Quelle rente viagère choisir sur un contrat d’épargne retraite ? PER, PERP, Madelin…
Une rente viagère est calculée sur la base de la valeur du contrat au jour de la conversion en rente, en fonction de l’âge de l’assuré et donc de son espérance de vie. La table de mortalité servant de base à ce calcul est fixée, soit au moment de la souscription du contrat (les contrats Madelin anciens sont particulièrement favorables), soit au moment de la conversion en rente (le cas pour la grande majorité des contrats).
Options de rente
Lors de la conversion en rente du capital, les assurés doivent choisir entre plusieurs options. Selon les assureurs, ces rentes portent des noms différents et, certains contrats peuvent ne pas proposer toutes les options ci-dessous :
- La rente classique : assure un montant tout au long de la vie. Cette rente va croître selon un taux technique (protection du pouvoir d’achat face à l’inflation).
- La rente doublée : permet de percevoir pendant 5 ans une rente d’un montant double du montant calculé pour une rente classique. Au-delà, celle-ci sera logiquement inférieure au montant d’une rente classique. Cette option est à conseiller aux assurés souhaitant récupérer le plus rapidement possible leur effort d’épargne.
- La rente croissante : sera minorée les premières années avant d’être majorée à partir d’un certain âge (souvent 85 ans). Cette option est à conseiller aux épargnants souhaitant se prémunir contre l’augmentation du train de vie des personnes âgées et très âgées (surtout en cas de dépendance).
- La rente avec Annuités Certaines : permet d’assurer le service de la rente sur une période donnée (généralement 15 ans), même en cas de décès, à un bénéficiaire désigné. Cette option permet de s’assurer de retrouver son effort d’épargne. Au-delà de cette période garantie, en cas de décès, les règles traditionnelles de la rente viagère s’appliquent.
Réversion
Afin de protéger son conjoint ou tout autre personne, il est possible de désigner un réservataire.
La réversion permet de désigner un bénéficiaire (le réservataire) en cas de décès pour tout ou partie de la rente (0% à 100%, certains assureurs limitent toutefois à 60% maximum). Une réversion peut être combinée à la plupart des options présentées ci-dessus.
Attention tout de même, désigner un réservataire impacte négativement le montant de la rente servie. Plus le réservataire est jeune, plus l’impact négatif sera élevé. Inutile donc de désigner un enfant…
Sortie en capital
Selon les types de contrats, il est possible ou non de récupérer une partie en capital en lieu et place d’une rente. Il ne faut pas perdre de vue tout de même qu’il s’agit bien de contrats d’épargne retraite qui ont vocation à être récupérés à la retraite sous la forme d’une rente viagère. Vous pouvez néanmoins :
- Récupérer 80% de l’épargne en rente et 20% en capital pour les PERP (Plan Epargne Retraite Populaire).
- Choisir entre rente et capital selon les souhaits de l’assuré pour les PER (Plan Epargne Retraite).
Depuis 2021, si la rente est inférieure à 110 € mois sur un PERP ou un PER (40€ précédemment) alors la sortie en capital à 100% est possible.
Les contrats Madelin sont nécessairement à récupérer en rente viagère et peuvent présenter des tables de mortalité anciennes intéressantes à préserver. En cas de décès de l’assuré dans les premières années de la rente viagère, celui-ci perdra probablement de l’argent puisque la rente servie sera inférieure à l’effort d’épargne ayant permis de constituer le capital.
Pourquoi mettre en place une épargne salariale ?
L’épargne salariale est une notion large, regroupant de nombreux dispositifs. Elle se compose :
- de sommes versées par l’entreprise à travers différents mécanismes : l’abondement, la participation, l’intéressement, la prime de partage de la valeur ou l’actionnariat ;
- de enveloppes fiscales permettant d’investir ces sommes : le Plan Epargne Entreprise (PEE ou PEI) et le Plan Epargne pour la Retraite Collectif (PERCOL ou PERCOLI ou PERECO ou PERCOI).
