Afin de défiscaliser mon impôt sur les revenus, faut-il investir en Pinel ? Comment éviter les arnaques ?
Investir en Pinel est un sujet qui fait beaucoup (trop ?) parler de lui. On ne compte plus les articles et les pubs abusives, voire même mensongères, s’accumulant sur internet.
Les bons réflexes à avoir
Remettons, tout d’abord, le Pinel à sa place. Il s’agit d’un outil, parmi beaucoup d’autres, qui est à ranger dans la catégorie des investissements immobiliers de long terme. Celui-ci permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu selon la durée de l’engagement de location : 6 ans ou 9 ans. Le locataire doit respecter certaines conditions : faire du logement sa résidence principale et que ses revenus ne dépassent pas un certain plafond défini par la loi.
Attention, c’est probablement là que le premier malentendu commence…
Investir en immobilier et investir en Pinel doivent avoir les mêmes fondamentaux : l’emplacement avant tout, le prix, le potentiel et le rendement locatif… La défiscalisation ne doit être qu’une cerise sur le gâteau ! Il convient d’analyser le bien à acheter comme un bien immobilier traditionnel.
S’il convient à notre stratégie : on investit.
S’il ne convient, on laisse passer. La carotte fiscale ne doit pas faire passer un bien moyen avec trop de défauts pour une affaire convenable. Environ un million de ventes immobilières sont réalisées chaque année, d’autres opportunités se présenteront.
Les pièges à éviter
Nombre de promoteurs peu scrupuleux ont identifié l’engouement sur les investissements Pinel et alimentent les recherches par de gros budgets publicité. Surtout, renseignez vous précisément sur les prix du neuf dans la zone où le programme est proposé pour le comparer. Payer un programme trop cher n’a généralement pas de justification, hormis qu’un bien neuf et clé en main aura toujours un coût un peu plus élevé qu’un bien dans l’ancien.
La zone doit être attractive pour les locataires. L’emplacement est primordial, comme pour tout investissement immobilier. Attention, si vous n’arrivez pas à louer votre bien dans un délai de 12 mois l’avantage fiscal sera repris et vous vous retrouverez avec un bien déprécié, parfois invendable et un crédit à rembourser… le début de gros ennuis.
Nous conseillons pour évaluer prudemment la rentabilité d’un programme, de calculer les rendements sans prendre en compte les réévaluations de loyers et/ou du foncier. Vous achetez du neuf, donc plus cher que de l’ancien. Le bien mettra probablement plusieurs années avant de commencer à se valoriser. Attention donc, aux simulations trompeuses de certains promoteurs et certains revendeurs. En outre s’il y a beaucoup de biens en Pinel au même endroit, construits au même moment, il y aura probablement beaucoup de biens à la location au même endroit, puis à la revente et au même moment dans 9 ans, à la fin de l’engagement de location…
Enfin, le Pinel génère des revenus fonciers qui seront fiscalisés. Attention à ne pas oublier l’aspect de fiscalité complémentaire qui sera créée par ce nouveau revenu foncier, en particulier lorsque la réduction d’impôt sera terminée.
Réduction d’impôt pour le Pinel Classique
| Date de signature notariée ou du permis de construire | Jusqu’au 31 décembre 2022 | Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 | Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 |
| Engagement de location de 6 ans | 12 % | 10.5 % | 9 % |
| Engagement de location de 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
Réduction d’impôt pour le Pinel +
| Date de signature notariée ou du permis de construire | Jusqu’au 31 décembre 2024 |
| Engagement de location de 6 ans | 12 % |
| Engagement de location de 9 ans | 18 % |
Le Pinel + impose le respect de normes :
- de confort (surface minimale selon le type de bien, espace extérieur privatif, ouverture sur l’extérieur),
- environnementales (Norme RE2020 et classe énergétique A).
Actualités
A partir de 2021, les logements individuels ne seront plus éligibles au Pinel. Les maisons sortiront en conséquence du champ du dispositif. Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, les appartements donc, seront éligibles au dispositif.
Le Pinel vit peut-être ses dernières années. En effet, la politique de la ville semble se recentrer sur les centres-villes, qui progressivement sont abandonnés par leurs habitants surtout dans les villes de taille moyenne, et qui se paupérisent de plus en plus. C’est pour répondre à cette problématique que le dispositif Denormandie a été créé. Nous prenons le pari que dans quelques années il remplacera le dispositif Pinel, qui concerne des logements neufs implantés surtout en périphérie des villes.
