Nos réponses sur l’investissement immobilier. Pour aller plus loin, consultez notre dossier complet : Investir en immobilier.
par fx.soeur
Faut-il revendre un bien immobilier de défiscalisation à la fin de la durée d’engagement ?
La fin de la durée d’engagement d’un dispositif de défiscalisation constitue une étape déterminante dans la vie d’un investissement immobilier. C’est à cette échéance que l’investisseur retrouve sa pleine liberté : conserver le bien, en modifier l’usage ou procéder à sa cession.
Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas de réponse universelle. La décision doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale globale, intégrant la performance réelle du bien, sa fiscalité, ses contraintes de gestion et vos objectifs à moyen et long terme.
Pourquoi envisager la revente ?
Certains investissements ont été réalisés dans un contexte favorable : prix d’acquisition attractif, emplacement prometteur, dynamique de marché porteuse. Dans ces situations, une cession peut permettre de matérialiser une plus-value.
Cependant, la réalité est plus contrastée. De nombreux investissements de défiscalisation se révèlent décevants à terme : moins-value à la revente, vacance locative, charges élevées, gestion contraignante ou aléas techniques. De nombreux investisseurs sont déçus !
La fin de l’engagement fiscal constitue alors un moment opportun pour tirer un bilan objectif et réorienter votre stratégie patrimoniale vers des investissements davantage orientés vers la création de valeur et la maîtrise de la fiscalité, plutôt que vers la seule recherche d’avantages fiscaux.
Attention : respecter la durée d’engagement
Pour conserver les avantages fiscaux obtenus, l’investisseur doit impérativement respecter la durée d’engagement de location propre au dispositif. Si l’opération est déjà peu intéressante sur le plan financier il ne faudrait pas en plus qu’une cession avant la fin de l’engagement réduise encore plus l’intérêt de l’opération.
Une cession anticipée peut entraîner une remise en cause des avantages fiscaux :
- pendant l’engagement initial : reprise de l’ensemble des avantages perçus depuis l’origine ;
- pendant une période de prorogation : reprise limitée aux avantages obtenus durant cette prorogation.
L’administration fiscale peut exercer ce droit de reprise dans un délai de trois ans suivant l’année de la vente.
Conséquence d’une remise en cause
La reprise des avantages fiscaux entraîne :
- un complément d’impôt équivalent aux réductions ou déductions obtenues ;
- des intérêts de retard ;
- une majoration de 10 % ;
- voire, dans les cas les plus graves, une majoration de 80 %.
Le respect strict des conditions de location est également indispensable (plafonds de loyers, ressources des locataires, absence de location à un membre du foyer fiscal…).
Les principales durées d’engagement
Selon le dispositif, les durées d’engagement varient :
- Pinel / Denormandie / Borloo : 6 ou 9 ans (prorogations possibles)
- Duflot / Scellier : généralement 9 ans
- Malraux : 9 ans
- Monuments historiques : 15 ans de conservation
- Censi-Bouvard : 9 ans
- Loc’Avantages / Cosse : 6 ou 9 ans selon convention
Chaque dispositif obéit à ses propres règles, qu’il convient d’analyser précisément avant toute décision.
Les cas d’exonération de reprise fiscale
Certaines situations permettent de vendre sans perdre les avantages fiscaux, même avant la fin de l’engagement :
- décès du contribuable ou de son conjoint ;
- invalidité (2e ou 3e catégorie) ;
- licenciement.
Faut-il conserver après la période fiscale ?
Une fois l’engagement terminé, le bien devient un investissement immobilier “classique”. La question centrale devient alors : le bien reste-t-il pertinent dans votre stratégie patrimoniale ?
Il convient d’analyser :
- la rentabilité nette (après fiscalité et charges) ;
- le potentiel de valorisation ;
- la qualité de l’emplacement ;
- les contraintes de gestion ;
- votre situation fiscale actuelle et future.
Dans de nombreux cas, conserver un bien initialement acquis pour défiscaliser n’est pas optimal à long terme.
