Est-ce que je peux donner un bien immobilier alors qu’un crédit est toujours en cours ?

Il est tout à fait possible, afin de commencer à transmettre un patrimoine, de donner un bien immobilier alors qu’un crédit est en cours.

 

Il est extrêmement important de vérifier si les conditions du contrat de prêt permettent effectivement de transférer le bien. Le plus souvent, ce cas de figure est prévu et une donation est soumise à l’accord du préteur, c’est-à-dire de la banque. Le banquier pourra accepter mais deux cas de figure se posent alors : est-ce au donataire (celui qui reçoit) ou au donateur (celui qui donne) de rembourser le prêt ? Les deux cas sont possibles mais la banque pourra n’en accepter qu’un des deux ou refuser purement et simplement l’opération.

Tout est donc une question de négociation avec la banque et de solidité du dossier. Par exemple si la donation prive le donateur d’un revenu essentiel, il est logique de la banque refuse l’opération. La plupart des contrats de prêt immobilier comportent une clause d’exigibilité anticipée (ou clause de déchéance du terme), qui permet à la banque d’exiger le remboursement immédiat du capital restant dû en cas de transfert de propriété du bien financé sans son accord préalable. Il est donc indispensable, avant toute donation, de vérifier cette clause et d’obtenir l’accord formel de l’établissement prêteur, qui devra par ailleurs s’assurer de la solvabilité du nouveau débiteur si c’est le donataire qui reprend le crédit.

 

Avantage fiscal

Il n’y a aucun avantage fiscal si c’est le donateur qui finit de payer le prêt puisque l’assiette de donation est calculée sur la valeur vénale du bien. Néanmoins si c’est le donataire qui finit de rembourser le prêt, l’assiette de donation sera réduite du capital restant dû de l’emprunt à condition de le prévoir dans l’acte de donation.

Ce mécanisme de réduction de l’assiette taxable (« donation avec charge ») suppose, outre sa mention dans l’acte, que la dette reprise soit notifiée au créancier et effectivement remboursée par le donataire par la suite. Il connaît toutefois une limite importante : si le capital restant dû se rapproche de la valeur vénale du bien donné, voire l’égale ou la dépasse, l’opération risque d’être requalifiée. Lorsque la dette reprise est égale à la valeur du bien, l’opération peut être requalifiée en une véritable vente et taxée aux droits de mutation à titre onéreux et non plus aux droits de donation. Si la dette dépasse la valeur du bien, la qualification peut même s’inverser.

 

Les garanties

La banque qui prête a logiquement pris des garanties afin de se protéger. Dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), ils seront transmis avec le bien. Si un nantissement a été pris (le plus souvent sur un contrat d’assurance-vie) alors celui-ci se poursuivra. Il en est de même pour la caution mais l’accord de cette dernière est nécessaire à la réalisation de l’opération puisqu’il s’agit d’une sûreté personnelle du donateur.

L’hypothèque et le PPD sont des sûretés réelles attachées au bien lui-même (droit de suite) et suivent donc le bien quel que soit son propriétaire, tandis que le nantissement d’un contrat d’assurance-vie, portant sur un actif distinct du bien donné, n’est pas affecté par la donation.