Si je déménage, est-ce que je perds l’exonération de la plus-value de ma résidence principale en cas de revente ?
Non, l’exonération n’est pas perdue si la vente est effectuée dans un délai normal.
La normalité de ce délai est évaluée par l’administration fiscale et dépend principalement de l’accomplissement par le vendeur des diligences nécessaires à cette opération (annonces, démarches auprès d’agents immobiliers…). La tolérance concernant le délai de vente dépendra également du contexte économique et réglementaire local. Entre 2009 et 2010 le délai maximum pour vendre avait été porté à 2 ans compte tenu des difficultés rencontrées sur le marché immobilier.
L’administration fiscale n’a jamais indiqué de durée précise, étant donné que ce délai dépend de facteurs locaux. Un manoir dans la Creuse ne se vend pas comme un T2 à Paris intramuros !
Attention tout de même, afin de ne pas remettre en cause l’exonération liée à la résidence principale, le bien, entre le départ de l’occupant et la vente, ne doit pas être mis en location ou occupé à titre gratuit par un tiers, y compris un membre de la famille.
Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
L’investissement dans un bien sous le régime de la Loi Malraux a pour objectif de développer un patrimoine immobilier, souvent d’exception et toujours en centre-ville, dans un secteur sauvegardé, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels de l’investissement immobilier s’appliquent donc en l’occurrence.
L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.
Le fonctionnement
La loi Malraux, créée en 1962, comme son nom l’indique par André Malraux, a permis de rénover le centre-ville de nombreuses villes. Bordeaux ou Lyon par exemple ont beaucoup profité de ces investissements et ont ainsi retrouvé de leur superbe, permettant de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de la ville.
Afin de bénéficier du régime Malraux, il convient de rénover l’ensemble du bien immobilier et pas seulement les parties privatives. Ce type de placement est donc à réaliser par l’intermédiaire d’un promoteur ou acheter un immeuble entier.
La réduction d’impôt peut être forte, puisque l’acheteur à la possibilité d’investir jusqu’à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt s’élèvera à 30% ou 22% des travaux selon la zone de construction.
Les pièges à éviter
Acheter un bien en Malraux c’est acquérir un bien d’exception. Très souvent le prix à l’achat est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit très souvent le cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Elle oscille souvent entre 2 000 € et 3 000 € de travaux par mètre carré. La grande qualité des rénovations, les matériaux nobles utilisés et le surcoût lié aux travaux en centre-ville expliquent en grande partie le différentiel de prix. Néanmoins, il convient de ne pas surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.
Comme pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du programme.
Sur le plan fiscal, les requalifications sont beaucoup plus rares qu’auparavant (avant la dernière réforme du dispositif). Néanmoins, il convient de se méfier de la plus-value à la revente, qui se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix du foncier majoré du forfait travaux de 15% et des frais d’acquisition) mais hors travaux. Cette taxation d’une plus-value fictive peut grandement grever la rentabilité de l’opération. Nous conseillons donc uniquement des programmes en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Les travaux entrent alors dans le prix d’acquisition puisque l’investisseur achète une prestation globale. Les frais d’acquisition seront cependant calculés sur l’ensemble de l’opération.
Attention à ne pas démembrer le bien en cours d’engagement de location. L’avantage fiscal n’est accessible qu’en pleine propriété.
Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez les centres-villes des grandes villes comme : Paris (rare) et l’Ouest parisien, Bordeaux, Nantes, Nice, Aix en Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…
Enfin, n’oubliez pas qu’il faut que le bien soit loué pendant une certaine durée pour obtenir l’avantage fiscal. Sinon, il sera repris.
Le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.
Est-ce que je dois mettre en place un préciput afin de protéger mon conjoint ?
Un préciput est un acte à réaliser devant notaire soit dans le contrat initial, soit pendant le mariage. Il a pour objectif de renforcer les droits du conjoint survivant, afin de lui permettre de prélever ce dont il aura besoin, dans les biens communs, lors de la succession de son époux.
En effet, il pourra “se servir “, au moment de la succession, avant que le partage ne soit effectué entre les héritiers. Le conjoint pourra appréhender les biens immobiliers ou financiers (selon l’étendue du préciput) et choisir ces biens en usufruit ou en pleine-propriété. Le préciput peut porter sur toute la communauté, on parle alors d’un “préciput sur l’intégralité de la communauté”.
Le préciput est une faculté à exercer éventuellement au décès. Le conjoint survivant pourra donc : tout prendre, ne rien prendre ou ne prendre qu’une partie.
Il est nécessaire d’être en communauté, puisque le préciput ne porte que sur les biens communs. Cette libéralité ne s’adresse donc qu’aux couples mariés sous un régime communautaire (communauté légale ou universelle) ou séparatiste (séparation de biens) avec une société d’acquêts.
Notre avis
Attention, le montant du prélèvement doit rester raisonnable au regard du train de vie et de l’âge du conjoint survivant.
