Comment est imposée la cession de l’or ?
Les règles de la fiscalité développée ci-dessous concernent l’or d’investissement, c’est-à-dire les : lingots, barres, plaquettes et pièces d’or d’après l’an 1800. Les bijoux font l’objet d’une fiscalité autre. Les pièces d’or antérieures à 1800 sont considérées comme des objets de collection.
Très souvent, l’or s’est transmis de la main à la main dans le cadre des familles ou il n’y a pas de traces de l’achat. Le propriétaire de l’or n’a donc pas les moyens de prouver une date et un cours d’achat. Dans ces cas précis, une fiscalité forfaitaire, la TMP (Taxe sur les Métaux Précieux) s’applique sur le montant de la cession. La fiscalité est de 11,5%.
Si l’investisseur peut prouver la date et le prix d’achat, Il devra alors s’acquitter sur le montant de la plus-value éventuelle d’une imposition de 36,2% (19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux). Un abattement est appliqué à hauteur de 5% par année de détention au-delà de la 2ème année. Il y a une exonération totale au bout de la 22ème année.
Les taxes sont généralement payées par l’intermédiaire en charge de la transaction.
Il est nécessaire de réaliser les transactions portant sur l’or par des moyens bancaires scripturaux (virements). Les liquidités sont interdites, afin de lutter contre le blanchiment d’argent.
Que puis-je déduire de mon IFI ?
L’IFI est à déclarer pour tout patrimoine immobilier supérieur net à 1 300 000 €.
Un passif et certaines déductions sont tout de même admis par l’administration fiscale. Sont déductibles de la valeur taxable au premier janvier :
- Les taxes foncières.
- Les droits de mutation en instance de paiement.
- L’IFI lui-même.
- 30% d’abattement de la valeur de la résidence principale si elle n’est pas détenue en SCI (Société Civile Immobilière).
- Une décote pour indivision. Il faut que l’indivision réduise la liquidité du bien, donc si les indivisaires sont, par exemple, deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens cela ne fonctionne pas.
- Une décote pour occupation, si le bien est loué au 1er janvier, à condition que cette location ralentisse la vente ou diminue la valeur du bien.
- 10 à 20% de la valeur des biens détenus en SCI. En effet, il est plus difficile de trouver un acheteur, et souvent, les SCI familiales contiennent des clauses d’agrément strictes.
- 75% de la valeur des bois et forêts, des vignes et des terres agricoles (conditions à respecter).
Si votre bien est loué et se trouve en indivision : on applique une décote de 36% (20% de 20%) et non de 40%. Attention, en matière de déduction et de cumul de décotes, il faut toujours rester raisonnable.
Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exonérés d’IFI.
Les dettes afférentes aux actifs imposables sont déductibles :
- Pour le montant du capital restant dû au 1er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable.
- Pour le montant du prêt contracté diminué de 1/20ème par année écoulée, dans le cas d’un prêt in fine. Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.
Si votre résidence principale a été acquise avec un prêt amortissable supérieur à 70% de la valeur vénale du bien, la valeur nette taxable à l’IFI de ce bien sera nulle. Un passif déductible ne peut pas être créé. La même logique est à suivre pour les bois et forêts, les exploitations viticoles et les terres agricoles louées à long terme sont déductibles à 75% de l’IFI.
Attention, les prêts, directs ou indirects, contractés par des membres du foyer fiscal ou du groupe familial ne sont pas déductibles. Ne sont également pas déductibles les dettes contractées par un nu-propriétaire (sauf achat en nue-propriété et usufruit pris par un bailleur social).
Enfin, la déductibilité des dettes est plafonnée. Si la valeur vénale du patrimoine est supérieure à 5 000 000 € et que les dettes sont supérieures à 60% de cette valeur, alors les emprunts ne seront déductibles que dans une limite de 50%.
Lorsqu’on est soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comment traiter les emprunts d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Les dettes liées à un achat immobilier effectué par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) sont déductibles de la valeur vénale du bien dans la limite du montant du :
- Capital restant dû au 1er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable,
- Prêt contracté diminué de 1/20ème par années écoulées, dans le cas d’un prêt in fine. Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.
Si je déménage, est-ce que je perds l’exonération de la plus-value de ma résidence principale en cas de revente ?
Non, l’exonération n’est pas perdue si la vente est effectuée dans un délai normal.
La normalité de ce délai est évaluée par l’administration fiscale et dépend principalement de l’accomplissement par le vendeur des diligences nécessaires à cette opération (annonces, démarches auprès d’agents immobiliers…). La tolérance concernant le délai de vente dépendra également du contexte économique et réglementaire local. Entre 2009 et 2010 le délai maximum pour vendre avait été porté à 2 ans compte tenu des difficultés rencontrées sur le marché immobilier.
