Quels sont les critères à étudier avant d’acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement populaire et facilement accessible. Son usage doit, néanmoins, être bien intégré dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur, car ses effets peuvent se révéler néfastes si cet investissement est mal adapté :
Il est primordial de ne pas s’adresser à un vendeur de SCPI dont le métier est de distribuer de la SCPI. Un cabinet indépendant de gestion de patrimoine, comme le nôtre, vous proposera d’investir en SCPI, si et seulement si, cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale. En outre, il faudra assurer un suivi de ce placement dans le temps, tant patrimonial que fiscal, afin de s’assurer que l’investissement reste pertinent.
Le rôle du conseiller est de réaliser, sur un horizon d’investissement long, une allocation diversifiée, qui préservera au maximum le patrimoine investi dans les périodes de crise et assurera un rendement optimal à terme, net de fiscalité.
Les critères de choix
Tout d’abord, comme pour tout placement financier, il convient de s’intéresser à la société de gestion. Elle doit être suffisamment ancienne, solide et avoir les moyens humains nécessaires pour pouvoir gérer convenablement le parc immobilier. Après examen de la société de gestion, il faut valider la stratégie des différentes SCPI :
- Diversification géographique (Ile-de-France, province, international…).
- Supports d’investissement (bureaux, commerces, EHPAD…).
- Effet de levier financier éventuel (dette).
- Qualité et diversité des locataires.
La taille de la SCPI peut également constituer une variable de choix. Une SCPI trop petite ou à capital fixe peut freiner la revente éventuelle des parts en cas de crise immobilière.
Enfin, des critères financiers purs sont à étudier. Une SCPI délivrant 6% de rendement est nécessairement plus risquée (actifs moins résilients en cas de crises, locataires plus difficiles à trouver) qu’une SCPI délivrant 3% de rendement. Il s’agit d’une simple approche rendement / risque.
Par ailleurs, les critères suivants sont à analyser tout particulièrement :
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : qui indique le taux de location du parc immobilier ; observer la tendance haussière ou baissière est importante.
- Le RAN (Report à Nouveau) : qui constitue une partie des revenus et plus-values mis de côté afin d’assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
- Les provisions pour travaux : afin de faire face aux futures dépenses pour adapter les anciens biens immobiliers aux nouvelles normes et assurer, ainsi, un taux de location élevé. De cette manière, la rentabilité de la SCPI ne sera pas impactée.
SCPI sans droit d’entrée
Notre cabinet apprécie tout particulièrement les SCPI dites sans droit d’entrée. Cela signifie qu’après une période de conservation de quelques années (3 à 5 ans), l’investisseur peut revendre ses parts au prix auquel il les a payé si le prix de part n’a pas évolué. Ces SCPI récentes ont le vent en poupe actuellement et collectent fortement sur un marché morose leur permettant ainsi de saisir des opportunités intéressantes.
En tant qu’experts reconnus sur le sujet, nous conseillons activement la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko ou encore la SCPI Novaxia Néo de Novaxia Investissement.
Est-ce que je dois acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété ?
Démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier de percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Intérêts de ce placement
Pour un particulier, acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans percevoir immédiatement de revenus et donc, sans alourdir sa fiscalité. Il achètera ainsi, décotées, des parts de SCPI et ne deviendra propriétaire qu’au bout d’une période déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans généralement). Durant cette période, aucune gestion, ni aucune fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur la Fortune Immobilière) ne seront à prévoir.
Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à terme, afin de préparer la retraite par exemple.
Exemple chiffré
La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 33% et la nue-propriété 67%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :
- L’usufruitier paiera 67,32 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (rendement 2023 : 7,79%),
- Le nu-propriétaire paiera 136,68 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Notre cabinet a un flux permanent d’acheteurs d’usufruits pour des SCPI performantes et de qualité que nous conseillons activement comme La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management mais également Iroko Zen de la société de gestion Iroko ou encore Novaxia Néo de Novaxia Investissement.
Quels sont les frais de comptabilité que je peux déduire de ma comptabilité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Tenir une comptabilité est impératif pour déclarer correctement son bien loué avec le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il convient de faire appel à un expert-comptable spécialisé car il s’agit d’un savoir-faire spécifique.
