Pourquoi souscrire un fonds de partage ?
Bien peu connus du grand public, les fonds de partage permettent pourtant de combiner gestion de patrimoine, finance responsable et philanthropie.
Définition
Un fonds de partage est destiné aux investisseurs qui souhaitent que, tout ou partie des revenus de leurs investissements, soient reversés à une fondation ou à une association au profit de laquelle le fonds a été créé. La thématique du fonds est généralement liée au but philanthropique de l’association ou de la fondation soutenue :
- environnement,
- santé,
- éducation et culture,
- nutrition et accès à l’eau,
- lutte contre les discriminations et l’exclusion,
- logement.
Le plus souvent, les gérants relient leurs objectifs à certains des ODD (Objectifs de Développement Durables) édictés par l’ONU en 2015.
ODD (Objectifs de Développement Durable)
Pour quels investisseurs ?
Ces fonds s’adressent à des investisseurs, particuliers ou personnes morales, qui considèrent que le rendement de leur épargne n’est pas que financier. Ils souhaitent prendre en compte l’impact sociétal et, si possible, le mesurer.
En dehors de la redistribution partielle ou totale du rendement et donc de l’objectif philanthropique, les fonds de partage sont des OPC (Organisme de Placements Collectifs) comme tous les autres. Comme toujours en gestion de patrimoine, un investisseur doit se poser la question de sa capacité d’investissement, de son profil de risque et de son horizon d’investissement.
Selon l’enveloppe fiscale choisie, un avantage fiscal lié au don (le versement de tout ou partie des revenus) peut être perçu par le porteur des parts.
Quels fonds ?
Le plus ancien, et à notre sens le plus connu, est « Faim et Développement » créé en 1983 au profit du CCFD (Comité Catholique contre la Faim et pour le Développement) et géré depuis par Ecofi Investissements, filiale du Crédit Coopératif. La gamme a depuis été revue et étendue.
Dans l’univers des fonds de partage, nous pouvons citer à titre d’exemple :
- Faim & Développement Equilibre (FR0007048327) géré par Ecofi Investissements,
- Faim & Développement Solidarité (FR0007052154) géré par Ecofi Investissements,
- Epargne Solidaire (FR0007413091) géré par Ecofi Investissements,
- Solidarité Habitat Et Humanisme (FR0011363746) géré par Amundi Asset Management,
- Solidarité CA Habitat Et Humanisme (FR0011363712) géré par Amundi Asset Management,
- Ethique et Partage – CCFD (FR0000970899) géré par Meeschaert Asset Management,
- SG Solidarité Les Restaurants du Coeur (FR0012881753) géré par Société Générale Gestion.
Cette liste et non exhaustive et ne constitue pas une recommandation d’investissement.
Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?
La question de la forme du premier investissement immobilier revient fréquemment dans les échanges avec nos clients qui ont entre 25 et 35 ans. En effet c’est souvent l’âge auquel se pose la question du premier achat immobilier avec la signature du premier CDI. Alors, faut-il investir dans sa résidence principale ou dans un premier investissement locatif pour développer son patrimoine ? Comme toujours, tout dépend de sa situation personnelle mais voici quelques éléments de réponse avec un avis tranché de notre cabinet.
La question se pose aussi concernant le choix de rester en locataire ou d’acheter une résidence principale.
Quels profils se posent cette question ?
Cette problématique concerne pour l’essentiel les jeunes urbains, surtout Parisiens, placés dans une situation où ils n’ont pas les moyens de se payer une résidence principale qui correspond à leurs besoins. Mais cette question se pose de plus en plus dans des villes comme Aix en Provence, Bordeaux ou Lyon. Lorsque ces jeunes qui veulent investir se demandent ce qu’ils peuvent acheter, ils sont souvent confrontés à une désillusion lorsqu’ils confrontent leur capacité d’emprunt avec ce qu’ils peuvent acheter. Finalement, passer de locataire à propriétaire leur fait baisser leur train de vie avec une résidence principale plus petite ou moins bien située. Dans ce cas, il convient tout de même de se poser la question de réduire son train de vie. Le risque est d’avancer dans la vie sans jamais mettre de toit au dessus de sa tête et d’arriver à quelques années de la retraite dans jamais être devenu propriétaire.