De plus, le dispositif Denormandie est plus écologique que le Pinel car il est beaucoup moins polluant de rénover des bâtiments existants que d’en construire de nouveaux.
Notre avis
Vous l’aurez compris, à la lecture de ces informations, il est nécessaire d’être particulièrement prudent avec les investissements Pinel. Il faut être très sélectif et la réduction d’impôt ne peut pas constituer un critère central de choix. Il vaut souvent mieux choisir de créer un revenu moins fiscalisé avec des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) étrangères ou un investissement LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), par exemple, plutôt que de chercher à payer moins d’impôts.
Comment vendre la nue propriété d’un bien immobilier ?
Vendre la nue-propriété d’un bien immobilier permet de recevoir immédiatement une somme significative, pour financer un projet, sans pour autant renoncer à s’en servir ou à percevoir les revenus locatifs. Cette opération s’apparente à un viager sans rente (aussi appelé « bouquet unique ») et concerne des patrimoines développés, généralement éloignés des vendeurs traditionnels en viager et qui veulent percevoir une rente.
Notre cabinet conseille et accompagne les vendeurs de nue-propriété dans le cadre d’un projet patrimonial. Vous pouvez tout à fait nous contacter pour que nous étudiions un bien et réalisions gratuitement une première évaluation.
Vendre sa nue-propriété
L’objectif est de réaliser une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit. A cet effet, un expert indépendant valorisera le bien pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (pleine propriété = usufruit + nue-propriété). Cette expertise est à la charge de l’acheteur.
La valorisation dépendra de trois facteurs :
- La valeur du bien en pleine propriété ;
- La valeur locative du bien (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager) ;
- L’âge de l’usufruitier (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager).
Une fois la valorisation effectuée par l’expert et acceptée par le vendeur, il conviendra de rédiger un compromis (couramment appelé promesse de vente) avant l’acte définitif qui se déroulera devant notaire, comme une vente immobilière traditionnelle. Les diagnostics habituels pour une vente immobilière, à la charge du vendeur, sont également à fournir.
Le vendeur de la nue-propriété continuera à utiliser, comme auparavant, le bien immobilier. Si le bien est loué, il continuera de percevoir les revenus fonciers. Il sera toujours redevable de la taxe foncière et en charge de l’entretien. L’acheteur de la nue-propriété ne sera en charge que des gros travaux (toitures, murs, clôtures…).
Typologie de biens et de vendeurs concernés
La vente en viager concerne généralement des personnes d’environ 75 ans, vendant un bien d’une valeur moyenne comprise entre 250 000 € et 300 000 €, afin de disposer d’une rente pour compléter leur retraite. Peu de transactions dépassent les 500 000 € par manque de vendeurs mais également d’acheteurs.
La vente de la nue-propriété que nous évoquons concerne une clientèle plus patrimoniale, âgée de 70 à 90 ans, généralement sans enfant, qui souhaite recevoir une somme pour financer des projets de vie : résidence secondaire, voyages, aider des proches ou des associations, investissements financiers…
En gestion de patrimoine, nous allons nous intéresser généralement à :
- des biens immobiliers (maisons, appartements ou immeubles) situés dans des métropoles ou des stations balnéaires dynamiques
- d’une valeur comprise entre 400 000 € et plusieurs millions d’euros ;
- libres (résidences principales ou secondaires) ou loués ;
- vendus par des particuliers de plus de 70 ans.
Il est nécessaire pour cette typologie d’actifs de faire appel à des fonds d’investissement spécialisés. En effet, des particuliers n’achèteront pas ce type de viager à cause du versement initial important nécessaire pour acquérir la nue-propriété (bouquet unique) et de l’horizon d’investissement potentiellement long (parfois plus de 20 ans).
C’est sur la recherche de ces acquéreurs de nues propriétés spécifiques que notre cabinet a une véritable plus-value, grâce à son réseau d’investisseurs professionnels (fonds d’investissements spécialisés).
Faut-il investir en immobilier avec le dispositif Pinel-Denormandie ? Qu’en penser et comment en profiter au mieux ?
