Est-ce que je peux donner un bien immobilier alors qu’un crédit est toujours en cours ?
Il est tout à fait possible, afin de commencer à transmettre un patrimoine, de donner un bien immobilier alors qu’un crédit est en cours.
Il est extrêmement important de vérifier si les conditions du contrat de prêt permettent effectivement de transférer le bien. Le plus souvent, ce cas de figure est prévu et une donation est soumise à l’accord du préteur, c’est-à-dire de la banque. Le banquier pourra accepter mais deux cas de figure se posent alors : est-ce au donataire (celui qui reçoit) ou au donateur (celui qui donne) de rembourser le prêt ? Les deux cas sont possibles mais la banque pourra n’en accepter qu’un des deux ou refuser purement et simplement l’opération.
Tout est donc une question de négociation avec la banque et de solidité du dossier. Par exemple si la donation prive le donateur d’un revenu essentiel, il est logique de la banque refuse l’opération.
Avantage fiscal
Il n’y a aucun avantage fiscal si c’est le donateur qui finit de payer le prêt puisque l’assiette de donation est calculée sur la valeur vénale du bien. Néanmoins si c’est le donataire qui finit de rembourser le prêt, l’assiette de donation sera réduite du capital restant dû de l’emprunt à condition de le prévoir dans l’acte de donation.
Les garanties
La banque qui prête a logiquement pris des garanties afin de se protéger. Dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), ils seront transmis avec le bien. Si un nantissement a été pris (le plus souvent sur un contrat d’assurance-vie) alors celui-ci se poursuivra. Il en est de même pour la caution mais l’accord de cette dernière est nécessaire à la réalisation de l’opération puisqu’il s’agit d’une sûreté personnelle du donateur.
Pourquoi démembrer un contrat de capitalisation ?
Un contrat de capitalisation, pour schématiser, est une assurance-vie sans clause bénéficiaire. Il se souscrit et se gère exactement de la même manière qu’une assurance-vie et la fiscalité en cas de retrait est la même.
Néanmoins en cas de décès du souscripteur, la valeur du contrat ne bénéficiera pas d’exonérations spécifiques et sera intégrée à la succession du défunt.
Il est possible de démembrer un contrat de capitalisation tout en se réservant l’usufruit en tant que donateur.
Plus-value purgée en cas de donation ou de succession
Jusqu’à fin 2019, un débat subsistait sur le devenir de la plus-value de ces contrats en cas de donation ou de succession. Ce sont les commentaires de l’administration fiscale dans le BOFiP (20/12/2019) qui ont apporté la réponse.
A présent, pour tous les rachats effectués à partir du 1er janvier 2019 sur les contrats de capitalisation, l’assureur doit prendre en compte dans son calcul que la plus-value latente, au moment d’une transmission à titre gratuit (donation ou succession), a été purgée à cette occasion. Sont concernés l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La stratégie
Ces commentaires de l’administration fiscale relancent donc l’intérêt des contrats de capitalisation surtout lorsque des investissements importants en assurance-vie sont prévus. En effet, pour les versements effectués avant 70 ans, au-delà de 852 500 € à destination d’un bénéficiaire, la fiscalité sera de 31,25% en cas de décès. Elle sera donc à comparer avec celle de l’ensemble de la succession pour prendre une décision d’investissement.
Comment un chef d’entreprise doit-il adapter son patrimoine avant de créer sa société ?
Créer une société est un beau défi, peut mener à de belles réussites, mais présente également un gros risque. Les statistiques sont là pour le prouver, après 5 années d’existence, au moins une société sur deux a disparu.
Le chef d’entreprise à l’origine de la société a, la plupart du temps, investi des fonds et perdra le plus souvent son apport en cas de liquidation. Les conséquences peuvent, toutefois, être beaucoup plus graves surtout si des emprunts sont contractés. Il convient pour cela de prendre certaines mesures afin de s’en protéger.
Régime matrimonial
La première étape est souvent l’adaptation du régime matrimonial. Un mariage communautaire engagera le conjoint et le rendra solidaire des pertes de l’activité commerciale sauf si on est dans le cadre d’une société à responsabilité limitée (SARL ou SAS).
Passer à un régime séparatiste (séparation de biens ou participation aux acquêts) est conseillé.
Pour plus de détails, vous pouvez consulter le Thème n°8 : Bien choisir son régime matrimonial.