Dans certains cas, ne pas acheter de résidence principale peut néanmoins avoir du sens. Pour des cadres internationaux qui veulent rester mobiles ou vont s’expatrier, ne pas acheter de résidence principale permet de garder une vraie liberté et devient presque un avantage concurrentiel face à d’autres profils. Néanmoins il est nécessaire de se développer une épargne financière (et pourquoi pas immobilière) au risque une nouvelle fois d’avancer dans la vie sans se créer de patrimoine.
L’illusion de la rente : une arnaque qui a le vent en poupe
Le cas le plus grave à mon sens, mais qui se développe d’une façon alarmante avec internet, sont les “formations” en ligne, prodigués par des experts auto proclamés, qui expliquent comment devenir rentier et même déconseillent l’achat d’une résidence principale pour plus s’endetter. Il convient de ne pas oublier que ces “formateurs” vendent avant tout leurs formations et parfois même les appartements / programmes qui vont avec. Certains poussent même des investisseurs à aller bien au delà de leurs capacités d’endettement. Le contrecoup peut-être très violent et les cas de faillites personnelles vont se multiplier dans les années à venir.
Pour rappel, un loyer à 500 € ne permet pas de rembourser une mensualité de prêt à 500€… il faut garder de la marge pour les travaux, la fiscalité et les coups durs de la vie. Alors, lorsqu’on est endetté à 300%, autant dire que la marge de manœuvre est nulle.
Notre avis en synthèse
Le conseil dans ce cas est quasiment systématiquement le même : n’achetez pas un bien locatif qui viendra nécessairement grever votre capacité d’emprunt si vous projetez d’acheter une résidence principale à moyen terme. Vous entendrez toujours des proches vous « conseiller » et vous dire que le prêt se rembourse tout seul avec le locataire : c’est faux. Vous aurez toujours un effort d’épargne à fournir sauf placements très spécifiques avec un risque élevé. Le meilleur calcul à faire pour en prendre la mesure est d’évaluer la valeur du bien dans lequel vous habitez et d’estimer la somme que vous devriez emprunter pour l’acheter (frais à inclure). Un simple comparatif de votre loyer avec la mensualité à payer suffira à estimer l’effort d’épargne. Il convient également de ne pas oublier l’aspect fiscal lié aux revenus fonciers.
Nous préférons conseiller d’épargner tous les mois, sur un support prudent, qui permettra d’avoir un apport pour votre futur achat de résidence principale. Ce conseil ne fait pas rêver (ce n’est pas notre métier…) mais il s’agit d’un conseil « bon père de famille » qui vous permettra de constituer progressivement un patrimoine sans prendre trop de risques.
Les seuls cas pour lesquels nous conseillons d’acheter des biens locatifs et non une résidence principale concernent les fonctionnaires logés par l’État ou les salariés du privé qui ne restent jamais plus de quelques années sur une même ville (mutations fréquentes).
Faut-il démembrer sa résidence principale pour donner la nue-propriété à ses enfants ?
Les donations démembrées avec réserve d’usufruit (donner la nue-propriété) permettent au donateur (celui qui donne) de commencer à partager son patrimoine et d’optimiser la fiscalité successorale pour ses héritiers, sans pour autant perdre l’usage du bien.
La question se pose de donner la nue-propriété de la résidence principale à ses enfants lorsque celle-ci est très importante dans le patrimoine (elle représentera la majeure partie de la succession), alors que tous les autres bien sont exonérés (assurance vie) ou déjà transmis.
Beaucoup de notaires s’opposent fermement à la donation de nue-propriété afin de protéger le ou les donateurs surtout s’ils vivent longtemps. La résidence principale peut nécessiter d’être louée ou vendue afin, par exemple, de payer un hébergement en EHPAD.
