Investir en immobilier

Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?

La question de la forme du premier investissement immobilier revient fréquemment dans les échanges avec nos clients qui ont entre 25 et 35 ans. En effet c’est souvent l’âge auquel se pose la question du premier achat immobilier avec la signature du premier CDI. Alors, faut-il investir dans sa résidence principale ou dans un premier investissement locatif pour développer son patrimoine ? Comme toujours, tout dépend de sa situation personnelle mais voici quelques éléments de réponse avec un avis tranché de notre cabinet.

La question se pose aussi concernant le choix de rester en locataire ou d’acheter une résidence principale.

Quels profils se posent cette question ?

Cette problématique concerne pour l’essentiel les jeunes urbains, surtout Parisiens, placés dans une situation où ils n’ont pas les moyens de se payer une résidence principale qui correspond à leurs besoins. Mais cette question se pose de plus en plus dans des villes comme Aix en Provence, Bordeaux ou Lyon. Lorsque ces jeunes qui veulent investir se demandent ce qu’ils peuvent acheter, ils sont souvent confrontés à une désillusion lorsqu’ils confrontent leur capacité d’emprunt avec ce qu’ils peuvent acheter. Finalement, passer de locataire à propriétaire leur fait baisser leur train de vie avec une résidence principale plus petite ou moins bien située. Dans ce cas, il convient tout de même de se poser la question de réduire son train de vie. Le risque est d’avancer dans la vie sans jamais mettre de toit au dessus de sa tête et d’arriver à quelques années de la retraite dans jamais être devenu propriétaire.

Dans certains cas, ne pas acheter de résidence principale peut néanmoins avoir du sens. Pour des cadres internationaux qui veulent rester mobiles ou vont s’expatrier, ne pas acheter de résidence principale permet de garder une vraie liberté et devient presque un avantage concurrentiel face à d’autres profils. Néanmoins il est nécessaire de se développer une épargne financière (et pourquoi pas immobilière) au risque une nouvelle fois d’avancer dans la vie sans se créer de patrimoine.

L’illusion de la rente : une arnaque qui a le vent en poupe

Le cas le plus grave à mon sens, mais qui se développe d’une façon alarmante avec internet, sont les “formations” en ligne, prodigués par des experts auto proclamés, qui expliquent comment devenir rentier et même déconseillent l’achat d’une résidence principale pour plus s’endetter. Il convient de ne pas oublier que ces “formateurs” vendent avant tout leurs formations et parfois même les appartements / programmes qui vont avec. Certains poussent même des investisseurs à aller bien au delà de leurs capacités d’endettement. Le contrecoup peut-être très violent et les cas de faillites personnelles vont se multiplier dans les années à venir.

Pour rappel, un loyer à 500 € ne permet pas de rembourser une mensualité de prêt à 500€… il faut garder de la marge pour les travaux, la fiscalité et les coups durs de la vie. Alors, lorsqu’on est endetté à 300%, autant dire que la marge de manœuvre est nulle.

Notre avis en synthèse

Le conseil dans ce cas est quasiment systématiquement le même : n’achetez pas un bien locatif qui viendra nécessairement grever votre capacité d’emprunt si vous projetez d’acheter une résidence principale à moyen terme. Vous entendrez toujours des proches vous « conseiller » et vous dire que le prêt se rembourse tout seul avec le locataire : c’est faux. Vous aurez toujours un effort d’épargne à fournir sauf placements très spécifiques avec un risque élevé. Le meilleur calcul à faire pour en prendre la mesure est d’évaluer la valeur du bien dans lequel vous habitez et d’estimer la somme que vous devriez emprunter pour l’acheter (frais à inclure). Un simple comparatif de votre loyer avec la mensualité à payer suffira à estimer l’effort d’épargne. Il convient également de ne pas oublier l’aspect fiscal lié aux revenus fonciers.

Nous préférons conseiller d’épargner tous les mois, sur un support prudent, qui permettra d’avoir un apport pour votre futur achat de résidence principale. Ce conseil ne fait pas rêver (ce n’est pas notre métier…) mais il s’agit d’un conseil « bon père de famille » qui vous permettra de constituer progressivement un patrimoine sans prendre trop de risques.

Les seuls cas pour lesquels nous conseillons d’acheter des biens locatifs et non une résidence principale concernent les fonctionnaires logés par l’État ou les salariés du privé qui ne restent jamais plus de quelques années sur une même ville (mutations fréquentes).

Faut-il acheter sa résidence principale ou rester en location ? Quels sont les bons réflexes à avoir pour acheter sa résidence principale ?

