Comment repérer les meilleurs Conseillers en Gestion de Patrimoine ? Les critères de choix pour son Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Vous avez un besoin identifié dans la gestion de votre patrimoine et vous souhaitez vous tourner vers un professionnel afin de disposer de conseils avisés ? Rien de plus simple, de nombreux « conseillers » existent.
Mais prudence : le terme de CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) n’est pas réglementé. L’agent immobilier du coin de votre rue peut se prétendre Conseiller en Gestion de Patrimoine, tout comme n’importe quel vendeur d’assurance ou de produits immobiliers défiscalisant.
Les garanties du conseiller
Afin de choisir un Conseiller en Gestion de Patrimoine, la première étape consiste à demander à la personne que vous contactez si elle a bien le statut CIF (Conseiller en Investissement Financier). Ce statut vous assure que votre interlocuteur dispose de toutes les garanties précisées ci-dessous.
Il est enregistré auprès de l’une des quatre associations professionnelles reconnues par l’AMF (Autorité de Marchés Financiers) :
- L’ANACOFI-CIF (Association Nationale des Conseils Financiers-CIF) ;
- La CNCGP (Chambre Nationale des Conseillers en Gestion de Patrimoine) ;
- La CNCEF Patrimoine (Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers, qui regroupe notamment les anciens adhérents de la CNCIF) ;
- La Compagnie des CGP-CIF (anciennement Compagnie des CGPI).
L’affiliation à l’une de ces chambres professionnelles garantit que le conseiller détient deux couches d’assurance responsabilité civile : une personnelle et une via son organisme d’affiliation.
Le professionnel doit également être enregistré à l’ORIAS (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance), qui centralise tous les intermédiaires autorisés en banque, assurance et finance : https://www.orias.fr/
Le CIF s’acquitte annuellement d’une cotisation à l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) au titre de la mission de contrôle de cette dernière.
Enfin, dès le premier rendez-vous, le Conseiller doit vous remettre un DER (Document d’Entrée en Relation), reprenant l’ensemble de ces éléments. Vous y retrouverez également les informations nécessaires pour vous retourner contre votre Conseiller en Gestion de Patrimoine s’il commet un défaut de conseil (une faute qui conduit à un préjudice pour le client).
Ses compétences
Afin de disposer du statut CIF, le Conseiller en Gestion de Patrimoine doit être diplômé d’un Master 2 (bac +5) en Gestion de Patrimoine ou avoir réalisé un parcours juridique ou financier menant à ce métier généraliste. Il doit également avoir réussi l’examen de certification AMF : sans ce certificat, ni l’association professionnelle ni l’ORIAS ne valident l’immatriculation du conseiller.
Il doit être capable, pour mettre en place une stratégie globale, de vous répondre sur des thèmes variés :
- Juridiques : contrats de mariage, donations, sociétés…
- Financiers : marchés, investissements…
- Immobiliers : achats, ventes, dispositifs spécifiques, SCPI…
- Fiscaux : conseils fiscaux, optimisation de la succession, défiscalisation…
Certains conseillers complètent ce socle par la Compétence Juridique Appropriée (CJA), qui leur permet, dans le cadre de leur mission patrimoniale, de rédiger certains actes et de donner des consultations juridiques directement liées à leurs recommandations. C’est aujourd’hui le cas d’environ 4 CIF sur 10 exerçant une activité de conseil en gestion de patrimoine (source : AMF, données 2024), une proportion qui atteint 57 % parmi les seuls adhérents de la CNCGP (source : CNCGP, données 2025). N’hésitez pas à demander à votre conseiller s’il en dispose.
Depuis quelques années, l’AMF propose également une Certification Finance Durable, distincte de l’examen socle et encore facultative à ce jour. Nous considérons pourtant cette compétence comme indispensable, tant les enjeux climatiques et extra-financiers sont appelés à structurer le conseil patrimonial de demain, d’autant qu’elle reste encore peu répandue au sein de la profession : seuls 9 % des adhérents CNCGP en disposent à ce jour (source : CNCGP, données 2025). C’est la raison pour laquelle, chez Terrae Patrimoine, l’ensemble de nos associés en sont titulaires.
A juste titre, nombre de Conseillers en Gestion de Patrimoine se comparent à des « médecins généralistes à l’ancienne ». C’est-à-dire ces médecins de famille qui vous suivent pendant de très longues années, établissent une relation de confiance dans le cadre d’un échange au long cours, prescrivent un certain nombre de solutions, qu’ils suivent dans le temps, et vous envoient, si nécessaire, chez un spécialiste (notaire, expert-comptable, avocat…).