Les notaires ont bien sûr raison sur le principe. En effet, pour beaucoup de Français, la résidence principale est souvent le seul actif représentatif de l’épargne de toute une vie. Si pour payer des dépenses liées à la dépendance, par exemple, une personne âgée doit vendre sa résidence principale, au préalable démembrée, elle ne récupérera qu’une petite part du produit de la vente en raison de son âge (10% si elle est âgée de plus de 91 ans par exemple). Ses héritiers pourraient alors être appelés à lui venir en aide. Il convient donc d’être extrêmement prudent sur le sujet.
Attention à la fiscalité des nus propriétaires en cas de revente
Ce point est souvent oublié. Si vous revendez votre résidence principale démembrée avec vos enfants nus propriétaires, par exemple, l’usufruitier bénéficiera de l’exonération des plus-values pour résidence principale, mais pas les enfants nus propriétaires. Les plus-values et leurs fiscalités relatives se calculeront en fonction de la valeur du bien inscrite dans la donation et de la date de celle-ci.
Notre avis
En gestion de patrimoine, il convient de nuancer cette position très ferme de certains notaires. En effet, nos clients ont souvent des actifs importants et un patrimoine bien développé. Le train de vie à la retraite n’est souvent pas un souci. La donation de la nue-propriété de la résidence principale peut alors être envisagée si tous les autres actifs qui pourraient être donnés ont déjà été pris en compte et, sont soit exonérés (assurance-vie, forêts…) soit déjà transmis (bien locatif dont la nue-propriété a déjà été transmise aux enfants).
Comment repérer les meilleurs Conseillers en Gestion de Patrimoine ? Les critères de choix pour son Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Vous avez un besoin identifié dans la gestion de votre patrimoine et vous souhaitez vous tourner vers un professionnel afin de disposer de conseils avisés ? Rien de plus simple, de nombreux « conseillers » existent.
Mais prudence : le terme de CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) n’est pas réglementé. L’agent immobilier du coin de votre rue peut se prétendre Conseiller en Gestion de Patrimoine, tout comme n’importe quel vendeur d’assurance ou de produits immobiliers défiscalisant.
Les garanties du conseiller
Afin de choisir un Conseiller en Gestion de Patrimoine, la première étape consiste à demander à la personne que vous contactez si elle a bien le statut CIF (Conseiller en Investissement Financier). Ce statut vous assure que votre interlocuteur dispose de toutes les garanties précisées ci-dessous.
Il est enregistré auprès de l’une des quatre associations professionnelles reconnues par l’AMF (Autorité de Marchés Financiers) :
- L’ANACOFI-CIF (Association Nationale des Conseils Financiers-CIF).
- La CNCGP (Chambre Nationale des Conseillers en Gestion de Patrimoine).
- La CNCIF (Chambre Nationale des Conseillers en Investissements Financiers).
- La Compagnie des CGPI (Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants).
Si le Conseiller en Gestion de Patrimoine est lié à l’une de ces chambres, il dispose nécessairement d’une première assurance professionnelle personnelle et d’une seconde via la chambre.
Il doit également être immatriculé à l’ORIAS qui regroupe tous les intermédiaires autorisés à exercer dans le milieu de la Banque, l’Assurance et la Finance d’une manière générale. Le site de l’Orias vous permet de rechercher les professionnels : https://www.orias.fr/
Le CIF s’acquitte annuellement d’une cotisation à l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) au titre de la mission de contrôle de cette dernière.
Enfin, dès le premier rendez-vous, le Conseiller doit vous remettre un DER (Document d’Entrée en Relation), reprenant l’ensemble de ces éléments. Vous y retrouverez également les informations nécessaires pour vous retourner contre votre Conseiller en Gestion de Patrimoine s’il commet un défaut de conseil (une faute qui conduit à un préjudice pour le client).
Ses compétences
Afin de disposer du statut CIF, le Conseiller en Gestion de Patrimoine doit être diplômé d’un Master 2 (bac +5) en Gestion de Patrimoine ou avoir réalisé un parcours juridique ou financier menant à ce métier généraliste.