La forme sociale
Un grand nombre de formes sociales permettent de cantonner les pertes au patrimoine de l’entreprise. Les créanciers ne peuvent alors saisir que le patrimoine de l’entreprise.
Nous pouvons citer :
- La SARL (Société à Responsabilité Limitée) et l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).
- La SAS (Société Anonyme Simplifiée) et la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).
Attention tout de même, cette frontière est poreuse, surtout si le chef d’entreprise se porte personnellement caution pour les dettes contractées dans l’entreprise. Il en est de même s’il commet des fautes de gestion ou des fraudes.
Déclaration d’insaisissabilité des biens immobiliers
Il s’agit d’un acte authentique à rédiger devant notaire. Si le chef d’entreprise est en entreprise individuelle cette déclaration peut porter sur tout bien foncier non affecté à l’usage professionnel. Ce patrimoine immobilier sera ainsi protégé de tous recours engagé par des créanciers. Précisons que depuis la loi Macron la résidence principale est automatiquement insaisissable.
Le chef d’entreprise n’est protégé que pour les nouvelles dettes professionnelles contractées à partir de la signature d’insaisissabilité des biens. Cette déclaration ne concerne pas les anciennes dettes et les dettes privées.
Un chef d’entreprise doit-il forcément payer pour récupérer son extrait K-Bis ?
“Et il me faudra également un extrait Kbis de moins de trois mois” : voici une phrase qu’un chef d’entreprise entend souvent. C’est une contrainte administrative, payante, avec l’obligation de se connecter à www.infogreffe.fr ou de demander le document au Greffe du Tribunal de Commerce concerné (peut prendre un certain temps). Depuis la loi Pacte, le Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce a instauré un site internet permettant à tous les chefs d’entreprise de récupérer, de manière gratuite et illimité, leur extrait Kbis.
Le site web est : https://www.monidenum.fr/
Pour les tiers, la demande d’un extrait Kbis reste payante.
Pour rappel, un extrait Kbis est une carte d’identité de l’entreprise, attestant de l’existence de la société, immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Comment réduire ses impôts grâce à la loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard permet, pour les particuliers ayant acheté un logement neuf (entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021) et le louant meublé (dispositif Loueur Meublé Non Professionnel), de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les revenus taxables sont soumis aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le montant de la réduction d’impôt est réparti sur 9 ans, à raison de 1/9ème par an. La base de la réduction de la loi Censi-Bouvard est plafonnée à 300 000 € par an. La TVA fait partie de l’assiette taxable si elle n’est pas récupérée. Généralement, elle est récupérée. Les éventuelles subventions ne rentrent pas dans l’assiette pour calculer la réduction.
Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, le taux applicable de réduction est de 11%. La réduction est comprise dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €. Si le montant de la réduction dépasse le montant d’impôt à payer, la réduction d’impôt est reportable pendant 6 ans.
Notre avis
Seuls les foyers fiscaux faiblement imposés (tranche à 14% au maximum) ont un intérêt à utiliser le dispositif Censi-Bouvard.
Pour tous les autres, vous n’avez aucun intérêt à opter pour le dispositif Censi-Bouvard. En effet, les investisseurs optant pour ce dispositif ne peuvent pas amortir le bien acheté or, c’est là que réside l’intérêt des biens achetés meublés… percevoir des revenus non fiscalisés pendant des années en amortissant le bien.
Il vaut donc mieux, dans la plupart des cas, opter pour la location meublée au régime réel.
Faut-il louer une partie de sa résidence principale à sa société ? Quelles sont les règles à respecter ?
Il est tout à fait possible de mettre en place cette location, mais certaines règles sont à suivre en fonction du type de tâches effectuées par le chef d’entreprise à son domicile.
Gestion administrative
Il est possible, pour le chef d’entreprise, de se servir de sa résidence principale afin d’exercer une partie des tâches administratives liées à son activité (appels et courriers, comptabilité…), mais sans recevoir de clients.
Une clause du contrat d’habitation ou du règlement de copropriété peut prévoir d’interdire les usages autres que l’habitation (clauses bourgeoises). La domiciliation est toujours possible, mais nécessite d’être provisoire (moins de 5 ans) et le bailleur et le syndic doivent être prévenus.
Un bail civil ou commercial peut être conclu, d’une manière écrite ou verbale. Toutefois, il est, bien sûr, conseillé de rédiger cet acte. Un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.
