Préparer sa retraite

par Terrae Patrimoine

Faut-il investir en immobilier avec le dispositif Denormandie ? Qu’en penser et comment en profiter au mieux ?

L’amendement dit « Denormandie » est une extension du Pinel. Ce dispositif a pour objectif de stimuler la rénovation des quartiers anciens, dégradés dans le centre-ville de certaines communes. On le voit de plus en plus, beaucoup de centres-villes de localités de tailles moyennes se paupérisent, se détériorent et perdent progressivement de leur attrait, tant pour des habitants potentiels que pour les petits commerces. C’est fort de ce constat que ce dispositif a été mis en place.

A la différence du Pinel, fermé à toute nouvelle souscription depuis le 1er janvier 2025, le Denormandie reste pleinement ouvert aux nouveaux investissements.

Il faut investir en Denormandie comme on investit en immobilier en général, en faisant donc bien attention aux recommandations de base pour cette typologie d’actifs. Une analyse détaillée du bien et du dispositif est donc à mener.

 

Points communs avec le Pinel

Il s’agit d’un dispositif très proche du Pinel puisqu’il s’agit d’une extension de celui-ci. Les taux de réduction (12%, 18% ou 21%) selon l’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans) sont les mêmes, tout comme le plafond annuel d’investissement de 300 000 € qui est commun aux deux dispositifs. A noter : la réduction d’impôt compte dans le plafonnement des niches fiscales.

Le coût au m² de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 €. Un plafond de loyer au m² est appliqué selon la zone du bien : A bis, A, B1 ou B2.  En outre, selon la zone du bien, le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds réglementaires. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire, eux, sont revalorisés chaque année selon l’indice de référence des loyers : ils ont progressé d’environ 2,5 % entre 2025 et 2026, sans changement de mécanisme.

Le logement doit être loué dans l’année suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Il doit également être loué à titre de résidence principale à une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.

 

Conditions

L’acquisition doit avoir lieu entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

Les logements doivent être anciens et faire l’objet d’une rénovation dont les travaux représenteront au moins 25% du coût total de l’opération (achat tous frais d’acquisitions compris + travaux). Les locaux transformés en usage d’habitation sont également concernés. Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2^ème année suivant l’acquisition.

Seules certaines communes sont éligibles. Elles doivent nécessiter une importante réhabilitation de l’habitat ou être labellisées « Cœur de Ville » ou encore être dans le cadre d’une opération de revitalisation de territoire. La liste détaillée des communes est disponible sur Légifrance et plus précisément avec le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000038273001

 

Travaux éligibles à la quote-part de 25%

Les travaux doivent permettre de créer des surfaces habitables nouvelles à partir de l’existant (combles, greniers, garages) ou d’améliorer la performance énergétique du logement de 30% minimum. Dans le cas contraire, au moins deux des travaux suivants doivent être réalisés :

• Isolation de la toiture.
• Isolation des murs donnant sur l’extérieur.
• Isolation de parois vitrées donnant sur l’extérieur.
• Systèmes de chauffage.
• Système de production d’eau chaude sanitaire.

Seuls les professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) peuvent réaliser les travaux. Le particulier ne peut donc pas réaliser les travaux lui-même. En outre, les travaux ne seront pas éligibles si le particulier achète lui-même les matériaux et les fait installer par une entreprise.

Le contribuable doit conserver les factures émises, par l’entreprise ayant réalisé les travaux, et avoir la capacité de produire un diagnostic de performance énergétique effectué par une personne agréée.

 

Obligations déclaratives

Les déclarations à réaliser sont les mêmes que pour un Pinel. Se rajoute, tout de même, l’obligation de joindre une note à la déclaration d’impôt sur le revenu récapitulant les travaux réalisés et le montant.

Si un local a été transformé en logement, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (avec attestation de la réception en mairie), ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente du local sera à joindre à la déclaration d’impôt sur le revenu.

 

Notre avis

Nous sommes défavorables aux stratégies d’investissement immobilier ayant pour unique objectif de réduire l’impôt sur les revenus. Les biens sont généralement chers et le montage au final peu rentable. Certains investissements réalisés soi-même ou certains programmes spécifiques méritent d’être étudiés si les objectifs patrimoniaux sont compatibles.

par Terrae Patrimoine

Faut-il racheter ses trimestres de retraite ? Comment connaître ses droits à la retraite ?

Racheter ses trimestres permet de ne pas subir de décote si, lors de la liquidation de la retraite, tous les semestres n’ont pas été cotisés afin d’obtenir le fameux taux plein.

