Faut-il acheter des Bitcoins ? Que penser des crypto-monnaies dans un patrimoine ?
Bitcoin, Ethereum, Litecoin voici quelques-uns des noms les plus connus dans l’univers des crypto-monnaies. Pour rappel, une crypto-monnaie est un protocole informatique, sans intermédiaire, reposant sur une technologie appelée la blockchain.
En tant qu’investisseur, nous entrons ici dans l’univers des placements atypiques, théoriquement réservés aux investisseurs avertis, prêts à supporter une volatilité et un risque élevés.
La bulle qui a été portée par l’engouement de petits épargnants en 2017 et qui a explosé en 2018 est là pour nous le rappeler. En effet, le Bitcoin, la crypto-monnaie la plus connue de toute, est passé en quelques mois de 20 000 $ à 3 700 $, soit une baisse de plus de 80%.
C’est face à ce type de constat que se pose la question de cette catégorie de placement dans un patrimoine.
Précautions à prendre
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine ne vous accompagnera pas sur ce type de placement, non agréé par l’AMF. Nous ne pouvons que mettre en garde les investisseurs qui souhaitent se lancer à titre personnel. Ayez conscience du risque élevé, soyez sûr de votre intermédiaire (site agréé par l’ACPR et protection des coins achetés) et ne placez que de l’argent dont vous n’aurez jamais besoin. 2,5% de votre patrimoine financier en crypto-monnaies nous semble déjà une limite haute.
Comme pour tous ces placements aux rendements alléchants (soi-disant une « alternative aux livrets » comme le présentent certaines publicités internet mensongères), il ne faut pas oublier qu’un rendement élevé implique nécessairement un risque élevé, et potentiellement, surtout si vous vous faites démarcher par internet ou suivez une publicité trompeuse… une arnaque. Prudence donc !
A ce sujet vous pouvez vous référer à l’article ” Comment être sûr de ne pas se faire escroquer en investissant dans un produit financier ? Que faire en cas d’escroquerie et que peut espérer l’investisseur lésé ? “.
Fin 2019, la France a mis en place un agrément à obtenir auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour tous les PSAN (Prestataires de Services sur Actifs Numériques). Nous vous conseillons de ne vous fier qu’aux prestataires ayant obtenu cet agrément si vous souhaitez échanger des crypto-monnaies.
Enfin il convient de bien déclarer ses plus-values et les comptes ouverts à l’étranger. Nous vous recommandons à ce sujet l’article “Bitcoins et cryptomonnaies : Attention à bien déclarer ses comptes et ses plus-values !“
Faut-il acheter de l’or ? Comment l’acheter, le détenir et dans quelle proportion ?
« L’or est une valeur refuge ». Nous avons tous entendu cette phrase au moins une fois dans notre vie. Mais quelle est sa valeur et sa place dans le patrimoine d’un particulier au 21ème siècle ?
Acheter de l’or physique permet de débancariser une partie de son patrimoine. L’objectif est de disposer d’un moyen de paiement en cas de faillite généralisée du système financier. En cas de fortes tensions géopolitiques ou financières, le cours de l’or est généralement en hausse, rappelant son rôle historique de valeur refuge.
Le marché de l’or
Compte tenu de sa forte volatilité (variations élevées), il est important de ne pas considérer l’or comme un placement sûr. Durant les dernières années, après un point haut en 2011, l’or a perdu 45% de sa valeur en un peu moins de 4 ans avant de repartir à la hausse. Il s’agit donc avant tout d’un marché de matières premières comme un autre, qui varie à la hausse comme à la baisse selon l’offre et la demande.
Il faut savoir que le cours de l’or est libellé en dollars américains. Le cours a tendance à baisser quand le dollar américain est en hausse (et inversement) puisque que le coût d’achat de cette matière première devient plus cher pour les investisseurs étrangers dont la devise de référence n’est pas le dollar américain.
Par ailleurs, l’or est une matière inerte qui ne produit aucun revenu. Le seul espoir d’en tirer une plus-value est donc de le revendre plus cher qu’il n’a été acheté.
La très grande majorité de l’or échangé dans le monde est de l’or papier, c’est-à-dire : des produits dérivés répliquant le cours de l’or (trackers et certificats), des fonds ou encore des parts de sociétés aurifères. Il est habituel de dire que le volume de l’or papier est 200 fois plus élevé que celui de l’or physique dans le monde. Ces échanges ne sont pas le fait de particuliers cherchant à acheter l’or en tant que valeur refuge, mais bien de prises de positions d’investisseurs mondiaux pariant à la hausse ou à la baisse.
Les différentes formes d’or accessibles
Pour un particulier souhaitant acheter de l’or physique, il convient de prendre quelques précautions. Les produits les plus adaptés sont les pièces d’or et les lingots. Acheter des pièces ou des lingots peut néanmoins s’avérer piégeux. Par exemple, une simple éraflure sur une pièce peut en faire baisser la valeur. De plus, elles peuvent bénéficier de prime (coter au-dessus de leur valeur en or) ou d’une décote (coter en dessous de leur valeur en or). Cette prime et cette décote accentuent les variations du cours de l’or. Une prime aux alentours de 30% a été observée en 2008 durant de la crise financière, lors d’un moment de forte hausse du prix de l’or.