L’achat d’une résidence principale est le rêve de beaucoup de Français et également une volonté politique en France. Malgré un contexte de taux plus élevé (la hausse des taux permet d’acheter moins cher le bien puisque le marché baisse) qu’il y a quelques années, de nombreux investisseurs se lancent dans cette étape patrimoniale importante et structurante.

Cependant, comme pour tout investissement, attention aux pièges. Le tout premier risque est de ne pas rentrer dans ses frais, car acheter de l’immobilier coûte cher.

L’erreur la plus courante est réalisée, par exemple, par le salarié âgé de 27 ans environ qui achète un appartement de 30 à 35 m² en centre-ville et le revendra 3 ans plus tard pour s’installer avec un futur conjoint et/ou avoir un enfant. Le risque de perte est élevé, induit notamment par les différents frais relatifs à l’achat et à la revente, à moins que les prix de l’immobilier grimpent fortement.

Exemple chiffré

Pour un bien acheté 400 000 €, on peut estimer à 32 000 € les frais de notaire (8%), 20 000 € les frais d’agence (5%) et 10000 € de frais divers (frais bancaires, déménagement…). Si le loyer d’un bien comparable est de 1 000 € par mois, il faudrait ainsi un peu plus de 5 ans pour le rentabiliser.

Si on rajoute un prêt, il convient de ne pas oublier qu’il aura un coût. Par exemple, pour 400 000 € empruntés sur 20 ans à un taux de 3,25% (hors assurance), le crédit vous coûtera 144 508 €. Bien sûr, plus la durée est longue plus le coût est élevé. Si vous remboursez par anticipation, des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) seront dues (6 mois d’intérêt le plus souvent sauf si vous avez pu négocier moins).

Il convient également d’ajouter le coût de l’assurance emprunteur, que nous estimons dans le cas présent à 15 000 € (variable du simple au triple en fonction de l’âge, l’état de santé de l’emprunteur…).

En reprenant les données de notre exemple la durée pour rentabiliser l’investissement est supérieure à… 18 ans ! Quand on vous dit que l’immobilier c’est pour du long terme…

Je vais acheter un bien immobilier, est-ce que je dois constituer une SCI (Société Civile Immobilière) ? Quels sont les pièges des SCI ? Quels conseils dois-je suivre pour constituer une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale qui est source de nombreuses idées fausses. Elle n’est pas adaptée à tout le monde et ne procure aucun avantage fiscal contrairement à certaines idées reçues.

A qui est adapté la SCI ?

La SCI est à conseiller aux investisseurs ou aux familles souhaitant gérer un bien en commun. Les statuts vont définir des règles, et la mise en place de cette société permettra de ne pas tomber dans le piège de l’indivision.

Cette forme sociale sera également adaptée pour les investisseurs ne souhaitant pas percevoir les revenus du bien dans la SCI et préféreront capitaliser. La SCI amortira ainsi le bien. L’impôt de plus-value sera néanmoins important et les distributions éventuelles fiscalisées.

Les bons réflexes à avoir

La SCI est à conseiller au cas par cas et dépendra : des associés, des objectifs communs et des biens achetés. La constitution est l’étape la plus importante car la rédaction des statuts dépend de vos objectifs patrimoniaux et de la stratégie mise en place. La SCI est un outil patrimonial puissant à manier avec précaution.

Nous conseillons de vous faire accompagner systématiquement d’un professionnel (notaire, expert-comptable ou bien sûr conseiller en gestion de patrimoine) pour la rédaction des statuts. Il convient également d’ouvrir un compte bancaire dédié, de déclarer les bénéficiaires effectifs de la société et de tenir une comptabilité annuelle. Des statuts mal rédigés et une comptabilité non suivie peuvent mener à des catastrophes patrimoniales.

Dans certains cas, mettre en place une SCI par projet immobilier pour en faciliter la gestion, la transmission et éventuellement la revente peut être envisagé mais en étant attentif aux objectifs des associés.

Enfin, réaliser l’apport (immobilier, somme d’argent…) au moment de la constitution afin d’éluder les droits d’enregistrement peut être source d’une légère optimisation.

Les pièges à éviter

La SCI (Société Civile Immobilière) est loin d’être une solution miracle et il faut ne pas en oublier ses limites.

Par exemple, l’apport d’un bien immobilier à une société déclenche l’impôt sur la plus-value. Un particulier ne peut pas apporter à une SCI un bien qu’il possède en direct sans payer l’impôt de plus-value.

Concernant la mise en place d’un effet de levier (emprunt), les prêts sont généralement plus chers en société qu’en direct. De plus, certaines banques peuvent être plus réticentes à financer des projets en société (analyses plus difficiles, plus longues…).