Le cabinet lui-même
Préférez les conseillers indépendants pour être certain qu’ils ne dépendent d’aucune des solutions qu’ils pourraient vous conseiller ; vous pouvez leur demander les statuts afin de disposer de la composition du capital de leur cabinet.
Distinguez les conseillers transparents sur leur rémunération : les honoraires, les commissions, mais également les rétro-commissions (commissions versées par les fournisseurs de solutions directement au cabinet, souvent opaque pour le client, impactant significativement ses performances). Vous ne devrez jamais virer directement d’argent au cabinet, sauf pour payer des honoraires de conseil, puisque le cabinet n’a pas de “produits maison” et n’est qu’un intermédiaire entre l’investisseur potentiel que vous êtes et la solution conseillée.
Nous vous conseillons de ne choisir que les conseillers qui travaillent en architecture ouverte. Ils n’ont pas de solutions maison et rechercheront pour vous, dans toutes les solutions existantes sur le marché, les plus adaptées à votre situation.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine a un devoir de confidentialité. Même lorsqu’il gère plusieurs membres d’une famille, même si vous lui recommandez un ami ou un membre de votre famille, il se doit de garder pour lui la totalité des informations qu’il reçoit.
Les services proposés
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine vous proposera, généralement, de réaliser un bilan patrimonial (aussi appelé rapport patrimonial), c’est-à-dire de synthétiser par écrit votre situation patrimoniale, avant d’émettre un certain nombre de conseils et propositions d’investissement selon les objectifs que vous lui aurez confiés. Il devra signer ce document avant de vous le remettre. Un bon conseil s’assume et se suit dans le temps…
Ce bilan patrimonial doit être suffisamment détaillé. Si des recommandations d’investissement sont réalisées, elles doivent : détailler le produit, sa fiscalité, son risque et tous les frais.
Les questions que vous posera le conseiller seront nombreuses et couvriront un champ étendu. Elles permettront de comprendre vos objectifs et votre situation, afin de vous proposer un conseil personnalisé.
Vous devrez nécessairement réaliser un Questionnaire de Risque. Ce document est obligatoire afin de comprendre votre appétence ou votre aversion à prendre des risques. Depuis 2022, ce questionnaire doit également recueillir vos préférences en matière de durabilité, c’est-à-dire la place que vous souhaitez accorder aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans vos investissements. Sur ce point, la Certification AMF Finance Durable, bien qu’encore facultative, fait une vraie différence : elle atteste que votre conseiller maîtrise suffisamment ces sujets pour vous en expliquer concrètement la portée, plutôt que de se limiter à cocher une case. Les recommandations émises dépendront également de ce document.
Ce travail doit être réalisé après signature d’une lettre de mission. Celle-ci cadre l’intervention du Conseiller en Gestion de Patrimoine, les moyens qu’il y alloue et ses garanties. Elle indique également sa rémunération.
L’une des grandes forces d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine, notamment par rapport à une Banque Privée, est d’être un interlocuteur direct et stable pendant de longues années. Il assure le bilan patrimonial, le suivi des placements et l’actualisation de la stratégie patrimoniale. Si vous vous adressez à un cabinet dans lequel exercent de nombreux conseillers, assurez-vous de la stabilité du Conseiller qui vous est dédié et de son statut : associé ou salarié. Fuyez les auto-entrepreneurs liés à un cabinet. La plupart du temps, il s’agit de commerciaux purs ne restant que quelques mois, avec un statut précaire les incitants à placer un maximum de produits… risquant ainsi de ne pas être objectifs dans « leur conseil ».
Le bilan retraite : de l’analyse de votre carrière à la liquidation de vos droits
Combien toucherez-vous à la retraite ? À quel âge pouvez-vous réellement partir, et à quelles conditions ? Entre régime général, régimes complémentaires, éventuels régimes spéciaux ou caisses professionnelles, la plupart des actifs n’ont qu’une vision partielle et souvent approximative de leurs droits. Le bilan retraite a précisément pour objet de lever cette incertitude et de transformer un ensemble de relevés de carrière en une véritable stratégie de fin d’activité.
