Est-il intéressant pour une personne morale d’acheter de l’usufruit de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour faire travailler sa trésorerie long terme ?
Pour rappel, démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier à percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Acheter de l’usufruit de parts de SCPI permet à une personne morale de recevoir des revenus complémentaires immédiats, et de connaître relativement précisément les flux futurs à percevoir, ainsi que la date de fin de son placement.
Cette stratégie est conseillée, plus particulièrement, aux personnes morales non imposées (fondations, fonds de dotations et certaines associations) disposant d’une trésorerie moyen/long terme à placer.
Concernant les personnes morales fiscalisées, par exemple, à l’impôt sur les sociétés, elles pourront amortir leur investissement en usufruit de SCPI.
La fiscalité de ce montage peut être encore optimisée, si les revenus de la SCPI sont issus de l’étranger. En effet, une fiscalité ayant été prélevée à la base, aucun autre impôt ne sera dû.
Exemple chiffré
Par exemple, la SCPI LF Europimmo de la société La Française, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement 10 ans : l’usufruit vaut 31% et la nue-propriété 69%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 1 045 €, donc :
- L’usufruitier paiera 323,95 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (rendement 2020 : 4,02%).
- Le nu-propriétaire paiera 721,05 € par parts pour devenir propriétaire de la part dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
Vous pouvez nous contacter pour une simulation.
Notre avis
Ce montage est conseillé aux personnes morales souhaitant faire travailler leur trésorerie moyen/long terme avec un horizon d’investissement précis (durée du démembrement).
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut venir de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Notre cabinet peut organiser cette mise en relation, ou à défaut, l’organiser avec les sociétés de gestion concernées. Dans ce dernier cas, la recherche d’un nu-propriétaire peut prendre jusqu’à 6 mois.
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