Exercice de l’activité commerciale
S’il est possible d’exercer son activité commerciale dans une résidence principale louée, il conviendra de différencier la part du loyer et les charges payées à titre personnel, de celle relevant du professionnel. Seule cette dernière partie sera, bien sûr, déductible des revenus.
Si le chef d’entreprise est propriétaire du bien immobilier à titre personnel, un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.
Si l’immeuble est au bilan de l’entreprise, les charges, les intérêts d’emprunt et les amortissements seront à déduire du résultat de l’entreprise. En cas de cession, la plus-value sera taxée en tant que plus-value professionnelle ; la qualité de résidence principale ne sera pas retenue.
Fiscalité
Le loyer versé sera déductible des charges de la société. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sera également due. Le loyer sera déclaré dans les revenus du chef d’entreprise en : revenus fonciers s’il s’agit d’une location nue, BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’il s’agit d’une location équipée. Le loyer peut être soumis à TVA ; il le sera de plein droit s’il dépasse certains seuils.
Un chef d’entreprise doit-il acquérir les murs de sa société ?
Cette question revient souvent dans nos échanges avec nos clients puisqu’il s’agit d’une question stratégique, impactant directement le patrimoine privé des chefs d’entreprise.
La réflexion initiale consiste à se dire qu’il s’agit d’un levier efficace, afin de transférer la richesse, créée dans l’entreprise, directement au chef d’entreprise. Celui-ci acquerra des bureaux ou un commerce, à titre personnel, et y implantera son activité professionnelle. Un loyer sera alors versé par la société commerciale au chef d’entreprise. Il représentera une charge pour l’entreprise (baisse de la pression fiscale) et sera un revenu pour le chef d’entreprise (à déclarer). Le loyer sera destiné le plus souvent à rembourser le crédit servant à l’acquisition du local commercial. Attention tout de même, il doit s’agir d’un loyer de marché. Le prix ne doit être ni trop bas (avantage pour l’entreprise mais important effort de trésorerie à fournir pour le chef d’entreprise), ni trop haut (avantage pour le chef d’entreprise mais peut mettre en péril l’activité commerciale). De plus, l’administration fiscale, dans le cadre d’un contrôle, pourrait retoquer un montage qu’elle juge inadapté.
Le bien à acquérir
Une fois que cette idée est validée, se pose la question de la typologie du bien à acquérir par le chef d’entreprise. En effet, il ne faut pas que l’acquisition d’un bien immobilier devienne un poids pour l’entreprise. Trop petit, celui-ci peut constituer un frein au développement d’une start-up qui a besoin d’embaucher, trop grand il sera une charge inutile pour l’entreprise. C’est un levier important pour certaines professions qui ont une bonne visibilité sur leur activité : médecins, avocats, experts-comptables, entreprises de services…
A terme, si l’immobilier est étroitement lié à l’entreprise et que l’activité commerciale est suffisamment pérenne pour supporter l’acquisition des murs, une revente des murs commerciaux à l’entreprise peut être envisagée. Cette opération ne doit, tout de même pas, bloquer la revente à terme de la société. Il faut donc que les locaux puissent servir à un repreneur potentiel.
Type de détention
La détention, en direct ou par l’intermédiaire d’une société, est également à trancher. Elle résultera des objectifs individuels de chaque chef d’entreprise. La forme sociale dépendra du nombre d’associés, des associés eux-mêmes (personnes physiques ou personnes morales), de la fiscalité souhaitée et enfin de la stratégie établie (perception de revenus ou capitalisation).
Peuvent être généralement envisagés :
- La SCI (Société Civile Immobilière).
- La SARL (Société à Responsabilité Limitée).
- La SAS (Société par Actions Simplifiée).
Qu’est-ce que le système du lissage de l’impôt sur le revenu ? Un mécanisme adapté à la fiscalité des auteurs, des sportifs et des artistes
Les revenus des sportifs et artistes peuvent très fortement évoluer au cours de leur carrière.
Le tube de l’été, ce n’est pas tous les ans…
C’est pour atténuer l’effet de la progressivité de l’impôt sur le revenu, pour ces contribuables particuliers, que l’Etat a créé un système permettant de calculer un revenu moyen sur trois ou cinq ans. Cela évite à un contribuable, ayant peu de revenus puis assistant à une forte hausse de ceux-ci de se retrouver immédiatement fortement fiscalisé.