Si le prélèvement porte sur un patrimoine trop important en pleine propriété, les conséquences fiscales peuvent être néfastes au second décès pour la génération suivante (les enfants le plus souvent).
L’inverse est également vrai, si le patrimoine prélevé est trop faible alors les enfants devront venir en aide à leur ascendant.
Combien coûte un changement de régime matrimonial ?
Un changement de régime matrimonial se constate au terme d’un acte reçu par un notaire
Cette opération coûte environ 800 € et comprend les émoluments du notaire (rémunération fixe de 230 € + part variable selon les formalités accomplies), les frais de publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales, ainsi que le droit d’enregistrement de 125 € versé au Trésor Public
La facture peut, néanmoins, très largement s’alourdir quand le nouveau régime matrimonial implique des mouvements importants : apports de biens à la communauté, partages…
Aux coûts de base ci-dessus s’ajoutent les frais suivants :
Si transformation d’une communauté à un régime de séparatiste :
- Liquidation de la communauté : 1,50% à 2 % de l’actif liquidé.
- Droit de partage : 2,5 %.
Si apport de biens à une communauté :
- Droits d’enregistrement (Taxe de Publicité Foncière + frais d’assiette et de recouvrement) : 0,71498%.
- Contribution de sécurité immobilière : 0,1%.
Comment bloquer des fonds issus d’un don manuel sur un contrat d’assurance-vie jusqu’aux 25 ans du jeune assuré ?
Beaucoup d’épargnants souhaitent constituer un capital à leurs enfants ou à leurs petits-enfants, afin de leur permettre de financer des études ou encore d’avoir un apport pour un appartement.
Mais la crainte est souvent la même : voir l’argent rapidement dilapidé, aux 18 ans du jeune, quand il aura la main sur ce petit patrimoine à son nom.
Une des solutions, lorsque la somme reçue par le mineur est issue d’un don manuel est de l’accompagner d’un pacte adjoint.
Le pacte adjoint est un écrit qui accompagne le don manuel. Il peut, par exemple, prévoir que les sommes données seront investies dans un contrat d’assurance-vie. Il est possible de fixer un âge de disponibilité, au-delà des 18 ans, et de bloquer le placement jusqu’aux 25 ans de l’assuré.
La somme n’est pas réellement bloquée. Le jeune pourra retirer tout ou partie de la somme investie sur le contrat si le donateur lui en donne l’autorisation.
Faut-il investir en SOFICA (Sociétés de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel) pour réduire son impôt sur les revenus ?
Il est rare que nous prenions position d’une manière aussi stricte sur un placement financier, mais nous vous recommandons clairement de ne pas investir en SOFICA (Sociétés de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel) quelle que soit votre situation patrimoniale.
Pour rappel, une SOFICA est une Société de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel. Ces sociétés ont pour objectif de financer des œuvres cinématographiques. En contrepartie de son investissement, l’investisseur recevra 36% de réduction d’impôt (anciennement 48%).
Ces sociétés sont structurellement construites pour perdre de l’argent : il est presque impossible de sortir positif d’une SOFICA. Finalement, le rendement potentiel est donc de 36% diminué de la moins-value. Sachant que la durée de placement est généralement comprise entre 6 et 7 ans et que les SOFICA remboursent souvent entre 60 et 80% de l’investissement initial, le rendement annuel sera très faible et le risque de moins-value non négligeable.
Il vaut mieux réaliser un placement qui permettra de générer des plus-values ou des revenus faiblement fiscalisés plutôt que de chercher à réduire à tout prix sa fiscalité.
Notre avis
Nous déconseillons ce placement de défiscalisation.
Le seul point positif que nous y voyons est de contribuer activement au financement du cinéma français ; l’intérêt premier ainsi ne sera pas patrimonial mais affectif, afin de soutenir un art qui tient à cœur à l’investisseur.
Pourquoi mettre en place et comment optimiser une donation temporaire d’usufruit ?
Une donation temporaire d’usufruit permet de transmettre l’usufruit à une personne désignée et durant une période définie. L’objectif est le plus souvent de lui permettre de compléter ses revenus.
L’exemple le plus courant est celui de parents donnant l’usufruit temporaire d’un bien immobilier loué, à l’un de ses enfants devenant étudiant. Les revenus issus du bien loué vont permettre à l’étudiant de financer ses études. Les parents verront donc les revenus fonciers sortir de leur déclaration de revenus (baisse de l’Impôt sur le Revenu) et le bien sortir de l’actif taxable à l’IFI (baisse de l’Impôt sur le Fortune Immobilière). Il implique, bien sûr, que celui-ci soit détaché du foyer fiscal pour que l’optimisation soit complète.
Il est également important de rappeler qu’une donation d’usufruit temporaire impacte l’abattement sur les donations en ligne directe, c’est-à-dire le plafond de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Attention tout de même, afin d’éviter que le montage soit requalifié d’abus de droit il nécessite que le bénéficiaire ait réellement besoin de revenus, un étudiant faisant ses études par exemple ; sinon l’objectif de cette stratégie est principalement fiscal…
Il est également possible de donner l’usufruit temporaire à une fondation ou une association, afin de l’aider avec les mêmes avantages fiscaux pour le donateur.