L’épargne salariale, bien que ce soit un terme familier, est souvent perçue à tort comme étant exclusivement réservée aux grandes entreprises, laissant supposer que les TPE-PME ne peuvent pas en bénéficier…
Une belle idée reçue puisque ce dispositif est accessible dès lors qu’un salarié est en place dans l’entreprise. Qui plus est ce dispositif n’est pas simplement adressé aux salariés mais aussi au chef d’entreprise, ainsi qu’au conjoint associé ou collaborateur (cf notre article Le chef d’entreprise peut-il bénéficier de l’épargne salariale et de l’épargne retraite au même titre que ses salariés ?).
Ce dispositif incarne :
- Un vrai levier d’optimisation de rémunération autant pour le dirigeant que pour ses salariés ;
- Un engagement des salariés dans la performance globale de l’entreprise en favorisant l’alignement des intérêts entre les salariés et l’entreprise, en leur permettant d’épargner tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et financiers ;
- Une aide au recrutement et à la fidélisation des salariés. Selon une enquête de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) de mars 2023, la mise en place d’un dispositif de partage de la valeur augmenterait de plus de 70% la fidélité et la motivation du point de vue des collaborateurs de petites et moyennes entreprises. Il existe une réelle demande de la part des salariés.
Véritable outil d’optimisation de la rémunération :
L’épargne salariale est actuellement le meilleur dispositif pour un chef d’entreprise pour compléter sa rémunération et celle de ses salariés à moindre frais.
Contrairement à une prime sur salaire classique, la prime versée via les différents dispositifs d’épargne salariale est exonérée de charges patronales (et exonérée de forfait social si l’entreprise à moins de 250 salariés). Il ne faut pas oublier que les primes versées sont déductibles du bénéfice net imposable, elles constituent une économie d’impôt sur les sociétés.
Pour le salarié, la prime perçue par ce dispositif est exonérée de charges salariales, seule la CSG CRDS à 9,7% est due.
Qui plus est, si cette prime est placée sur un Plan Epargne Entreprise (PEI) ou Plan Epargne Retraite Collectif (PERCOLI), alors la prime est exonérée d’impôt sur le revenu et les plus-values générées également, seuls les prélèvements sociaux sont dus (actuellement de 17,2%).
C’est LE seul outil permettant une exonération d’impôt à l’entrée ET à la sortie.
Exemple : Comparaison entre le versement d’une prime classique et une prime via l’épargne salariale pour un montant brut de 1 000 € versé au salarié :
Ainsi, comparativement, le versement d’une prime de 1 000 € à travers l’épargne salariale est moins coûteux pour l’entreprise de -315 € et le net reçu par le salarié est de +363 €.
Les types de versements de l’épargne salariale
L’abondement : aider les salariés à épargner
L’entreprise complète le versement du salarié. Elle contribue donc financièrement à l’épargne du salarié. L’abondement est plafonné et ne peut être versé que sur les PEI et PERCOLI.
- Abondement maximum 300% dans la limite de 8 PASS (soit 3 709 € en 2024) au sein du PEI ;
- Abondement maximum 300% dans la limite de 16 PASS (soit 7 419 € en 2024) au sein du PERCOLI.
Les versements volontaires ne peuvent pas dépasser 25% de la rémunération annuelle brute (salariés et dirigeant).
L’entreprise peut, librement, décider d’abonder ou non les plans lors des versements volontaires de l’employé ou lors du versement de l’intéressement/participation. Il est aussi possible de monétiser les congés sur le compte épargne temps limité à 10 jours par an et uniquement sur le PERCOLI.
La participation : partager les bénéfices de l’entreprise avec les salariés :
La participation consiste à partager une partie des bénéfices de l’entreprise avec les effectifs selon une formule de calcul mathématique légale ou dérogatoire.
Le montant ne doit pas dépasser 75% du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS) soit 34 776 € en 2024.
Elle est obligatoire à minima dans les entreprises de plus de 50 salariés (pendant 5 années consécutives). Dès lors que ce dispositif est instauré, la mise en place d’un PEI est également obligatoire.