Il faut également ne pas oublier les différents coûts : transaction (1,5% à 2,5%), conservation (coffre ?) et éventuellement assurance.
D’une manière générale, les investisseurs spéculent sur le cours de l’or avec de l’or papier et se protègent des crises avec de l’or physique. Il convient de ne pas exposer son patrimoine financier à plus de 5% à cette classe d’actif, très spéculative ou totalement inerte selon le mode de détention choisi.
Pour plus d’informations concernant la fiscalité en cas de cession, vous pouvez vous référer à « Comment est imposée la cession de l’or ?»
Quels sont les grands principes à suivre pour rédiger la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie ?
On ne le répétera jamais assez, mais le plus important dans un contrat d’assurance-vie c’est bien la clause bénéficiaire.
Un contrat d’assurance-vie est un outil patrimonial puissant, qui bien utilisé est vertueux, mais qui mal employé peut se révéler désastreux. En effet, un contrat d’assurance-vie est avant tout un outil de transmission afin que les sommes investies ne tombent pas dans la succession et soient transmises aux bénéficiaires désignés, avec une fiscalité généralement plus douce que celle du barème des droits de succession.
La clause bénéficiaire standard “mon conjoint à défaut mes enfants” est trop souvent utilisée par facilité. Par exemple, avec cette clause standard, si vous êtes pacsé avec des enfants, ce sont vos enfants qui recevront le bénéfice du contrat en cas de décès et non “le conjoint” qui désigne un époux (donc un mariage et non un pacs).
Afin d’éviter tout problème, et de ne pas se trouver éventuellement confronté aux rigoureux services juridiques des compagnies d’assurance, il convient :
- De rédiger une clause qui ne laisse pas de place à l’interprétation (bénéficiaires précis, ordre des termes, pas de fautes d’orthographe ou d’approximations…).
- De prévoir tous les cas pouvant se présenter : divorce, pré décès d’un bénéficiaire…
- De revoir régulièrement la clause surtout en cas de modification de votre situation patrimoniale (pacs, mariage, enfants…).
- D’utiliser les options accessibles afin de maximiser l’intérêt du contrat : rangs, renonciation, démembrement…
Être accompagné d’un professionnel comme un conseiller en gestion de patrimoine est donc indispensable.
Les bénéficiaires à désigner
Vous pouvez désigner la personne que vous souhaitez comme bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie. Votre lien familial éventuel ne changera rien aux avantages fiscaux ou civils.
Désigner un tiers
Attention de ne pas trop investir en assurance-vie si vous désignez un bénéficiaire qui n’est pas un de vos héritiers réservataires. En effet, si ces derniers estiment qu’il s’agit de primes exagérées, ils pourraient se retourner contre le(s) bénéficiaire(s).
La désignation du bénéficiaire doit être particulièrement précise (prénom, nom, date et lieu de naissance, adresse parfois même numéro de sécurité sociale).
Désigner un conjoint
Pour un conjoint, une clause bénéficiaire démembrée ou encore une co-souscription peuvent être étudiées afin de maximiser les intérêts fiscaux et/ou civils.
Désigner un partenaire de pacs
Pour les personnes liées par un pacs, nous vous conseillons de rédiger de la manière suivante la clause bénéficiaire : “La personne avec qui j’ai conclu un pacte civil de solidarité en vigueur au moment du décès…”.
Attention, cette clause sera à faire évoluer en cas d’évolution de l’union.
Désigner un époux (mariage)
Si vous souhaitez désigner votre époux comme bénéficiaire, nous vous conseillons de conserver le terme “mon époux” et de ne pas le désigner nommément, en cas de séparation.
Rédigée de la façon suivante, la clause ne laissera pas de place à l’interprétation : “Mon conjoint non divorcé, non séparé de corps, non engagé dans une procédure de divorce ou de séparation de corps au jour de mon décès, à défaut…”.
Pour rappel, désigner son époux comme bénéficiaire ne présente aucun avantage fiscal. L’objectif est donc de le protéger au mieux en lui attribuant des liquidités.
Désigner les enfants
Prévoir les enfants en bénéficiaires du contrat d’assurance-vie permet de transmettre le patrimoine à la génération suivante en limitant, dans la plupart des cas, les frais de succession. Les précisions suivantes sont à apporter :
- “nés ou à naître” permet de désigner tous les enfants du couple sans distinction au jour du décès et non au jour de la souscription.
- “par parts égales” afin de maintenir une égalité parfaite et ne léser aucun d’entre eux.
