Quels sont les critères à étudier avant d’acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement populaire et facilement accessible. Son usage doit, néanmoins, être bien intégré dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur, car ses effets peuvent se révéler néfastes si cet investissement est mal adapté :

• Pleine propriété ou démembrement ?
• SCPI investissant en France ou à l’étranger ?

Il est primordial de ne pas s’adresser à un vendeur de SCPI dont le métier est de distribuer de la SCPI. Un cabinet indépendant de gestion de patrimoine, comme le nôtre, vous proposera d’investir en SCPI, si et seulement si, cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale. En outre, il faudra assurer un suivi de ce placement dans le temps, tant patrimonial que fiscal, afin de s’assurer que l’investissement reste pertinent.

Le rôle du conseiller est de réaliser, sur un horizon d’investissement long, une allocation diversifiée, qui préservera au maximum le patrimoine investi dans les périodes de crise et assurera un rendement optimal à terme, net de fiscalité.

 

 

Les critères de choix

Tout d’abord, comme pour tout placement financier, il convient de s’intéresser à la société de gestion. Elle doit être suffisamment ancienne, solide et avoir les moyens humains nécessaires pour pouvoir gérer convenablement le parc immobilier. Après examen de la société de gestion, il faut valider la stratégie des différentes SCPI :

• Diversification géographique (Ile-de-France, province, international…) ;
• Supports d’investissement (bureaux, commerces, EHPAD…) ;
• Effet de levier financier éventuel (dette) ;
• Qualité et diversité des locataires.

La taille de la SCPI peut également constituer une variable de choix. Une SCPI trop petite ou à capital fixe peut freiner la revente éventuelle des parts en cas de crise immobilière.

Enfin, des critères financiers purs sont à étudier. Généralement une SCPI délivrant 7% de rendement est nécessairement plus risquée (actifs moins résilients en cas de crises, locataires plus difficiles à trouver) qu’une SCPI délivrant 4% de rendement. Il s’agit d’une simple approche rendement / risque mais ce n’est pas suffisant. Il faut en comprendre précisément l’origine (SCPI récente en phase de collecte, recours à l’endettement, spécialisation sur des actifs de niche) avant de considérer ce rendement comme acquis dans la durée.

Par ailleurs, les critères suivants sont à analyser tout particulièrement :

• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : qui indique le taux de location du parc immobilier ; observer la tendance haussière ou baissière est importante.
• Le RAN (Report à Nouveau) : qui constitue une partie des revenus et plus-values mis de côté afin d’assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
• Les provisions pour travaux : afin de faire face aux futures dépenses pour adapter les anciens biens immobiliers aux nouvelles normes et assurer, ainsi, un taux de location élevé. De cette manière, la rentabilité de la SCPI ne sera pas impactée.

 

Valorisations

Depuis 2022, les sociétés de gestion doivent faire réaliser une expertise immobilière indépendante semestrielle de leur parc, ce qui permet une valorisation plus réactive des parts. Vérifier que la société de gestion respecte scrupuleusement ce rythme, et publie ses rapports de manière transparente, est un bon indicateur de sérieux.

 

SCPI sans droit d’entrée

Notre cabinet apprécie tout particulièrement les SCPI dites sans droit d’entrée. Cela signifie qu’après une période de conservation de quelques années (3 à 5 ans), l’investisseur peut revendre ses parts au prix auquel il les a payé si le prix de part n’a pas évolué. Ces SCPI récentes ont le vent en poupe actuellement et collectent fortement sur un marché morose leur permettant ainsi de saisir des opportunités intéressantes.

Dans un marché immobilier en cirse depuis plusieurs années où plusieurs SCPI historiques peinent à honorer leurs demandes de retrait, les SCPI sans droit d’entrée, plus récentes et en phase active de constitution de leur parc, offrent une liquidité mécaniquement plus fluide tant que leur collecte reste supérieure aux demandes de sortie.