L’intéressement : verser une prime en fonction des objectifs de performance atteints :
L’entreprise fixe des objectifs financiers et/ou extra financiers pour motiver les salariés à créer de la valeur pour celle-ci et les engager dans son développement.
L’enveloppe allouée à l’intéressement est à la main du dirigeant en respectant deux seules limites, elle ne doit pas dépasser :
- Un plafond collectif : 20% de la masse salariale de l’entreprise ;
- Un plafond individuel : 75% du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS), soit 34 776 € en 2024 versés en 2025.
La prime de partage de la valeur (PPV) : redistribuer les profits de l’entreprise aux salariés :
Cette prime succède à la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat (PEPA) dite « prime Macron ».
C’est une prime facultative et discrétionnaire au choix de l’employeur. Elle est variable selon le résultat de la société dans la limite de 3 000€ par salarié (6 000 € en cas de mise en place d’accord d’intéressement ou de participation volontaire).
Elle peut être versée deux fois dans l’année (contrairement à la participation ou à l’intéressement).
Elle bénéficie aux salariés percevant un salaire inférieur à 3 smic et le dirigeant est par contre toujours exclu du bénéficie de la PPV (comme c’était le cas pour la « prime Macron »).
L’actionnariat : donner la possibilité aux salariés de devenir actionnaire de leur entreprise :
Le salarié perçoit alors des actions à titres gratuits, des titres, des bons de souscriptions de parts ou des stock-options. Cette implication dans le capital de la société renforce l’alignement des intérêts entre salariés et employeurs et permet de participer à la création de la valeur de l’entreprise.
Au global, en maximisant ces dispositifs vous pouvez bénéficier jusqu’à 80 680 € par an et par bénéficiaire en plus de votre rémunération (hors PPV)
Les plans d’épargne salariale
Ces plans sont alimentés par les dispositifs d’épargnes salariales précités.
PEI (Plan Epargne Interentreprise)
Un PEI est une solution d’épargne, mise à la disposition du salarié par son entreprise. Le PEI est dédié à de l’épargne à moyen terme (5 ans). Les sommes versées ainsi que les abondements perçus sont bloqués pendant 5 ans sauf en cas de déblocages anticipés (voir la liste exhaustive ci-dessous). En cas de déblocage, ces sommes seront disponibles sous forme d’un capital.
Le salarié définira seul la gestion du PEI (risques, fonds choisis, montant des versements…) et ne peut être contraint à verser. L’entreprise peut prendre en charge les frais de tenue de compte.
PERCOLI (Plan Epargne Retraite Collectif)
Un PERCOLI est dédié à de l’épargne retraite (déblocage au jour de la liquidation de vos droits à la retraite, sauf quelques exceptions). Les sommes seront alors disponibles sous la forme d’un capital ou d’une rente viagère.
Le salarié définira seul la gestion du PERCOLI (risques, fonds choisis, montant des versements…) et ne peut être contraint à verser. L’entreprise peut prend en charge les frais de tenue de compte.
Le déblocage s’effectue en une seule fois. Il porte sur tout ou partie des sommes épargnées. Aucune pénalité fiscale ne s’applique. L’exonération fiscale dont le salarié/chef d’entreprise a bénéficié n’est pas remise en cause. Il n’a pas d’impôt sur le revenu à payer. En revanche, il supportera les prélèvements sociaux sur la part relative aux revenus générés par le plan d’épargne.
Vous n’avez pas encore mis en place une épargne salariale dans votre entreprise ? Attention, à compter du 1er janvier 2025 vous y serez peut-être obligé ; cf notre article Epargne salariale : quelles obligations à compter du 1er janvier 2025 ?
Vous songez à mettre en place une épargne salariale dans votre entreprise ? N’hésitez pas à lire Nos solutions sur l’épargne salariale.
Le chef d’entreprise peut-il bénéficier de l’épargne salariale et de l’épargne retraite au même titre que ses salariés ?
