Quels sont les critères à étudier avant d’acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement populaire et facilement accessible. Son usage doit, néanmoins, être bien intégré dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur, car ses effets peuvent se révéler néfastes si cet investissement est mal adapté :
Il est primordial de ne pas s’adresser à un vendeur de SCPI dont le métier est de distribuer de la SCPI. Un cabinet indépendant de gestion de patrimoine, comme le nôtre, vous proposera d’investir en SCPI, si et seulement si, cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale. En outre, il faudra assurer un suivi de ce placement dans le temps, tant patrimonial que fiscal, afin de s’assurer que l’investissement reste pertinent.
Le rôle du conseiller est de réaliser, sur un horizon d’investissement long, une allocation diversifiée, qui préservera au maximum le patrimoine investi dans les périodes de crise et assurera un rendement optimal à terme, net de fiscalité.
Les critères de choix
Tout d’abord, comme pour tout placement financier, il convient de s’intéresser à la société de gestion. Elle doit être suffisamment ancienne, solide et avoir les moyens humains nécessaires pour pouvoir gérer convenablement le parc immobilier. Après examen de la société de gestion, il faut valider la stratégie des différentes SCPI :
- Diversification géographique (Ile-de-France, province, international…).
- Supports d’investissement (bureaux, commerces, EHPAD…).
- Effet de levier financier éventuel (dette).
- Qualité et diversité des locataires.
La taille de la SCPI peut également constituer une variable de choix. Une SCPI trop petite ou à capital fixe peut freiner la revente éventuelle des parts en cas de crise immobilière.
Enfin, des critères financiers purs sont à étudier. Une SCPI délivrant 6% de rendement est nécessairement plus risquée (actifs moins résilients en cas de crises, locataires plus difficiles à trouver) qu’une SCPI délivrant 3% de rendement. Il s’agit d’une simple approche rendement / risque.
Par ailleurs, les critères suivants sont à analyser tout particulièrement :
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : qui indique le taux de location du parc immobilier ; observer la tendance haussière ou baissière est importante.
- Le RAN (Report à Nouveau) : qui constitue une partie des revenus et plus-values mis de côté afin d’assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
- Les provisions pour travaux : afin de faire face aux futures dépenses pour adapter les anciens biens immobiliers aux nouvelles normes et assurer, ainsi, un taux de location élevé. De cette manière, la rentabilité de la SCPI ne sera pas impactée.
Est-ce que je dois acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété ?
Démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier de percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Intérêts de ce placement
Pour un particulier, acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans percevoir immédiatement de revenus et donc, sans alourdir sa fiscalité. Il achètera ainsi, décotées, des parts de SCPI et ne deviendra propriétaire qu’au bout d’une période déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans généralement). Durant cette période, aucune gestion, ni aucune fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur la Fortune Immobilière) ne seront à prévoir.
Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à terme, afin de préparer la retraite par exemple.
Exemple chiffré
La SCPI LF Europimmo de la société La Française, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 31% et la nue-propriété 69%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 1 030 € donc :
- L’usufruitier paiera 319,30 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (rendement 2018 : 4,18%),
- Le nu-propriétaire paiera 710,70 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit. Notre cabinet peut organiser cette mise en relation ou à défaut l’organiser avec les sociétés de gestion concernées.
Faut-il acheter sa résidence principale ou rester en location ? Quels sont les bons réflexes à avoir pour acheter sa résidence principale ?
L’achat d’une résidence principale est le rêve de beaucoup de Français et également une volonté politique en France. Avec des taux extrêmement bas facilitant l’accès à la propriété, de nombreux investisseurs se lancent dans cette étape patrimoniale importante et structurante.
Cependant, comme pour tout investissement, attention aux pièges. Le tout premier risque est de ne pas rentrer dans ses frais, car acheter de l’immobilier coûte cher.
L’erreur la plus courante est réalisée, par exemple, par le salarié âgé de 27 ans environ qui achète un appartement de 30 à 35 m² en centre-ville et le revendra 3 ans plus tard pour s’installer avec un futur conjoint et/ou avoir un enfant. Le risque de perte est élevé, induit notamment par les différents frais relatifs à l’achat et à la revente, à moins que les prix de l’immobilier grimpent fortement.
Exemple chiffré
Pour un bien acheté 400 000 €, on peut estimer à 32 000 € les frais de notaire (8%), 20 000 € les frais d’agence (5%) et 10000 € de frais divers (frais bancaires, déménagement…). Si le loyer d’un bien comparable est de 1 000 € par mois, il faudrait ainsi un peu plus de 5 ans pour le rentabiliser.
Si on rajoute un prêt, il convient de ne pas oublier qu’il aura un coût. Par exemple, pour 400 000 € empruntés sur 25 ans à un taux de 1,35% (hors assurance), le crédit vous coûtera 71 513 €. Bien sûr, plus la durée est longue plus le coût est élevé. Si vous remboursez par anticipation, des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) seront dues (6 mois d’intérêt le plus souvent sauf si vous avez pu négocier moins).
Il convient également d’ajouter le coût de l’assurance emprunteur, que nous estimons dans le cas présent à 15 000 € (variable du simple au triple en fonction de l’âge, l’état de santé de l’emprunteur…).
En reprenant les données de notre exemple la durée pour rentabiliser l’investissement est supérieure à… 12 ans ! Quand on vous dit que l’immobilier c’est pour du long terme…