Faut-il investir en immobilier avec le dispositif Denormandie ? Qu’en penser et comment en profiter au mieux ?

L’amendement dit « Denormandie » est une extension du Pinel. Ce dispositif a pour objectif de stimuler la rénovation des quartiers anciens, dégradés dans le centre-ville de certaines communes. On le voit de plus en plus, beaucoup de centres-villes de localités de tailles moyennes se paupérisent, se détériorent et perdent progressivement de leur attrait, tant pour des habitants potentiels que pour les petits commerces. C’est fort de ce constat que ce dispositif a été mis en place.

A la différence du Pinel, fermé à toute nouvelle souscription depuis le 1er janvier 2025, le Denormandie reste pleinement ouvert aux nouveaux investissements.

Il faut investir en Denormandie comme on investit en immobilier en général, en faisant donc bien attention aux recommandations de base pour cette typologie d’actifs. Une analyse détaillée du bien et du dispositif est donc à mener.

Points communs avec le Pinel

Il s’agit d’un dispositif très proche du Pinel puisqu’il s’agit d’une extension de celui-ci. Les taux de réduction (12%, 18% ou 21%) selon l’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans) sont les mêmes, tout comme le plafond annuel d’investissement de 300 000 € qui est commun aux deux dispositifs. A noter : la réduction d’impôt compte dans le plafonnement des niches fiscales.

Le coût au m² de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 €. Un plafond de loyer au m² est appliqué selon la zone du bien : A bis, A, B1 ou B2.  En outre, selon la zone du bien, le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds réglementaires. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire, eux, sont revalorisés chaque année selon l’indice de référence des loyers : ils ont progressé d’environ 2,5 % entre 2025 et 2026, sans changement de mécanisme.

Le logement doit être loué dans l’année suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Il doit également être loué à titre de résidence principale à une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.

Conditions

L’acquisition doit avoir lieu entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

Les logements doivent être anciens et faire l’objet d’une rénovation dont les travaux représenteront au moins 25% du coût total de l’opération (achat tous frais d’acquisitions compris + travaux). Les locaux transformés en usage d’habitation sont également concernés. Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2^ème année suivant l’acquisition.

Seules certaines communes sont éligibles. Elles doivent nécessiter une importante réhabilitation de l’habitat ou être labellisées « Cœur de Ville » ou encore être dans le cadre d’une opération de revitalisation de territoire. La liste détaillée des communes est disponible sur Légifrance et plus précisément avec le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000038273001

Travaux éligibles à la quote-part de 25%

Les travaux doivent permettre de créer des surfaces habitables nouvelles à partir de l’existant (combles, greniers, garages) ou d’améliorer la performance énergétique du logement de 30% minimum. Dans le cas contraire, au moins deux des travaux suivants doivent être réalisés :

• Isolation de la toiture.
• Isolation des murs donnant sur l’extérieur.
• Isolation de parois vitrées donnant sur l’extérieur.
• Systèmes de chauffage.
• Système de production d’eau chaude sanitaire.

Seuls les professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) peuvent réaliser les travaux. Le particulier ne peut donc pas réaliser les travaux lui-même. En outre, les travaux ne seront pas éligibles si le particulier achète lui-même les matériaux et les fait installer par une entreprise.

Le contribuable doit conserver les factures émises, par l’entreprise ayant réalisé les travaux, et avoir la capacité de produire un diagnostic de performance énergétique effectué par une personne agréée.

Obligations déclaratives

Les déclarations à réaliser sont les mêmes que pour un Pinel. Se rajoute, tout de même, l’obligation de joindre une note à la déclaration d’impôt sur le revenu récapitulant les travaux réalisés et le montant.

Si un local a été transformé en logement, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (avec attestation de la réception en mairie), ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente du local sera à joindre à la déclaration d’impôt sur le revenu.

Notre avis

Nous sommes défavorables aux stratégies d’investissement immobilier ayant pour unique objectif de réduire l’impôt sur les revenus. Les biens sont généralement chers et le montage au final peu rentable. Certains investissements réalisés soi-même ou certains programmes spécifiques méritent d’être étudiés si les objectifs patrimoniaux sont compatibles.