Un chef d’entreprise n’a pas le statut de salarié au sens du Code du travail (en l’absence de lien de subordination avec l’employeur). Aussi, dès lors que le chef d’entreprise ou le mandataire social ne dispose pas d’un contrat de travail, il devra respecter, le cas échéant, certaines conditions pour bénéficier des mêmes dispositifs d’épargne salariale et d’épargne retraite que ses salariés.
Ainsi, pour de nombreux dispositifs il sera nécessaire d’avoir un salarié non mandataire social au sein de l’entreprise pour que le chef d’entreprise / travailleur non salarié puisse en bénéficier.
Quand considérer que l’entreprise emploie au moins un salarié ?
Dès lors que l’entreprise à :
- 1 salarié à temps complet pendant au moins 1 mois au cours de l’année N-1 ;
Ou
- 1 salarié unique à temps partiel pendant 6 mois consécutifs ou non au cours de l’année N-1 .
En cas d’embauche l’année N du premier salarié à temps complet depuis la création de l’entreprise, le chef d’entreprise peut être éligible le mois qui suit l’embauche (pas possible en cas de temps partiel l’année N).
Par ailleurs, le dirigeant d’entreprise ne peut verser sur son épargne salariale que s’il y a un salarié présent au moment du versement.
Le conjoint du chef d’entreprise peut-il bénéficier de l’épargne salariale et d’épargne retraite au même titre que les salariés ?
Les conjoints/partenaires associés et les conjoints/partenaires collaborateurs peuvent bénéficier des dispositifs suivants : l’intéressement, la participation, l’abondement, le PEE et le PERCO.
Les conjoints salariés, étant salariés, bénéficient bien évidemment de l’ensemble des dispositifs proposés par l’entreprise.
En cas d’embauche de son conjoint, voici les points de vigilance :
- Vérifier l’éligibilité du salarié à France Travail (ex Pôle Emploi) ;
- S’assurer que les primes versées ne sont pas manifestement disproportionnées par rapport à la rémunération.
Attention au montant de la rémunération du chef d’entreprise et éventuellement du conjoint car le dispositif de l’abondement notamment sur le PEI est plafonné à 25% de la rémunération annuelle brute année N pour le salarié et N-1 pour le travailleur non salarié. Pour ce dernier, il n’est donc pas tenu compte des dividendes même s’ils sont soumis à cotisations sociales.
Vous n’avez pas encore mis en place une épargne salariale dans votre entreprise ? Attention, à compter du 1er janvier 2025 vous y serez peut-être obligé ; cf notre article Epargne salariale : quelles obligations à compter du 1er janvier 2025 ?
Vous songez à mettre en place une épargne salariale dans votre entreprise ? N’hésitez pas à lire Nos solutions sur l’épargne salariale.
Peut-on mettre en place de l’épargne salariale (abondement, participation, intéressement) dans une holding ?
Deux critères sont à respecter pour qu’une holding soit éligible à l’épargne salariale (participation, abondement, PEI, PERCOLI…) :
- La holding doit être « animatrice » (ne pas être 100% financière ou immobilière) : elle doit donc exécuter des prestations de services pour les filiales et/ou être rémunérée pour l’exercice d’un mandat social ;
- La holding doit disposer d’un certain effectif (généralement au moins un salarié présent dans la structure en plus du mandataire social) ; cf notre article Le chef d’entreprise peut-il bénéficier de l’épargne salariale et de l’épargne retraite au même titre que ses salariés ?
Plus spécifiquement, pour mettre en place l’intéressement dans une holding il faut également que : les deux tiers des salariés présents dans les filiales soient couverts par un plan d’intéressement. Les autres dispositifs n’ont pas de contraintes vis-à-vis des filiales.
Attention au montant des primes distribuées : les primes perçues ne doivent pas être manifestement disproportionnées par rapport à la rémunération.
Pour plus d’informations sur les dispositifs disponibles vous pouvez lire l’article Pourquoi mettre en place une épargne salariale ?
Une holding a le choix de conclure des accords plus ou moins étendus avec ses filiales. Ainsi, elle peut mettre en place :
- Ses propres accords sans que ses filiales ne soient concernées.
