Faut-il louer une partie de sa résidence principale à sa société ? Quelles sont les règles à respecter ?
Il est tout à fait possible de mettre en place cette location, mais certaines règles sont à suivre en fonction du type de tâches effectuées par le chef d’entreprise à son domicile.
Gestion administrative
Il est possible, pour le chef d’entreprise, de se servir de sa résidence principale afin d’exercer une partie des tâches administratives liées à son activité (appels et courriers, comptabilité…), mais sans recevoir de clients.
Une clause du contrat d’habitation ou du règlement de copropriété peut prévoir d’interdire les usages autres que l’habitation (clauses bourgeoises). La domiciliation est toujours possible, mais nécessite d’être provisoire (moins de 5 ans) et le bailleur et le syndic doivent être prévenus.
Un bail civil ou commercial peut être conclu, d’une manière écrite ou verbale. Toutefois, il est, bien sûr, conseillé de rédiger cet acte. Un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.
Exercice de l’activité commerciale
S’il est possible d’exercer son activité commerciale dans une résidence principale louée, il conviendra de différencier la part du loyer et les charges payées à titre personnel, de celle relevant du professionnel. Seule cette dernière partie sera, bien sûr, déductible des revenus.
Si le chef d’entreprise est propriétaire du bien immobilier à titre personnel, un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.
Si l’immeuble est au bilan de l’entreprise, les charges, les intérêts d’emprunt et les amortissements seront à déduire du résultat de l’entreprise. En cas de cession, la plus-value sera taxée en tant que plus-value professionnelle ; la qualité de résidence principale ne sera pas retenue.
Fiscalité
Le loyer versé sera déductible des charges de la société. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sera également due. Le loyer sera déclaré dans les revenus du chef d’entreprise en : revenus fonciers s’il s’agit d’une location nue, BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’il s’agit d’une location équipée. Le loyer peut être soumis à TVA ; il le sera de plein droit s’il dépasse certains seuils.
Un chef d’entreprise doit-il acquérir les murs de sa société ?
Cette question revient souvent dans nos échanges avec nos clients puisqu’il s’agit d’une question stratégique, impactant directement le patrimoine privé des chefs d’entreprise.
La réflexion initiale consiste à se dire qu’il s’agit d’un levier efficace, afin de transférer la richesse, créée dans l’entreprise, directement au chef d’entreprise. Celui-ci acquerra des bureaux ou un commerce, à titre personnel, et y implantera son activité professionnelle. Un loyer sera alors versé par la société commerciale au chef d’entreprise. Il représentera une charge pour l’entreprise (baisse de la pression fiscale) et sera un revenu pour le chef d’entreprise (à déclarer). Le loyer sera destiné le plus souvent à rembourser le crédit servant à l’acquisition du local commercial. Attention tout de même, il doit s’agir d’un loyer de marché. Le prix ne doit être ni trop bas (avantage pour l’entreprise mais important effort de trésorerie à fournir pour le chef d’entreprise), ni trop haut (avantage pour le chef d’entreprise mais peut mettre en péril l’activité commerciale). De plus, l’administration fiscale, dans le cadre d’un contrôle, pourrait retoquer un montage qu’elle juge inadapté.
Le bien à acquérir
Une fois que cette idée est validée, se pose la question de la typologie du bien à acquérir par le chef d’entreprise. En effet, il ne faut pas que l’acquisition d’un bien immobilier devienne un poids pour l’entreprise. Trop petit, celui-ci peut constituer un frein au développement d’une start-up qui a besoin d’embaucher, trop grand il sera une charge inutile pour l’entreprise. C’est un levier important pour certaines professions qui ont une bonne visibilité sur leur activité : médecins, avocats, experts-comptables, entreprises de services…
A terme, si l’immobilier est étroitement lié à l’entreprise et que l’activité commerciale est suffisamment pérenne pour supporter l’acquisition des murs, une revente des murs commerciaux à l’entreprise peut être envisagée. Cette opération ne doit, tout de même pas, bloquer la revente à terme de la société. Il faut donc que les locaux puissent servir à un repreneur potentiel.
Type de détention
La détention, en direct ou par l’intermédiaire d’une société, est également à trancher. Elle résultera des objectifs individuels de chaque chef d’entreprise. La forme sociale dépendra du nombre d’associés, des associés eux-mêmes (personnes physiques ou personnes morales), de la fiscalité souhaitée et enfin de la stratégie établie (perception de revenus ou capitalisation).
Peuvent être généralement envisagés :
- La SCI (Société Civile Immobilière).
- La SARL (Société à Responsabilité Limitée).