L’intérêt principal pour le contribuable est de bénéficier des tranches d’impositions inférieures du barème progressif. Si l’activité est en croissance, il est d’autant plus intéressant d’opter pour ce système en début de carrière (ou de rémunération tout du moins).
Le mécanisme
Les revenus vont être moyennés (lissés) sur 3 ans ou 5 ans. Attention, le choix de la période est irréversible. L’option devra être révoquée lorsque la carrière évolue, et surtout, lorsque les revenus baissent d’une manière pérenne.
Ce mécanisme dépend de l’article 100 bis et 84 A du CGI. Il n’est pas à confondre avec le régime des revenus exceptionnels ou différés (quotient). L’option pour ce système est à indiquer, en mention expresse, dans la déclaration de revenus. S’il s’agit de la première année au cours de laquelle une déclaration 2035 est déposée, nous vous rappelons qu’il est nécessaire d’adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé).
Les particuliers éligibles
Les contribuables concernés par ce dispositif sont ceux possédant des revenus irréguliers, issus de la production littéraire, scientifique, artistique ou de la pratique d’un sport. Sont donc concernés les : auteurs, musiciens, chanteurs, chefs d’orchestre, metteurs en scène, sportifs professionnels ou amateurs.
Attention, n’entrent pas dans ce dispositif : les mannequins, les entraîneurs d’équipes sportives ou les personnes touchant des revenus issus des contrats publicitaires ou des parrainages.
Prudence tout de même aux limites du lissage, qui doivent être correctement appréhendées. Si l’imposition est limitée lors de la mise en place, les effets se font ressentir sur plusieurs années, impliquant de provisionner le paiement d’un impôt complémentaire sur les années suivantes.
Comment sont imposées les plus-values immobilières des non-résidents ?
La fiscalité de la cession d’un immeuble par un non-résident est relativement proche de celle d’un résident fiscal français, c’est à dire de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux.
Une différence existe, tout de même, en matière de prélèvements sociaux pour les résidents en EEE (Espace Economique Européen, c’est-à-dire : l’Union Européenne, l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse). Ces derniers voient le prélèvement de 17,2% remplacé par un prélèvement de solidarité fixé à 7,5 %. Les résidents en Espace Economique Européen doivent justifier cotiser à un autre régime obligatoire que celui de la Sécurité Sociale.
Après 30 ans de détention, les non-résidents bénéficient de l’exonération des plus-values.
De plus, depuis le 1er janvier 2019, la cession de l’ancienne résidence principale en France d’un expatrié est exonérée si :
- L’expatriation a lieu dans un état membre de l’union européenne ou un état ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
- La cession intervient avant le 31 décembre de l’année suivant l’expatriation, sans avoir été mise à disposition d’un tiers (location, hébergement à titre gratuit…).
- l’ancienne résidence principale de l’expatrié ne doit pas être mise à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le départ hors de France et la cession.
Par ailleurs, si le bien cédé ne constitue pas la résidence principale de l’expatrié et que ce dernier est ressortissant de l’EEE (Espace Economique Européen), il lui est également possible de bénéficier d’une exonération totale jusqu’à 150 000 € de plus-value si :
- le cédant a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession et que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou qu’elle porte sur un bien dont le cédant à la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
- L’immeuble constitue la résidence, en France, de l’expatrié. Il en dispose librement (pas de location, hébergement à titre gratuit…) depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente.
Comment sont imposés les revenus fonciers français d’un non-résident ? (Y compris les locations meublées)
Comme souvent, cette question est tranchée par la convention fiscale signée entre l’Etat de résidence de l’expatrié et la France. De nombreux débats ont fait évoluer la fiscalité des revenus fonciers ces dernières années, notamment concernant la question des prélèvements sociaux (s’élevant à 17,2% à ce jour). Pour rappel, ceux-ci servent à financer la Sécurité Sociale, les retraites et le Revenu de Solidarité Active (RSA). Les expatriés cotisants souvent à des régimes locaux, cet impôt à payer était remis en cause.
Finalement, la règle est la suivante depuis le 1er janvier 2019 : un impôt sur le revenu minimal de 20% s’applique, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, sauf pour les résidents en Espace Economique Européen (correspondant, pour rappel, à l’Union Européenne, l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse). Ces derniers voient le prélèvement de 17,2% remplacé par un prélèvement de solidarité fixé à 7,5 %. Les résidents en Espace Economique Européen doivent justifier de leurs cotisations à un autre régime obligatoire que celui de la Sécurité Sociale.