Une étude retraite complète, en trois étapes
Notre mission débute par la collecte et la vérification de vos données : récupération de vos relevés de carrière auprès de l’ensemble de vos régimes, de base comme complémentaires, puis analyse détaillée de ces relevés à la recherche d’anomalies, de trimestres manquants, de périodes non validées ou d’affiliations multiples mal renseignées. Nous ne considérons jamais un relevé de carrière comme exact, au contraire, ce document est généralement incomplet ou erroné (surtout pour les périodes avant les DSN informatique). Ainsi chaque anomalie potentielle est identifiée, avec son incidence, les justificatifs à rechercher et l’organisme auprès duquel une régularisation pourrait être engagée, en accord avec vous.
Vient ensuite l’analyse et les calculs, sur la base des paramètres légaux en vigueur à la date de l’étude. Nous projetons vos droits acquis selon trois scénarios principaux : un départ à l’âge légal minimal, un départ au taux plein, et un départ à l’âge choisi ou en fonction d’un objectif de revenu net. Nous modélisons également l’impact d’une poursuite d’activité, d’une évolution de vos revenus, ou de différentes options de liquidation, pour que la comparaison entre les scénarios porte non seulement sur le montant des pensions, mais aussi sur le coût économique réel d’un report de départ.
L’étude se conclut par la restitution d’un rapport écrit détaillé, intégrant l’ensemble des régimes, les hypothèses retenues et les résultats chiffrés de chaque scénario, présenté et expliqué de façon pédagogique lors d’un rendez-vous dédié. Ce rapport aborde les leviers d’optimisation pertinents pour votre situation : poursuite d’activité, rachat de trimestres, retraite progressive, cumul emploi-retraite, ou stratégie d’épargne retraite complémentaire.
Une base de travail pour piloter votre stratégie patrimoniale
Cette étude ne s’arrête pas à un simple constat de vos droits. Elle devient la base de travail sur laquelle nous nous appuyons avec vous pour actionner les bons leviers et déterminer, ensemble, la date de départ la plus adaptée à vos droits acquis, à votre situation personnelle et professionnelle, et à vos projets. Chaque solution envisagée, qu’il s’agisse d’un rachat de trimestres, d’une retraite progressive ou d’un complément d’épargne retraite, est comparée en coût et en bénéfice attendu avant d’être recommandée : nous ne préconisons jamais une option seulement parce qu’elle est juridiquement possible ou fiscalement avantageuse.
Lorsque l’étude fait apparaître un besoin de revenus complémentaires à la retraite, elle constitue également le point de départ d’une réflexion patrimoniale plus large : épargne retraite (PER, Madelin), allocation financière, assurance-vie ou immobilier peuvent alors être mobilisés pour compléter les revenus obligatoires, en cohérence avec les besoins précisément identifiés lors du bilan.
Un accompagnement jusqu’à la liquidation effective de vos droits
Une fois la date de départ arrêtée, nous pouvons vous accompagner dans la liquidation effective de vos droits à la retraite. Cette mission distincte comprend la préparation de la liquidation (vérification finale des relevés de carrière, contrôle de cohérence des droits par régime, validation du scénario de départ retenu), l’assistance administrative auprès de l’ensemble de vos régimes (constitution des dossiers de liquidation, base et complémentaires, transmission et suivi des formulaires jusqu’à la liquidation effective), ainsi qu’une vérification post-liquidation, consistant à contrôler que les montants notifiés par les caisses correspondent bien aux droits projetés lors de l’étude, et à vous accompagner en cas d’anomalie ou de réclamation.
Pourquoi faire appel à Terrae Patrimoine
Les simulateurs officiels et les relevés fournis par les caisses sont des points de départ utiles, mais ne constituent jamais une analyse en tant que telle : ils doivent être vérifiés, recoupés entre régimes, et interprétés au regard de votre situation propre, en particulier si votre carrière a comporté plusieurs statuts (salarié, indépendant, profession libérale, dirigeant), des périodes à l’étranger, ou des changements de régime. Notre approche est celle d’un véritable audit, qui recherche activement les incohérences, les périodes manquantes et les droits potentiellement oubliés, plutôt que celle d’une simple lecture commentée de votre relevé de carrière.
Cette expertise technique s’accompagne d’une exigence pédagogique : vous devez ressortir de cette étude avec une vision claire de vos droits, des dates de départ possibles, des montants estimés et des actions à entreprendre, exprimée dans un langage accessible sans perdre en précision.
- Faut-il racheter ses trimestres de retraite ? Comment connaître ses droits à la retraite ?, pour approfondir l’un des leviers d’optimisation évoqués ci-dessus.