- Un accord de groupe qui sera applicable à tous les salariés au sein de la holding et de toutes les filiales.
- Un accord la concernant ainsi que certaines de ses filiales. Dans le cadre d’un accord de participation deux modes de calcul sont alors possibles pour la détermination de la réserve de participation (sommes des différentes réserves calculées selon la formule légale au sein de chaque structure ou en tenant compte du résultat consolidé du groupe selon la formule dérogatoire).
Comment optimiser la fiscalité de ses revenus grâce aux déficits fonciers ?
Lorsqu’un bien immobilier est loué nu (sans meuble), il génère des revenus fonciers (loyers). Un déficit foncier est créé lorsque les revenus sont inférieurs aux dépenses engendrées par le bien (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt…).
Cette situation doit être exploitée au mieux, par le contribuable, et peut même faire l’objet d’une stratégie patrimoniale globale dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine immobilier.
En effet, si le contribuable dispose de plusieurs biens immobiliers loués nus, le déficit créé sera prioritairement impacté sur les revenus des autres biens immobiliers (les revenus fonciers), générés la même année, sans limite de montant. Dans le cas contraire, si le contribuable ne dispose pas de plusieurs biens immobiliers ou que le déficit d’un bien dépasse les revenus des autres biens alors apparaît alors un déficit foncier (charges > dépenses).
Caractéristiques
Le déficit foncier est :
- Imputable sur le revenu global (généralement les revenus professionnels) dans la limite de 10 700 €, sauf pour la partie provenant des intérêts d’emprunt. Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, la fraction de déficit non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Au-delà, elle sera perdue.
- Reportable les 10 années suivantes sur les revenus fonciers sans limite de montant.
Pour être déductible, les travaux doivent être réalisés sur un bien loué nu quand les travaux sont terminés. Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.
Seuls les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration peuvent être impactés. Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Régime
Les revenus fonciers du contribuable seront soumis :
- Au régime réel lorsqu’ils sont supérieurs à 15 000 €.
- Au régime du micro foncier s’ils sont inférieurs à 15 000 €, à moins que le contribuable opte pour le régime réel. Cette option est prise pour 3 ans minimum.
En cas de revente du bien
Attention, le contribuable doit conserver le bien ayant généré le déficit en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été réalisée. L’impôt sera recalculé et dû, tout comme les pénalités de retard. Le déficit sera “transformé” en déficit foncier reportable 10 ans.
Si les déficits n’ont été impactés que sur les revenus fonciers, l’imputation est définitivement acquise.
Réduire sa fiscalité
Il est possible d’investir dans des biens immobiliers à rénover, générant ainsi du déficit foncier, afin de réduire la pression fiscale. Ce type d’investissement est particulièrement efficace pour les particuliers ayant des revenus fonciers à gommer.
Attention tout de même, lorsque le déficit est absorbé, les revenus générés par le nouveau bien acquis s’ajouteront aux autres revenus du foyer fiscal, augmentant alors de nouveau la pression fiscale.
Stratégie combinée avec le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Afin d’optimiser la fiscalité des revenus et la rentabilité du bien, il est possible après 3 ans de location nue de meubler le bien afin de le louer dans le cadre du dispositif LMNP. La fiscalité des revenus n’en sera que meilleure !
Option d’imputer le déficit foncier sur le revenu global
Cette question a été souvent débattue lors de l’année blanche fiscale en 2018.
Il n’est pas possible de décider de reporter un déficit foncier afin de l’imputer ultérieurement sur les revenus fonciers ou globaux. Lorsqu’un déficit foncier est constaté, il est automatiquement reporté sur les revenus globaux de la même année et/ou reporté sur les futurs revenus fonciers (reportable 10 ans).
Déficits fonciers et crédit d’impôts sur les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investissant à l’étranger
Les SCPI investissant à l’étranger peuvent générer un crédit d’impôt pour le résident fiscal en France. Ce crédit d’impôt vise à éliminer une double imposition. Les SCPI comme la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management,ou la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko sont concernées.