L’approche Terrae Patrimoine
Chez Terrae Patrimoine, nous sommes assez sceptiques concernant les investissements immobiliers défiscalisants. Nous considérons que la fin d’un dispositif fiscal est une opportunité d’arbitrage pour réorienter les capitaux. Notre accompagnement consiste à :
- réaliser un audit complet de votre investissement ;
- mesurer la performance réelle du bien ;
- comparer avec d’autres stratégies patrimoniales selon vos objectifs et votre situation actuelle ;
- sécuriser la fiscalité de la cession avec le notaire le cas échéant.
par Terrae Patrimoine
Quels sont les critères à étudier avant d’acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement populaire et facilement accessible. Son usage doit, néanmoins, être bien intégré dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur, car ses effets peuvent se révéler néfastes si cet investissement est mal adapté :
Il est primordial de ne pas s’adresser à un vendeur de SCPI dont le métier est de distribuer de la SCPI. Un cabinet indépendant de gestion de patrimoine, comme le nôtre, vous proposera d’investir en SCPI, si et seulement si, cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale. En outre, il faudra assurer un suivi de ce placement dans le temps, tant patrimonial que fiscal, afin de s’assurer que l’investissement reste pertinent.
Le rôle du conseiller est de réaliser, sur un horizon d’investissement long, une allocation diversifiée, qui préservera au maximum le patrimoine investi dans les périodes de crise et assurera un rendement optimal à terme, net de fiscalité.
Les critères de choix
Tout d’abord, comme pour tout placement financier, il convient de s’intéresser à la société de gestion. Elle doit être suffisamment ancienne, solide et avoir les moyens humains nécessaires pour pouvoir gérer convenablement le parc immobilier. Après examen de la société de gestion, il faut valider la stratégie des différentes SCPI :
- Diversification géographique (Ile-de-France, province, international…) ;
- Supports d’investissement (bureaux, commerces, EHPAD…) ;
- Effet de levier financier éventuel (dette) ;
- Qualité et diversité des locataires.
La taille de la SCPI peut également constituer une variable de choix. Une SCPI trop petite ou à capital fixe peut freiner la revente éventuelle des parts en cas de crise immobilière.
Enfin, des critères financiers purs sont à étudier. Généralement une SCPI délivrant 7% de rendement est nécessairement plus risquée (actifs moins résilients en cas de crises, locataires plus difficiles à trouver) qu’une SCPI délivrant 4% de rendement. Il s’agit d’une simple approche rendement / risque mais ce n’est pas suffisant. Il faut en comprendre précisément l’origine (SCPI récente en phase de collecte, recours à l’endettement, spécialisation sur des actifs de niche) avant de considérer ce rendement comme acquis dans la durée.
Par ailleurs, les critères suivants sont à analyser tout particulièrement :
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : qui indique le taux de location du parc immobilier ; observer la tendance haussière ou baissière est importante.
- Le RAN (Report à Nouveau) : qui constitue une partie des revenus et plus-values mis de côté afin d’assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
- Les provisions pour travaux : afin de faire face aux futures dépenses pour adapter les anciens biens immobiliers aux nouvelles normes et assurer, ainsi, un taux de location élevé. De cette manière, la rentabilité de la SCPI ne sera pas impactée.
Valorisations
Depuis 2022, les sociétés de gestion doivent faire réaliser une expertise immobilière indépendante semestrielle de leur parc, ce qui permet une valorisation plus réactive des parts. Vérifier que la société de gestion respecte scrupuleusement ce rythme, et publie ses rapports de manière transparente, est un bon indicateur de sérieux.
SCPI sans droit d’entrée
Notre cabinet apprécie tout particulièrement les SCPI dites sans droit d’entrée. Cela signifie qu’après une période de conservation de quelques années (3 à 5 ans), l’investisseur peut revendre ses parts au prix auquel il les a payé si le prix de part n’a pas évolué. Ces SCPI récentes ont le vent en poupe actuellement et collectent fortement sur un marché morose leur permettant ainsi de saisir des opportunités intéressantes.
Dans un marché immobilier en cirse depuis plusieurs années où plusieurs SCPI historiques peinent à honorer leurs demandes de retrait, les SCPI sans droit d’entrée, plus récentes et en phase active de constitution de leur parc, offrent une liquidité mécaniquement plus fluide tant que leur collecte reste supérieure aux demandes de sortie.
par Terrae Patrimoine
Est-ce que je dois acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété ?
Démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier de percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Intérêts de ce placement
Pour un particulier, acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans percevoir immédiatement de revenus et donc, sans alourdir sa fiscalité. Il achètera ainsi, décotées, des parts de SCPI et ne deviendra propriétaire qu’au bout d’une période déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans généralement). Durant cette période, aucune gestion, ni aucune fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur la Fortune Immobilière) ne seront à prévoir.
Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à terme, afin de préparer la retraite par exemple.
Attention, la liquidité est réduite pendant la durée de démembrement.
Exemple chiffré
La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 36% et la nue-propriété 64%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :
- L’usufruitier paiera 73.44 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (7,50 % en 2024 ; 7,05 % en 2025),
- Le nu-propriétaire paiera 130,56 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Notre cabinet a un flux permanent d’acheteurs d’usufruits pour des SCPI performantes et de qualité que nous conseillons activement comme la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management mais ou la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko.
par Terrae Patrimoine
Lorsqu’on est soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comment traiter le compte courant d’associés d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Par principe, un compte courant d’associé n’est pas un actif immobilier et n’est donc pas imposable. Néanmoins, dans une SCI notamment, la question de sa déductibilité se pose.
Prudence du montage
En effet les comptes courants d’associés doivent avoir un objectif principal autre que fiscal (ne pas exister uniquement pour réduire l’assiette taxable de l’IFI). Ce point est particulièrement contrôlé si l’apport est effectué :
- Directement par un membre du foyer fiscal ou familial.
- Indirectement par une société contrôlée par un membre du foyer fiscal ou familial.
L’administration fiscale a pris une position stricte lorsqu’un contribuable se “vend à lui-même” un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI qu’il contrôle et finance l’opération par un compte courant d’associé. La déduction de ce compte courant pour la valorisation des parts est alors refusée, l’opération étant regardée comme dépourvue d’objectif principal autre que fiscal.
Date des opérations
S’ils ont été constitués avant le 1er janvier 2018, cette question n’est pas soulevée puisque le compte courant a été constitué avant la mise en place de l’IFI.
Si le compte courant d’associé n’a pas de date de remboursement prévu, comme c’est le cas dans la majorité des cas, il doit être traité comme un prêt in fine et être retraité sur une durée de 20 ans.
Concrètement, ce retraitement consiste à amortir fictivement 5 % du capital chaque année (100 % / 20 ans), indépendamment des flux réels de trésorerie entre l’associé et la SCI. Par exemple, un compte courant de 500 000 € constitué il y a 7 ans n’est plus déductible qu’à hauteur de 325 000 € (500 000 € − 7 × 5 % × 500 000 €), même si le montant réellement prêté n’a pas varié. Ce mécanisme réduit donc année après année l’avantage IFI procuré par le compte courant, jusqu’à extinction complète après 20 ans.
Autre point de vigilance pour les patrimoines les plus importants : lorsque la valeur brute du patrimoine immobilier taxable dépasse 5 millions d’euros et que l’ensemble des dettes (dont le compte courant d’associé) excède 60 % de cette valeur, la fraction de dettes au-delà de ce seuil de 60 % n’est déductible qu’à hauteur de 50 %. Ainsi, pour un patrimoine de 9 millions d’euros avec 6 millions d’euros de dettes, le seuil de 60 % s’établit à 5,4 millions d’euros : l’excédent de 600 000 € n’est déductible qu’à hauteur de 300 000 €, portant la dette réellement déductible à 5,7 millions d’euros. Ce plafonnement s’ajoute, le cas échéant, au retraitement en prêt in fine sur 20 ans du compte courant.
par Terrae Patrimoine
Faut-il acheter une résidence secondaire ? Est-il possible d’optimiser le rendement de sa résidence secondaire ?
La résidence secondaire est avant tout un investissement de plaisir. Il est donc compliqué d’y trouver un sens patrimonial à partir du moment où cet achat ne repose sur aucune logique économique. Par exemple, comparer le coût des vacances sur 10 ans au coût de l’achat (avec les frais et intérêts éventuels) n’aurait aucun sens.
Comme les voitures, les résidences secondaires sont généralement de mauvais placements patrimoniaux. Ils génèrent des charges récurrentes, qu’il convient néanmoins d’évaluer en amont, afin de ne pas grever significativement son patrimoine par la suite.
Dans la mesure où l’on se situe dans la catégorie des investissements immobiliers, l’achat d’une résidence secondaire doit s’envisager avec un horizon d’investissement long, afin de compenser les frais d’acquisition.
