sont une catégorie à part entière. Elles permettent, en contrepartie d’une durée de blocage prédéfinie, d’investir sur un portefeuille de biens immobiliers. De plus, le gérant de la SCPI s’engage à respecter les conditions permettant d’obtenir les réductions d’impôt correspondant au dispositif fiscal de la SCPI :
- Denormandie : 12% à 21% de réduction d’impôt sur le revenu, selon l’engagement de location (9 ans ou 12 ans).
- Malraux : 22% à 30% de réduction d’impôt sur la part travaux de la SCPI. Cette dernière représente 50% à 60% de l’investissement. L’engagement de location est de 9 ans.
Les SCPI de déficit foncier. Cette solution est réservée aux tranches marginales d’impositions élevées (30%, 41% ou 45%) puisque plus le contribuable est fiscalisé plus cette stratégie est efficace. Il faut également disposer de revenus fonciers à effacer puisque la quote-part de travaux de la SCPI, souvent de 40% à 60%, sera déductible des autres revenus fonciers.
Pour rappel, vous trouverez ci-dessous les Question/Réponses correspondants à ces dispositifs :
- Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
- Afin de défiscaliser mon impôt sur les revenus, faut-il investir en Denormandie ? Comment éviter les arnaques ?
- Comment optimiser la fiscalité de ses revenus grâce aux déficits fonciers ?
Déroulement de l’opération
Quatre grandes phases se succéderont :
- Une phase de collecte. La société est créée et la SCPI lève des fonds auprès des investisseurs. Au-delà de cette phase, il ne sera plus possible d’entrer, dans la SCPI.
- Une phase d’investissement et de travaux. La SCPI réalisera les investissements nécessaires pour acquérir un portefeuille de biens immobiliers. Elle devra également réaliser les travaux, permettant aux associés de la SCPI d’obtenir leurs réductions d’impôt, dans le cadre du dispositif fiscal choisi (Denormandie, Malraux ou Déficit Foncier).
- Une phase de location. Il s’agit généralement de la phase la plus longue. Les biens doivent être loués afin de respecter les conditions du dispositif fiscal. Location de 6 à 12 ans ans dans le cadre de la loi Denormadie par exemple.
- Une phase de revente et de distribution. Le gérant revendra les biens et rendra progressivement les fonds aux investisseurs.
Stratégie à suivre
De nombreux investisseurs acquerront ces parts de SCPI via un crédit immobilier. C’est une stratégie très utilisée par les réseaux bancaires et certains conseillers en gestion de patrimoine, afin de booster un peu la rentabilité souvent moyenne de ces placements.
Attention aux anciens crédits en cours (SCPI proches de la liquidation) sur ce type de montage. Ils sont souvent supérieurs à la rentabilité de la SCPI… une renégociation est à envisager même si la durée restante est courte. Il faut calculer le gain.
Les SCPI Denormandie ou de déficit foncier ont généralement de meilleures rentabilités que les SCPI Malraux, les biens étant situés dans des zones où les rendements locatifs sont plus élevés. Les biens Malraux sont souvent chers à l’achat, puisqu’ils sont situés en centre-ville avec de gros travaux à réaliser ; le rendement est donc moindre.
Enfin, sur le plan stratégique, certes l’investisseur recevra une réduction d’impôt pendant quelques années, mais il ne faut pas oublier que les parts de SCPI généreront des revenus fonciers, fiscalisés à leur tour, qui engendreront donc de l’impôt à terme.
Notre avis
Ayant un certain recul sur ce type de stratégie, notre avis est clairement défavorable. Les SCPI fiscales des dispositifs précédents (Robien, Besson, Scellier, Duflot, Pinel…) sont liquidées ou en cours de liquidation, et le moins que l’on puisse dire est que le bilan est mitigé. Les performances ne sont pas vraiment au rendez-vous, alors que le marché immobilier est en hausse. On constate également de grandes difficultés (faibles rendement, baisses importantes de valorisation) sur des SCPI Malraux.
De plus la liquidité est quasi nulle. Généralement, nous déconseillons d’investir sur des SCPI avec un horizon de placement de moins de 10 ans. Néanmoins, celles-ci permettent de sortir en cas de besoin. Il en est généralement de même pour les SCPI fiscales, mais les conséquences sont tellement désastreuses qu’il n’est absolument pas conseillé de les revendre avant la fin de la durée de blocage : frais de transaction, reprise de l’avantage fiscal, contrepartie à trouver…
En outre, la durée de blocage liée au placement est nécessairement plus longue que la durée habituelle de l’engagement de base. Par exemple, il faut rajouter aux 12 ans d’engagement de location d’un Denormandie : la période de levée de fonds, 18 mois à 2 ans de construction et mise en location. A cela s’ajoute la revente de tous programmes (2 à 3 ans) au terme pour assurer la liquidité à l’investisseur. La durée minimale de placement est donc de 15 ans…
Finalement, c’est le TRI (Taux de Rendement Interne) de l’opération qui sera impacté la durée du placement étant élevée. De plus, les frais de gestion continuent à être prélevés.
Une fois encore, le gain fiscal ne doit pas être la seule motivation de l’investisseur et n’est, dans le cadre d’un bon conseil, qu’une façon de maximiser le rendement de l’investisseur. Nous préférerons toujours viser de la plus-value plutôt qu’une réduction d’impôt, qui sera amputée par un investissement incertain. Finalement, le couple rendement/risque est souvent meilleur sur d’autres opérations, plus simples, et le gain final de l’opération plus favorable à l’investisseur.
A ces risques spécifiques liés aux SCPI fiscales, s’ajoutent les risques habituels des SCPI : risque locatif, risque de liquidité, risque sur le rendement…
Il nous semble que le couple rendement risque n’est pas bon sur les SCPI fiscales, même en ajoutant un crédit.
Les meilleurs SCPI fiscales sont pour nous celles de déficit foncier, à condition d’avoir des revenus élevés (et donc une tranche marginale d’imposition) et des revenus fonciers à gommer. Mieux vaut souvent jouer sur l’assiette de l’impôt que directement sur l’impôt lui-même.