- “vivants ou représentés” afin que vos petits-enfants puissent recueillir la part de leur père ou mère qui aurait dû recevoir une partie du contrat. Cette clause permet de maintenir une égalité par branche. La représentation peut être prévue en cas de décès ou de renonciation. Dans ce dernier cas, mieux vaut préciser cette possibilité comme de la manière suivante :« Mes enfants nés ou à naître par parts égales. A défaut, et ce, en cas de pré décès ou de renonciation de l’un d’entre eux, la fraction de la garantie à laquelle il aurait eu droit sera attribuée à ses descendants par parts égales. A défaut, la fraction sera acquise par mes autres enfants par parts égales. »
Désigner une association
Une association reconnue d’utilité publique et qui a plus de trois ans d’existence peut être désignée comme bénéficiaire d’un contrat (pour tout ou partie, comme n’importe quel bénéficiaire). Celle-ci sera généralement exonérée de droits de succession.
Les options à intégrer pour personnaliser la clause
La renonciation
Vous pouvez laisser au bénéficiaire du contrat la possibilité de renoncer au profit de quelqu’un d’autre. Par exemple, permettre au conjoint survivant de renoncer au profit des enfants s’il n’a pas besoin des sommes au moment du décès.
Attention, la renonciation ne se présume pas, elle doit être clairement indiquée.
Désigner un ordre
L’objectif est de gratifier des bénéficiaires et de prévoir à défaut d’autres bénéficiaires. Une clause ne doit jamais mener à une impasse pour trouver un héritier. C’est pourquoi elle doit finir par “à défaut mes héritiers légaux”.
Il est ainsi possible de désigner, par exemple, deux bénéficiaires de premiers rangs, “à défaut” (donc en cas de décès et si la représentation n’est pas prévue ou utilisée) un autre bénéficiaire, puis à défaut un quatrième, avant de conclure par “à défaut mes héritiers légaux”. Cette dernière clause est obligatoire pour que le contrat ne tombe pas dans la succession. Les assureurs la prévoient à présent d’une manière automatique et les services juridiques de ceux-ci n’aiment pas qu’on y déroge.
La clause à options, également appelée clause à tiroirs
Cette rédaction permet de laisser au bénéficiaire le choix entre plusieurs options. Ce type de clause est généralement utilisé pour laisser une grande liberté au conjoint survivant. Par exemple, on peut laisser le choix entre :
- La pleine propriété des capitaux-décès.
- L’usufruit des capitaux-décès.
- Une partie des capitaux-décès en pleine propriété et du surplus en usufruit.
Il est également possible de laisser le choix entre la totalité du capital assuré et une quotité prédéfinie (25 %, 50 % ou 75 % du capital).
Clause bénéficiaire démembrée
Nous avons consacré un article à ce sujet : Comment utiliser la clause bénéficiaire démembrée pour protéger le conjoint survivant sans alourdir sa succession ?
Cas particuliers
Les bénéficiaires peuvent être désignés par acte notarié. La clause bénéficiaire sera alors rédigée ainsi : “Selon les dispositions testamentaires déposées chez maître…”. Attention, en cas de nouveau testament déposé chez un autre notaire, il convient d’actualiser la clause bénéficiaire. Dans le cas contraire “à défaut mes héritiers légaux” sera utilisé par l’assureur.
Les mineurs doivent impérativement indiquer “mes héritiers légaux”. A ses 18 ans, l’assuré pourra modifier la clause bénéficiaire.
Il est possible pour les bénéficiaires désignés d’accepter le contrat avant son dénouement. L’objectif est de s’assurer que ceux-ci reçoivent les sommes au décès du souscripteur. L’assuré ne pourra alors plus racheter, demander une avance ou nantir un contrat sans l’accord des bénéficiaires acceptants. Depuis 2007, le bénéficiaire d’un contrat ne peut plus l’accepter sans l’accord de l’assuré.
Une charge peut être prévue par l’assuré. Une clause avec charge doit désigner un notaire qui s’assurera de sa bonne application. Les cas les plus courants sont un achat immobilier ou la souscription d’un nouveau contrat d’épargne par le bénéficiaire.
Faut-il acheter des parkings pour les louer ?
L’investissement dans un parking ou un lot de parkings est une question qui revient régulièrement lors des entretiens avec nos clients.
Les avantages sont nombreux : petit investissement de départ, souplesse des règles et bonne rentabilité.
Les bons réflexes
Renseignez vous sur le taux d’occupation du parking et les motivations du vendeur. Il s’agit avant tout d’un bien immobilier, tous les conseils en la matière, que vous trouvez sur notre site, sont donc à suivre. De plus achetez de préférence dans des zones en expansion, évitez d’acquérir à proximité d’un grand ensemble en construction avec beaucoup de nouvelles places prévues… il s’agit d’un petit marché d’offre et de demande très local.
En outre, tous les parkings ne se ressemblent pas. Un box/garage, par exemple, sera plus cher (environ 25%) qu’une simple place délimitée par un marquage au sol. Un box peut, de plus, servir à stocker et pas seulement à garer une voiture. Ainsi, la typologie de locataires ne sera pas forcément la même.
La taille du parking est primordiale. Regardez bien la largeur et la hauteur. Si le parking est trop petit, vous exclurez des potentiels locataires, tels que les propriétaires de grands véhicules : SUV, Monospaces, 4×4, utilitaires… Une conversion en garage moto est envisageable mais on multiplie alors souvent les locataires et la gestion liée à cet investissement.
