Lorsqu’on est soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comment traiter le compte courant d’associés d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Par principe, un compte courant d’associé n’est pas un actif immobilier et n’est donc pas imposable. Néanmoins, dans une SCI notamment, la question de sa déductibilité se pose.

 

Prudence du montage

En effet les comptes courants d’associés doivent avoir un objectif principal autre que fiscal (ne pas exister uniquement pour réduire l’assiette taxable de l’IFI). Ce point est particulièrement contrôlé si l’apport est effectué :

• Directement par un membre du foyer fiscal ou familial.
• Indirectement par une société contrôlée par un membre du foyer fiscal ou familial.

L’administration fiscale a pris une position stricte lorsqu’un contribuable se “vend à lui-même” un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI qu’il contrôle et finance l’opération par un compte courant d’associé. La déduction de ce compte courant pour la valorisation des parts est alors refusée, l’opération étant regardée comme dépourvue d’objectif principal autre que fiscal.

 

Date des opérations

S’ils ont été constitués avant le 1^er janvier 2018, cette question n’est pas soulevée puisque le compte courant a été constitué avant la mise en place de l’IFI.

Si le compte courant d’associé n’a pas de date de remboursement prévu, comme c’est le cas dans la majorité des cas, il doit être traité comme un prêt in fine et être retraité sur une durée de 20 ans.

Concrètement, ce retraitement consiste à amortir fictivement 5 % du capital chaque année (100 % / 20 ans), indépendamment des flux réels de trésorerie entre l’associé et la SCI. Par exemple, un compte courant de 500 000 € constitué il y a 7 ans n’est plus déductible qu’à hauteur de 325 000 € (500 000 € − 7 × 5 % × 500 000 €), même si le montant réellement prêté n’a pas varié. Ce mécanisme réduit donc année après année l’avantage IFI procuré par le compte courant, jusqu’à extinction complète après 20 ans.

Autre point de vigilance pour les patrimoines les plus importants : lorsque la valeur brute du patrimoine immobilier taxable dépasse 5 millions d’euros et que l’ensemble des dettes (dont le compte courant d’associé) excède 60 % de cette valeur, la fraction de dettes au-delà de ce seuil de 60 % n’est déductible qu’à hauteur de 50 %. Ainsi, pour un patrimoine de 9 millions d’euros avec 6 millions d’euros de dettes, le seuil de 60 % s’établit à 5,4 millions d’euros : l’excédent de 600 000 € n’est déductible qu’à hauteur de 300 000 €, portant la dette réellement déductible à 5,7 millions d’euros. Ce plafonnement s’ajoute, le cas échéant, au retraitement en prêt in fine sur 20 ans du compte courant.