Que puis-je déduire de mon IFI ?

L’IFI est à déclarer pour tout patrimoine immobilier supérieur net à 1 300 000 €.

 

Déductible de l’actif

Certains cas particuliers viennent diminuer le montant de l’actif à déclarer :

• 30% d’abattement de la valeur de la résidence principale si elle n’est pas détenue en SCI (Société Civile Immobilière).
• Une éventuelle décote pour indivision. Il faut que l’indivision réduise la liquidité du bien, donc si les indivisaires sont, par exemple, deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens cela ne fonctionne pas.
• Une éventuelle décote pour occupation, si le bien est loué au 1^er janvier, à condition que cette location ralentisse la vente ou diminue la valeur du bien.
• Une éventuelle décote de 10 à 20% de la valeur des biens détenus en SCI. En effet, il est plus difficile de trouver un acheteur, et souvent, les SCI familiales contiennent des clauses d’agrément strictes.
• 75% de la valeur des bois et forêts, des vignes et des terres agricoles (conditions à respecter).
• Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exonérés d’IFI.

Dans le cas de cumul de décotes, par exemple si votre bien est loué et se trouve en indivision : on applique une décote de 36% (20% de 20%) et non de 40%. Attention, en matière de déduction et de cumul de décotes, il faut toujours rester raisonnable.

 

A mettre au passif

• Les taxes foncières.
• Les droits de mutation en instance de paiement.
• L’IFI lui-même (IFI théorique)

Les dettes afférentes aux actifs imposables sont déductibles :

• Pour le montant du capital restant dû au 1^er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable.
• Pour le montant du prêt contracté diminué de 1/20^ème par année écoulée, dans le cas d’un prêt in fine. Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.

Si votre résidence principale a été acquise avec un prêt amortissable supérieur à 70% de la valeur vénale du bien, la valeur nette taxable à l’IFI de ce bien sera nulle. Un passif déductible ne peut pas être créé. La même logique est à suivre pour les bois et forêts, les exploitations viticoles et les terres agricoles louées à long terme sont déductibles à 75% de l’IFI.

Depuis le 1er janvier 2024, ces règles ont été précisées pour la détention indirecte via une société (SCI notamment). Seules les dettes ayant un lien réel avec l’actif imposable à l’IFI sont désormais admises en déduction de la valeur des parts, avec un mécanisme protecteur : cette valeur ne peut être ramenée, par le jeu des dettes déduites, ni en dessous de la valeur réelle de l’immeuble net de ses propres dettes, ni en dessous de la valeur réelle de la société elle-même. Corollaire de ce durcissement : les comptes courants d’associés en SCI font désormais l’objet d’une présomption de montage à but principalement fiscal, qu’il appartient à l’associé de renverser en démontrant un objectif économique réel (documentation du prêt, taux de marché, besoin de trésorerie effectif de la société).

Attention, les prêts, directs ou indirects, contractés auprès de membres de votre foyer fiscal (conjoint, partenaire de PACS, enfants mineurs rattachés) ne sont jamais déductibles, sans exception. Un prêt consenti par un membre de la famille élargie situé hors de votre foyer fiscal, un parent, un enfant majeur non rattaché, reste en revanche déductible, à condition de pouvoir justifier d’un contrat de prêt en bonne et due forme, d’un taux d’intérêt de marché et d’un objet économique réel. Ne sont également pas déductibles les dettes contractées par un nu-propriétaire (sauf achat en nue-propriété et usufruit pris par un bailleur social).

Enfin, la déductibilité des dettes est plafonnée pour les patrimoines les plus importants. Si la valeur vénale du patrimoine est supérieure à 5 000 000 € et que les dettes dépassent 60% de cette valeur, l’excédent de dettes au-delà de ce seuil n’est déductible que dans la limite de 50% de sa valeur.