L’amendement dit « Denormandie » est une extension du Pinel. Ce dispositif a pour objectif de stimuler la rénovation des quartiers anciens, dégradés dans le centre-ville de certaines communes. On le voit de plus en plus, beaucoup de centres-villes de localités de tailles moyennes se paupérisent, se détériorent et perdent progressivement de leur attrait, tant pour des habitants potentiels que pour les petits commerces. C’est fort de ce constat que ce dispositif a été mis en place.
Il faut investir en Denormandie comme on investit en immobilier en général, en faisant donc bien attention aux recommandations de base pour cette typologie d’actifs. Une analyse détaillée du bien et du dispositif est donc à mener.
Points communs avec le Pinel
Il s’agit d’un dispositif très proche du Pinel puisqu’il s’agit d’une extension de celui-ci. Les taux de réduction (12%, 18% ou 21%) selon l’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans) sont les mêmes, tout comme le plafond annuel d’investissement de 300 000 € qui est commun aux deux dispositifs. A noter : la réduction d’impôt compte dans le plafonnement des niches fiscales.
Le coût au m² de surface habitable ne doit pas dépasser 5 500 €. Un plafond de loyer au m² est appliqué selon la zone du bien : A bis, A, B1 ou B2. En outre, selon la zone du bien, le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds réglementaires.
Le logement doit être loué dans l’année suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Il doit également être loué à titre de résidence principale à une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.
Conditions
L’acquisition doit avoir lieu entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.
Les logements doivent être anciens et faire l’objet d’une rénovation dont les travaux représenteront au moins 25% du coût total de l’opération (achat tous frais d’acquisitions compris + travaux). Les locaux transformés en usage d’habitation sont également concernés. Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition.
Seules certaines communes sont éligibles. Elles doivent nécessiter une importante réhabilitation de l’habitat ou être labellisées « Cœur de Ville » ou encore être dans le cadre d’une opération de revitalisation de territoire. La liste détaillée des communes est disponible sur Légifrance et plus précisément avec le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038273001#LEGISCTA000038281074
Travaux éligibles à la quote-part de 25%
Les travaux doivent permettre de créer des surfaces habitables nouvelles à partir de l’existant (combles, greniers, garages) ou d’améliorer la performance énergétique du logement de 30% minimum. Dans le cas contraire, au moins deux des travaux suivants doivent être réalisés :
- Isolation de la toiture.
- Isolation des murs donnant sur l’extérieur.
- Isolation de parois vitrées donnant sur l’extérieur.
- Systèmes de chauffage.
- Système de production d’eau chaude sanitaire.
Seuls les professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) peuvent réaliser les travaux. Le particulier ne peut donc pas réaliser les travaux lui-même. En outre, les travaux ne seront pas éligibles si le particulier achète lui-même les matériaux et les fait installer par une entreprise.
Le contribuable doit conserver les factures émises, par l’entreprise ayant réalisé les travaux, et avoir la capacité de produire un diagnostic de performance énergétique effectué par une personne agréée.
Obligations déclaratives
Les déclarations à réaliser sont les mêmes que pour un Pinel. Se rajoute, tout de même, l’obligation de joindre une note à la déclaration d’impôt sur le revenu récapitulant les travaux réalisés et le montant.
Si un local a été transformé en logement, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (avec attestation de la réception en mairie), ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente du local sera à joindre à la déclaration d’impôt sur le revenu.
Actualité
Le Denormandie a été amélioré en 2020. L’ensemble des communes éligibles à ce dispositif sont à présent concernées sans distinction centre-ville / périphéries. Nous prenons le pari qu’à terme la politique de la ville continuera à s’orienter vers la rénovation et que progressivement le dispositif Denormandie remplacera le Pinel.
Notre avis
Nous sommes défavorables aux stratégies d’investissement immobilier ayant pour unique objectif de réduire l’impôt sur les revenus. Les biens sont généralement chers et le montage au final peu rentable. Certains investissements réalisés soi-même ou certains programmes spécifiques méritent d’être étudiés si les objectifs patrimoniaux sont compatibles.
Pourquoi se connecter à l’onglet « Biens Immobiliers » d’impôts.gouv.fr va devenir un réflexe ?
L’onglet « Biens immobiliers » a été mis en ligne sur impôts.gouv.fr au début du mois d’aout 2021. Ce nouveau service concerne tous les propriétaires fonciers soit 34 millions de personnes.