Attention aux charges trimestrielles. Il ne faut pas les oublier, comme pour tout investissement immobilier. La taxe foncière est à payer par tout propriétaire de parking.
Le plus gros écueil à éviter est d’omettre dans son budget prévisionnel les frais d’acquisition : notaire + frais d’agence éventuels. Plus le bien est petit, plus la part de ces frais augmentent (ceux-ci étant dégressifs). Les frais d’agence et les frais de notaire peuvent donc représenter 17% à 18% du prix d’acquisition sur les petits lots (inférieurs à 25 000 €).
Fiscalité
Les revenus générés sont des revenus fonciers. Attention à la hausse de la fiscalité globale liée à ces locations. Un propriétaire n’ayant que des revenus issus de parkings peut avoir intérêt à opter pour le régime micro foncier, s’il est éligible, puisque ses charges seront nécessairement inférieures à 30%.
Ces revenus peuvent entrer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si certains services complémentaires sont proposés comme l’entretien et les réparations, faire le plein, le lavage du véhicule… mais cela est très rare. Si la location est liée à un appartement loué meublé alors les revenus issus du parking seront également des BIC.
Les revenus sont exonérés de TVA si le contrat est soumis aux règles des baux d’habitation ou si les loyers perçus ne dépassent pas 32 200 € (franchise en base de TVA).
Les plus-values en cas de revente sont imposées au titre du régime de la plus-value immobilière des particuliers.
Budget à prévoir / Rentabilité attendue
Une place de parking est accessible à partir de 5 000 € dans une ville de taille moyenne. Sur cette typologie d’actifs, il vaut mieux souvent viser des lots entiers (5 à 20 places d’un coup). On peut espérer une rentabilité s’élevant entre 6 et 12% sur ce genre de placement.
Dans les grandes villes, comptez 25 000 € pour des parkings très bien situés et faciles à louer ; la rentabilité dépasse rarement alors les 6%. A Paris, il n’est pas rare que le prix des parkings se situe aux alentours de 50 000 € ; la rentabilité se situe généralement à 4% environ.
Les règles à suivre
On échappe aux règles des baux d’habitation lorsque le parking n’est pas un accessoire du logement du locataire. Il est alors régi par le Code Civil (contrat de louage des choses). Le fait de louer un parking, dans le même immeuble que le lieu d’habitation du locataire, ne suffit pas à qualifier le parking d’accessoire de l’habitation si, par exemple, le bail du parking a été conclu à une date postérieure du bail de l’appartement. Des critères de distance et de délivrance de quittances séparées sont aussi à prendre en compte.
Le contrat de bail peut être oral, mais nous conseillons de toujours mettre par écrit ce type de contrat de location ; l’écrit s’avérera très utile en cas de conflit. Vous pouvez indiquer des clauses de fin de bail pour impayés, prévoir un bail mensuel ou encore un préavis de la même durée…
Le contrat de bail doit indiquer les points suivants : montant et conditions de révision du loyer, durée du bail et modalités de résiliation.
Pourquoi souscrire un fonds de partage ?
Bien peu connus du grand public, les fonds de partage permettent pourtant de combiner gestion de patrimoine, finance responsable et philanthropie.
Définition
Un fonds de partage est destiné aux investisseurs qui souhaitent que, tout ou partie des revenus de leurs investissements, soient reversés à une fondation ou à une association au profit de laquelle le fonds a été créé. La thématique du fonds est généralement liée au but philanthropique de l’association ou de la fondation soutenue :
- environnement,
- santé,
- éducation et culture,
- nutrition et accès à l’eau,
- lutte contre les discriminations et l’exclusion,
- logement.
Le plus souvent, les gérants relient leurs objectifs à certains des ODD (Objectifs de Développement Durables) édictés par l’ONU en 2015.
ODD (Objectifs de Développement Durable)
Pour quels investisseurs ?
Ces fonds s’adressent à des investisseurs, particuliers ou personnes morales, qui considèrent que le rendement de leur épargne n’est pas que financier. Ils souhaitent prendre en compte l’impact sociétal et, si possible, le mesurer.
En dehors de la redistribution partielle ou totale du rendement et donc de l’objectif philanthropique, les fonds de partage sont des OPC (Organisme de Placements Collectifs) comme tous les autres. Comme toujours en gestion de patrimoine, un investisseur doit se poser la question de sa capacité d’investissement, de son profil de risque et de son horizon d’investissement.
Selon l’enveloppe fiscale choisie, un avantage fiscal lié au don (le versement de tout ou partie des revenus) peut être perçu par le porteur des parts.
Quels fonds ?
Le plus ancien, et à notre sens le plus connu, est « Faim et Développement » créé en 1983 au profit du CCFD (Comité Catholique contre la Faim et pour le Développement) et géré depuis par Ecofi Investissements, filiale du Crédit Coopératif. La gamme a depuis été revue et étendue.
