Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?

L’investissement dans un bien sous le régime de la Loi Malraux a pour objectif de développer un patrimoine immobilier, souvent d’exception et toujours en centre-ville, dans un “Site Patrimonial Remarquable”, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Contrairement à beaucoup de dispositifs de défiscalisation, aucune date de fin n’est prévue, ce qui en fait l’un des dispositifs les plus pérennes du marché. C’est un atout appréciable puisque cela permet d’avoir du recul sur ces investissements.

Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels de l’investissement immobilier s’appliquent donc en l’occurrence.

L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.

 

Le fonctionnement

La loi Malraux, créée en 1962, comme son nom l’indique par André Malraux, a permis de rénover le centre-ville de nombreuses villes. Bordeaux ou Lyon par exemple ont beaucoup profité de ces investissements et ont ainsi retrouvé de leur superbe, permettant de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de la ville.

Afin de bénéficier du régime Malraux, il convient de rénover l’ensemble du bien immobilier et pas seulement les parties privatives. Ce type de placement est donc à réaliser par l’intermédiaire d’un promoteur ou acheter un immeuble entier.

La réduction d’impôt peut être forte, puisque l’acheteur à la possibilité d’investir jusqu’à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt s’élèvera à 30% pour un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR, la terminologie ayant remplacé celle de « secteur sauvegardé » depuis la loi LCAP de 2016) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et taux de 22 % pour un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou une déclaration d’utilité publique.

Point important,  contrairement à la grande majorité des dispositifs actuels et passés de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…), la réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (article 200-0 A du Code général des impôts). Elle peut donc se cumuler intégralement avec d’autres avantages fiscaux plafonnés, ce qui en fait, pour les contribuables les plus imposés, l’un des dispositifs de réduction d’impôt les plus puissants du marché avec jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt au taux de 30 % sur la durée du dispositif.

 

Les pièges à éviter

Acheter un bien en Malraux c’est acquérir un bien d’exception. Très souvent le prix à l’achat est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit très souvent le cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Elle oscille souvent entre 2 000 € et 3 000 € de travaux par mètre carré. La grande qualité des rénovations, les matériaux nobles utilisés et le surcoût lié aux travaux en centre-ville expliquent en grande partie le différentiel de prix. Néanmoins, il convient de ne pas surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.

Comme pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du programme.

Sur le plan fiscal, les requalifications sont beaucoup plus rares qu’auparavant (avant la dernière réforme du dispositif). Néanmoins, il convient de se méfier de la plus-value à la revente, qui se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix du foncier majoré du forfait travaux de 15% et des frais d’acquisition) mais hors travaux. Cette taxation d’une plus-value fictive peut grandement grever la rentabilité de l’opération. Nous conseillons donc uniquement des programmes en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Les travaux entrent alors dans le prix d’acquisition puisque l’investisseur achète une prestation globale. Les frais d’acquisition seront cependant calculés sur l’ensemble de l’opération.

Attention à ne pas démembrer le bien en cours d’engagement de location. L’avantage fiscal n’est accessible qu’en pleine propriété.

Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez les centres-villes des grandes villes comme : Paris (rare) et l’Ouest parisien, Bordeaux, Nantes, Nice, Aix en Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…

Enfin, n’oubliez pas qu’il faut que le bien soit loué pendant une certaine durée pour obtenir l’avantage fiscal. Sinon, il sera repris.

Le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.