 

Le calcul

 

Actuellement, pour un salarié, la retraite est calculée selon :

• Son revenu annuel moyen, en prenant en compte la moyenne des revenus d’activité des 25 meilleures années de votre carrière.
• Le taux (50% maximum / taux plein).
• Le nombre de trimestres cotisés (durée d’assurance) selon son année de naissance (durée d’assurance requise). Ce nombre varie entre 167 (génération 1960) et 172 trimestres (génération 1965 et suivantes).
• Avoir eu ou élevé des enfants peut également impacter le calcul de la retraite.

Point d’actualité : la réforme des retraites de 2023 est suspendue à compter du 1er septembre 2026 et jusqu’en 2028 (loi de financement de la sécurité sociale, décrets du 8 mai 2026), pour les générations nées à partir de 1968. Cette suspension revoit à la baisse, pour plusieurs générations, la durée d’assurance requise ainsi que le calendrier de relèvement de l’âge légal issu de la réforme de 2023. Il est donc indispensable de vérifier, à la date de l’étude, l’âge légal et la durée d’assurance exactement applicables au client plutôt que de se référer à un barème fixe.

 

Qu’est-ce qui peut être racheté ?

Quand on souhaite racheter un trimestre, il est possible de racheter :

• Le taux seul : qui est une atténuation de la décote mais qui n’augmente pas le nombre de trimestres acquis. Le rachat compte uniquement pour déterminer le taux qui sera appliqué au revenu annuel moyen.
• Le taux et la durée d’assurance : qui permettent de véritablement racheter des trimestres et d’augmenter le taux de calcul de la pension. Cette option est plus onéreuse.

 

Combien de trimestres puis-je racheter ?

Il est possible de racheter :

• Les années d’études supérieures à condition qu’elles aient été : validées avec un diplôme ou suivies dans une grande école ou dans une classe préparatoire (si admission validée).
• Les années dites incomplètes (moins de 4 trimestres validés) : chômage, temps partiel, stages…
• Les stages en entreprise effectués depuis le 15 mars 2015, dans la limite de 2 trimestres, moyennant un tarif fixe de 481 € par trimestre : ce rachat n’améliore que le taux, jamais la durée d’assurance.

Le rachat maximum est de 12 trimestres, toutes catégories confondues (études supérieures et années incomplètes).

Un point d’attention : les trimestres rachetés ne comptent jamais pour l’accès à un départ anticipé au titre de la carrière longue. Un rachat ne permet donc pas de déclencher un départ avant l’âge légal pour ce motif, seulement d’améliorer le taux et/ou la durée d’assurance retenus au moment de la liquidation.

 

Prix du rachat

Le coût est calculé selon la moyenne annuelle des salaires et/ou revenus d’activités non-salariés des trois dernières années. Donc plus les revenus des trois dernières années sont hauts plus le coût est élevé.

Par ailleurs, plus le rachat est effectué tôt, moins celui-ci est cher. Attention tout de même au manque de visibilité. Le particulier achetant des trimestres ne connaît pas la législation qui sera en vigueur au moment de son départ en retraite, la date de son départ et l’âge qu’il aura. Peut-être travaillera t-il plus longtemps que prévu rendant donc inutile le rachat de trimestres. C’est pour cette raison qu’il est généralement conseillé de procéder aux rachats de trimestre lorsque l’on est proche de la retraite.

Une réduction forfaitaire existe pour les rachats d’années d’études, dans la limite de 4 trimestres, si la demande est faite avant le 31 décembre de l’année des 40 ans du demandeur (ce plafond d’âge a remplacé, depuis une réforme de 2023, l’ancienne limite de 10 ans après la fin des études).

Le paiement peut être échelonné : de 1 à 3 ans pour un rachat de 2 à 8 trimestres, et de 1, 3 ou 5 ans au-delà de 9 trimestres, moyennant une majoration annuelle en cas d’étalement supérieur à un an.

Pour connaître le prix d’un rachat de trimestre, vous pouvez vous connecter sur le site suivant : https://www.lassuranceretraite.fr/portail-info/home.html. Ce site permet également de demander son relevé de carrière tous régimes (résumé des droits acquis), d’estimer sa retraite, demander sa retraite et consulter les éventuels paiements reçus.

 

Fiscalement

Le montant du rachat est déductible du revenu global. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’effet fiscal sera efficace.

 

Que faire selon sa situation personnelle ?

