Lorsqu’on est soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comment traiter les emprunts d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Les dettes liées à un achat immobilier effectué par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) sont déductibles de la valeur vénale du bien dans la limite du montant du :

• Capital restant dû au 1er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable,

• Prêt contracté diminué du nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt rapporté à la durée totale du prêt, dans le cas d’un prêt in fine à terme défini (la diminution forfaitaire d’1/20ème par année, évoquée pour ce type de prêt, ne s’appliquant en réalité qu’aux prêts sans terme fixe). Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.

 

Cas particuliers

Les dettes contractées par la SCI auprès du redevable lui-même, de son foyer fiscal, ou de membres de sa famille (ascendants, descendants, fratrie), ainsi que les emprunts souscrits auprès d’une société que le redevable contrôle, font l’objet d’un régime de déduction restreint : elles ne sont en principe déductibles qu’à proportion de la participation détenue par les associés autres que le redevable et son cercle familial, sauf à démontrer l’absence de but principalement fiscal et des modalités de prêt normales (échéances respectées, taux de marché, remboursements effectifs).

Par ailleurs, lorsque la valeur totale du patrimoine immobilier taxable du redevable (biens détenus en direct et parts de sociétés comme la SCI) excède 5 millions d’euros et que l’ensemble des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur, la fraction de dette dépassant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de son montant.