Il s’agit de particuliers, de personnes morales, de collectivités locales qui détiennent des biens en pleine-propriété, en indivision, en nue-propriété ou en usufruit. Il permet actuellement de visualiser l’ensemble de son patrimoine immobilier avec un certain nombres de détails comme la catégorie d’habitation (appartement ou maison), le nombre de pièces ou encore la surface.
L’objectif de ce service
Ce nouvel onglet a été mis en place dans le cadre de la réforme de la taxe d’habitation et de la digitalisation progressive de la taxe foncière. C’est une petite révolution pour les impôts fonciers qui permet de centraliser les déclarations et de faciliter les échanges entre les contribuables et l’administration fiscale. Un gain de temps pour tous, surtout pour le fisc et pour les personnes morales qui disposent de parcs immobiliers importants.
Avec la suppression progressive de la taxe d’habitation jusqu’en 2023, cet onglet « Biens immobiliers » va devenir un outil indispensable de l’administration fiscal qui pourra ainsi identifier facilement les résidences secondaires qui resteront soumises à la taxe d’habitation.
Il s’agit aussi d’une plateforme de collecte de données en masse qui permettra à terme de revoir la base d’imposition des biens immobiliers.
Les prochaines étapes
A la fin de l’année 2022, ce service permettra aux contribuables d’effectuer leurs déclarations foncières en ligne (taxes foncières et relatives à l’urbanisme).
Prochaine étape majeure à partir de 2023. Il conviendra alors d’effectuer la déclaration de la situation d’occupation du local d’habitation (résidence principale, secondaire, immeuble de rapport) et du loyer si celui-ci est loué.
Enfin en 2026, les valeurs locatives cadastrales seront révisées. C’est un chantier majeur qui permettra de réviser la base de calcul de la taxe foncière afin qu’elle soit plus juste.
En cas de difficultés pour utiliser ce téléservice, vous pouvez contacter la ligne d’assistance aux usagers au 0809 400 210 (service gratuit + prix appel) de 8h à 19h30 du lundi au vendredi.
Comment retrouver des produits financiers perdus ? La solution Ciclade
Un petit PEE dans une entreprise, un livret jeune ouvert par nos parents, une assurance-vie souscrite par les grands-parents… les occasions d’oublier un produit financier suite à un changement dans notre vie sont nombreuses.
Lorsqu’une banque ou un assureur constatent que les titulaires ou souscripteurs de produits financiers ne se manifestent pas depuis une longue période (généralement 10 ans ) ou que les fonds ne sont pas réclamés suite à un décès (3 ans en banque, 10 ans pour les assureurs), alors les produits financiers sont clôturés et transférés à la Caisse des Dépôts.
Au bout de 30 ans sans manifestation du titulaire ou des ayants-droits, les avoirs sont reversés à l’Etat français. Certains cas particuliers peuvent prolonger cette période de 30 ans si par exemple les sommes étaient indisponibles pendant une certaine période (période de blocage lié au produit financier en lui-même).
Les produits financiers concernés
Dans l’univers de la banque, tous les types de comptes sont concernés : comptes courant, compte-titres, PEL (Plan Epargne Logement), livrets (A, LLD, jeune, Codevi, CSL…). L’idéal est de posséder un numéro de compte ou l’IBAN complet afin de tracer le devenir de ces sommes mais ce n’est pas obligatoire pour lancer une recherche.
L’épargne entreprise via les PEE (Plan Epargne Entreprise) est également concernée.
Concernant le monde de l’assurance, il est possible de retrouver les assurance-vie et les contrats de capitalisation. Pour les assurance-vie, si une personne pense être bénéficiaire d’un contrat, il est également possible de contacter l’AGIRA pour mener des recherches si le titulaire du contrat est décédé depuis moins de 10 ans.
Que faire pour retrouver les sommes perdues ?
La Caisse des Dépôts a mis en place un dispositif appelé Ciclade afin de permettre à toute personne titulaire, souscripteur, adhérent, bénéficiaire ou ayant-droit d’un produit financier de faire une recherche et éventuellement de récupérer des fonds.
Ce service lancé en 2017 a connu un fort engouement l’année de son lancement avec presque 1,2 millions de demandes déposées. Depuis, moins de demandes sont enregistrées avec environ 350 000 recherches par an.