Le rachat est intéressant si vous souhaitez partir à la retraite à partir de l’âge légal alors que vous n’avez pas cotisé suffisamment de trimestres.

Ne rachetez pas de trimestres si vous prenez votre retraite à un âge permettant une retraite à taux plein, fixé à 67 ans quelle que soit votre génération. Vous pourrez alors liquider votre retraite à taux plein quelle que soit la durée d’assurance acquise. Attention en revanche à ne pas se fier à un écart figé entre âge légal et taux plein automatique : la réforme de 2023 avait engagé un relèvement progressif de l’âge légal jusqu’à 64 ans selon l’année de naissance, mais ce calendrier est suspendu depuis le 1er septembre 2026 et jusqu’en 2028 pour les générations nées à partir de 1968, qui se voient appliquer un âge légal revu à la baisse. L’âge légal applicable à votre situation doit donc être vérifié précisément, génération par génération, plutôt qu’estimé de façon forfaitaire.

Le rachat de trimestres ne doit jamais être décidé uniquement parce qu’il est juridiquement possible ou fiscalement déductible : il s’agit d’un investissement dont le bénéfice (économie de décote, avancement de la date de départ) doit être comparé à son coût réel et à son délai d’amortissement. C’est précisément l’objet d’un bilan retraite : avant toute décision de rachat, nous réalisons avec vous cette analyse économique complète, en tenant compte de l’ensemble de vos régimes et de vos objectifs personnels.

Lien vers l’article : “Le Bilan retraite”, qui détaille cet accompagnement, de l’audit du relevé de carrière jusqu’à la liquidation effective des droits.

par Terrae Patrimoine

Pourquoi souscrire un PER ? (Plan d’Epargne Retraite)

Le PER (Plan d’Epargne Retraite) a été créé en 2019, afin de simplifier et regrouper les nombreux dispositifs d’épargne retraite existants. Derrière ce souhait louable de simplification, se cache pourtant un dispositif aux multiples facettes que nous allons tenter de résumer simplement.

 

Fonctionnement

Catégorie 1 : Le PER Individuel

Il remplace l’ancien PERP (Plan d’Épargne Retraite Populaire) et l’ancien contrat retraite Madelin.

Catégorie 2 : Le PER collectif

Il correspond à l’ancien PERCO (Plan d’Épargne-Retraite Collectif).

Catégorie 3 : Le PER obligatoire

Il est équivalent à l’ancien article 83.

Chacune de ces catégories se découpent en compartiments différenciant les versements volontaires de l’épargnant, ceux issus de l’entreprise et les versements obligatoires. Ces compartiments définiront la fiscalité à la sortie du plan.

Tous les PER sont ouverts avec les 3 compartiments, aucun choix n’est à opérer en ce sens.

 

Investisseurs

Ce placement s’adresse aux actifs majeurs souhaitant préparer leur retraite. L’épargne versée volontairement par un assuré peut être déductible de ses revenus imposables. Ainsi, nous considérons que ce type de placement ne s’adresse qu’aux contribuables dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, 41 % ou 45 % ; en dessous, l’intérêt d’un tel investissement sera faible.

Depuis le 1er janvier 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), cette déductibilité s’arrête à 70 ans : les versements effectués à partir de cet âge, qu’ils soient volontaires, obligatoires ou issus de l’épargne salariale, ne sont plus déductibles du revenu imposable. Il devient donc important d’anticiper suffisamment tôt sa stratégie d’épargne retraite plutôt que d’attendre les dernières années d’activité.

 

 