La location de la résidence secondaire
Parfois les résidences secondaires sont louées. L’erreur traditionnelle consiste à déclarer ces revenus comme des revenus fonciers. Il n’en est rien. Il s’agit d’une location meublée et donc de Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous pouvez appliquer le régime micro-BIC qui permettra de ne soumettre à l’impôt que 70 % du revenu si votre meublé de tourisme n’est pas classé (abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes), ou seulement 50 % s’il a obtenu un classement officiel (dans la limite de 77 700 € de recettes). Une belle économie en perspective !
Cependant, ne comptez pas sur ces quelques semaines de location pour rentabiliser votre bien.
Par ailleurs, il est à prendre en considération que vous ne louerez pas lorsque vous voudrez occuper votre bien or c’est très probablement à ce moment-là que votre bien se louera le mieux (et le plus cher). Les exemples les plus parlants sont les appartements à la montagne l’hiver ou les maisons en bord de mer l’été.
Beaucoup de propriétaires ne louent pas leur résidence secondaire. Un rêve d’une vie se partage difficilement… Si vous hésitez aujourd’hui il est peu probable que vous sautiez le pas par la suite.
Une résidence secondaire ne sera presque jamais un investissement rentable. Chercher à rentabiliser cet investissement impactera la seule donnée valable : le plaisir de l’acheteur.
A noter que depuis mai 2026, tout meublé de tourisme doit faire l’objet d’un enregistrement en ligne obligatoire sur l’ensemble du territoire national, via une plateforme dédiée, avec un numéro d’enregistrement à afficher sur toute annonce de location.
par Terrae Patrimoine
Est-ce que je peux donner un bien immobilier alors qu’un crédit est toujours en cours ?
Il est tout à fait possible, afin de commencer à transmettre un patrimoine, de donner un bien immobilier alors qu’un crédit est en cours.
Il est extrêmement important de vérifier si les conditions du contrat de prêt permettent effectivement de transférer le bien. Le plus souvent, ce cas de figure est prévu et une donation est soumise à l’accord du préteur, c’est-à-dire de la banque. Le banquier pourra accepter mais deux cas de figure se posent alors : est-ce au donataire (celui qui reçoit) ou au donateur (celui qui donne) de rembourser le prêt ? Les deux cas sont possibles mais la banque pourra n’en accepter qu’un des deux ou refuser purement et simplement l’opération.
Tout est donc une question de négociation avec la banque et de solidité du dossier. Par exemple si la donation prive le donateur d’un revenu essentiel, il est logique de la banque refuse l’opération. La plupart des contrats de prêt immobilier comportent une clause d’exigibilité anticipée (ou clause de déchéance du terme), qui permet à la banque d’exiger le remboursement immédiat du capital restant dû en cas de transfert de propriété du bien financé sans son accord préalable. Il est donc indispensable, avant toute donation, de vérifier cette clause et d’obtenir l’accord formel de l’établissement prêteur, qui devra par ailleurs s’assurer de la solvabilité du nouveau débiteur si c’est le donataire qui reprend le crédit.
Avantage fiscal
Il n’y a aucun avantage fiscal si c’est le donateur qui finit de payer le prêt puisque l’assiette de donation est calculée sur la valeur vénale du bien. Néanmoins si c’est le donataire qui finit de rembourser le prêt, l’assiette de donation sera réduite du capital restant dû de l’emprunt à condition de le prévoir dans l’acte de donation.
Ce mécanisme de réduction de l’assiette taxable (« donation avec charge ») suppose, outre sa mention dans l’acte, que la dette reprise soit notifiée au créancier et effectivement remboursée par le donataire par la suite. Il connaît toutefois une limite importante : si le capital restant dû se rapproche de la valeur vénale du bien donné, voire l’égale ou la dépasse, l’opération risque d’être requalifiée. Lorsque la dette reprise est égale à la valeur du bien, l’opération peut être requalifiée en une véritable vente et taxée aux droits de mutation à titre onéreux et non plus aux droits de donation. Si la dette dépasse la valeur du bien, la qualification peut même s’inverser.
Les garanties
La banque qui prête a logiquement pris des garanties afin de se protéger. Dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), ils seront transmis avec le bien. Si un nantissement a été pris (le plus souvent sur un contrat d’assurance-vie) alors celui-ci se poursuivra. Il en est de même pour la caution mais l’accord de cette dernière est nécessaire à la réalisation de l’opération puisqu’il s’agit d’une sûreté personnelle du donateur.