Un site web est à disposition des particuliers : https://ciclade.caissedesdepots.fr/
Les données à remplir concernent le titulaire du produit financier et le produit financier en lui-même. L’outil est vraiment intuitif est simple d’utilisation. Si la recherche donne un résultat, le particulier qui effectue la recherche devra fournir des documents complémentaires (pièce d’identité, IBAN, Justificatif de domicile…)
Comment bien se servir des avantages matrimoniaux ? Gérer le risque d’action en retranchement.
Un avantage matrimonial est un dispositif permettant au conjoint survivant de dépasser les droits de base accordés par le régime légal, c’est-à-dire les règles qui s’appliquent lorsque qu’on ne met pas en place de contrat de mariage. Ces avantages sont à prévoir dans le contrat de mariage initial ou à mettre en place durant le mariage. Dans tous les cas, il faudra rédiger un contrat. Attention tout de même à ne pas en abuser car dans certains cas l’action en retranchement guette la succession !
Il est requis d’être en communauté, puisqu’un avantage matrimonial ne porte que sur les biens communs. Ces dispositifs ne s’adressent donc qu’aux couples mariés sous un régime communautaire (communauté légale ou universelle) ou séparatiste (séparation de biens) avec une société d’acquêts.
Mais quel(s) avantage(s) choisir au milieu de toutes ces possibilités ? Et bien comme toujours en gestion de patrimoine tout va dépendre de votre situation patrimoniale et de vos objectifs. Afin de sélectionner les bons avantages, il convient de se faire accompagner par un professionnel, généralement par le notaire qui se chargera de la rédaction de l’acte. Vous trouverez ci-dessous un descriptif des principaux avantages matrimoniaux à disposition des notaires.
Le préciput
Nous vous invitons à lire cet article consacré à ce sujet : Est-ce que je dois mettre en place un préciput afin de protéger mon conjoint ?
La stipulation de parts inégales
L’objectif est que le conjoint reçoive une part importante de la succession. La communauté n’est alors pas partagée à 50/50. C’est notamment le cas dans les communautés universelles avec clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. Le conjoint survivant reçoit tout. Il est également possible de prévoir des variantes : le conjoint survivant récupère 100% en usufruit, une part importante en pleine-propriété…
Apport à la communauté / Dispense de récompense
L’apport à la communauté permet d’intégrer à une communauté un bien qui aurait dû rester propre.
Néanmoins au décès, lorsque la communauté sera dissoute, l’époux ayant apporté le bien aura droit à une récompense (sauf si le bien a été apporté dans le contrat de mariage initial). En cas de divorce, il est possible de prévoir que les époux pourront reprendre leurs apports.
L’avantage matrimonial de l’apport à la communauté n’a d’intérêt réel, en cas de décès, que si une dispense de récompense est prévue. Ainsi, la valeur du bien ne sera pas reprise à la succession.
Actions en retranchement
Le principal risque à gérer, lié à ces avantages matrimoniaux, est l’action en retranchement. Cette opération peut être menée par des enfants (héritiers réservataires), non communs aux deux époux, lésés par l’avantage matrimonial mis en place.
Pour rappel, un héritier réservataire est une personne physique qui, en raison de son lien familial avec le défunt, a droit à une part de la succession. Dans le cas d’un couple marié, cette question se pose surtout en présence d’enfants qui sont normalement réservataires à hauteur :
- De la moitié des biens en présence d’un enfant.
- Des 2/3 des biens en présence de deux enfants.
- Des 3/4 des biens en présence de trois enfants ou plus.
Les avantages matrimoniaux ne sont pas considérés comme des donations, puisqu’ils ne sont exerçables qu’au décès. Ils n’entrent donc pas dans les calculs de réserve héréditaire. Si le couple n’a que des enfants communs, pas de risque d’action en retranchement étant donné qu’ils hériteront au second décès.
Actions en retranchement / Le risque principal
Le risque réside dans les enfants qui ne sont pas issus de l’union présente. Ils n’hériteront de rien au second décès, puisqu’ils n’ont pas de liens avec le conjoint survivant (s’ils ne sont pas devenus les enfants de ce dernier). Ils pourront alors intenter une action en retranchement, qui permet aux enfants lésés de reconstituer leur réserve héréditaire.
