Suis-je libre de fixer le loyer d’un bien que je loue ?

La question de la liberté concernant le montant des loyers est éminemment politique. Les derniers gouvernements ont mis en place puis modifié les règles en matière de plafonnement des loyers.

Caractéristiques

Le principe de base est que vous pouvez librement fixer le prix de votre loyer si vous n’êtes pas en zone tendue. Pour savoir dans quelle situation vous vous trouvez, il suffit de rentrer le code postal de la localité dans laquelle est situé votre logement dans le simulateur suivant mis à disposition par le gouvernement : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.

Si vous êtes situé dans une zone tendue, il faut que le logement soit utilisé à titre de résidence principale par le locataire, pour que le plafonnement des loyers s’applique. Les locations de tourisme (location saisonnière, Airbnb…) dans lesquelles les locataires n’ont pas vocation à rester plus de 3 mois échappent donc à la mesure, tout comme, bien sûr, les appartements « loi de 1948 », les logements concernés par l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) et les HLM (Habitations à Loyer Modéré).

Vous êtes libre de fixer le montant du premier loyer s’il s’agit de la première mise en location du bien ou si le bien n’a pas été loué pendant 18 mois.

Lors d’une nouvelle location, le loyer peut être augmenté s’il est manifestement sous-évalué ou si des travaux ont été réalisés.

Tous les 12 mois, le loyer peut être réévalué pour suivre l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers).

Paris

Attention, Paris est un cas particulier. Tous les baux signés à partir du 30 juin 2019 sont encadrés (signature ou renouvellement). Lors de la première mise en location, le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence (+ complément de loyer éventuel pour, par exemple, une localisation exceptionnelle ou des éléments de confort).  Ces points sont à préciser dans le contrat de base.

Si vous souhaitez connaître le loyer de base à Paris, un simulateur est disponible avec le lien suivant : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Villes et territoires actuellement concernées par l’encadrement des loyers

• Paris : depuis le 1er juillet 2019
• Lille, Hellemmes et Lomme : depuis le 1er mars 2020
• Établissement public territorial Plaine Commune (9 communes, dont Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve et Saint-Ouen) : depuis le 1er juin 2021
• Lyon et Villeurbanne : depuis le 1er novembre 2021
• Établissement public territorial Est Ensemble (9 communes) : depuis le 1er décembre 2021
• Montpellier : depuis le 1er juillet 2022
• Bordeaux : depuis le 15 juillet 2022
• Agglomération Pays Basque (24 communes) : depuis le 25 novembre 2024
• Grenoble-Alpes Métropole : depuis le 20 janvier 2025

Villes candidates à l’encadrement des loyers

Les villes doivent candidater à l’encadrement des loyers. La mesure ne peut entrer en application qu’après publication d’un décret les y autorisant. La liste est longue et non exhaustive : Arcueil, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Bordeaux, Brié-et-Angonnes, Cachan, Champagnier, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Fresnes, Gentilly, Gières, Grenoble, Herbeys, Ivry-sur-Seine, la Bresson, La Tronche, Le Fontanil-Cornillon, le Kremlin-Bicêtre, Le Pont-de-Claix, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Lyon, Meylan, Montpellier, Montreuil, Murianette, Noisy-le-Sec, Orly, Pantin, Poisat, Quaix-en-Chartreuse, Romainville, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon, Vif, Villejuif, Villeurbanne, Vitry-sur-Seine.

L’échéance de novembre 2026 : l’avenir du dispositif est incertain

L’encadrement des loyers repose, depuis son origine, sur un cadre expérimental instauré par la loi ELAN de 2018. Prévu initialement pour cinq ans, ce cadre a été prolongé à huit ans par la loi dite « 3DS » de 2022, ce qui fixe son échéance à la fin du mois de novembre 2026.

À l’approche de cette échéance, l’avenir du dispositif fait l’objet d’un débat parlementaire encore ouvert. Une proposition de loi visant à le pérenniser durablement a été adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025, mais restait, à l’été 2026, en attente d’examen par le Sénat. À l’inverse, les organisations représentant les propriétaires bailleurs plaident pour un arrêt pur et simple du mécanisme, qu’elles jugent trop contraignant. Le gouvernement, par la voix du ministre du Logement, a pour sa part évoqué une prolongation transitoire de deux ans, limitée aux communes déjà concernées, comme scénario de compromis le plus probable à ce stade.

Aucune décision définitive n’était arrêtée à la date de rédaction de cet article. Pour un propriétaire bailleur situé dans l’une des zones concernées, ce point mérite d’être suivi de près dans les prochaines semaines : selon l’issue de ce débat, l’encadrement des loyers pourrait se poursuivre sans interruption, connaître une interruption temporaire, ou disparaître dans les communes où aucun nouveau texte ne prendrait le relais du cadre expérimental. Nous mettrons cette page à jour dès que la situation sera clarifiée.