L’hypothèque et le PPD sont des sûretés réelles attachées au bien lui-même (droit de suite) et suivent donc le bien quel que soit son propriétaire, tandis que le nantissement d’un contrat d’assurance-vie, portant sur un actif distinct du bien donné, n’est pas affecté par la donation.
par Terrae Patrimoine
Suis-je libre de fixer le loyer d’un bien que je loue ?
La question de la liberté concernant le montant des loyers est éminemment politique. Les derniers gouvernements ont mis en place puis modifié les règles en matière de plafonnement des loyers.
Caractéristiques
Le principe de base est que vous pouvez librement fixer le prix de votre loyer si vous n’êtes pas en zone tendue. Pour savoir dans quelle situation vous vous trouvez, il suffit de rentrer le code postal de la localité dans laquelle est situé votre logement dans le simulateur suivant mis à disposition par le gouvernement : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.
Si vous êtes situé dans une zone tendue, il faut que le logement soit utilisé à titre de résidence principale par le locataire, pour que le plafonnement des loyers s’applique. Les locations de tourisme (location saisonnière, Airbnb…) dans lesquelles les locataires n’ont pas vocation à rester plus de 3 mois échappent donc à la mesure, tout comme, bien sûr, les appartements « loi de 1948 », les logements concernés par l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) et les HLM (Habitations à Loyer Modéré).
Vous êtes libre de fixer le montant du premier loyer s’il s’agit de la première mise en location du bien ou si le bien n’a pas été loué pendant 18 mois.
Lors d’une nouvelle location, le loyer peut être augmenté s’il est manifestement sous-évalué ou si des travaux ont été réalisés.
Tous les 12 mois, le loyer peut être réévalué pour suivre l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers).
Paris
Attention, Paris est un cas particulier. Tous les baux signés à partir du 30 juin 2019 sont encadrés (signature ou renouvellement). Lors de la première mise en location, le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence (+ complément de loyer éventuel pour, par exemple, une localisation exceptionnelle ou des éléments de confort). Ces points sont à préciser dans le contrat de base.
Si vous souhaitez connaître le loyer de base à Paris, un simulateur est disponible avec le lien suivant : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
Villes et territoires actuellement concernées par l’encadrement des loyers
- Paris : depuis le 1er juillet 2019
- Lille, Hellemmes et Lomme : depuis le 1er mars 2020
- Établissement public territorial Plaine Commune (9 communes, dont Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve et Saint-Ouen) : depuis le 1er juin 2021
- Lyon et Villeurbanne : depuis le 1er novembre 2021
- Établissement public territorial Est Ensemble (9 communes) : depuis le 1er décembre 2021
- Montpellier : depuis le 1er juillet 2022
- Bordeaux : depuis le 15 juillet 2022
- Agglomération Pays Basque (24 communes) : depuis le 25 novembre 2024
- Grenoble-Alpes Métropole : depuis le 20 janvier 2025
Villes candidates à l’encadrement des loyers
Les villes doivent candidater à l’encadrement des loyers. La mesure ne peut entrer en application qu’après publication d’un décret les y autorisant. La liste est longue et non exhaustive : Arcueil, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Bordeaux, Brié-et-Angonnes, Cachan, Champagnier, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Fresnes, Gentilly, Gières, Grenoble, Herbeys, Ivry-sur-Seine, la Bresson, La Tronche, Le Fontanil-Cornillon, le Kremlin-Bicêtre, Le Pont-de-Claix, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Lyon, Meylan, Montpellier, Montreuil, Murianette, Noisy-le-Sec, Orly, Pantin, Poisat, Quaix-en-Chartreuse, Romainville, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon, Vif, Villejuif, Villeurbanne, Vitry-sur-Seine.
L’échéance de novembre 2026 : l’avenir du dispositif est incertain
L’encadrement des loyers repose, depuis son origine, sur un cadre expérimental instauré par la loi ELAN de 2018. Prévu initialement pour cinq ans, ce cadre a été prolongé à huit ans par la loi dite « 3DS » de 2022, ce qui fixe son échéance à la fin du mois de novembre 2026.
À l’approche de cette échéance, l’avenir du dispositif fait l’objet d’un débat parlementaire encore ouvert. Une proposition de loi visant à le pérenniser durablement a été adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025, mais restait, à l’été 2026, en attente d’examen par le Sénat. À l’inverse, les organisations représentant les propriétaires bailleurs plaident pour un arrêt pur et simple du mécanisme, qu’elles jugent trop contraignant. Le gouvernement, par la voix du ministre du Logement, a pour sa part évoqué une prolongation transitoire de deux ans, limitée aux communes déjà concernées, comme scénario de compromis le plus probable à ce stade.