Les petits-enfants, en représentation d’un parent décédé, peuvent également mener une action en retranchement pour faire valoir leurs droits.
Une action en retranchement peut être menée dans un délai de :
- Cinq ans à compter de l’ouverture de la succession.
- Deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve.
Mener une action en réduction ne sera plus possible à partir de dix ans après le décès.
Comment sont imposés les revenus d’un contrat d’assurance-vie souscrit avant 1983 en cas de retrait ?
Si votre contrat d’assurance-vie a été souscrit avant 1983, les sommes que vous retirez du contrat en cours de vie (les produits rachetés) sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu mais pas de prélèvements sociaux.
Afin de rapprocher la fiscalité de ces contrats de celle du droit commun, pour tous les nouveaux versements à partir du 1er janvier 2020, le nouveau traitement fiscal des produits liés à ces nouveaux versements sera celui des contrats actuels (application de l’abattement pour les contrats de plus de 8 ans et Prélèvement Forfaitaire Libératoire de 7,5%).
Pourquoi mon plafond de déduction d’épargne retraite n’apparaît pas sur mon avis d’imposition ?
Lorsqu’un épargnant s’intéresse à l’épargne retraite, la première étape consiste à examiner la dernière page de son avis d’imposition afin de savoir à quelle hauteur peut-il investir sur ce type de support.
Versements maximum PER 2021
Le montant investi sera déduit des revenus imposables. Même si ce tableau n’apparaît pas sur l’avis d’imposition, l’investisseur pourra déduire des versements. La base minimale est de 10% du PASS de l’année précédente. Les plafonds de l’année N, N-1, N-2 et N-3 se cumulent.
Le plafond n’apparaît pas pour les contribuables :
- Ne recevant aucun revenu professionnel (ou percevant une pension), sauf si des cotisations ont été déclarées au titre de l’année précédente.
- Ne cotisant pas et n’ayant pas eu d’impôt à payer l’année précédente.
- Ayant plusieurs personnes à charge dans leur foyer fiscal.
Comment corriger une erreur sur sa déclaration de revenus ?
Faire une erreur sur une déclaration de revenu est une situation à laquelle nombre de contribuables se trouvent confrontés, au moins une fois dans leur vie.
La procédure à suivre dépendra du moment auquel le contribuable corrige sa déclaration :
- Il se rend compte de son erreur avant la date limite de dépôt des déclarations (fin mai ou début juin selon les départements) : même si une première déclaration a été signée en ligne, sur le site des impôts, il est possible d’en signer une deuxième qui écrasera la première version déposée. La correction est donc instantanée et sans conséquences.
- Il se rend compte de son erreur entre la date limite de dépôt des déclarations (fin mai ou début juin selon les départements) et la réception de son avis d’impôt (fin juillet) : la correction peut être effectuée en ligne (à l’exception de celle portant sur un changement de situation familiale qui devra être signalée par courrier). Si la modification entraîne un impôt supplémentaire, des pénalités de retard et/ou une sanction financière seront dues.
- Il se rend compte de son erreur à partir de la réception de l’avis d’impôt : il peut modifier sa déclaration, en ligne, jusqu’au 31 décembre de la 2ème année suivant celle de la réception de l’avis d’impôt (exemple : limite au 31 décembre 2023 pour les avis d’impôt reçus en septembre 2021). La rubrique « Corriger ma déclaration» est disponible l’année de la réception de l’avis. Pour les deux années suivantes, la correction est à effectuer via la messagerie dans la rubrique “Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt”. Si la modification entraîne un impôt supplémentaire, des pénalités de retard et/ou une sanction financière seront dues.
Négocier les pénalités
Si vous recevez un nouvel avis d’imposition avec des pénalités de retard, il convient de les payer. Si vous souhaitez les contester, surtout si c’est la première fois que vous avez un souci avec l’administration fiscale, nous vous conseillons de demander un dégrèvement en expliquant votre cas. Une simple lettre recommandée ou un message via votre messagerie sécurisée impots.gouv seront recevables.
Ne refusez jamais de payer les pénalités en commençant à négocier, c’est le meilleur moyen de ne jamais obtenir de dégrèvement.