- Préparer sa retraite, pour la vision patrimoniale globale de la préparation à la retraite.
Quelles sont les spécificités de la gestion de patrimoine pour un sportif professionnel ?
Ce qui fragilise le patrimoine d’un sportif, ce n’est presque jamais un krach boursier : c’est un mauvais produit, un intermédiaire défaillant, un entourage mal avisé ou un train de vie mal calibré. Le talent ne protège de rien, seule l’organisation protège. Et plus l’accompagnement commence tôt dans la carrière, plus il est efficace.
La carrière d’un sportif est courte et incertaine : une blessure peut l’interrompre du jour au lendemain. Le sportif doit donc gagner en quelques années ce qu’un autre actif gagne en quarante, ce qui rend sa stratégie patrimoniale si particulière.
Quelques investissements immobiliers sont parfois réalisés. Toutefois, l’achat de la résidence principale est souvent le seul investissement réalisé par les sportifs. L’un des premiers conseils à donner est d’ailleurs d’acheter une résidence principale qui soit adaptée à la vie de famille. À l’image de tout investisseur, une résidence principale ne doit pas être trop grande car elle ne génère pas de revenu permettant de rembourser un éventuel crédit, et ses charges pèsent lourd une fois la carrière terminée.
Des profils de sportifs très différents
Derrière le terme « sportif professionnel » se cachent des situations patrimoniales très variées
- Les joueurs de sports collectifs (football, rugby, basket, handball) : salariés de leur club, ils perçoivent des revenus réguliers mais dépendent de contrats courts.
- Les sportifs individuels les plus médiatisés (tennis, golf, cyclisme, sports mécaniques) : leurs revenus proviennent des primes, du sponsoring et du droit à l’image, souvent dans un cadre international.
- Les sportifs olympiques ou de disciplines moins exposées : revenus modestes et irréguliers (bourses, primes, quelques partenaires), pour lesquels l’épargne de précaution et la reconversion sont prioritaires.
- Les sportifs en fin de carrière : l’enjeu devient la création de revenus complémentaires, la transmission et, parfois, un projet entrepreneurial.
Leur point commun : un âge jeune, donc un horizon de placement très long. C’est un atout considérable, à condition de l’exploiter tôt.
Comme pour tout investisseur, il faut préparer son futur
Beaucoup de sportifs qui nous consultent le font souvent tard, à quelques années voire quelques mois de la fin de leur carrière, lorsqu’ils commencent à penser à l’après. Or, pour les sportifs comme pour les autres professionnels, plus on s’y prend tôt et plus il est facile de préparer sa retraite et son éventuelle reconversion. Un sportif a généralement une dizaine d’années de revenus élevés qu’il va falloir correctement investir pour mettre sa famille à l’abri à très long terme.
Il faut également anticiper la reconversion. Certains sportifs ont des bagages universitaires, d’autres devront le créer entre la fin de carrière sportive et la retraite.
Il convient d’avancer sur tous ces sujets dès que l’emploi du temps du sportif le lui permet. Il est nécessaire de se concentrer sur ces périodes-là pour prendre des décisions patrimoniales et s’y consacrer, plutôt que de décider dans l’urgence d’un transfert ou d’une signature. C’est pour cela qu’un conseiller qui sait se rendre disponible au bon moment est indispensable.
La prudence sur les interlocuteurs doit être maximale
Le conseiller doit également être pédagogue afin que le sportif, comme tout investisseur, comprenne le placement dans lequel il investit. Comme pour tout client, nous conseillons aux sportifs de prendre du temps et de ne pas réaliser d’opérations s’ils ont un doute sur la viabilité de celles-ci. En effet, ces dernières années, les sportifs ont été une cible récurrente de conseillers peu scrupuleux.
En 2019, le scandale des footballeurs et de l’arnaque à la loi Malraux est l’une des facettes visibles. Selon l’enquête de L’Équipe, près de soixante joueurs professionnels se disent victimes, pour un préjudice estimé entre 40 et 100 millions d’euros : les programmes en loi Malraux et Monuments historiques souscrits n’ont jamais vu leurs travaux lancés, ou ceux-ci ont été stoppés après quelques mois. Bien souvent les sportifs sont démarchés concernant des investissements de défiscalisation immobilière. Pour eux comme pour tout investisseur, nous restons sceptiques sur l’intérêt de ces solutions. De plus, ces investissements sont souvent réalisés à crédit, sur des durées parfois supérieures à la carrière des sportifs qui devront continuer à rembourser malgré une forte baisse de leurs revenus pour ne pas perdre les avantages fiscaux initiaux.