Comment protéger mon conjoint avec l’usufruit successif ?
Un usufruit successif permet de transmettre l’usufruit sur un bien à un second usufruitier, en cas de décès du premier, afin de le protéger. Le nu-propriétaire deviendra alors plein-propriétaire uniquement au décès du second usufruitier.
Cette stratégie est le plus souvent utilisée par un conjoint souhaitant commencer à transmettre son patrimoine à ses enfants et qui procédera à une donation avec réserve d’usufruit d’un bien immobilier locatif. Il continuera donc à en percevoir les revenus jusqu’à son décès, avant que son conjoint touche à son tour les revenus. L’objectif est de permettre le maintien du train de vie du couple tout en préparant la transmission.
Mise en place
L’usufruit successif se prévoit au moment de la donation avec réserve d’usufruit (donation de la nue-propriété).
Il s’agit d’un droit, qui naîtra au moment de la succession du premier usufruitier. Il ne s’agit donc pas d’une donation. En conséquence, cet avantage est taxable à la succession du défunt, et seulement à ce moment-là. Si l’usufruit successif est au profit du conjoint, aucun impôt ne sera dû.
La renonciation à l’usufruit successif non-acquit n’est pas assimilée à une donation. Reprenons l’exemple ci-dessus, si le conjoint survivant, bénéficiaire de l’usufruit successif estime ne pas en avoir besoin (pas besoin de revenus complémentaires), alors il peut y renoncer au moment de la succession. Les enfants deviendront alors pleins propriétaires immédiatement. S’il l’abandonne après l’avoir accepté, cette renonciation sera considérée comme une donation au profit des nus-propriétaires.
A noter : si le second usufruitier est plus jeune que le premier, les nus-propriétaires pourront demander à l’Administration fiscale, une restitution partielle des droits de donation payés, à hauteur d’une somme égale à ce qu’il aurait payé en moins si le droit acquitté par lui lors de la donation avait été calculé d’après l’âge de l’usufruitier en second. Si le second usufruitier est plus âgé, aucune compensation n’est possible. Il est donc requis, impérativement, une bonne entente familiale pour ce type de montage.
Sur trois générations
Pour pousser plus loin cette logique il est également possible de prévoir, dans le cadre d’une DPT (Donation Partage Transgénérationnelle), la donation d’un bien en nue-propriété à des petits-enfants (3ème génération) et de donner l’usufruit successif aux enfants (2nde génération).
Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?
Un quasi-usufruit est un usufruit sur un bien qualifié de consomptible, c’est-à-dire qui ne peut pas être utilisé sans être consommé. Les exemples les plus courants sont les sommes d’argent ou les bouteilles de vin.
On parle de quasi-usufruit mais on pourrait également évoquer une quasi pleine-propriété, puisque le quasi-usufruitier a la propriété des biens concernés. Donc un quasi-usufruitier sur une somme d’argent peut l’utiliser comme il le souhaite : virements, paiements, investissements…
Au terme du quasi-usufruit, il devra restituer au nu-propriétaire une somme d’argent équivalente appelée créance de restitution. Le plus souvent il s’agit d’une créance qui viendra diminuer le montant taxable à la succession. Cette stratégie est souvent utilisée pour protéger un conjoint survivant sans faire exploser la succession des enfants héritiers.
Un recours au quasi-usufruit est également possible lors de la vente d’un bien démembré.
Lors de la mise en place du quasi-usufruit, une convention de quasi-usufruit devra être instaurée. Nous conseillons un recours à un notaire afin de réaliser un acte authentique. Une indexation de la créance sera prévue afin de la revaloriser.
Qui doit déclarer l’IFI dans le cadre d’un démembrement ?
La règle de base est la suivante : l’usufruitier doit déclarer 100% de la valeur des biens immobiliers en pleine-propriété. Les abattements habituels s’appliquent néanmoins.
Attention tout de même, selon l’origine du démembrement, cette règle peut connaître une variante. Lorsque le démembrement est « subi », alors l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent tout deux déclarer l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à hauteur de la valeur de leurs droits (selon l’âge de l’usufruitier). C’est notamment le cas lorsque le conjoint survivant opte pour tout ou partie des biens en usufruit en présence d’enfants.
Dans le cas d’un démembrement « volontaire », aussi appelé usufruit conventionnel, c’est-à-dire une donation ou une succession avec des dispositions exprimées au préalable par le défunt avec une DDV (Donation aux Derniers des Vivants) ou un testament (legs), cette variante ne s’applique pas. L’usufruitier déclarera donc 100% de la valeur en pleine propriété du bien immobilier à l’IFI.
Si un démembrement temporaire est mis en place, pendant la durée de ce démembrement, la valeur de la pleine propriété à l’IFI sera à déclarer à 100% par l’usufruitier.