Aucune décision définitive n’était arrêtée à la date de rédaction de cet article. Pour un propriétaire bailleur situé dans l’une des zones concernées, ce point mérite d’être suivi de près dans les prochaines semaines : selon l’issue de ce débat, l’encadrement des loyers pourrait se poursuivre sans interruption, connaître une interruption temporaire, ou disparaître dans les communes où aucun nouveau texte ne prendrait le relais du cadre expérimental. Nous mettrons cette page à jour dès que la situation sera clarifiée.
par Terrae Patrimoine
Faut-il acheter des parkings pour les louer ?
L’investissement dans un parking ou un lot de parkings est une question qui revient régulièrement lors des entretiens avec nos clients.
Les avantages sont nombreux : petit investissement de départ, souplesse des règles et bonne rentabilité.
Une actualité est venue renforcer la demande ces dernières années : la mise en place des Zones à Faibles Émissions (ZFE) dans les grandes agglomérations, qui restreignent l’accès de certains véhicules et accroissent la pression sur les places de stationnement disponibles, notamment dans les secteurs bien situés.
Les bons réflexes
Renseignez vous sur le taux d’occupation du parking et les motivations du vendeur. Il s’agit avant tout d’un bien immobilier, tous les conseils en la matière, que vous trouvez sur notre site, sont donc à suivre. De plus achetez de préférence dans des zones en expansion, évitez d’acquérir à proximité d’un grand ensemble en construction avec beaucoup de nouvelles places prévues… il s’agit d’un petit marché d’offre et de demande très local.
En outre, tous les parkings ne se ressemblent pas. Un box/garage, par exemple, sera plus cher (environ 25%) qu’une simple place délimitée par un marquage au sol. Un box peut, de plus, servir à stocker et pas seulement à garer une voiture. Ainsi, la typologie de locataires ne sera pas forcément la même.
La taille du parking est primordiale. Regardez bien la largeur et la hauteur. Si le parking est trop petit, vous exclurez des potentiels locataires, tels que les propriétaires de grands véhicules : SUV, Monospaces, 4×4, utilitaires… Une conversion en garage moto est envisageable mais on multiplie alors souvent les locataires et la gestion liée à cet investissement.
Attention aux charges trimestrielles. Il ne faut pas les oublier, comme pour tout investissement immobilier. La taxe foncière est à payer par tout propriétaire de parking.
Le plus gros écueil à éviter est d’omettre dans son budget prévisionnel les frais d’acquisition : notaire + frais d’agence éventuels. Plus le bien est petit, plus la part de ces frais augmente (ceux-ci étant généralement dégressifs). Les frais d’agence et les frais de notaire peuvent donc représenter 17 % à 18 % du prix d’acquisition sur les petits lots (inférieurs à 25 000 €). Ce niveau doit être révisé légèrement à la hausse dans la plupart des départements : depuis avril 2025 et jusqu’en mars 2028 au moins, la majorité d’entre eux ont relevé le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 % (mesure votée département par département, donc à vérifier selon la localisation du bien).
Fiscalité
Les revenus générés sont des revenus fonciers. Attention à la hausse de la fiscalité globale liée à ces locations. Un propriétaire n’ayant que des revenus issus de parkings peut avoir intérêt à opter pour le régime micro foncier, s’il est éligible, puisque ses charges seront nécessairement inférieures à 30%.
Ces revenus peuvent entrer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si certains services complémentaires sont proposés comme l’entretien et les réparations, faire le plein, le lavage du véhicule… mais cela est très rare. Si la location est liée à un appartement loué meublé alors les revenus issus du parking seront également des BIC.
Les revenus sont exonérés de TVA si le contrat est soumis aux règles des baux d’habitation ou si les loyers perçus ne dépassent pas 37 500 € (seuil unifié de la franchise en base de TVA applicable depuis le 1er janvier 2026, avec un seuil de tolérance à 41 250 €).
Les plus-values en cas de revente sont imposées au titre du régime de la plus-value immobilière des particuliers.
Budget à prévoir / Rentabilité attendue
Une place de parking est accessible à partir de 10 000 € à 15 000 € dans une ville de taille moyenne. Sur cette typologie d’actifs, il vaut mieux souvent viser des lots entiers (5 à 20 places d’un coup).