Dans l’univers des fonds de partage, nous pouvons citer à titre d’exemple :
- Faim & Développement Equilibre (FR0007048327) géré par Ecofi Investissements,
- Faim & Développement Solidarité (FR0007052154) géré par Ecofi Investissements,
- Epargne Solidaire (FR0007413091) géré par Ecofi Investissements,
- Solidarité Habitat Et Humanisme (FR0011363746) géré par Amundi Asset Management,
- Solidarité CA Habitat Et Humanisme (FR0011363712) géré par Amundi Asset Management,
- Ethique et Partage – CCFD (FR0000970899) géré par Meeschaert Asset Management,
- SG Solidarité Les Restaurants du Coeur (FR0012881753) géré par Société Générale Gestion.
Cette liste et non exhaustive et ne constitue pas une recommandation d’investissement.
Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?
La question de la forme du premier investissement immobilier revient fréquemment dans les échanges avec nos clients qui ont entre 25 et 35 ans. En effet c’est souvent l’âge auquel se pose la question du premier achat immobilier avec la signature du premier CDI. Alors, faut-il investir dans sa résidence principale ou dans un premier investissement locatif pour développer son patrimoine ? Comme toujours, tout dépend de sa situation personnelle mais voici quelques éléments de réponse avec un avis tranché de notre cabinet.
La question se pose aussi concernant le choix de rester en locataire ou d’acheter une résidence principale.
Quels profils se posent cette question ?
Cette problématique concerne pour l’essentiel les jeunes urbains, surtout Parisiens, placés dans une situation où ils n’ont pas les moyens de se payer une résidence principale qui correspond à leurs besoins. Mais cette question se pose de plus en plus dans des villes comme Aix en Provence, Bordeaux ou Lyon. Lorsque ces jeunes qui veulent investir se demandent ce qu’ils peuvent acheter, ils sont souvent confrontés à une désillusion lorsqu’ils confrontent leur capacité d’emprunt avec ce qu’ils peuvent acheter. Finalement, passer de locataire à propriétaire leur fait baisser leur train de vie avec une résidence principale plus petite ou moins bien située. Dans ce cas, il convient tout de même de se poser la question de réduire son train de vie. Le risque est d’avancer dans la vie sans jamais mettre de toit au dessus de sa tête et d’arriver à quelques années de la retraite dans jamais être devenu propriétaire.
Dans certains cas, ne pas acheter de résidence principale peut néanmoins avoir du sens. Pour des cadres internationaux qui veulent rester mobiles ou vont s’expatrier, ne pas acheter de résidence principale permet de garder une vraie liberté et devient presque un avantage concurrentiel face à d’autres profils. Néanmoins il est nécessaire de se développer une épargne financière (et pourquoi pas immobilière) au risque une nouvelle fois d’avancer dans la vie sans se créer de patrimoine.
L’illusion de la rente : une arnaque qui a le vent en poupe
Le cas le plus grave à mon sens, mais qui se développe d’une façon alarmante avec internet, sont les “formations” en ligne, prodigués par des experts auto proclamés, qui expliquent comment devenir rentier et même déconseillent l’achat d’une résidence principale pour plus s’endetter. Il convient de ne pas oublier que ces “formateurs” vendent avant tout leurs formations et parfois même les appartements / programmes qui vont avec. Certains poussent même des investisseurs à aller bien au delà de leurs capacités d’endettement. Le contrecoup peut-être très violent et les cas de faillites personnelles vont se multiplier dans les années à venir.
Pour rappel, un loyer à 500 € ne permet pas de rembourser une mensualité de prêt à 500€… il faut garder de la marge pour les travaux, la fiscalité et les coups durs de la vie. Alors, lorsqu’on est endetté à 300%, autant dire que la marge de manœuvre est nulle.
Notre avis en synthèse
Le conseil dans ce cas est quasiment systématiquement le même : n’achetez pas un bien locatif qui viendra nécessairement grever votre capacité d’emprunt si vous projetez d’acheter une résidence principale à moyen terme. Vous entendrez toujours des proches vous « conseiller » et vous dire que le prêt se rembourse tout seul avec le locataire : c’est faux. Vous aurez toujours un effort d’épargne à fournir sauf placements très spécifiques avec un risque élevé. Le meilleur calcul à faire pour en prendre la mesure est d’évaluer la valeur du bien dans lequel vous habitez et d’estimer la somme que vous devriez emprunter pour l’acheter (frais à inclure). Un simple comparatif de votre loyer avec la mensualité à payer suffira à estimer l’effort d’épargne. Il convient également de ne pas oublier l’aspect fiscal lié aux revenus fonciers.
Nous préférons conseiller d’épargner tous les mois, sur un support prudent, qui permettra d’avoir un apport pour votre futur achat de résidence principale. Ce conseil ne fait pas rêver (ce n’est pas notre métier…) mais il s’agit d’un conseil « bon père de famille » qui vous permettra de constituer progressivement un patrimoine sans prendre trop de risques.
Les seuls cas pour lesquels nous conseillons d’acheter des biens locatifs et non une résidence principale concernent les fonctionnaires logés par l’État ou les salariés du privé qui ne restent jamais plus de quelques années sur une même ville (mutations fréquentes).
Faut-il démembrer sa résidence principale pour donner la nue-propriété à ses enfants ?
