Réduire son Impôt sur la Fortune Immobilière

Un usufruitier peut-il construire sur le terrain appartenant au nu-propriétaire ? (Terrain démembré)

L’usufruitier a le droit de construire sur le terrain démembré, sans même avoir à demander l’accord du nu-propriétaire. La condition quasi unique à respecter par l’usufruitier est de ne pas porter atteinte au bien démembré (dans le cas présent un terrain). Dans le cas contraire, le nu-propriétaire pourrait demander qu’il soit remis en état ou demander une extinction anticipée de l’usufruit.

L’avantage fiscal en matière de transmission est évident. Le montant des constructions, sur lequel l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité même si la valeur globale du bien a augmenté, sera transmis sans droit de succession.

Afin que l’administration fiscale ne remette pas en cause les constructions en donation indirecte au bénéfice du nu-propriétaire il faut par exemple que :

• L’usufruitier ait tiré bénéfice de sa construction (occupation, perception de loyers…).
• Les constructions ne soient pas réalisées à la fin du démembrement.

A noter également qu’un nu-propriétaire peut céder son droit, afin de percevoir immédiatement un capital, sans accord de l’usufruitier.

Lorsqu’on est soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comment traiter les emprunts d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Les dettes liées à un achat immobilier effectué par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) sont déductibles de la valeur vénale du bien dans la limite du montant du :

• Capital restant dû au 1er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable,

• Prêt contracté diminué du nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt rapporté à la durée totale du prêt, dans le cas d’un prêt in fine à terme défini (la diminution forfaitaire d’1/20ème par année, évoquée pour ce type de prêt, ne s’appliquant en réalité qu’aux prêts sans terme fixe). Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.

Cas particuliers

Les dettes contractées par la SCI auprès du redevable lui-même, de son foyer fiscal, ou de membres de sa famille (ascendants, descendants, fratrie), ainsi que les emprunts souscrits auprès d’une société que le redevable contrôle, font l’objet d’un régime de déduction restreint : elles ne sont en principe déductibles qu’à proportion de la participation détenue par les associés autres que le redevable et son cercle familial, sauf à démontrer l’absence de but principalement fiscal et des modalités de prêt normales (échéances respectées, taux de marché, remboursements effectifs).

Par ailleurs, lorsque la valeur totale du patrimoine immobilier taxable du redevable (biens détenus en direct et parts de sociétés comme la SCI) excède 5 millions d’euros et que l’ensemble des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur, la fraction de dette dépassant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de son montant.

Faut-il démembrer sa résidence principale pour donner la nue-propriété à ses enfants ?

Les donations démembrées avec réserve d’usufruit (donner la nue-propriété) permettent au donateur (celui qui donne) de commencer à partager son patrimoine et d’optimiser la fiscalité successorale pour ses héritiers, sans pour autant perdre l’usage du bien.

La question se pose de donner la nue-propriété de la résidence principale à ses enfants lorsque celle-ci est très importante dans le patrimoine (elle représentera la majeure partie de la succession), alors que tous les autres bien sont exonérés (assurance vie) ou déjà transmis.

Beaucoup de notaires s’opposent fermement à la donation de nue-propriété afin de protéger le ou les donateurs surtout s’ils vivent longtemps. La résidence principale peut nécessiter d’être louée ou vendue afin, par exemple, de payer un hébergement en EHPAD.

Les notaires ont bien sûr raison sur le principe. En effet, pour beaucoup de Français, la résidence principale est souvent le seul actif représentatif de l’épargne de toute une vie. Si pour payer des dépenses liées à la dépendance, par exemple, une personne âgée doit vendre sa résidence principale, au préalable démembrée, elle ne récupérera qu’une petite part du produit de la vente en raison de son âge (10% si elle est âgée de plus de 91 ans par exemple). Ses héritiers pourraient alors être appelés à lui venir en aide. Il convient donc d’être extrêmement prudent sur le sujet.

Pour rappel, cette répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété obéit à un barème inchangé depuis 2004 :

• 90 %/10 % avant 21 ans ;
• 80 %/20 % avant 31 ans ;
• 70 %/30 % avant 41 ans ;
• 60 %/40 % avant 51 ans ;
• 50 %/50 % avant 61 ans ;
• 40 %/60 % avant 71 ans ;
• 30 %/70 % avant 81 ans ;
• 20 %/80 % avant 91 ans ;
• 10 %/90 % au-delà de 91 ans révolus.

Attention à la fiscalité des nus propriétaires en cas de revente

Ce point est souvent oublié. Si vous revendez votre résidence principale démembrée avec vos enfants nus propriétaires, par exemple, l’usufruitier bénéficiera de l’exonération des plus-values pour résidence principale, mais pas les enfants nus propriétaires. Les plus-values et leurs fiscalités relatives se calculeront en fonction de la valeur du bien inscrite dans la donation et de la date de celle-ci.

Notre avis

En gestion de patrimoine, il convient de nuancer cette position très ferme de certains notaires. En effet, nos clients ont souvent des actifs importants et un patrimoine bien développé. Le train de vie à la retraite n’est souvent pas un souci. La donation de la nue-propriété de la résidence principale peut alors être envisagée si tous les autres actifs qui pourraient être donnés ont déjà été pris en compte et, sont soit exonérés (assurance-vie, forêts…) soit déjà transmis (bien locatif dont la nue-propriété a déjà été transmise aux enfants).

Ce raisonnement au cas par cas rejoint, en creux, la logique retenue par l’administration pour apprécier l’absence d’objectif principalement fiscal : plus la donation de la résidence principale s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale et documentée (et non dans l’urgence, à l’approche d’une vente), plus elle est solide, tant sur le plan de la protection du donateur que sur celui de la sécurité fiscale du montage.