Plafonds de versements / Hiérarchie fiscale selon les dispositifs

Epargne retraite	Versement	Fiscalité
PER Obligatoire	Versements obligatoires de l’employeur (et, le cas échéant, du salarié).	Deux plafonds distincts : – Côté salarié (exonération fiscale) : les sommes versées par l’employeur sont exonérées d’impôt sur le revenu dans la limite de 16 % du PASS. – Côté employeur (exonération sociale) : les cotisations patronales sont exonérées de charges sociales dans la limite du plus élevé des deux montants suivants : 5 % du PASS, ou 5 % de la rémunération annuelle brute plafonnée à 5 PASS. Au-delà de ces seuils respectifs, les sommes deviennent imposables ou soumises à cotisations.
PER Collectif (Versements par le salarié)	Versements volontaires, intéressement, participation, droits inscrits sur le compte épargne-temps (CET, dans la limite de 10 jours par an) ou, à défaut de CET, jours de repos non pris (10 jours maximum)	Pour le titulaire du plan : l’intéressement et la participation versés sur le plan ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, mais restent assujettis aux contributions sociales à 9,7 %. Les versements volontaires sont déductibles dans la même limite globale que le PER individuel, soit 10 % des revenus professionnels nets de l’année précédente (ou 10 % du PASS si ce montant est plus favorable). Pour l’entreprise : déductible fiscalement (intéressement et participation) du résultat, pas de cotisations sociales.
PER Collectif (Versements par l’employeur)	Abondement, versement initial et périodique.	Pour le titulaire du plan : l’abondement est exonéré d’impôt sur le revenu dans la limite légale de l’abondement (300 % maximum du versement du salarié, plafonné à 16 % PASS pour un PER collectif), mais soumis aux contributions sociales à 9,7 %. Pour l’entreprise : déductible fiscalement du résultat, pas de cotisations sociales, assujetti au forfait social.
PER Individuel	Versements à l’initiative du titulaire.	Sommes déductibles dans la limite de 10 % du salaire net imposable (N-1). Si peu ou pas de revenus, le plancher est de 10 % du PASS N-1 Cas particulier : les travailleurs non salariés (TNS) et les professions agricoles bénéficient d’un plafond plus favorable que le plafond général. Il se calcule en additionnant 10 % de leur revenu professionnel (retenu dans la limite de 8 PASS) et 15 % supplémentaires sur la fraction de ce revenu comprise entre 1 et 8 PASS. À défaut de revenu ou en cas de revenu faible, un plancher de 10 % du PASS reste applicable, comme pour les autres épargnants. « Quel contrat d’épargne retraite pour le chef d’entreprise, Madelin ou PER »

 

Achat de résidence principale

La principale innovation du PER est de permettre de sortir pendant la phase d’épargne, afin d’acheter une résidence principale. L’objectif affiché est de stimuler l’épargne retraite, pour que l’achat à venir d’une résidence principale ne soit pas un obstacle à la création de cette poche.

Attention tout de même, dans ce cas précis, le montant du capital versé sera à rajouter à l’impôt sur le revenu, et les intérêts seront fiscalisés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 %.

En revanche sur le PER Collectif, le capital débloqué reste totalement exonéré d’impôt sur le revenu (intéressement, participation ou abondement) ; seules les plus-values restent soumises aux prélèvements sociaux. C’est ce qui en fait un vrai outil pour se constituer un apport en vue d’une résidence principale, plus avantageux sur ce point précis que le PER individuel ou obligatoire.

Une stratégie peut être envisagée avec les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal afin de leur constituer une épargne en vue de l’acquisition de leur future résidence principale. Cette possibilité, qui n’existe plus pour un enfant mineur depuis le 1er janvier 2024, mérite toutefois d’être étudiée au cas par cas avec votre conseiller : les sommes versées restent bloquées jusqu’à la retraite ou l’achat d’une résidence principale, un événement parfois lointain ou incertain, et l’enfant peut avoir besoin de cette épargne bien avant pour d’autres projets (études, installation, véhicule).”Est-il possible d’ouvrir un PER (Plan Epargne Retraite) pour un mineur ? 

 

Cas de sorties anticipées

L’épargne retraite peut être vue, également, comme une forme d’épargne de prévoyance, sans être pour autant à fonds perdus. Les sommes versées sur un PER sont déblocables par anticipation, dans les cas limitativement énumérés à l’article L. 224-4 du Code monétaire et financier :

• le décès du conjoint ou du partenaire de PACS ;
• l’invalidité de 2e ou 3e catégorie du titulaire, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son enfant ;
• l’expiration des droits à l’assurance chômage ;
• la liquidation judiciaire de l’activité non salariée du titulaire ;
• la révocation ou le non-renouvellement du mandat d’administrateur, de membre du directoire ou de membre du conseil de surveillance, pour un dirigeant n’ayant pas liquidé sa retraite ;
• le surendettement, dans le cadre d’une procédure reconnue par la Banque de France ;
• une affection grave, un handicap ou un accident d’une particulière gravité touchant un enfant à charge du titulaire ;
• le fait, pour le titulaire, d’être âgé de moins de dix-huit ans à la date de la demande (depuis la loi de finances pour 2024, qui a par ailleurs interdit l’ouverture de nouveaux PER par des mineurs à compter du 1er janvier 2024).

Tous ces cas, qui constituent des situations extrêmes, permettent de débloquer les sommes d’un PER, afin de faire face au problème au moins sur le plan financier.