Les dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et l’adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) sont, à hauteur de :
- 2/3 remboursées sous la forme d’une réduction d’impôt. Toutefois, la limite est de 915 € par an et ne peut pas excéder le montant de l’impôt sur le revenu.
- 1/3 déduites du résultat imposable (incorporation aux charges).
L’adhésion au CGA est très largement conseillée. Elle coûte environ 200 € par an. Ne pas adhérer à un CGA majorera automatique de 25% le montant de revenu BIC imposable.
Cette réduction d’impôt n’est, bien sûr, possible que si vous optez pour le régime réel !
Un usufruitier peut-il construire sur le terrain appartenant au nu-propriétaire ? (Terrain démembré)
L’usufruitier a le droit de construire sur le terrain démembré, sans même avoir à demander l’accord du nu-propriétaire. La condition quasi unique à respecter par l’usufruitier est de ne pas porter atteinte au bien démembré (dans le cas présent un terrain). Dans le cas contraire, le nu-propriétaire pourrait demander qu’il soit remis en état ou demander une extinction anticipée de l’usufruit.
L’avantage fiscal en matière de transmission est évident. Le montant des constructions, sur lequel l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité même si la valeur globale du bien a augmenté, sera transmis sans droit de succession.
Afin que l’administration fiscale ne remette pas en cause les constructions en donation indirecte au bénéfice du nu-propriétaire il faut par exemple que :
- L’usufruitier ait tiré bénéfice de sa construction (occupation, perception de loyers…).
- Les constructions ne soient pas réalisées à la fin du démembrement.
Pourquoi diversifier son patrimoine grâce au Private Equity ?
Le Private Equity (Fonds d’investissement non cotés en bourse) permet d’exposer son patrimoine financier, via des fonds, à une classe d’actifs souvent peu utilisée par les investisseurs et donc de profiter d’un nouveau moteur de performance décorrélé des marchés financiers cotés (Bourse). Il désigne les titres non cotés (actions et obligations principalement), par opposition au Public Equity qui désigne les actions cotées (par exemple les actions du CAC40 ou du Dow Jones).
Fonctionnement
Les fonds de Private Equity prennent des participations dans des PME et ETI, à travers des actions et/ou des obligations. La prise de participation aidera l’entreprise à se financer ou à se développer. Il s’agit d’un véritable levier pour les entreprises, aux côtés des emprunts bancaires. Les gérants des fonds vont participer à la direction des sociétés dans lesquelles ils investissent, afin d’accompagner leur croissance. Ils apportent avec eux un véritable savoir-faire et souvent un important réseau.
Les investissements sont très concrets pour un particulier qui détient des parts de fonds, puisqu’il recevra, généralement, un rapport semestriel qui explique l’ensemble des participations prises, la stratégie et les performances. L’investisseur participe ainsi activement au financement de l’économie réelle : développement de start-up, création d’emplois…
Stratégie financière
Ce type d’investissement se démocratise. A l’origine utilisés principalement par les investisseurs institutionnels (banques, fonds de pensions…) et les grandes fortunes, des fonds de Private Equity, validés par l’AMF, sont désormais accessibles aux particuliers disposant d’un patrimoine financier à diversifier.
Les investisseurs se tournant vers ce genre de placement recherchent des rendements élevés (généralement de 6% à 10%), en contrepartie d’un risque également important et d’une durée de blocage souvent comprise entre 5 et 12 ans. Le couple rendement risque est donc excellent sur une longue période mais la liquidité est faible.
La société de gestion doit être choisie avec soin et l’allocation diversifiée : styles de gestion, secteurs d’activité, tailles de société, actions et/ou obligations…
Pour aller plus loin
François-Xavier Soeur, fondateur et président du Groupe Terrae Patrimoine avait abordé ce sujet sur le plateau de BFM Business le 17 avril 2024.
Une émission à retrouver sur le replay de BFM Business (https://www.bfmtv.com/economie/replay-emissions/bfm-patrimoine/le-coach-le-lexique-franglais-du-non-cote-17-04_VN-202404170391.html) et dans la revue de presse de notre cabinet.