Pourquoi investir en forêts par l’intermédiaire d’un Groupement Forestier ? GFF (Groupement Foncier Forestier) et GFI (Groupement Forestier d’Investissement)
L’investissement en forêt est presque une tradition française. Beaucoup de familles ont des toutes petites parcelles issues de successions. De génération en génération, les parcelles se divisent et deviennent trop petites pour être correctement exploitées par leurs propriétaires.
Les investisseurs recherchent : un placement stable, durable, diversifiant et un peu de défiscalisation. Le rendement est faible, même s’il repose sur le marché du bois en croissance continue depuis plusieurs années. Les tempêtes, du type de celle de 1999, n’ont pas impacté la hausse constante de la demande et des prix.
A mi-chemin entre le patrimoine immobilier et financier, cette catégorie d’investissement occupe une place à part dans le patrimoine global.
Le fonctionnement
Les Groupements Forestiers permettent, comme les SCPI, de s’associer à d’autres investisseurs pour acquérir un patrimoine immobilier et en confier la gestion à une Société de Gestion. Les Groupements Forestiers achètent des forêts et les exploitent. Ils sont devenus une solution de placement pour les investisseurs avec des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Un Groupement Forestier permet d’acquérir des forêts en nombre. Les surfaces étant importantes, elles intéresseront les industriels, contrairement aux petites parcelles exploitées par les particuliers et souvent mal entretenues. Le gouvernement français, afin de répondre à des objectifs de sécurité et à des objectifs économiques, souhaite des forêts bien entretenues et exploitées de manière judicieuse, objectif plus facilement atteignable par les professionnels des Groupements Forestiers.
Exploitation
La Société de Gestion exploitant le groupement forestier sélectionnera les forêts en diversifiant :
- Les essences, afin de ne pas dépendre d’un marché unique et afin de diminuer le risque sanitaire (les arbres se protègent entre eux des maladies).
- Les maturités, c’est-à-dire le temps restant avant de couper le bois. Le gérant essaye d’avoir un rendement régulier, sachant que la valeur d’une forêt dépend de ce qu’il existe sur pied (le bois lui-même).
- Les implantations géographiques.
Habituellement les forêts du Sud-Est sont évitées, le risque d’incendie étant trop lourd à assurer, tout comme celles du Sud-Ouest car le pin est dominant (une seule espèce, risque sanitaire) et le risque de tempête avéré. Toutes les forêts des Groupements Forestiers sont assurées.
Fiscalité
Le Groupement Forestier bénéficie d’une exonération d’IFI, ainsi que d’un abattement sur les successions et donations de 75%. Ces abattements existent depuis très longtemps car dans le monde forestier la logique suivante est appliquée en matière fiscale, « une génération plante, deux regardent pousser et une coupe », d’où un abattement s’élevant à 75%.
Lors du placement, étant donné qu’il s’agit d’un investissement au capital d’une PME dans le cadre d’une augmentation de capital avec un engagement minimal de détention de 5 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 25% (depuis le 10 août 2020, 18% auparavant). L’investissement est limité à 100 000 € pour un couple, à 50 000 € pour une personne seule et au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Les revenus (montant marginal) sont imposés au forfait cadastral.
Les plus-values immobilières des particuliers seront dues en cas de revente et de plus-value. La réduction d’impôt obtenue sera à retirer du montant de l’acquisition.
Les parts sont exonérées d’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière).
Points d’attention
Les frais d’acquisition importants (10% en moyenne compris dans le prix de la part) imposent une détention sur du long terme. La part de Groupement Forestier que vous achetez, 1 000 € par exemple, vaudra 900 € à la suite de l’achat. Il faudra donc attendre en moyenne 5 ans pour retrouver votre prix d’entrée (sans compter l’avantage fiscal de 25% qui permet tout de suite de rentrer dans ses frais). Nous recommandons ce placement avec un horizon d’investissement long terme d’au moins 10 ans.
En cas de revente, au terme de l’engagement de conservation d’un Groupement Foncier Forestier (GFF), si l’investisseur souhaite vendre ses parts, il faut que des acheteurs se manifestent. Celles-ci sont proposées en priorité aux autres porteurs du Groupement Forestier, puis dans un second temps, à tout investisseur potentiel. Sortir de ce type de placement prend souvent plusieurs mois.
Dans le cas d’un GFI (Groupement Forestier d’Investissement), la liquidité est plus élevée car le gérant dispose d’une poche de liquidité afin de faire face aux sorties.
Le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché du bois.