Les donations démembrées avec réserve d’usufruit (donner la nue-propriété) permettent au donateur (celui qui donne) de commencer à partager son patrimoine et d’optimiser la fiscalité successorale pour ses héritiers, sans pour autant perdre l’usage du bien.
La question se pose de donner la nue-propriété de la résidence principale à ses enfants lorsque celle-ci est très importante dans le patrimoine (elle représentera la majeure partie de la succession), alors que tous les autres bien sont exonérés (assurance vie) ou déjà transmis.
Beaucoup de notaires s’opposent fermement à la donation de nue-propriété afin de protéger le ou les donateurs surtout s’ils vivent longtemps. La résidence principale peut nécessiter d’être louée ou vendue afin, par exemple, de payer un hébergement en EHPAD.
Les notaires ont bien sûr raison sur le principe. En effet, pour beaucoup de Français, la résidence principale est souvent le seul actif représentatif de l’épargne de toute une vie. Si pour payer des dépenses liées à la dépendance, par exemple, une personne âgée doit vendre sa résidence principale, au préalable démembrée, elle ne récupérera qu’une petite part du produit de la vente en raison de son âge (10% si elle est âgée de plus de 91 ans par exemple). Ses héritiers pourraient alors être appelés à lui venir en aide. Il convient donc d’être extrêmement prudent sur le sujet.
Attention à la fiscalité des nus propriétaires en cas de revente
Ce point est souvent oublié. Si vous revendez votre résidence principale démembrée avec vos enfants nus propriétaires, par exemple, l’usufruitier bénéficiera de l’exonération des plus-values pour résidence principale, mais pas les enfants nus propriétaires. Les plus-values et leurs fiscalités relatives se calculeront en fonction de la valeur du bien inscrite dans la donation et de la date de celle-ci.
Notre avis
En gestion de patrimoine, il convient de nuancer cette position très ferme de certains notaires. En effet, nos clients ont souvent des actifs importants et un patrimoine bien développé. Le train de vie à la retraite n’est souvent pas un souci. La donation de la nue-propriété de la résidence principale peut alors être envisagée si tous les autres actifs qui pourraient être donnés ont déjà été pris en compte et, sont soit exonérés (assurance-vie, forêts…) soit déjà transmis (bien locatif dont la nue-propriété a déjà été transmise aux enfants).
Comment repérer les meilleurs Conseillers en Gestion de Patrimoine ? Les critères de choix pour son Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Vous avez un besoin identifié dans la gestion de votre patrimoine et vous souhaitez vous tourner vers un professionnel afin de disposer de conseils avisés ? Rien de plus simple, de nombreux « conseillers » existent.
Mais prudence : le terme de CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) n’est pas réglementé. L’agent immobilier du coin de votre rue peut se prétendre Conseiller en Gestion de Patrimoine, tout comme n’importe quel vendeur d’assurance ou de produits immobiliers défiscalisant.
Les garanties du conseiller
Afin de choisir un Conseiller en Gestion de Patrimoine, la première étape consiste à demander à la personne que vous contactez si elle a bien le statut CIF (Conseiller en Investissement Financier). Ce statut vous assure que votre interlocuteur dispose de toutes les garanties précisées ci-dessous.
Il est enregistré auprès de l’une des quatre associations professionnelles reconnues par l’AMF (Autorité de Marchés Financiers) :
- L’ANACOFI-CIF (Association Nationale des Conseils Financiers-CIF).
- La CNCGP (Chambre Nationale des Conseillers en Gestion de Patrimoine).
- La CNCIF (Chambre Nationale des Conseillers en Investissements Financiers).
- La Compagnie des CGPI (Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants).
Si le Conseiller en Gestion de Patrimoine est lié à l’une de ces chambres, il dispose nécessairement d’une première assurance professionnelle personnelle et d’une seconde via la chambre.
Il doit également être immatriculé à l’ORIAS qui regroupe tous les intermédiaires autorisés à exercer dans le milieu de la Banque, l’Assurance et la Finance d’une manière générale. Le site de l’Orias vous permet de rechercher les professionnels : https://www.orias.fr/
Le CIF s’acquitte annuellement d’une cotisation à l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) au titre de la mission de contrôle de cette dernière.
Enfin, dès le premier rendez-vous, le Conseiller doit vous remettre un DER (Document d’Entrée en Relation), reprenant l’ensemble de ces éléments. Vous y retrouverez également les informations nécessaires pour vous retourner contre votre Conseiller en Gestion de Patrimoine s’il commet un défaut de conseil (une faute qui conduit à un préjudice pour le client).
Ses compétences
Afin de disposer du statut CIF, le Conseiller en Gestion de Patrimoine doit être diplômé d’un Master 2 (bac +5) en Gestion de Patrimoine ou avoir réalisé un parcours juridique ou financier menant à ce métier généraliste.