En effet, il doit être capable, pour mettre en place une stratégie globale, de vous répondre sur des thèmes variés :
- Juridiques : contrats de mariage, donations, sociétés…
- Financiers : marchés, placements…
- Immobiliers : achats, ventes, dispositifs spécifiques, SCPI…
- Fiscaux : conseils fiscaux, optimisation de la succession, défiscalisation…
A juste titre, nombre de Conseillers en Gestion de Patrimoine se comparent à des « médecins généralistes à l’ancienne ». C’est-à-dire ces médecins de famille qui vous suivent pendant de très longues années, établissent une relation de confiance dans le cadre d’un échange au long cours, prescrivent un certain nombre de solutions, qu’ils suivent dans le temps, et vous envoient, si nécessaire, chez un spécialiste (notaire, expert-comptable, avocat…).
Le cabinet lui-même
Préférez les conseillers indépendants pour être certain qu’ils ne dépendent d’aucune des solutions qu’ils pourraient vous conseiller ; vous pouvez leur demander les statuts afin de disposer de la composition du capital de leur cabinet.
Distinguez les conseillers transparents sur leur rémunération : les honoraires, les commissions, mais également les rétro-commissions (commissions versées par les fournisseurs de solutions directement au cabinet, souvent opaque pour le client, impactant significativement ses performances). Vous ne devrez jamais virer directement d’argent au cabinet, sauf pour payer des honoraires de conseil, puisque le cabinet n’a pas de “produits maison” et n’est qu’un intermédiaire entre l’investisseur potentiel que vous êtes et la solution conseillée.
Nous vous conseillons de ne choisir que les conseillers qui travaillent en architecture ouverte. Ils n’ont pas de solutions maison et rechercheront pour vous, dans toutes les solutions existantes sur le marché, les plus adaptées à votre situation.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine a un devoir de confidentialité. Même lorsqu’il gère plusieurs membres d’une famille, même si vous lui recommandez un ami ou un membre de votre famille, il se doit de garder pour lui la totalité des informations qu’il reçoit.
Les services proposés
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine vous proposera, généralement, de réaliser un bilan patrimonial (aussi appelé rapport patrimonial), c’est-à-dire de synthétiser par écrit votre situation patrimoniale, avant d’émettre un certain nombre de conseils et propositions d’investissement selon les objectifs que vous lui aurez confiés. Il devra signer ce document avant de vous le remettre. Un bon conseil s’assume et se suit dans le temps…
Ce bilan patrimonial doit être suffisamment détaillé. Si des recommandations d’investissement sont réalisées, elles doivent : détailler le produit, sa fiscalité, son risque et tous les frais.
Les questions que vous posera le conseiller seront nombreuses et couvriront un champ étendu. Elles permettront de comprendre vos objectifs et votre situation, afin de vous proposer un conseil personnalisé.
Vous devrez nécessairement réaliser un Questionnaire de Risque. Ce document est obligatoire afin de comprendre votre appétence ou votre aversion à prendre des risques. Les recommandations émises dépendront également de ce document.
Ce travail doit être réalisé après signature d’une lettre de mission. Celle-ci cadre l’intervention du Conseiller en Gestion de Patrimoine, les moyens qu’il y alloue et ses garanties. Elle indique également sa rémunération.
L’une des grandes forces d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine, notamment par rapport à une Banque Privée, est d’être un interlocuteur direct et stable pendant de très longues années. Il assure le bilan patrimonial, le suivi des placements et l’actualisation de la stratégie patrimoniale. Si vous vous adressez à un cabinet dans lequel exercent de nombreux conseillers, assurez-vous de la stabilité du Conseiller qui vous est dédié et de son statut : associé ou salarié. Fuyez les auto-entrepreneurs liés à un cabinet. La plupart du temps, il s’agit de commerciaux purs ne restant que quelques mois, avec un statut précaire les incitants à placer un maximum de produits… risquant ainsi de ne pas être objectifs dans « leur conseil ».
Faut-il déclarer les revenus réalisés en ligne sur des sites comme Vinted, eBay ou LeBonCoin ?
Plusieurs millions de français se servent chaque année de sites comme Vinted, eBay ou LeBonCoin pour vendre ou revendre des objets.