Néanmoins, lorsqu’un contribuable bénéficie d’un déficit foncier, celui-ci s’imputera sur les revenus issus de la SCPI investissant à l’étranger. Puisque l’on ne fait plus face à de la double imposition il ne sera pas créé de crédit d’impôt pour éliminer la double imposition.
Ce crédit d’impôt n’est pas remboursable et est définitivement perdu.
Est-ce que je dois investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fiscales afin de réduire mon impôt sur le revenu ? Notre avis
Dans l’univers des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les SCPI fiscales sont une catégorie à part entière. Elles permettent, en contrepartie d’une durée de blocage prédéfinie, d’investir sur un portefeuille de biens immobiliers. De plus, le gérant de la SCPI s’engage à respecter les conditions permettant d’obtenir les réductions d’impôt correspondant au dispositif fiscal de la SCPI :
- Pinel : 18% à 21% de réduction d’impôt sur le revenu, selon l’engagement de location (9 ans ou 12 ans).
- Malraux : 22% à 30% de réduction d’impôt sur la part travaux de la SCPI. Cette dernière représente 50% à 60% de l’investissement. L’engagement de location est de 9 ans.
Les SCPI de déficit foncier. Cette solution est réservée aux tranches marginales d’impositions élevées (30%, 41% ou 45%) puisque plus le contribuable est fiscalisé plus cette stratégie est efficace. Il faut également disposer de revenus fonciers à effacer puisque la quote-part de travaux de la SCPI, souvent de 40% à 60%, sera déductible des autres revenus fonciers.
Pour rappel, vous trouverez ci-dessous les Question/Réponses correspondants à ces dispositifs :
- Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
- Afin de défiscaliser mon impôt sur les revenus, faut-il investir en Pinel ? Comment éviter les arnaques ?
- Comment optimiser la fiscalité de ses revenus grâce aux déficits fonciers ?
Déroulement de l’opération
Quatre grandes phases se succéderont :
- Une phase de collecte. La société est créée et la SCPI lève des fonds auprès des investisseurs. Au-delà de cette phase, il ne sera plus possible d’entrer, dans la SCPI.
- Une phase d’investissement et de travaux. La SCPI réalisera les investissements nécessaires pour acquérir un portefeuille de biens immobiliers. Elle devra également réaliser les travaux, permettant aux associés de la SCPI d’obtenir leurs réductions d’impôt, dans le cadre du dispositif fiscal choisi (Pinel, Malraux ou Déficit Foncier).
- Une phase de location. Il s’agit généralement de la phase la plus longue. Les biens doivent être loués afin de respecter les conditions du dispositif fiscal. Location de 9 ans dans le cadre de la loi Pinel par exemple.
- Une phase de revente et de distribution. Le gérant revendra les biens et rendra progressivement les fonds aux investisseurs.
Stratégie à suivre
De nombreux investisseurs acquerront ces parts de SCPI via un crédit immobilier. C’est une stratégie très utilisée par les réseaux bancaires et certains conseillers en gestion de patrimoine, afin de booster un peu la rentabilité souvent moyenne de ces placements.
Attention aux anciens crédits en cours (SCPI proches de la liquidation) sur ce type de montage. Ils sont souvent supérieurs à la rentabilité de la SCPI… une renégociation est à envisager même si la durée restante est courte. Il faut calculer le gain.
Les SCPI Pinel ont généralement de meilleures rentabilités que les SCPI Malraux, les biens étant situés dans des zones où les rendements locatifs sont plus élevés. Les biens Malraux sont souvent chers à l’achat, puisqu’ils sont situés en centre-ville avec de gros travaux à réaliser ; le rendement est donc moindre.
Enfin, sur le plan stratégique, certes l’investisseur recevra une réduction d’impôt pendant quelques années, mais il ne faut pas oublier que les parts de SCPI généreront des revenus fonciers, fiscalisés à leur tour, qui engendreront donc de l’impôt à terme.
