Pourquoi acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investissent hors de France ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un actif facilement accessible, mais la travailler d’une façon optimale nécessite un conseil personnalisé et de la prudence. Une SCPI est gérée par une société de gestion qui définira, selon sa stratégie, des actifs dans lesquels investir. L’allocation géographique est extrêmement importante. En effet, pour des raisons fiscales, il peut être intéressant d’acheter des parts de SCPI qui n’investissent qu’à l’étranger (ou très majoritairement à l’étranger).

Les intérêts d’emprunt liés à un prêt permettant de financer l’achat de ces SCPI sont déductibles.

 

Fiscalité

La SCPI est un véhicule français pouvant investir dans des actifs immobiliers situés à l’étranger (en Europe ou en dehors). Ce sont les conventions fiscales internationales qui définissent comment sont imposés les revenus fonciers de ces SCPI. La très grande majorité des revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien immobilier.

Les conventions fiscales ont pour objectif d’éliminer une éventuelle double imposition, à travers deux mécanismes différents, selon les pays :

• Le crédit d’impôt (Allemagne, Espagne ou encore Royaume-Uni) : les revenus sont alors imposables en France et dans le pays où est situé le bien immobilier. Le contribuable percevra un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français et des prélèvements sociaux dus sur les revenus étrangers. Il restera tout de même un impôt à payer en France, puisque le crédit d’impôt est calculé sur les revenus étrangers au taux moyen d’imposition et non au taux marginal. Les prélèvements sociaux sont totalement effacés.
• Le taux effectif (Belgique, Pays-Bas ou encore Portugal) : les revenus sont non imposables en France, mais seront rajoutés aux revenus du contribuable pour déterminer son taux d’imposition mondial. Le taux est alors appliqué uniquement aux revenus français.

 

Exemple

Pour un foyer fiscal ayant une tranche marginale d’imposition de 41%, les nouveaux revenus fonciers générés seront fiscalisés à 41% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 58,2% de fiscalité.

Pour une SCPI dégageant 4,5% de revenus, le rendement net tombe à 1,88%.

• Cas d’une SCPI internationale telle que : la SCPI Eurovalys dégageant en 2020 un revenu de 4,5%. Le revenu est issu d’Allemagne à 100%.

Net de fiscalité, le rendement sera de 3,43%.

Soit, un gain de 1,55 points entre les deux. Cette différence de rendement net ne s’explique pas par une différence de risque mais uniquement par des avantages fiscaux à l’international. Il convient donc d’en profiter intelligemment.

• Cas d’une SCPI internationale, telle que : la SCPI LF Europimmo actuellement investie à 50% en Allemagne, 25% en France et 25% dans d’autres pays européens.

Un rendement de 4,18% conduit à un rendement net de fiscalité de 3,29% pour un foyer fiscal ayant une tranche marginale d’imposition de 30%. Pour avoir 3,29% de rendement net avec un revenu foncier issu de France il faudrait avoir un rendement de 6,23% ! (Et donc un risque beaucoup plus élevé).

C’est typiquement en préconisant ces orientations qu’un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable, afin de créer une allocation cohérente adaptée à votre stratégie patrimoniale.