D’après une étude publiée par YouGov et eBay en mai 2020, « les foyers français estiment avoir plus de 2 milliards d’objets inutilisés cachés dans leurs placards. Outre l’envie de se débarrasser d’objets inutilisés (68 %) et de faire de la place chez soi (63 %), plus de 1 Français sur 2 (53 %) revend des objets non ou plus utilisés dans le but de leur donner une seconde vie ». Cette tendance s’inscrit pleinement dans la prise de conscience collective de surconsommation que connait le monde actuellement.
Au-delà de la prise conscience, de vraies considérations économiques ressortent également de cette étude avec la nécessité parfois de créer des revenus complémentaires.
Les activités professionnelles ciblées
Un revenu est logiquement imposé avec les autres revenus catégoriels. Alors qu’en est-il des ventes effectuées sur les plateformes de revente ? En effet, certains vendeurs, ont eu la surprise de voir apparaitre sur leurs déclarations préremplies 2021 des revenus bruts imposables liés à ces ventes. L’échange d’information entre les plateformes et l’administration fiscale fonctionne donc parfaitement.
Depuis 2020, les plateformes ont l’obligation de transmettre des informations à l’administration fiscale si le total des ventes excède 3 000 € ou s’il y en a eu plus de 20 transactions sur l’année civile.
L’objectif de l’administration fiscale est donc de cibler les internautes qui se servent de ces plateformes comme de substitut à une activité professionnelle, afin de les fiscaliser sur ce nouveau revenu. Néanmoins quelqu’un qui voit apparaitre ce type d’information sur sa déclaration, comme toute information préremplie, doit la vérifier et peu la modifier si nécessaire. Tout contribuable est responsable de sa déclaration.
Ventes exonérées ou imposables
Dans le cas simple d’un particulier qui revend de temps à autres des vêtements ou des meubles, aucune fiscalité n’est due dès lors que les ventes réalisées ne génèrent pas une plus-value (prix des ventes logiquement inférieurs aux prix d’achats initiaux puisqu’il s’agit de seconde main).
Néanmoins, lorsqu’une plus-value est constatée, une fiscalité de 19% sera à payer dans un délai d’un mois et à déclarer à l’aide du formulaire 2048-M. Sauf si les plus-values concernent des meubles meublants, de l’électroménager ou de l’automobile qui sont exonérées d’impôt.
Les plus-values concernent des objets issus d’une production artisanale ou de bricolage relèvent d’un autre régime. Elles sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) donc à l’impôt sur les revenus.
Les 4 points d’attention concernant la reprise d’un bien immobilier loué
Cette démarche est extrêmement encadrée en droit français et exige donc de répondre, à tout le moins, à ces quatre questions :
- Pourquoi ? S’agit-il de reprendre le bien pour y habiter ou pour le vendre ?
- Comment ? S’interroger sur le régime applicable au contrat et au type de locataire en place.
- Quand ? Déterminer la date limite à laquelle le locataire doit avoir reçu congé pour que ce congé soit valable.
- A qui adresser le congé ?
Le motif du congé
Les modalités du congé vont différer en fonction du motif. Il est donc important de déterminer si le but de la reprise est, pour le propriétaire, d’y habiter lui-même ou de vendre le bien.
Le régime applicable au contrat de bail
L’attention du propriétaire doit se porter dès le départ sur le régime applicable à son contrat de bail. En effet, un bien à usage d’habitation est susceptible de relever de différents régimes et notamment des régimes suivants :
- Régime des logements loués vides (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs),
- Régime des logements loués meublés (Depuis la loi Alur, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 défini le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”)
- Régime du bail mobilité (contrat applicable à un locataire considéré comme temporaire type étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle et d’une durée allant de 1 à 10 mois)
- Régime des logements régis par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (applicable aux logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes).
- Régime des logements conventionnés ANAH…
Focus 1: Les locataires protégés
Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Selon les cas, le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou peut lui donner congé, sous certaines conditions.
A titre d’exemple, dans le cas particulier du bien loué sous le régime de la loi de 1948, le propriétaire qui désire reprendre le local pour l’habiter lui-même ne peut notifier congé au locataire ou à l’occupant qu’en lui proposant un logement de remplacement sauf si le propriétaire possède le bien depuis plus de 10 ans ou a été évincé de son propre logement.