Notre avis
Ayant un certain recul sur ce type de stratégie, notre avis est clairement défavorable. Les SCPI fiscales des dispositifs précédents (Robien, Besson, Scellier, Duflot…) sont liquidées ou en cours de liquidation, et le moins que l’on puisse dire est que le bilan est mitigé. Les performances ne sont pas vraiment au rendez-vous, alors que le marché immobilier est en hausse. On constate également de grandes difficultés (faibles rendement, baisses importantes de valorisation) sur des SCPI Malraux.
De plus la liquidité est quasi nulle. Généralement, nous déconseillons d’investir sur des SCPI avec un horizon de placement de moins de 10 ans. Néanmoins, celles-ci permettent de sortir en cas de besoin. Il en est généralement de même pour les SCPI fiscales, mais les conséquences sont tellement désastreuses qu’il n’est absolument pas conseillé de les revendre avant la fin de la durée de blocage : frais de transaction, reprise de l’avantage fiscal, contrepartie à trouver…
En outre, la durée de blocage liée au placement est nécessairement plus longue que la durée habituelle de l’engagement de base. Par exemple, il faut rajouter aux 12 ans d’engagement de location d’un Pinel : la période de levée de fonds, 18 mois à 2 ans de construction et mise en location. A cela s’ajoute la revente des programmes (2 à 3 ans) au terme pour assurer la liquidité à l’investisseur. La durée minimale de placement est donc de 15 ans…
Finalement, c’est le TRI (Taux de Rendement Interne) de l’opération qui sera impacté la durée du placement étant élevée. De plus, les frais de gestion continuent à être prélevés.
Une fois encore, le gain fiscal ne doit pas être la seule motivation de l’investisseur et n’est, dans le cadre d’un bon conseil, qu’une façon de maximiser le rendement de l’investisseur. Nous préférerons toujours viser de la plus-value plutôt qu’une réduction d’impôt, qui sera amputée par un investissement incertain. Finalement, le couple rendement/risque est souvent meilleur sur d’autres opérations, plus simples, et le gain final de l’opération plus favorable à l’investisseur.
A ces risques spécifiques liés aux SCPI fiscales, s’ajoutent les risques habituels des SCPI : risque locatif, risque de liquidité, risque sur le rendement…
Il nous semble que le couple rendement risque n’est pas bon sur les SCPI fiscales, même en ajoutant un crédit.
Les meilleurs SCPI fiscales sont pour nous celles de déficit foncier, à condition d’avoir des revenus élevés (et donc une tranche marginale d’imposition) et des revenus fonciers à gommer. Mieux vaut souvent jouer sur l’assiette de l’impôt que directement sur l’impôt lui-même.
Un nouveau contribuable doit-il effectuer sa première déclaration par internet (impots.gouv) ou par papier ?
Un contribuable qui était précédemment relié au foyer fiscal de ses parents peut réaliser sa première déclaration en ligne à condition d’avoir reçu un courrier de l’administration fiscale lui communiquant les informations nécessaires.
Il devra alors créer un mot de passe à l’aide du numéro fiscal et du numéro d’accès en ligne communiqués par l’administration fiscale. Le RFR (Revenu Fiscale de Référence) à indiquer est de zéro.
Si le nouveau contribuable n’a pas reçu de courrier de l’administration fiscale avec son numéro fiscal, il doit demander ces informations auprès de son centre des finances publique. A défaut il devra déposer une première déclaration papier.
Quels sont les critères à étudier avant d’acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement populaire et facilement accessible. Son usage doit, néanmoins, être bien intégré dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur, car ses effets peuvent se révéler néfastes si cet investissement est mal adapté :
Il est primordial de ne pas s’adresser à un vendeur de SCPI dont le métier est de distribuer de la SCPI. Un cabinet indépendant de gestion de patrimoine, comme le nôtre, vous proposera d’investir en SCPI, si et seulement si, cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale. En outre, il faudra assurer un suivi de ce placement dans le temps, tant patrimonial que fiscal, afin de s’assurer que l’investissement reste pertinent.