Ce type d’affaire est loin d’être isolé : en 2025-2026, plusieurs footballeurs et rugbymen ont été démarchés via des montages crypto-actifs ou NFT présentés comme des placements exclusifs, avec des pertes parfois très lourdes. Les mêmes règles de prudence s’appliquent : un rendement garanti sur un actif volatil, une pression pour investir vite, ou une opportunité réservée à un cercle fermé de sportifs doivent immédiatement alerter.
Il convient généralement de se méfier de l’entourage du sportif qui n’est pas toujours de bon conseil. Beaucoup ont voulu se concentrer sur leur pratique sportive et ont délégué la gestion de leur patrimoine à des amis ou à des membres de leur famille, généralement peu qualifiés en la matière. Des escrocs en ont profité pour vider le patrimoine de sportifs qui n’avaient pas le temps de se plonger dans la gestion de leur patrimoine. La plupart du temps, des proches ayant perçu des dessous de table étaient complices. Prudence donc.
Les plus grands champions n’y échappent pas. En 2023, Usain Bolt a constaté la disparition d’environ 12,7 millions de dollars de son compte auprès d’une société d’investissement jamaïcaine, cliente de longue date, dans le cadre d’une fraude attribuée à un ancien employé. La règle qui en découle est simple : celui qui conseille ne doit jamais être celui qui détient les fonds. Les avoirs doivent être déposés auprès d’établissements solides et régulés, et les relevés vérifiés régulièrement par le sportif lui-même.
La même vigilance vaut pour les agents sportifs : l’arnaque au « faux agent », qui se fait passer pour un intermédiaire agréé afin de détourner des commissions ou de placer de faux contrats, s’est fortement répandue. La loi du 3 août 2026 relative à l’organisation, à la gestion et au financement du sport professionnel a durci le cadre : les agents sportifs doivent désormais détenir une carte professionnelle délivrée par leur fédération (en remplacement de l’ancienne licence), suivre une formation obligatoire incluant la lutte contre le blanchiment, et les sanctions pour exercice illégal atteignent 5 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende. Le texte impose aussi à l’agent de déclarer à sa fédération les sommes perçues ou versées, encadre sa commission, et prévoit que chaque fédération publie chaque année la liste des agents autorisés à exercer. Les décrets d’application sont encore attendus. Il est donc recommandé de vérifier la carte professionnelle d’un agent auprès de sa fédération, de la même façon que l’on vérifie l’immatriculation ORIAS d’un conseiller en gestion de patrimoine
Ce qu’il faut éviter
Quelques exemples de ce qu’il ne faut pas faire pour éviter les déconvenues :
- Faire de la défiscalisation le point de départ : on investit d’abord dans un bon actif, l’avantage fiscal ne vient qu’en complément.
- S’endetter massivement en fin de carrière : les mensualités restent alors que les revenus baissent.
- Les placements opaques ou exotiques (diamants, crypto-actifs « garantis », NFT, forex) et toute promesse de rendement élevé sans risque.
- Concentrer son patrimoine sur une seule classe d’actifs, un seul projet ou un seul intermédiaire.
- Investir par affect dans l’entreprise d’un ami ou prêter de l’argent à son entourage sans analyse ni garantie.
- Caler son train de vie sur le salaire du pic de carrière. Mike Tyson aurait gagné environ 430 millions de dollars avant de se déclarer en faillite personnelle en 2003, avec des dettes estimées à 23 millions de dollars, dont une grande partie due au fisc américain.
- Déléguer sans contrôler : signer des procurations générales ou ne jamais lire ses relevés.
Les grandes stratégies patrimoniales
Les carrières des sportifs sont, par définition, courtes et peuvent rapidement évoluer. Par conséquent, il faut réfléchir à partir de trois grands axes :
- Une poche de liquidités importante : ayant pour vocation de prendre le relai entre deux contrats ou de financer des dépenses imprévues liées à la vie du sportif.
- Des investissements très long terme : afin de préparer un complément de revenus lors de la reconversion. Il est nécessaire de faire appel à des actifs de rendement.
- Une prévoyance adaptée : pour se protéger et protéger ses proches, en cas de blessure, invalidité ou décès, complétée le cas échéant par une assurance perte de licence.
Fiscalité
La fiscalité des sportifs est un sujet important mais qui ne doit pas, pas plus que pour un autre particulier, devenir le centre d’une stratégie patrimoniale, poussant à n’investir que dans cet objectif.