A l’IFI, il convient de déclarer la valeur vénale des parts (après l’abattement éventuel pour illiquidité). Sont donc perdus les abattements habituels qui n’impactent pas la valeur des parts : les 30% de la résidence principale, les 75% des bois et forêts ou encore l’exonération totale des biens en nue-propriété. De plus, en cas de donation des parts de SCI en nue-propriété, les associés porteurs des parts en usufruit devront déclarer 100% de la valeur en pleine propriété des parts à l’IFI.

Si vous achetez un bien avec un dispostif fiscal comme le Denormandie en SCI, vous ne pouvez pas y consacrer plus de 300 000 €. La limite de 300 000 € habituelle pour le Denormandie s’applique à la SCI et non à chaque investisseur.

Si vous décidez de louer en meublé, il ne faut pas perdre de vue que nous sommes dans le cadre d’une société civile et que la location meublée est une activité commerciale. Il est néanmoins possible d’intégrer cette activité dans une SCI, car juridiquement c’est une activité civile, mais sur le plan fiscal il s’agit bien d’une activité commerciale. La SCI passera donc automatiquement à l’IS. A noter qu’une tolérance administrative permet à une SCI de louer occasionnellement en meublé sans basculer à l’IS, tant que les recettes commerciales ainsi générées restent inférieures à 10 % de ses recettes totales, appréciées en moyenne sur l’exercice et les trois précédents.

Enfin, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales. Cette responsabilité est proportionnelle au nombre de parts détenues par chaque associé.

Les points forts de la SCI (Société Civile Immobilière)

Ce type de société permet de répondre à des problématiques précises. Les SCI permettent, par exemple, d’éviter l’indivision sur un bien immobilier, et donc de gérer un bien à plusieurs avec des règles définies dans les statuts.

Sur le plan fiscal, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

Dans le cadre d’une stratégie de transmission, le gérant peut garder le contrôle sur les biens transmis tout en commençant à donner des parts en pleine propriété ou en démembrement. L’usage du démembrement est à prévoir dans les statuts.

Enfin, une petite décote à l’IFI est envisageable car il est plus difficile de trouver un acheteur, et que la clause d’agrément peut limiter la liquidité du bien immobilier.

Pourquoi acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investissent hors de France ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un actif facilement accessible, mais la travailler d’une façon optimale nécessite un conseil personnalisé et de la prudence. Une SCPI est gérée par une société de gestion qui définira, selon sa stratégie, des actifs dans lesquels investir. L’allocation géographique est extrêmement importante. En effet, pour des raisons fiscales, il peut être intéressant d’acheter des parts de SCPI qui n’investissent qu’à l’étranger (ou très majoritairement à l’étranger).

Les intérêts d’emprunt liés à un prêt permettant de financer l’achat de ces SCPI sont déductibles.

Fiscalité

La SCPI est un véhicule français pouvant investir dans des actifs immobiliers situés à l’étranger (en Europe ou en dehors). Ce sont les conventions fiscales internationales qui définissent comment sont imposées les revenus fonciers de ces SCPI. La très grande majorité des revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien immobilier.

Les conventions fiscales ont pour objectif d’éliminer une éventuelle double imposition, à travers deux mécanismes différents, selon les pays :

• Le crédit d’impôt (Allemagne, Espagne ou encore Royaume-Uni) : les revenus sont alors imposables en France et dans le pays où est situé le bien immobilier. Le contribuable percevra un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français et des prélèvements sociaux dus sur les revenus étrangers. Il restera tout de même un impôt à payer en France, puisque le crédit d’impôt est calculé sur les revenus étrangers au taux moyen d’imposition et non au taux marginal. Les prélèvements sociaux sont totalement effacés.
• Le taux effectif (Belgique, Pays-Bas ou encore Portugal) : les revenus sont non imposables en France, mais seront rajoutés aux revenus du contribuable pour déterminer son taux d’imposition mondial. Le taux est alors appliqué uniquement aux revenus français.

Exemple

Pour un foyer fiscal ayant une tranche marginale d’imposition de 41%, les nouveaux revenus fonciers générés par une SCPI investissant en France seront fiscalisés à 41% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 58,2% de fiscalité. Pour une SCPI dégageant 4,5% de revenus, le rendement net de fiscalité tombe à 1,88% pour l’investisseur.

Si l’investisseur choisit une SCPI internationale investit en Allemagne dégageant 4,5% de revenus, le rendement net de fiscalité sera de 3,43% !

Soit, un gain de 1,55 points entre les deux. Cette différence de rendement net ne s’explique pas par une différence de risque mais uniquement par des avantages fiscaux à l’international. Il convient donc d’en profiter intelligemment.

C’est typiquement en préconisant ces orientations qu’un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable, afin de créer une allocation cohérente adaptée à votre stratégie patrimoniale.