- La SAS (Société par Actions Simplifiée).
Qu’est-ce que le système du lissage de l’impôt sur le revenu ? Un mécanisme adapté à la fiscalité des auteurs, des sportifs et des artistes
Les revenus des sportifs et artistes peuvent très fortement évoluer au cours de leur carrière.
Le tube de l’été, ce n’est pas tous les ans…
C’est pour atténuer l’effet de la progressivité de l’impôt sur le revenu, pour ces contribuables particuliers, que l’Etat a créé un système permettant de calculer un revenu moyen sur trois ou cinq ans. Cela évite à un contribuable, ayant peu de revenus puis assistant à une forte hausse de ceux-ci de se retrouver immédiatement fortement fiscalisé.
L’intérêt principal pour le contribuable est de bénéficier des tranches d’impositions inférieures du barème progressif. Si l’activité est en croissance, il est d’autant plus intéressant d’opter pour ce système en début de carrière (ou de rémunération tout du moins).
Le mécanisme
Les revenus vont être moyennés (lissés) sur 3 ans ou 5 ans. Attention, le choix de la période est irréversible. L’option devra être révoquée lorsque la carrière évolue, et surtout, lorsque les revenus baissent d’une manière pérenne.
Ce mécanisme dépend de l’article 100 bis et 84 A du CGI. Il n’est pas à confondre avec le régime des revenus exceptionnels ou différés (quotient). L’option pour ce système est à indiquer, en mention expresse, dans la déclaration de revenus. S’il s’agit de la première année au cours de laquelle une déclaration 2035 est déposée, nous vous rappelons qu’il est nécessaire d’adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé).
Les particuliers éligibles
Les contribuables concernés par ce dispositif sont ceux possédant des revenus irréguliers, issus de la production littéraire, scientifique, artistique ou de la pratique d’un sport. Sont donc concernés les : auteurs, musiciens, chanteurs, chefs d’orchestre, metteurs en scène, sportifs professionnels ou amateurs.
Attention, n’entrent pas dans ce dispositif : les mannequins, les entraîneurs d’équipes sportives ou les personnes touchant des revenus issus des contrats publicitaires ou des parrainages.
Prudence tout de même aux limites du lissage, qui doivent être correctement appréhendées. Si l’imposition est limitée lors de la mise en place, les effets se font ressentir sur plusieurs années, impliquant de provisionner le paiement d’un impôt complémentaire sur les années suivantes.
Comment sont imposées les plus-values immobilières des non-résidents ?
La fiscalité de la cession d’un immeuble par un non-résident est relativement proche de celle d’un résident fiscal français, c’est à dire de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux.
Une différence existe, tout de même, en matière de prélèvements sociaux pour les résidents en EEE (Espace Economique Européen, c’est-à-dire : l’Union Européenne, l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse). Ces derniers voient le prélèvement de 17,2% remplacé par un prélèvement de solidarité fixé à 7,5 %. Les résidents en Espace Economique Européen doivent justifier cotiser à un autre régime obligatoire que celui de la Sécurité Sociale.
Après 30 ans de détention, les non-résidents bénéficient de l’exonération des plus-values.
De plus, depuis le 1er janvier 2019, la cession de l’ancienne résidence principale en France d’un expatrié est exonérée si :
- L’expatriation a lieu dans un état membre de l’union européenne ou un état ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
- La cession intervient avant le 31 décembre de l’année suivant l’expatriation, sans avoir été mise à disposition d’un tiers (location, hébergement à titre gratuit…).
- l’ancienne résidence principale de l’expatrié ne doit pas être mise à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le départ hors de France et la cession.
Par ailleurs, si le bien cédé ne constitue pas la résidence principale de l’expatrié et que ce dernier est ressortissant de l’EEE (Espace Economique Européen), il lui est également possible de bénéficier d’une exonération totale jusqu’à 150 000 € de plus-value si :
- le cédant a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession et que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou qu’elle porte sur un bien dont le cédant à la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
- L’immeuble constitue la résidence, en France, de l’expatrié. Il en dispose librement (pas de location, hébergement à titre gratuit…) depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente.
Comment sont imposés les revenus fonciers français d’un non-résident ? (Y compris les locations meublées)
Comme souvent, cette question est tranchée par la convention fiscale signée entre l’Etat de résidence de l’expatrié et la France. De nombreux débats ont fait évoluer la fiscalité des revenus fonciers ces dernières années, notamment concernant la question des prélèvements sociaux (s’élevant à 17,2% à ce jour). Pour rappel, ceux-ci servent à financer la Sécurité Sociale, les retraites et le Revenu de Solidarité Active (RSA). Les expatriés cotisants souvent à des régimes locaux, cet impôt à payer était remis en cause.