Dans les grandes villes de région (Lyon, Bordeaux…), comptez 15 000 € à 30 000 € pour des parkings très bien situés et faciles à louer.
À Paris, le prix d’une place de parking se situe plutôt entre 25 000 € (prix médian) et 35 000 € (prix moyen), avec de fortes disparités selon l’arrondissement (de 8 000 € en périphérie à plus de 60 000 € dans le centre historique).
La rentabilité se situe généralement entre 5 % et 10 % selon les villes, la demande et la qualité du parking (place aérienne ou box par exemple).
Les règles à suivre
On échappe aux règles des baux d’habitation lorsque le parking n’est pas un accessoire du logement du locataire. Il est alors régi par le Code Civil (contrat de louage des choses). Le fait de louer un parking, dans le même immeuble que le lieu d’habitation du locataire, ne suffit pas à qualifier le parking d’accessoire de l’habitation si, par exemple, le bail du parking a été conclu à une date postérieure du bail de l’appartement. Des critères de distance et de délivrance de quittances séparées sont aussi à prendre en compte.
Le contrat de bail peut être oral, mais nous conseillons de toujours mettre par écrit ce type de contrat de location ; l’écrit s’avérera très utile en cas de conflit. Vous pouvez indiquer des clauses de fin de bail pour impayés, prévoir un bail mensuel ou encore un préavis de la même durée…
Le contrat de bail doit indiquer les points suivants : montant et conditions de révision du loyer, durée du bail et modalités de résiliation.
par fx.soeur
Comment vendre la nue propriété d’un bien immobilier ?
Vendre la nue-propriété d’un bien immobilier permet de recevoir immédiatement une somme significative, pour financer un projet, sans pour autant renoncer à s’en servir ou à percevoir les revenus locatifs. Cette opération s’apparente à un viager sans rente (aussi appelé « bouquet unique ») et concerne des patrimoines développés, généralement éloignés des vendeurs traditionnels en viager et qui veulent percevoir une rente.
Notre cabinet conseille et accompagne les vendeurs de nue-propriété dans le cadre d’un projet patrimonial. Vous pouvez tout à fait nous contacter pour que nous étudiions un bien et réalisions gratuitement une première évaluation.
Vendre sa nue-propriété
L’objectif est de réaliser une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit. A cet effet, un expert indépendant valorisera le bien pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (pleine propriété = usufruit + nue-propriété). Cette expertise est à la charge de l’acheteur.
La valorisation dépendra de trois facteurs :
- La valeur du bien en pleine propriété ;
- La valeur locative du bien (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager) ;
- L’âge de l’usufruitier (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager).
Une fois la valorisation effectuée par l’expert et acceptée par le vendeur, il conviendra de rédiger un compromis (couramment appelé promesse de vente) avant l’acte définitif qui se déroulera devant notaire, comme une vente immobilière traditionnelle. Les diagnostics habituels pour une vente immobilière (incluant l’audit énergétique), à la charge du vendeur, sont également à fournir.
Le vendeur de la nue-propriété continuera à utiliser, comme auparavant, le bien immobilier. Si le bien est loué, il continuera de percevoir les revenus fonciers. Il sera toujours redevable de la taxe foncière et en charge de l’entretien. L’acheteur de la nue-propriété ne sera en charge que des gros travaux (toitures, murs, clôtures…). Attention tout de même, si le bien est loué et classé G au DPE, il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail depuis le 1er janvier 2025 (l’interdiction s’étendra aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028). Les baux en cours ne sont pas remis en cause avant leur reconduction ou leur renouvellement, mais un usufruitier souhaitant continuer à louer un bien mal classé devra anticiper cette échéance, éventuellement avec le nu-propriétaire s’agissant des gros travaux de rénovation énergétique qui restent à sa charge.
Typologie de biens et de vendeurs concernés
La vente en viager concerne généralement des personnes d’environ 75 ans, vendant un bien d’une valeur moyenne comprise entre 250 000 € et 300 000 €, afin de disposer d’une rente pour compléter leur retraite. Peu de transactions dépassent les 500 000 € par manque de vendeurs mais également d’acheteurs.