 

Horizon d’investissement long / Versements mensuels programmés

L’épargne retraite n’est satisfaisante que lorsqu’on lui laisse le temps de travailler. C’est tout l’intérêt des intérêts composés : plus l’horizon de placement est long, plus les gains générés chaque année produisent eux-mêmes des gains les années suivantes. Les versements sont défiscalisés, mais la sortie, en capital comme en rente, sera fiscalisée. Donc, peu d’intérêt de souscrire et de verser des sommes importantes 2 à 3 ans avant sa retraite : sur une si courte période, l’effet des intérêts composés n’a pas eu le temps de jouer, et le capital constitué sera forcément décevant. Nous vous conseillons de verser mensuellement une somme, pendant plusieurs années, et d’investir, si cela est cohérent avec votre profil de risque et votre stratégie patrimoniale, sur des supports offensifs.

Nous vous conseillons de verser mensuellement une somme, pendant plusieurs années, et d’investir, si cela est cohérent avec votre profil de risque et votre stratégie patrimoniale, sur des supports offensifs.

 

Sortie en capital du plan

Dans la grande majorité des cas, la sortie du PER se fait en capital à la retraite, en une seule fois ou de manière fractionnée si le contrat le permet. Cette seconde option, la sortie fractionnée, est souvent la plus avantageuse fiscalement : en étalant les retraits sur plusieurs années plutôt qu’en un seul versement, vous évitez de faire basculer d’un coup l’ensemble du capital et des plus-values dans une tranche marginale d’imposition plus élevée. Ce mode de sortie est donc à privilégier dans ce cadre, mais également lorsque vous avez besoin de revenus complémentaires réguliers sans pour autant choisir la rente viagère.

 

Sortie en rente viagère du plan

Vous pouvez également, au moment de votre départ en retraite, opter pour une sortie en rente viagère , ou un mix entre capital et rente selon vos besoins. La rente peut se choisir selon votre stratégie patrimoniale : réversible pour protéger le conjoint, ou progressive pour vous assurer des revenus plus élevés en fin de vie, notamment pour faire face aux dépenses liées à la dépendance.

Depuis le 24 octobre 2024, les nouveaux contrats et les tacites reconductions appliquent une table de mortalité unisexe pour le calcul de la rente, qui remplace les anciennes tables différenciées selon le sexe : cette évolution peut modifier, à la hausse ou à la baisse selon les profils, le montant de la rente viagère servie.

Le choix entre sortie en capital, rente viagère ou combinaison des deux (lien à faire sur article sortie en capital ou en rente) devra faire l’objet d’un calcul dédié, réalisé au moment de la liquidation du contrat, en fonction de vos objectifs, de votre situation fiscale et patrimoniale à cette date, et de vos besoins de revenus. C’est une question qui se posera concrètement au moment de liquider votre PER, et qui mérite d’être étudiée avec votre conseiller.

 

La clause bénéficiaire du PER

Le PER assurance n’est pas qu’un outil de préparation à la retraite, c’est aussi un véritable outil de transmission. Un PER assurance (le plus répandu) dispose d’une clause bénéficiaire comme l’assurance-vie : au décès du titulaire, le capital est versé aux bénéficiaires désignés dans cette clause. Un PER compte-titres, en revanche, ne dispose pas de cette clause : le capital réintègre l’actif successoral et se transmet selon les règles classiques de succession, sans avantage fiscal particulier.

Pour un PER assurance, la fiscalité applicable dépend de l’âge du titulaire au jour de son décès, et non de l’âge auquel les versements ont été réalisés, contrairement à l’assurance-vie. Si le décès survient avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 €, au-delà duquel s’applique une taxation de 20 %, puis 31,25 % pour les montants les plus importants. Si le décès survient après 70 ans, un abattement global de 30 500 € s’applique, réparti entre tous les bénéficiaires, le solde étant soumis aux droits de succession selon le lien de parenté. Dans tous les cas, le conjoint survivant et le partenaire de Pacs bénéficient d’une exonération totale.

Conserver son PER lorsqu’il n’y a pas besoin de revenus complémentaires immédiats à la retraite peut conserver son intérêt.

Si un besoin de liquidités ponctuel se présente malgré tout, il reste possible, sous réserve que le contrat le prévoie, de réaliser des rachats partiels tout en conservant le PER ouvert : vous combinez ainsi un complément de revenus et la poursuite de l’objectif de transmission.