Que penser de l’ancien dispositif Pinel ? Quelles leçons en tirer ?

Investir en Pinel était un sujet qui faisait beaucoup (trop ?) parler de lui. On ne comptait plus les articles et les pubs abusives, voire même mensongères, s’accumulant sur internet.

 

Les bons réflexes à avoir

Remettons, tout d’abord, le Pinel à sa place. Il s’agissait d’un outil, parmi beaucoup d’autres, qui était à ranger dans la catégorie des investissements immobiliers de long terme. Celui-ci permettait d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu selon la durée de l’engagement de location : 6 ans ou 9 ans. Le locataire devait respecter certaines conditions : faire du logement sa résidence principale et que ses revenus ne dépassent pas un certain plafond défini par la loi.

Nous pensons que c’est probablement là que le premier malentendu commence pour le Pinel… comme pour tous les investissements immobilier de défiscalisation.

Investir en immobilier et investir en Pinel devrait avoir les mêmes fondamentaux : l’emplacement avant tout, le prix, le potentiel et le rendement locatif… La défiscalisation ne doit être qu’une cerise sur le gâteau ! Il convient d’analyser le bien à acheter comme un bien immobilier traditionnel.

S’il convient à notre stratégie : on investit.

S’il ne convient, on laisse passer. La carotte fiscale ne doit pas faire passer un bien moyen avec trop de défauts pour une affaire convenable. Environ un million de ventes immobilières sont réalisées chaque année, d’autres opportunités se présenteront.

 

Les leçons du passé : les pièges à éviter hier et aujourd’hui

Nombre de promoteurs peu scrupuleux ont identifié l’engouement sur les investissements Pinel et ont alimenté les recherches par de gros budgets publicité. Néanmoins comme toujours il convient de se renseigner précisément sur les prix du neuf dans la zone où le programme est proposé pour le comparer. Payer un programme trop cher n’a généralement pas de justification, hormis qu’un bien neuf et clé en main aura toujours un coût un peu plus élevé qu’un bien dans l’ancien.

La zone doit être attractive pour les locataires. L’emplacement est primordial, comme pour tout investissement immobilier. Attention, si vous n’arrivez pas à louer votre bien dans un délai de 12 mois l’avantage fiscal sera repris et vous vous retrouverez avec un bien déprécié, parfois invendable et un crédit à rembourser… le début de gros ennuis.

Nous conseillons pour évaluer prudemment la rentabilité d’un programme, de calculer les rendements sans prendre en compte les réévaluations de loyers et/ou du foncier. Vous achetez du neuf, donc plus cher que de l’ancien. Le bien mettra probablement plusieurs années avant de commencer à se valoriser. Attention donc, aux simulations trompeuses de certains promoteurs et certains revendeurs. En outre s’il y a beaucoup de biens en Pinel au même endroit, construits au même moment, il y aura probablement beaucoup de biens à la location au même endroit, puis à la revente et au même moment dans 9 ans, à la fin de l’engagement de location…

Enfin, le Pinel génère durant la durée d’investissement, des revenus fonciers qui sont fiscalisés. Attention à ne pas oublier l’aspect de fiscalité complémentaire qui sera créée par ce nouveau revenu foncier, en particulier lorsque la réduction d’impôt sera terminée.

 

Réduction d’impôt pour le Pinel Classique

Date de signature notariée ou du permis de construire	Jusqu’au 31 décembre 2022	Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023	Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024
Engagement de location de 6 ans	12 %	10.5 %	9 %
Engagement de location de 9 ans	18 %	15 %	12 %

 

Réduction d’impôt pour le Pinel +

Date de signature notariée ou du permis de construire	Jusqu’au 31 décembre 2024
Engagement de location de 6 ans	12 %
Engagement de location de 9 ans	18 %

 

Le Pinel + impose le respect de normes :

• de confort (surface minimale selon le type de bien, espace extérieur privatif, ouverture sur l’extérieur),
• environnementales (Norme RE2020 et classe énergétique A)

 

Depuis 2021, les logements individuels ne seront plus éligibles au Pinel. Les maisons sortiront en conséquence du champ du dispositif. Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, les appartements donc, seront éligibles au dispositif.

 

Actualité

Il n’est plus possible de signer un nouvel investissement Pinel depuis le 1er janvier 2025. En effet, la politique de la ville s recentrer sur les centres-villes, qui progressivement sont abandonnés par leurs habitants surtout dans les villes de taille moyenne, et qui se paupérisent de plus en plus. C’est pour répondre à cette problématique que le dispositif Denormandie a été créé. Il a remplacé progressivement le dispositif Pinel, qui concerne des logements neufs implantés surtout en périphérie des villes.

De plus, le dispositif Denormandie est plus écologique que le Pinel car il est beaucoup moins polluant de rénover des bâtiments existants que d’en construire de nouveaux.

 

Notre avis

Vous l’aurez compris, à la lecture de ces informations, il est nécessaire d’être particulièrement prudent avec les investissements défiscalisants. Il faut être très sélectif et la réduction d’impôt ne peut pas constituer un critère central de choix. Il vaut souvent mieux choisir de créer un revenu moins fiscalisé avec des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) étrangères ou un investissement LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), par exemple, plutôt que de chercher à payer moins d’impôts.