Le dispositif prévu à l’article 84 A du CGI permet aux sportifs d’opter pour une imposition sur la base d’un revenu moyen calculé sur plusieurs années, afin d’atténuer la progressivité de l’impôt les années de forts revenus. Vous pouvez consulter l’article “Qu’est-ce que le système du lissage de l’impôt sur le revenu ? Un mécanisme adapté à la fiscalité des sportifs et des artistes.” à ce sujet.
Il faut également anticiper l’impôt sur les revenus qui ne sont pas toujours prélevés à la source dans les mêmes conditions que le salaire (primes, sponsoring, revenus perçus à l’étranger), en le provisionnant systématiquement. Des questions de fiscalité internationale peuvent également se poser. Un transfert à l’étranger impose de clarifier sa résidence fiscale, d’appliquer correctement les conventions fiscales et de déclarer les comptes détenus hors de France. Le parcours de Boris Becker, condamné en 2002 en Allemagne pour des arriérés d’impôts puis en 2022 à Londres à deux ans et demi de prison pour avoir dissimulé des actifs après sa faillite personnelle, illustre le coût de l’improvisation. Être entouré d’experts adaptés qui suivent le dossier à long terme est essentiel.
Les clubs
Dans la gestion de patrimoine des sportifs il ne faut pas oublier les clubs. En effet, au travers de dispositifs réglementaires comme l’Intéressement et le Plan d’Epargne Entreprise, ils peuvent attirer des talents tout en maîtrisant leurs charges.
La gouvernance et le financement des clubs professionnels ont eux aussi été réformés par la loi du 3 août 2026, qui renforce la transparence financière des sociétés sportives et encadre davantage le rôle des intermédiaires autour des transferts. Un sportif bien conseillé a donc, plus que jamais, intérêt à s’entourer d’interlocuteurs identifiables et vérifiables, qu’il s’agisse de son club, de son agent ou de son conseiller en gestion de patrimoine.
Un nouveau contribuable doit-il effectuer sa première déclaration par internet (impots.gouv) ou par papier ?
Un contribuable qui était précédemment relié au foyer fiscal de ses parents peut réaliser sa première déclaration en ligne à condition d’avoir reçu un courrier de l’administration fiscale lui communiquant les informations nécessaires. Ce courrier de première déclaration est en pratique envoyé automatiquement l’année où le contribuable, généralement autour de 20 ans, cesse d’être rattaché au foyer fiscal de ses parents (le rattachement restant possible jusqu’à 21 ans, ou 25 ans s’il poursuit des études).
Il devra alors créer un mot de passe à l’aide du numéro fiscal et du numéro d’accès en ligne communiqués par l’administration fiscale. Le RFR (Revenu Fiscal de Référence) à indiquer est de zéro. Le numéro fiscal comporte 13 chiffres et le numéro d’accès en ligne 7 chiffres : les deux figurent sur le courrier reçu de l’administration.
Si le nouveau contribuable n’a pas reçu de courrier de l’administration fiscale avec son numéro fiscal, il doit demander ces informations auprès de son centre des finances publique. A défaut il devra déposer une première déclaration papier mais doit être considérée comme une solution transitoire : une fois le numéro fiscal obtenu, la bascule vers la déclaration en ligne est obligatoire dès l’année suivante.
Quels sont les critères à étudier avant d’acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement populaire et facilement accessible. Son usage doit, néanmoins, être bien intégré dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur, car ses effets peuvent se révéler néfastes si cet investissement est mal adapté :
Il est primordial de ne pas s’adresser à un vendeur de SCPI dont le métier est de distribuer de la SCPI. Un cabinet indépendant de gestion de patrimoine, comme le nôtre, vous proposera d’investir en SCPI, si et seulement si, cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale. En outre, il faudra assurer un suivi de ce placement dans le temps, tant patrimonial que fiscal, afin de s’assurer que l’investissement reste pertinent.
Le rôle du conseiller est de réaliser, sur un horizon d’investissement long, une allocation diversifiée, qui préservera au maximum le patrimoine investi dans les périodes de crise et assurera un rendement optimal à terme, net de fiscalité.