Le rôle du conseiller est de réaliser, sur un horizon d’investissement long, une allocation diversifiée, qui préservera au maximum le patrimoine investi dans les périodes de crise et assurera un rendement optimal à terme, net de fiscalité.
Les critères de choix
Tout d’abord, comme pour tout placement financier, il convient de s’intéresser à la société de gestion. Elle doit être suffisamment ancienne, solide et avoir les moyens humains nécessaires pour pouvoir gérer convenablement le parc immobilier. Après examen de la société de gestion, il faut valider la stratégie des différentes SCPI :
- Diversification géographique (Ile-de-France, province, international…).
- Supports d’investissement (bureaux, commerces, EHPAD…).
- Effet de levier financier éventuel (dette).
- Qualité et diversité des locataires.
La taille de la SCPI peut également constituer une variable de choix. Une SCPI trop petite ou à capital fixe peut freiner la revente éventuelle des parts en cas de crise immobilière.
Enfin, des critères financiers purs sont à étudier. Une SCPI délivrant 6% de rendement est nécessairement plus risquée (actifs moins résilients en cas de crises, locataires plus difficiles à trouver) qu’une SCPI délivrant 3% de rendement. Il s’agit d’une simple approche rendement / risque.
Par ailleurs, les critères suivants sont à analyser tout particulièrement :
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : qui indique le taux de location du parc immobilier ; observer la tendance haussière ou baissière est importante.
- Le RAN (Report à Nouveau) : qui constitue une partie des revenus et plus-values mis de côté afin d’assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
- Les provisions pour travaux : afin de faire face aux futures dépenses pour adapter les anciens biens immobiliers aux nouvelles normes et assurer, ainsi, un taux de location élevé. De cette manière, la rentabilité de la SCPI ne sera pas impactée.
SCPI sans droit d’entrée
Notre cabinet apprécie tout particulièrement les SCPI dites sans droit d’entrée. Cela signifie qu’après une période de conservation de quelques années (3 à 5 ans), l’investisseur peut revendre ses parts au prix auquel il les a payé si le prix de part n’a pas évolué. Ces SCPI récentes ont le vent en poupe actuellement et collectent fortement sur un marché morose leur permettant ainsi de saisir des opportunités intéressantes.
En tant qu’experts reconnus sur le sujet, nous conseillons par exemple activement la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management et la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko.
Est-ce que je dois acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété ?
Démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier de percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Intérêts de ce placement
Pour un particulier, acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans percevoir immédiatement de revenus et donc, sans alourdir sa fiscalité. Il achètera ainsi, décotées, des parts de SCPI et ne deviendra propriétaire qu’au bout d’une période déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans généralement). Durant cette période, aucune gestion, ni aucune fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur la Fortune Immobilière) ne seront à prévoir.
Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à terme, afin de préparer la retraite par exemple.
Exemple chiffré
La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 33% et la nue-propriété 67%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :
- L’usufruitier paiera 67,32 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (rendement 2023 : 7,79%),
- Le nu-propriétaire paiera 136,68 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Notre cabinet a un flux permanent d’acheteurs d’usufruits pour des SCPI performantes et de qualité que nous conseillons activement comme la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management mais ou la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko.
Quels sont les frais de comptabilité que je peux déduire de ma comptabilité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Tenir une comptabilité est impératif pour déclarer correctement son bien loué avec le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il convient de faire appel à un expert-comptable spécialisé car il s’agit d’un savoir-faire spécifique.
Les dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et l’adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) sont, à hauteur de :
- 2/3 remboursées sous la forme d’une réduction d’impôt. Toutefois, la limite est de 915 € par an et ne peut pas excéder le montant de l’impôt sur le revenu.
- 1/3 déduites du résultat imposable (incorporation aux charges).
L’adhésion au CGA est très largement conseillée. Elle coûte environ 200 € par an. Ne pas adhérer à un CGA majorera automatique de 25% le montant de revenu BIC imposable.
Cette réduction d’impôt n’est, bien sûr, possible que si vous optez pour le régime réel !