Finalement, la règle est la suivante depuis le 1er janvier 2019 : un impôt sur le revenu minimal de 20% s’applique, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, sauf pour les résidents en Espace Economique Européen (correspondant, pour rappel, à l’Union Européenne, l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse). Ces derniers voient le prélèvement de 17,2% remplacé par un prélèvement de solidarité fixé à 7,5 %. Les résidents en Espace Economique Européen doivent justifier de leurs cotisations à un autre régime obligatoire que celui de la Sécurité Sociale.
Comment seront imposés les revenus de mon enfant étudiant ?
Si votre enfant est toujours rattaché à votre foyer fiscal, il convient, éventuellement, de déclarer ses revenus avec les vôtres : emplois estivaux, stages, alternances… les cas sont multiples.
Contrats d’apprentissages et stages conventionnés (dans le cadre d’une formation universitaire)
Exonérés jusqu’à 1 SMIC annuel, soit 18 255 € en 2019, fiscalisés au-delà.
En l’absence de convention, les revenus du stage seront fiscalisés dès le premier euro.
Revenus salariés d’un enfant étudiant âgé de moins de 26 ans (emplois estivaux)
Exonérés jusqu’à 3 SMIC mensuels, soit 4 564 € en 2019, fiscalisés au-delà.
Volontariat International en Entreprise (VIE), Volontariat International en Administration (VIA), Volontariat de Solidarité Internationale (VSI)
Pour ces cas spécifiques nous vous conseillons de vous reporter au site du gouvernement, accessible avec le lien suivant : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6652-PGP.html
Comment est imposée la cession des œuvres d’art et des objets de collection ?
Les œuvres d’art et objets de collection se transmettent souvent de génération en génération ou ont été acquis, au fur et à mesure des années, sans conserver de preuves de l’achat.
L’article 98A II du CGI (Code Général des Impôts) définit une œuvre d’art de la manière suivante : « Sont considérées comme œuvres d’art les réalisations ci-après :
1° Tableaux, collages et tableautins similaires, peintures et dessins, entièrement exécutés à la main par l’artiste, à l’exclusion des dessins d’architectes, d’ingénieurs et autres dessins industriels, commerciaux, topographiques ou similaires, des articles manufacturés décorés à la main, des toiles peintes pour décors de théâtres, fonds d’ateliers ou usages analogues ;
2° Gravures, estampes et lithographies originales tirées en nombre limité directement en noir ou en couleurs, d’une ou plusieurs planches entièrement exécutées à la main par l’artiste, quelle que soit la technique ou la matière employée, à l’exception de tout procédé mécanique ou photomécanique ;
3° A l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie, productions originales de l’art statuaire ou de la sculpture en toutes matières dès lors que les productions sont exécutées entièrement par l’artiste ; fontes de sculpture à tirage limité à huit exemplaires et contrôlé par l’artiste ou ses ayants droit ;
4° Tapisseries et textiles muraux faits à la main, sur la base de cartons originaux fournis par les artistes, à condition qu’il n’existe pas plus de huit exemplaires de chacun d’eux ;
5° Exemplaires uniques de céramique, entièrement exécutés par l’artiste et signés par lui ;
6° Emaux sur cuivre, entièrement exécutés à la main, dans la limite de huit exemplaires numérotés et comportant la signature de l’artiste ou de l’atelier d’art, à l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie ; »
L’annexe III du même article explique ce qu’est un objet de collection :
« Sont considérés comme objets de collection les biens suivants, à l’exception des biens neufs : 1° Timbres-poste, timbres fiscaux, marques postales, enveloppes premier jour, entiers postaux et analogues, oblitérés ou bien non oblitérés mais n’ayant pas cours et n’étant pas destinés à avoir cours ;
2° Collections et spécimens pour collections de zoologie, de botanique, de minéralogie, d’anatomie, ou présentant un intérêt historique, archéologique, paléontologique, ethnographique ou numismatique. »
Pour résumer, est considéré comme objet de collection : un objet dont la valeur ne provient pas de l’objet lui-même (par exemple l’or d’une pièce d’avant 1800) mais de son ancienneté ou de sa présence avec d’autres objets. Dans ce dernier cas c’est alors le principe de la collection.
Fiscalité
Si le détenteur d’une œuvre d’art ou d’un objet de collection n’a pas la capacité d’en prouver l’origine, le montant de la vente sera taxé à 6,5%.