Les critères de choix
Tout d’abord, comme pour tout placement financier, il convient de s’intéresser à la société de gestion. Elle doit être suffisamment ancienne, solide et avoir les moyens humains nécessaires pour pouvoir gérer convenablement le parc immobilier. Après examen de la société de gestion, il faut valider la stratégie des différentes SCPI :
- Diversification géographique (Ile-de-France, province, international…) ;
- Supports d’investissement (bureaux, commerces, EHPAD…) ;
- Effet de levier financier éventuel (dette) ;
- Qualité et diversité des locataires.
La taille de la SCPI peut également constituer une variable de choix. Une SCPI trop petite ou à capital fixe peut freiner la revente éventuelle des parts en cas de crise immobilière.
Enfin, des critères financiers purs sont à étudier. Généralement une SCPI délivrant 7% de rendement est nécessairement plus risquée (actifs moins résilients en cas de crises, locataires plus difficiles à trouver) qu’une SCPI délivrant 4% de rendement. Il s’agit d’une simple approche rendement / risque mais ce n’est pas suffisant. Il faut en comprendre précisément l’origine (SCPI récente en phase de collecte, recours à l’endettement, spécialisation sur des actifs de niche) avant de considérer ce rendement comme acquis dans la durée.
Par ailleurs, les critères suivants sont à analyser tout particulièrement :
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : qui indique le taux de location du parc immobilier ; observer la tendance haussière ou baissière est importante.
- Le RAN (Report à Nouveau) : qui constitue une partie des revenus et plus-values mis de côté afin d’assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
- Les provisions pour travaux : afin de faire face aux futures dépenses pour adapter les anciens biens immobiliers aux nouvelles normes et assurer, ainsi, un taux de location élevé. De cette manière, la rentabilité de la SCPI ne sera pas impactée.
Valorisations
Depuis 2022, les sociétés de gestion doivent faire réaliser une expertise immobilière indépendante semestrielle de leur parc, ce qui permet une valorisation plus réactive des parts. Vérifier que la société de gestion respecte scrupuleusement ce rythme, et publie ses rapports de manière transparente, est un bon indicateur de sérieux.
SCPI sans droit d’entrée
Notre cabinet apprécie tout particulièrement les SCPI dites sans droit d’entrée. Cela signifie qu’après une période de conservation de quelques années (3 à 5 ans), l’investisseur peut revendre ses parts au prix auquel il les a payé si le prix de part n’a pas évolué. Ces SCPI récentes ont le vent en poupe actuellement et collectent fortement sur un marché morose leur permettant ainsi de saisir des opportunités intéressantes.
Dans un marché immobilier en cirse depuis plusieurs années où plusieurs SCPI historiques peinent à honorer leurs demandes de retrait, les SCPI sans droit d’entrée, plus récentes et en phase active de constitution de leur parc, offrent une liquidité mécaniquement plus fluide tant que leur collecte reste supérieure aux demandes de sortie.
Combien coûte un changement de régime matrimonial ?
Un changement de régime matrimonial se constate au terme d’un acte reçu par un notaire
Cette opération coûte environ 1 500 € et comprend les émoluments du notaire (rémunération fixe de 230 € + part variable selon les formalités accomplies), les frais de publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales, ainsi que le droit d’enregistrement de 125 € versé au Trésor Public.
La facture peut, néanmoins, très largement s’alourdir quand le nouveau régime matrimonial implique des mouvements importants : apports de biens à la communauté, partages…
Aux coûts de base ci-dessus s’ajoutent les frais suivants :
Si transformation d’une communauté à un régime de séparatiste :
- Liquidation de la communauté : 1,50% à 2 % de l’actif liquidé.
- Droit de partage : 2,5 %.
Si apport de biens à une communauté :
- Droits d’enregistrement (Taxe de Publicité Foncière + frais d’assiette et de recouvrement) : 0,71498%.
- Contribution de sécurité immobilière : 0,1%.
Est-ce que je dois acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété ?
Démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier de percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Intérêts de ce placement
Pour un particulier, acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans percevoir immédiatement de revenus et donc, sans alourdir sa fiscalité. Il achètera ainsi, décotées, des parts de SCPI et ne deviendra propriétaire qu’au bout d’une période déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans généralement). Durant cette période, aucune gestion, ni aucune fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur la Fortune Immobilière) ne seront à prévoir.
Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à terme, afin de préparer la retraite par exemple.
Attention, la liquidité est réduite pendant la durée de démembrement.
Exemple chiffré
La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 36% et la nue-propriété 64%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :
- L’usufruitier paiera 73.44 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (7,50 % en 2024 ; 7,05 % en 2025),
- Le nu-propriétaire paiera 130,56 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Notre cabinet a un flux permanent d’acheteurs d’usufruits pour des SCPI performantes et de qualité que nous conseillons activement comme la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management mais ou la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko.
