Est-il intéressant pour une personne morale d’acheter de l’usufruit de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour faire travailler sa trésorerie long terme ?

Pour rappel, démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier à percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.

Acheter de l’usufruit de parts de SCPI permet à une personne morale de recevoir des revenus complémentaires immédiats, et de connaître relativement précisément les flux futurs à percevoir, ainsi que la date de fin de son placement. Cette stratégie est conseillée, plus particulièrement, aux personnes morales non imposées (fondations, fonds de dotations et certaines associations) disposant d’une trésorerie moyen/long terme à placer.

Concernant les personnes morales fiscalisées, par exemple, les société commerciales ou les holdings à l’impôt sur les sociétés, elles pourront amortir leur investissement en usufruit de SCPI. Cette possibilité d’amortissement a été confirmée par le Conseil d’État en 2019, n° 419912, qui a jugé que la valeur de l’usufruit temporaire se déprécie chaque année, ce qui justifie sa constatation en immobilisation incorporelle amortissable sur la durée du démembrement. La charge d’amortissement vient ainsi réduire le résultat imposable à l’IS (25 %, ou 15 %) et compense en partie les revenus perçus pendant la durée du démembrement. Ce schéma suppose toutefois une réalité économique (emploi effectif d’une trésorerie excédentaire) et une valorisation cohérente de l’usufruit, sous peine d’être requalifié sur le fondement de l’abus de droit. Il vaut mieux respecter la clé de répartition conseillée par la société de gestion comme ci-dessous.

La fiscalité de ce montage peut être encore optimisée, si les revenus de la SCPI sont issus de l’étranger. En effet, une fiscalité ayant été prélevée à la base, aucun autre impôt ne sera dû.

 

Exemple chiffré

La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 36% et la nue-propriété 64%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :

• L’usufruitier paiera 73.44 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (7,50 % en 2024 ; 7,05 % en 2025),
• Le nu-propriétaire paiera 130,56 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.

La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.

 

Notre avis

Ce montage est conseillé aux personnes morales souhaitant faire travailler leur trésorerie moyen/long terme avec un horizon d’investissement précis (durée du démembrement).

La difficulté de mise en place de cette stratégie peut venir de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.