L’administration fiscale n’a jamais indiqué de durée précise, étant donné que ce délai dépend de facteurs locaux. Un manoir dans la Creuse ne se vend pas comme un T2 à Paris intramuros !
Attention tout de même, afin de ne pas remettre en cause l’exonération liée à la résidence principale, le bien, entre le départ de l’occupant et la vente, ne doit pas être mis en location ou occupé à titre gratuit par un tiers, y compris un membre de la famille.
Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
L’investissement dans un bien sous le régime de la Loi Malraux a pour objectif de développer un patrimoine immobilier, souvent d’exception et toujours en centre-ville, dans un secteur sauvegardé, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels de l’investissement immobilier s’appliquent donc en l’occurrence.
L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.
Le fonctionnement
La loi Malraux, créée en 1962, comme son nom l’indique par André Malraux, a permis de rénover le centre-ville de nombreuses villes. Bordeaux ou Lyon par exemple ont beaucoup profité de ces investissements et ont ainsi retrouvé de leur superbe, permettant de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de la ville.
Afin de bénéficier du régime Malraux, il convient de rénover l’ensemble du bien immobilier et pas seulement les parties privatives. Ce type de placement est donc à réaliser par l’intermédiaire d’un promoteur ou acheter un immeuble entier.
La réduction d’impôt peut être forte, puisque l’acheteur à la possibilité d’investir jusqu’à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt s’élèvera à 30% ou 22% des travaux selon la zone de construction.
Les pièges à éviter
Acheter un bien en Malraux c’est acquérir un bien d’exception. Très souvent le prix à l’achat est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit très souvent le cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Elle oscille souvent entre 2 000 € et 3 000 € de travaux par mètre carré. La grande qualité des rénovations, les matériaux nobles utilisés et le surcoût lié aux travaux en centre-ville expliquent en grande partie le différentiel de prix. Néanmoins, il convient de ne pas surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.
Comme pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du programme.
Sur le plan fiscal, les requalifications sont beaucoup plus rares qu’auparavant (avant la dernière réforme du dispositif). Néanmoins, il convient de se méfier de la plus-value à la revente, qui se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix du foncier majoré du forfait travaux de 15% et des frais d’acquisition) mais hors travaux. Cette taxation d’une plus-value fictive peut grandement grever la rentabilité de l’opération. Nous conseillons donc uniquement des programmes en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Les travaux entrent alors dans le prix d’acquisition puisque l’investisseur achète une prestation globale. Les frais d’acquisition seront cependant calculés sur l’ensemble de l’opération.
Attention à ne pas démembrer le bien en cours d’engagement de location. L’avantage fiscal n’est accessible qu’en pleine propriété.
Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez les centres-villes des grandes villes comme : Paris (rare) et l’Ouest parisien, Bordeaux, Nantes, Nice, Aix en Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…
Enfin, n’oubliez pas qu’il faut que le bien soit loué pendant une certaine durée pour obtenir l’avantage fiscal. Sinon, il sera repris.
Le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.
Est-ce que je dois mettre en place un préciput afin de protéger mon conjoint ?
Un préciput est un acte à réaliser devant notaire soit dans le contrat initial, soit pendant le mariage. Il a pour objectif de renforcer les droits du conjoint survivant, afin de lui permettre de prélever ce dont il aura besoin, dans les biens communs, lors de la succession de son époux.
En effet, il pourra “se servir “, au moment de la succession, avant que le partage ne soit effectué entre les héritiers. Le conjoint pourra appréhender les biens immobiliers ou financiers (selon l’étendue du préciput) et choisir ces biens en usufruit ou en pleine-propriété. Le préciput peut porter sur toute la communauté, on parle alors d’un “préciput sur l’intégralité de la communauté”.
Le préciput est une faculté à exercer éventuellement au décès. Le conjoint survivant pourra donc : tout prendre, ne rien prendre ou ne prendre qu’une partie.
Il est nécessaire d’être en communauté, puisque le préciput ne porte que sur les biens communs. Cette libéralité ne s’adresse donc qu’aux couples mariés sous un régime communautaire (communauté légale ou universelle) ou séparatiste (séparation de biens) avec une société d’acquêts.
Notre avis
Attention, le montant du prélèvement doit rester raisonnable au regard du train de vie et de l’âge du conjoint survivant.
Si le prélèvement porte sur un patrimoine trop important en pleine propriété, les conséquences fiscales peuvent être néfastes au second décès pour la génération suivante (les enfants le plus souvent).
L’inverse est également vrai, si le patrimoine prélevé est trop faible alors les enfants devront venir en aide à leur ascendant.
Combien coûte un changement de régime matrimonial ?