Quels sont les frais de comptabilité que je peux déduire de ma comptabilité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Tenir une comptabilité est impératif pour déclarer correctement son bien loué avec le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il convient de faire appel à un expert-comptable spécialisé car il s’agit d’un savoir-faire spécifique : amortissements, ventilation des charges, suivi du mobilier, etc.
Néanmoins, la fiscalité applicable aux frais de comptabilité a été profondément simplifiée depuis 2025.
Déduction totale et sans plafond
Les frais de comptabilité et, le cas échéant d’adhésion à un OGA, sont désormais déductibles à 100 % du résultat imposable, comme n’importe quelle autre charge du LMNP au régime réel, sans plafond ni distinction entre une part “charge” et une part “réduction d’impôt”.
Concrètement, ce changement est globalement neutre pour la plupart des loueurs.
L’adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé)
Le CGA (Centre de Gestion Agréé) est devenu l’OGA (Organisme de Gestion Agréé) depuis 2021. Son coût reste de l’ordre de 200 € par an.
L’adhésion à un OGA ne procure plus aucun avantage fiscal chiffrable. Historiquement, ne pas adhérer à un OGA majorait automatiquement de 25 % le revenu BIC imposable du loueur ce qui n’est plus le cas
Notre avis
Pour un loueur en LMNP au régime réel, la règle est désormais simple : l’intégralité des frais de comptabilité (honoraires de l’expert-comptable, adhésion à un OGA le cas échéant) se déduit du résultat imposable, sans calcul ni plafond à surveiller.
L’adhésion à un OGA n’est plus une nécessité fiscale, mais elle peut rester pertinente pour la tranquillité qu’elle apporte, notamment pour les loueurs disposant de revenus BIC significatifs ou d’une situation patrimoniale complexe, en complément de l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Pour rappel, l’ensemble de ces règles ne concerne que le régime réel : au régime micro-BIC, les frais de comptabilité ne se déduisent pas séparément, l’abattement forfaitaire étant censé couvrir l’ensemble des charges.
Un usufruitier peut-il construire sur le terrain appartenant au nu-propriétaire ? (Terrain démembré)
L’usufruitier a le droit de construire sur le terrain démembré, sans même avoir à demander l’accord du nu-propriétaire. La condition quasi unique à respecter par l’usufruitier est de ne pas porter atteinte au bien démembré (dans le cas présent un terrain). Dans le cas contraire, le nu-propriétaire pourrait demander qu’il soit remis en état ou demander une extinction anticipée de l’usufruit.
L’avantage fiscal en matière de transmission est évident. Le montant des constructions, sur lequel l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité même si la valeur globale du bien a augmenté, sera transmis sans droit de succession.
Afin que l’administration fiscale ne remette pas en cause les constructions en donation indirecte au bénéfice du nu-propriétaire il faut par exemple que :
- L’usufruitier ait tiré bénéfice de sa construction (occupation, perception de loyers…).
- Les constructions ne soient pas réalisées à la fin du démembrement.
Pourquoi investir dans un ETF (Exchange Traded Funds) et comment bien le sélectionner ?
Les ETF, aussi appelés trackers, sont destinés aux investisseurs souhaitant répliquer les variations d’un indice. Ils présentent l’avantage d’être liquides ; ils sont rapidement cessibles durant les heures de cotation.
La gamme des ETF existants est relativement large et permet ainsi aux investisseurs de rapidement s’exposer à une zone géographique ou un secteur. Les faibles frais de gestion des ETF, en comparaison avec la gestion active et les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières), expliquent leur succès et leur développement ces dernières années. De plus, les contre-performances répétées de nombreux OPCVM expliquent cet intérêt de plus en plus fort.
Quels ETF sélectionner ?
Un point d’attention particulier doit être porté à la construction de l’ETF. Deux grandes catégories existent. Elles se différencient par la manière de répliquer l’indice :
- Physique : l’ETF achète les différents composants de l’indice et possède donc les actifs sous-jacents.
- Synthétique : une contrepartie fournira la performance de l’indice.
Sur cette dernière catégorie, les frais sont faibles, mais cela implique un risque de perte en capital en cas de défaut de la contrepartie. Il convient donc de s’adresser à des Sociétés de Gestion particulièrement solides et très solvables.