Pourquoi investir dans un ETF (Exchange Traded Funds) et comment bien le sélectionner ?
Les ETF, aussi appelés trackers, sont destinés aux investisseurs souhaitant répliquer les variations d’un indice. Ils présentent l’avantage d’être liquides ; ils sont rapidement cessibles durant les heures de cotation.
La gamme des ETF existants est relativement large et permet ainsi aux investisseurs de rapidement s’exposer à une zone géographique ou un secteur. Les faibles frais de gestion des ETF, en comparaison avec la gestion active et les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières), expliquent leur succès et leur développement ces dernières années. De plus, les contre-performances répétées de nombreux OPCVM expliquent cet intérêt de plus en plus fort.
Quels ETF sélectionner ?
Un point d’attention particulier doit être porté à la construction de l’ETF. Deux grandes catégories existent. Elles se différencient par la manière de répliquer l’indice :
- Physique : l’ETF achète les différents composants de l’indice et possède donc les actifs sous-jacents.
- Synthétique : une contrepartie fournira la performance de l’indice.
Sur cette dernière catégorie, les frais sont faibles, mais cela implique un risque de perte en capital en cas de défaut de la contrepartie. Il convient donc de s’adresser à des Sociétés de Gestion particulièrement solides et très solvables.
Quelle est la différence entre une SICAV ou un FCP ?
Les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) regroupent deux classes d’actifs différentes : les SICAV et les FCP. Les OPCVM sont généralement utilisés par les investisseurs dans le cadre de compte titres, d’assurance-vie ou de contrats de capitalisation. Ils sont gérés par un gérant ou une équipe de gérants au sein d’une société de gestion.
Ces fonds peuvent investir sur différentes classes d’actifs (actions, obligations, monétaire…) avec des stratégies (secteurs, spécificités géographiques) et des objectifs de performance très différents (préservation du capital ou plus-values importantes à terme).
Une SICAV (Société d’Investissement en Capital Variable) est, comme son nom l’indique, une société dont l’investisseur devient actionnaire. Il peut donc voter lors des Assemblées Générales et éventuellement devenir membre du Conseil d’Administration.
Un FCP (Fonds Commun de Placement) est une copropriété de valeurs mobilières. Le fonds émettra des parts achetées par les porteurs (les investisseurs). La Société de Gestion se doit de défendre les intérêts des porteurs de parts.
Comment réagir face à une baisse de ses placements ? Les bons réflexes à avoir
Le point le plus important est de ne pas paniquer et de ne pas prendre de décisions abruptes et précipitées. Au-delà de ce conseil qui peut sembler évident, une analyse rationnelle des raisons de la baisse est à mener.
Maîtriser ses émotions et rester cartésien est essentiel. Replacer son investissement dans le cadre de sa stratégie patrimoniale globale permet généralement de comprendre les variations (la volatilité) de ses actifs.
Analyser la baisse selon la classe d’actif
Dans le cas d’un placement coté, demandez vous si la variation est due à une baisse générale des marchés ou à un défaut de sélection des supports de l’allocation.
S’il s’agit d’un placement non coté, il convient d’étudier s’il se trouve dans les premières années d’investissement ou proche de son terme. En effet, les premières années ces placements baissent car seuls les frais de gestion et les provisions sont impactés sur la valorisation.
Pour les investissements immobiliers, penchez vous sur la qualité des locataires (impayés…), du bien acheté (travaux non provisionnés) ou du marché immobilier local (étroit ou liquide, niveau des taux…).
Replacer l’investissement dans sa stratégie patrimoniale globale
Si l’intérêt initial du placement et son potentiel sont confirmés par cette analyse, l’investisseur doit dans un premier temps vérifier le niveau des liquidités de son patrimoine. Dans le cas où celui-ci n’est pas adéquat avec les besoins (risque d’impayés car placements immobilisés) par rapport au train de vie, il convient de céder une partie de ses placements en privilégiant ceux qui ont évolué conformément aux objectifs de base plutôt que ceux qui n’ont pas correctement évolué sur la période analysée s’ils gardent tout leur potentiel.