Toujours sous le régime de la loi de 1948, le droit de reprise ne peut pas être exercé par le propriétaire lorsque l’occupant est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic brut et que le bénéficiaire de la reprise est âgé de moins de 65 ans.
Focus 2 : La forme du congé
Qu’il s’agisse de la loi du 6 juillet 1989 ou de la loi du 1er septembre 1948, la législation précise la plupart du temps expressément les mentions qui doivent figurer sur les congés et la forme de ceux-ci. Le formalisme imposé est parfois très exigent, notamment en matière de congés pour vendre dans le cadre de la loi de 1989.
Il serait ici trop long d’évoquer toutes ces conditions de forme mais, compte-tenu de la complexité des règles applicables, il est recommandé au lecteur de faire appel à un professionnel, Huissier ou Avocat.
Précisons que, parfois, la délivrance d’un congé par acte d’huissier est rendue obligatoire, comme c’est le cas pour reprendre un bien loué sous le régime de la loi de 1948.
Les délais de préavis
En fonction du régime applicable, les délais de préavis à respecter pour assurer la validité du congé seront différents.
A titre d’exemple, dans un bail soumis au régime des logements vides, le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas). Ce délai passe à 3 mois pour les logements loués meublés.
Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.
Ex : si la date de fin du bail est le 15 octobre, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 15 avril.
Si la date de fin du bail est le 31 août, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d’année bissextile).
Si le congé est donné de manière anticipée (ex : avant le délai de 6 mois), il demeure valable mais ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Le (les) destinataires du congé
Le propriétaire doit adresser sa lettre de congé à tous les signataires du bail.
Lorsque le bail n’est signé que par une personne, le propriétaire doit toutefois prendre garde à la situation matrimonial de son locataire. Ainsi :
- Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
- Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.
Article écrit avec Julie Mariotte – Avocat à la cour – Inscrit au Barreau de Bordeaux
Expatriés français de retour en France : Les 4 points d’attention concernant la gestion de patrimoine
Il existerait entre 2 et 2,5 millions de français expatriés et ce pour une durée moyenne de plus de 5 ans. Parmi eux, un tiers songerait à revenir en France, et l’on peut imaginer que c’est une idée très présente dans l’esprit des expatriés français à Londres compte tenu de la crise sanitaire et du Brexit en 2021.
Outre les modalités pratiques liées au déménagement (écoles des enfants, déplacements, couverture santé…) se posent de nombreuses questions concernant le patrimoine.
Concernant la stratégie à adopter, il convient de s’y prendre le plus tôt possible car certaines opérations seront sans doute à réaliser avant le retour effectif en France et plus particulièrement concernant la reprise d’un bien immobilier loué.
Le régime matrimonial et la protection du conjoint
Si un mariage a été célébré à l’étranger, il convient de se demander à quel régime le couple est soumis. Par exemple la plupart des mariages dans les pays anglosaxons impliquent un régime de séparation de biens au retour en France. Faire le point sur les avantages matrimoniaux (la protection entre époux) et les donations éventuelles est également essentiel. L’interlocuteur naturel à ce sujet est le notaire.
La fiscalité des revenus
Lorsqu’un français non-résident a, par exemple, des revenus immobiliers issus de biens locatifs en France, il continue de déposer une déclaration de revenus pendant son expatriation.
Au retour en France, vont s’ajouter à ces revenus locatifs les revenus d’activité ou les pensions de retraites. Le risque principal est de voir sa pression fiscale s’envoler car les revenus fonciers sont lourdement taxés (tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux).
Enfin, si vous répondez aux critères du régime des impatriés (durée d’expatriation, mobilité intra groupe ou avoir été chassé par une entreprise française…), vous bénéficierez d’avantage fiscaux non négligeables.
Produits financiers
Les comptes bancaires ne posent généralement que peu de problèmes. Attention tout de même, si vous conservez un compte bancaire à l’étranger à votre retour en France, vous devrez l’indiquer dans votre déclaration de revenus (formulaire 3916).