En effet, il doit être capable, pour mettre en place une stratégie globale, de vous répondre sur des thèmes variés :
- Juridiques : contrats de mariage, donations, sociétés…
- Financiers : marchés, placements…
- Immobiliers : achats, ventes, dispositifs spécifiques, SCPI…
- Fiscaux : conseils fiscaux, optimisation de la succession, défiscalisation…
A juste titre, nombre de Conseillers en Gestion de Patrimoine se comparent à des « médecins généralistes à l’ancienne ». C’est-à-dire ces médecins de famille qui vous suivent pendant de très longues années, établissent une relation de confiance dans le cadre d’un échange au long cours, prescrivent un certain nombre de solutions, qu’ils suivent dans le temps, et vous envoient, si nécessaire, chez un spécialiste (notaire, expert-comptable, avocat…).
Le cabinet lui-même
Préférez les conseillers indépendants pour être certain qu’ils ne dépendent d’aucune des solutions qu’ils pourraient vous conseiller ; vous pouvez leur demander les statuts afin de disposer de la composition du capital de leur cabinet.
Distinguez les conseillers transparents sur leur rémunération : les honoraires, les commissions, mais également les rétro-commissions (commissions versées par les fournisseurs de solutions directement au cabinet, souvent opaque pour le client, impactant significativement ses performances). Vous ne devrez jamais virer directement d’argent au cabinet, sauf pour payer des honoraires de conseil, puisque le cabinet n’a pas de “produits maison” et n’est qu’un intermédiaire entre l’investisseur potentiel que vous êtes et la solution conseillée.
Nous vous conseillons de ne choisir que les conseillers qui travaillent en architecture ouverte. Ils n’ont pas de solutions maison et rechercheront pour vous, dans toutes les solutions existantes sur le marché, les plus adaptées à votre situation.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine a un devoir de confidentialité. Même lorsqu’il gère plusieurs membres d’une famille, même si vous lui recommandez un ami ou un membre de votre famille, il se doit de garder pour lui la totalité des informations qu’il reçoit.
Les services proposés
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine vous proposera, généralement, de réaliser un bilan patrimonial (aussi appelé rapport patrimonial), c’est-à-dire de synthétiser par écrit votre situation patrimoniale, avant d’émettre un certain nombre de conseils et propositions d’investissement selon les objectifs que vous lui aurez confiés. Il devra signer ce document avant de vous le remettre. Un bon conseil s’assume et se suit dans le temps…
Ce bilan patrimonial doit être suffisamment détaillé. Si des recommandations d’investissement sont réalisées, elles doivent : détailler le produit, sa fiscalité, son risque et tous les frais.
Les questions que vous posera le conseiller seront nombreuses et couvriront un champ étendu. Elles permettront de comprendre vos objectifs et votre situation, afin de vous proposer un conseil personnalisé.
Vous devrez nécessairement réaliser un Questionnaire de Risque. Ce document est obligatoire afin de comprendre votre appétence ou votre aversion à prendre des risques. Les recommandations émises dépendront également de ce document.
Ce travail doit être réalisé après signature d’une lettre de mission. Celle-ci cadre l’intervention du Conseiller en Gestion de Patrimoine, les moyens qu’il y alloue et ses garanties. Elle indique également sa rémunération.
L’une des grandes forces d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine, notamment par rapport à une Banque Privée, est d’être un interlocuteur direct et stable pendant de très longues années. Il assure le bilan patrimonial, le suivi des placements et l’actualisation de la stratégie patrimoniale. Si vous vous adressez à un cabinet dans lequel exercent de nombreux conseillers, assurez-vous de la stabilité du Conseiller qui vous est dédié et de son statut : associé ou salarié. Fuyez les auto-entrepreneurs liés à un cabinet. La plupart du temps, il s’agit de commerciaux purs ne restant que quelques mois, avec un statut précaire les incitants à placer un maximum de produits… risquant ainsi de ne pas être objectifs dans « leur conseil ».
Faut-il déclarer les revenus réalisés en ligne sur des sites comme Vinted, eBay ou LeBonCoin ?
Plusieurs millions de français se servent chaque année de sites comme Vinted, eBay ou LeBonCoin pour vendre ou revendre des objets.
D’après une étude publiée par YouGov et eBay en mai 2020, « les foyers français estiment avoir plus de 2 milliards d’objets inutilisés cachés dans leurs placards. Outre l’envie de se débarrasser d’objets inutilisés (68 %) et de faire de la place chez soi (63 %), plus de 1 Français sur 2 (53 %) revend des objets non ou plus utilisés dans le but de leur donner une seconde vie ». Cette tendance s’inscrit pleinement dans la prise de conscience collective de surconsommation que connait le monde actuellement.
Au-delà de la prise conscience, de vraies considérations économiques ressortent également de cette étude avec la nécessité parfois de créer des revenus complémentaires.
Les activités professionnelles ciblées
Un revenu est logiquement imposé avec les autres revenus catégoriels. Alors qu’en est-il des ventes effectuées sur les plateformes de revente ? En effet, certains vendeurs, ont eu la surprise de voir apparaitre sur leurs déclarations préremplies 2021 des revenus bruts imposables liés à ces ventes. L’échange d’information entre les plateformes et l’administration fiscale fonctionne donc parfaitement.