La vente de la nue-propriété que nous évoquons concerne une clientèle plus patrimoniale, âgée de 70 à 90 ans, généralement sans enfant, qui souhaite recevoir une somme pour financer des projets de vie : résidence secondaire, voyages, aider des proches ou des associations, investissements financiers…
En gestion de patrimoine, nous allons nous intéresser généralement à :
- des biens immobiliers (maisons, appartements ou immeubles) situés dans des métropoles ou des stations balnéaires dynamiques
- d’une valeur comprise entre 400 000 € et plusieurs millions d’euros ;
- libres (résidences principales ou secondaires) ou loués ;
- vendus par des particuliers de plus de 70 ans.
Il est nécessaire pour cette typologie d’actifs de faire appel à des fonds d’investissement spécialisés. En effet, des particuliers n’achèteront pas ce type de viager à cause du versement initial important nécessaire pour acquérir la nue-propriété (bouquet unique) et de l’horizon d’investissement potentiellement long (parfois plus de 20 ans).
C’est sur la recherche de ces acquéreurs de nues propriétés spécifiques que notre cabinet a une véritable plus-value, grâce à son réseau d’investisseurs professionnels (fonds d’investissements spécialisés).
par Terrae Patrimoine
Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
L’investissement dans un bien sous le régime de la Loi Malraux a pour objectif de développer un patrimoine immobilier, souvent d’exception et toujours en centre-ville, dans un “Site Patrimonial Remarquable”, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Contrairement à beaucoup de dispositifs de défiscalisation, aucune date de fin n’est prévue, ce qui en fait l’un des dispositifs les plus pérennes du marché. C’est un atout appréciable puisque cela permet d’avoir du recul sur ces investissements.
Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels de l’investissement immobilier s’appliquent donc en l’occurrence.
L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.
Le fonctionnement
La loi Malraux, créée en 1962, comme son nom l’indique par André Malraux, a permis de rénover le centre-ville de nombreuses villes. Bordeaux ou Lyon par exemple ont beaucoup profité de ces investissements et ont ainsi retrouvé de leur superbe, permettant de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de la ville.
Afin de bénéficier du régime Malraux, il convient de rénover l’ensemble du bien immobilier et pas seulement les parties privatives. Ce type de placement est donc à réaliser par l’intermédiaire d’un promoteur ou acheter un immeuble entier.
La réduction d’impôt peut être forte, puisque l’acheteur à la possibilité d’investir jusqu’à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt s’élèvera à 30% pour un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR, la terminologie ayant remplacé celle de « secteur sauvegardé » depuis la loi LCAP de 2016) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et taux de 22 % pour un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou une déclaration d’utilité publique.
Point important, contrairement à la grande majorité des dispositifs actuels et passés de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…), la réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (article 200-0 A du Code général des impôts). Elle peut donc se cumuler intégralement avec d’autres avantages fiscaux plafonnés, ce qui en fait, pour les contribuables les plus imposés, l’un des dispositifs de réduction d’impôt les plus puissants du marché avec jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt au taux de 30 % sur la durée du dispositif.
Les pièges à éviter
Acheter un bien en Malraux c’est acquérir un bien d’exception. Très souvent le prix à l’achat est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit très souvent le cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Elle oscille souvent entre 2 000 € et 3 000 € de travaux par mètre carré. La grande qualité des rénovations, les matériaux nobles utilisés et le surcoût lié aux travaux en centre-ville expliquent en grande partie le différentiel de prix. Néanmoins, il convient de ne pas surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.
Comme pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du programme.
Sur le plan fiscal, les requalifications sont beaucoup plus rares qu’auparavant (avant la dernière réforme du dispositif). Néanmoins, il convient de se méfier de la plus-value à la revente, qui se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix du foncier majoré du forfait travaux de 15% et des frais d’acquisition) mais hors travaux. Cette taxation d’une plus-value fictive peut grandement grever la rentabilité de l’opération. Nous conseillons donc uniquement des programmes en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Les travaux entrent alors dans le prix d’acquisition puisque l’investisseur achète une prestation globale. Les frais d’acquisition seront cependant calculés sur l’ensemble de l’opération.
Attention à ne pas démembrer le bien en cours d’engagement de location. L’avantage fiscal n’est accessible qu’en pleine propriété.
Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez les centres-villes des grandes villes comme : Paris (rare) et l’Ouest parisien, Bordeaux, Nantes, Nice, Aix en Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…
Enfin, n’oubliez pas qu’il faut que le bien soit loué pendant une certaine durée pour obtenir l’avantage fiscal. Sinon, il sera repris.
Le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.