Néanmoins, dans le cas d’une cession où le détenteur est capable de prouver la date et le montant d’achat, la plus-value éventuelle sera imposée au montant de 36,2% (19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux). Au-delà de la 2ème année, un abattement s’applique à hauteur de 5% par année de détention au-delà de la 2ème année. Au bout de la 22ème année, une exonération totale s’exerce.
Aucune taxe n’est due si la valeur de l’objet n’excède pas 5 000 €.
Comment est imposée la cession de l’or ?
Les règles de la fiscalité développée ci-dessous concernent l’or d’investissement, c’est-à-dire les : lingots, barres, plaquettes et pièces d’or d’après l’an 1800. Les bijoux font l’objet d’une fiscalité autre. Les pièces d’or antérieures à 1800 sont considérées comme des objets de collection.
Très souvent, l’or s’est transmis de la main à la main dans le cadre des familles ou il n’y a pas de traces de l’achat. Le propriétaire de l’or n’a donc pas les moyens de prouver une date et un cours d’achat. Dans ces cas précis, une fiscalité forfaitaire, la TMP (Taxe sur les Métaux Précieux) s’applique sur le montant de la cession. La fiscalité est de 11,5%.
Si l’investisseur peut prouver la date et le prix d’achat, Il devra alors s’acquitter sur le montant de la plus-value éventuelle d’une imposition de 36,2% (19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux). Un abattement est appliqué à hauteur de 5% par année de détention au-delà de la 2ème année. Il y a une exonération totale au bout de la 22ème année.
Les taxes sont généralement payées par l’intermédiaire en charge de la transaction.
Il est nécessaire de réaliser les transactions portant sur l’or par des moyens bancaires scripturaux (virements). Les liquidités sont interdites, afin de lutter contre le blanchiment d’argent.
Que puis-je déduire de mon IFI ?
L’IFI est à déclarer pour tout patrimoine immobilier supérieur net à 1 300 000 €.
Un passif et certaines déductions sont tout de même admis par l’administration fiscale. Sont déductibles de la valeur taxable au premier janvier :
- Les taxes foncières.
- Les droits de mutation en instance de paiement.
- L’IFI lui-même.
- 30% d’abattement de la valeur de la résidence principale si elle n’est pas détenue en SCI (Société Civile Immobilière).
- Une décote pour indivision. Il faut que l’indivision réduise la liquidité du bien, donc si les indivisaires sont, par exemple, deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens cela ne fonctionne pas.
- Une décote pour occupation, si le bien est loué au 1er janvier, à condition que cette location ralentisse la vente ou diminue la valeur du bien.
- 10 à 20% de la valeur des biens détenus en SCI. En effet, il est plus difficile de trouver un acheteur, et souvent, les SCI familiales contiennent des clauses d’agrément strictes.
- 75% de la valeur des bois et forêts, des vignes et des terres agricoles (conditions à respecter).
Si votre bien est loué et se trouve en indivision : on applique une décote de 36% (20% de 20%) et non de 40%. Attention, en matière de déduction et de cumul de décotes, il faut toujours rester raisonnable.
Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exonérés d’IFI.
Les dettes afférentes aux actifs imposables sont déductibles :
- Pour le montant du capital restant dû au 1er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable.
- Pour le montant du prêt contracté diminué de 1/20ème par année écoulée, dans le cas d’un prêt in fine. Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.
Si votre résidence principale a été acquise avec un prêt amortissable supérieur à 70% de la valeur vénale du bien, la valeur nette taxable à l’IFI de ce bien sera nulle. Un passif déductible ne peut pas être créé. La même logique est à suivre pour les bois et forêts, les exploitations viticoles et les terres agricoles louées à long terme sont déductibles à 75% de l’IFI.
Attention, les prêts, directs ou indirects, contractés par des membres du foyer fiscal ou du groupe familial ne sont pas déductibles. Ne sont également pas déductibles les dettes contractées par un nu-propriétaire (sauf achat en nue-propriété et usufruit pris par un bailleur social).
Enfin, la déductibilité des dettes est plafonnée. Si la valeur vénale du patrimoine est supérieure à 5 000 000 € et que les dettes sont supérieures à 60% de cette valeur, alors les emprunts ne seront déductibles que dans une limite de 50%.
Lorsqu’on est soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comment traiter les emprunts d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Les dettes liées à un achat immobilier effectué par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) sont déductibles de la valeur vénale du bien dans la limite du montant du :
- Capital restant dû au 1er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable,
- Prêt contracté diminué de 1/20ème par années écoulées, dans le cas d’un prêt in fine. Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.