Un changement de régime matrimonial se constate au terme d’un acte reçu par un notaire
Cette opération coûte environ 800 € et comprend les émoluments du notaire (rémunération fixe de 230 € + part variable selon les formalités accomplies), les frais de publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales, ainsi que le droit d’enregistrement de 125 € versé au Trésor Public
La facture peut, néanmoins, très largement s’alourdir quand le nouveau régime matrimonial implique des mouvements importants : apports de biens à la communauté, partages…
Aux coûts de base ci-dessus s’ajoutent les frais suivants :
Si transformation d’une communauté à un régime de séparatiste :
- Liquidation de la communauté : 1,50% à 2 % de l’actif liquidé.
- Droit de partage : 2,5 %.
Si apport de biens à une communauté :
- Droits d’enregistrement (Taxe de Publicité Foncière + frais d’assiette et de recouvrement) : 0,71498%.
- Contribution de sécurité immobilière : 0,1%.
Comment bloquer des fonds issus d’un don manuel sur un contrat d’assurance-vie jusqu’aux 25 ans du jeune assuré ?
Beaucoup d’épargnants souhaitent constituer un capital à leurs enfants ou à leurs petits-enfants, afin de leur permettre de financer des études ou encore d’avoir un apport pour un appartement.
Mais la crainte est souvent la même : voir l’argent rapidement dilapidé, aux 18 ans du jeune, quand il aura la main sur ce petit patrimoine à son nom.
Une des solutions, lorsque la somme reçue par le mineur est issue d’un don manuel est de l’accompagner d’un pacte adjoint.
Le pacte adjoint est un écrit qui accompagne le don manuel. Il peut, par exemple, prévoir que les sommes données seront investies dans un contrat d’assurance-vie. Il est possible de fixer un âge de disponibilité, au-delà des 18 ans, et de bloquer le placement jusqu’aux 25 ans de l’assuré.
La somme n’est pas réellement bloquée. Le jeune pourra retirer tout ou partie de la somme investie sur le contrat si le donateur lui en donne l’autorisation.
Faut-il investir en SOFICA (Sociétés de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel) pour réduire son impôt sur les revenus ?
Il est rare que nous prenions position d’une manière aussi stricte sur un placement financier, mais nous vous recommandons clairement de ne pas investir en SOFICA (Sociétés de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel) quelle que soit votre situation patrimoniale.
Pour rappel, une SOFICA est une Société de Financement de l’Industrie Cinématographique et de l’Audiovisuel. Ces sociétés ont pour objectif de financer des œuvres cinématographiques. En contrepartie de son investissement, l’investisseur recevra 36% de réduction d’impôt (anciennement 48%).
Ces sociétés sont structurellement construites pour perdre de l’argent : il est presque impossible de sortir positif d’une SOFICA. Finalement, le rendement potentiel est donc de 36% diminué de la moins-value. Sachant que la durée de placement est généralement comprise entre 6 et 7 ans et que les SOFICA remboursent souvent entre 60 et 80% de l’investissement initial, le rendement annuel sera très faible et le risque de moins-value non négligeable.
Il vaut mieux réaliser un placement qui permettra de générer des plus-values ou des revenus faiblement fiscalisés plutôt que de chercher à réduire à tout prix sa fiscalité.
Notre avis
Nous déconseillons ce placement de défiscalisation.
Le seul point positif que nous y voyons est de contribuer activement au financement du cinéma français ; l’intérêt premier ainsi ne sera pas patrimonial mais affectif, afin de soutenir un art qui tient à cœur à l’investisseur.
Pourquoi mettre en place et comment optimiser une donation temporaire d’usufruit ?
Une donation temporaire d’usufruit permet de transmettre l’usufruit à une personne désignée et durant une période définie. L’objectif est le plus souvent de lui permettre de compléter ses revenus.
L’exemple le plus courant est celui de parents donnant l’usufruit temporaire d’un bien immobilier loué, à l’un de ses enfants devenant étudiant. Les revenus issus du bien loué vont permettre à l’étudiant de financer ses études. Les parents verront donc les revenus fonciers sortir de leur déclaration de revenus (baisse de l’Impôt sur le Revenu) et le bien sortir de l’actif taxable à l’IFI (baisse de l’Impôt sur le Fortune Immobilière). Il implique, bien sûr, que celui-ci soit détaché du foyer fiscal pour que l’optimisation soit complète.
Il est également important de rappeler qu’une donation d’usufruit temporaire impacte l’abattement sur les donations en ligne directe, c’est-à-dire le plafond de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Attention tout de même, afin d’éviter que le montage soit requalifié d’abus de droit il nécessite que le bénéficiaire ait réellement besoin de revenus, un étudiant faisant ses études par exemple ; sinon l’objectif de cette stratégie est principalement fiscal…
Il est également possible de donner l’usufruit temporaire à une fondation ou une association, afin de l’aider avec les mêmes avantages fiscaux pour le donateur.