Depuis 2020, les plateformes ont l’obligation de transmettre des informations à l’administration fiscale si le total des ventes excède 3 000 € ou s’il y en a eu plus de 20 transactions sur l’année civile.
L’objectif de l’administration fiscale est donc de cibler les internautes qui se servent de ces plateformes comme de substitut à une activité professionnelle, afin de les fiscaliser sur ce nouveau revenu. Néanmoins quelqu’un qui voit apparaitre ce type d’information sur sa déclaration, comme toute information préremplie, doit la vérifier et peu la modifier si nécessaire. Tout contribuable est responsable de sa déclaration.
Ventes exonérées ou imposables
Dans le cas simple d’un particulier qui revend de temps à autres des vêtements ou des meubles, aucune fiscalité n’est due dès lors que les ventes réalisées ne génèrent pas une plus-value (prix des ventes logiquement inférieurs aux prix d’achats initiaux puisqu’il s’agit de seconde main).
Néanmoins, lorsqu’une plus-value est constatée, une fiscalité de 19% sera à payer dans un délai d’un mois et à déclarer à l’aide du formulaire 2048-M. Sauf si les plus-values concernent des meubles meublants, de l’électroménager ou de l’automobile qui sont exonérées d’impôt.
Les plus-values concernent des objets issus d’une production artisanale ou de bricolage relèvent d’un autre régime. Elles sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) donc à l’impôt sur les revenus.
Les 4 points d’attention concernant la reprise d’un bien immobilier loué
Cette démarche est extrêmement encadrée en droit français et exige donc de répondre, à tout le moins, à ces quatre questions :
- Pourquoi ? S’agit-il de reprendre le bien pour y habiter ou pour le vendre ?
- Comment ? S’interroger sur le régime applicable au contrat et au type de locataire en place.
- Quand ? Déterminer la date limite à laquelle le locataire doit avoir reçu congé pour que ce congé soit valable.
- A qui adresser le congé ?
Le motif du congé
Les modalités du congé vont différer en fonction du motif. Il est donc important de déterminer si le but de la reprise est, pour le propriétaire, d’y habiter lui-même ou de vendre le bien.
Le régime applicable au contrat de bail
L’attention du propriétaire doit se porter dès le départ sur le régime applicable à son contrat de bail. En effet, un bien à usage d’habitation est susceptible de relever de différents régimes et notamment des régimes suivants :
- Régime des logements loués vides (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs),
- Régime des logements loués meublés (Depuis la loi Alur, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 défini le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”)
- Régime du bail mobilité (contrat applicable à un locataire considéré comme temporaire type étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle et d’une durée allant de 1 à 10 mois)
- Régime des logements régis par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (applicable aux logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes).
- Régime des logements conventionnés ANAH…
Focus 1: Les locataires protégés
Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Selon les cas, le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou peut lui donner congé, sous certaines conditions.
A titre d’exemple, dans le cas particulier du bien loué sous le régime de la loi de 1948, le propriétaire qui désire reprendre le local pour l’habiter lui-même ne peut notifier congé au locataire ou à l’occupant qu’en lui proposant un logement de remplacement sauf si le propriétaire possède le bien depuis plus de 10 ans ou a été évincé de son propre logement.
Toujours sous le régime de la loi de 1948, le droit de reprise ne peut pas être exercé par le propriétaire lorsque l’occupant est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic brut et que le bénéficiaire de la reprise est âgé de moins de 65 ans.
Focus 2 : La forme du congé
Qu’il s’agisse de la loi du 6 juillet 1989 ou de la loi du 1er septembre 1948, la législation précise la plupart du temps expressément les mentions qui doivent figurer sur les congés et la forme de ceux-ci. Le formalisme imposé est parfois très exigent, notamment en matière de congés pour vendre dans le cadre de la loi de 1989.
Il serait ici trop long d’évoquer toutes ces conditions de forme mais, compte-tenu de la complexité des règles applicables, il est recommandé au lecteur de faire appel à un professionnel, Huissier ou Avocat.
Précisons que, parfois, la délivrance d’un congé par acte d’huissier est rendue obligatoire, comme c’est le cas pour reprendre un bien loué sous le régime de la loi de 1948.
Les délais de préavis
En fonction du régime applicable, les délais de préavis à respecter pour assurer la validité du congé seront différents.
A titre d’exemple, dans un bail soumis au régime des logements vides, le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas). Ce délai passe à 3 mois pour les logements loués meublés.
Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.
Ex : si la date de fin du bail est le 15 octobre, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 15 avril.
Si la date de fin du bail est le 31 août, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d’année bissextile).
Si le congé est donné de manière anticipée (ex : avant le délai de 6 mois), il demeure valable mais ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Le (les) destinataires du congé
Le propriétaire doit adresser sa lettre de congé à tous les signataires du bail.
Lorsque le bail n’est signé que par une personne, le propriétaire doit toutefois prendre garde à la situation matrimonial de son locataire. Ainsi :
- Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
- Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.
Article écrit avec Julie Mariotte – Avocat à la cour – Inscrit au Barreau de Bordeaux