Lorsqu’un investisseur constate des pertes, il s’agit logiquement de produits non garantis en capital avec un horizon d’investissement moyen / long terme. Si vous n’avez pas besoin de liquidités immédiates, il convient le plus souvent de ne pas réduire le risque de son portefeuille en cédant des actifs. La volatilité subie à court terme est souvent un passage obligé pour réaliser les performances souhaitées sur de longues périodes d’investissement.
La baisse de l’actif comme une opportunité pour se repositionner
Une baisse, des marchés cotés ou immobiliers, est souvent l’occasion de profiter d’actifs décotés. Si vous disposez de liquidités à investir, dont vous n’aurez pas besoin sur l’horizon d’investissement du placement à renforcer, nous conseillerons généralement de moyenner votre prix d’acquisition à la baisse.
Une phrase de Warren Buffet synthétise au mieux la réaction à avoir : « Ayez peur quand tout le monde est avide ; soyez avide quand tout le monde a peur. ». Bref, soyez contrariant et contracyclique.
Pour aller plus loin
François-Xavier Soeur, fondateur et président du Groupe Terrae Patrimoine avait abordé ce sujet sur le plateau de BSmart le 26 octobre 2022.
Une émission à retrouver sur le replay de B Smart (https://www.bsmart.fr/video/16616-smart-patrimoine-partie-26-octobre-2022) et dans la revue de presse de notre cabinet.
Vaut-il mieux verser sur un ancien contrat d’assurance-vie ou en ouvrir un nouveau ?
Comme souvent en gestion de patrimoine, tout dépend de la situation personnelle de l’assuré et de nombreux autres paramètres. Nous allons résumer ici les principaux critères de choix.
Reverser sur un ancien contrat
En cas de retraits, des avantages fiscaux existent, notamment sur les contrats souscrits depuis plus de 8 ans. Ainsi, un assuré aura généralement intérêt à reverser sur un contrat d’assurance-vie ancien.
Si le contrat est en moins-value, il est important de rappeler que les moins-values générées par une assurance-vie ne sont pas imputables par ailleurs. Il s’agit donc d’une occasion pour moyenner à la baise les prix moyens d’acquisition des OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) par exemple dans le cadre d’une gestion offensive ou avec des versements mensuels programmés.
Souscrire un nouveau contrat plutôt qu’en alimenter un plus ancien
Souscrire un nouveau contrat est préférable si l’assuré a plus de 70 ans et que le contrat ancien est composé de sommes versées avant 70 ans. En effet, en cas de retraits, ceux-ci seront effectués au prorata des sommes investies avant et après 70 ans, faisant ainsi perdre les avantages successoraux liés aux sommes versées avant 70 ans.
Si la fiscalité de l’épargnant est faible (Tranche Marginale d’Imposition à 14% ou 0%) ou qu’aucun retrait n’est prévu pendant au moins 8 ans, l’ouverture d’un nouveau contrat permettra de diversifier les assureurs et éventuellement les supports.
Faut-il souscrire une assurance décès pour protéger son conjoint ?
En contrepartie d’une cotisation mensuelle, un contrat garantit le versement de fonds à un ou plusieurs bénéficiaires désignés. Il s’agit donc d’un besoin de prévoyance.
Les options de ces contrats sont multiples et adaptables aux besoins : rente éducation pour enfants, versement d’un capital en cas d’accident, assurance invalidité et incapacité, perte d’emploi…
La plupart du temps, les sommes versées aux bénéficiaires sont nettes de fiscalités.
Pour les TNS (Travailleurs Non-Salariés) tels que les associés gérants d’EURL et les gérants majoritaires de SARL, des solutions de prévoyance dans le cadre de la loi Madelin par exemple existent.
Limites
Attention tout de même à certains points importants.
Tout d’abord, le coût de l’assurance décès augmente selon l’âge et l’état de santé de l’assuré. En outre, les garanties peuvent s’interrompre au-delà d’un certain âge ou le contrat être refusé après examen médical (surtout après 70 ans).
Selon les contrats, plus les garanties demandées sont élevées (et les capitaux assurés importants en conséquence), plus les justificatifs et examens exigés sont importants et exigeants.
Enfin, il s’agit de contrats à fonds perdus. Ainsi, les cotisations versées ne seront jamais récupérées même si les garanties du contrat n’ont jamais été « utilisées ».