Les compte-titres, PEA et assurance-vie peuvent présenter des plus-values importantes. Selon les convention fiscales, fermer ces produits puis les resouscrire ou vendre des positions puis les racheter pour éliminer les plus-values latentes peuvent avoir du sens et représenter d’importants gains fiscaux à terme.
Les biens immobiliers
Lorsqu’un français s’expatrie pour des raisons professionnelles, dans la plupart des cas, le dernier lien qu’il garde avec la France est l’immobilier… ce qui est finalement très français compte tenu de l’attachement quasi viscéral de nos compatriotes à la pierre.
Une ancienne résidence principale, louée meublée ou non, un investissement locatif ou de défiscalisation, les cas sont nombreux et les choix lors du retour en France décisifs et impactants.
Souvent pour des raisons fiscales ou car la famille a changé de taille (naissance d’enfants, divorce…) la question de vendre certains biens immobilier se pose. Plutôt que d’acheter une nouvelle résidence principale, il convient peut-être par exemple de mettre fin à un bail locatif afin d’occuper le bien.
Mais prudence tout de même, s’il s’agissait d’un investissement défiscalisant, il faut s’assurer que mettre fin du bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu (réduction d’impôt, travaux impactés sur les revenus fonciers…). Une fois ces informations vérifiées, un calcul précis de la rentabilité réelle des biens immobiliers loués est à réaliser, nette de la nouvelle fiscalité française, avant de prendre des décisions aux conséquences patrimoniales potentiellement lourdes.
Article écrit avec Julie Mariotte – Avocat à la cour – Inscrit au Barreau de Bordeaux
Comment est fiscalisée la revente d’électricité ?
De plus en plus de particuliers installent des panneaux solaires et revendent de l’électricité. Les tarifs sont encadrés, fixés au jour du raccordement, et l’achat est obligatoire par EDF ou une entreprise locale de distribution. Pour les particuliers qui revendent leur électricité, et gagnent donc potentiellement de l’argent, se pose alors la question de déclarer ce revenu.
Fiscalité
Il convient comme toujours de distinguer les particuliers et les professionnels.
Les particuliers sont exonérés (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) dans la plupart des cas s’il s’agit d’une installation de faible puissance (moins de 3 kilowatts crête) dans la limite de 2 installations. Sur le plan pratique, même s’il est exonéré, il convient tout de même de déclarer ce revenu en case 5NN de la déclaration 2042 C Pro. Si les conditions d’exonération ne sont pas remplies, le revenu sera imposé comme un BIC (Bénéfice industriel et commercial) non professionnel. Le choix entre le régime réel ou micro est possible. Les prélèvements sociaux de 17.2% seront également dus.
Concernant les professionnels, il s’agit d’une activité commerciale imposée finalement comme toutes les autres. Il s’agit d’un BIC, nécessairement au régime réel, pour les sociétés à l’impôt sur le revenu. Il est bien sûr également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Faut-il investir dans un meublé ? Avis, avantages et pièges à éviter.
La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant, pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Il s’agit avant tout d’un placement immobilier. Tous les réflexes habituels relatifs à l’achat d’un bien immobilier sont donc à suivre.
Les avantages de ce type de biens
Les investisseurs se tournent vers des biens immobiliers à louer meublés pour deux grands avantages. Le premier est fiscal. En effet, les revenus issus des biens meublés ne sont pas des revenus fonciers traditionnels (fiscalisés à la Tranche Marginale d’Imposition + Prélèvements sociaux à 17,2%) mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette catégorie de revenus, issue du caractère commercial de la location meublée, permet à l’investisseur d’amortir le bien (déduire une charge comme pour une entreprise), et donc, de bénéficier d’une fiscalité favorable durant cette période. Selon le rendement du bien et si l’achat est réalisé à crédit, la période sans fiscalité peut s’étendre de 15 à 20 ans. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée.
Malgré ce point fort majeur, en cas de revente du bien, l’investisseur bénéficiera quand même de la fiscalité des particuliers sur les plus-values immobilières. Il cumule donc les meilleurs avantages des deux mondes : l’amortissement des professionnels en cours d’exploitation et la fiscalité à la revente des particuliers.
Il est toujours important de se demander quel sera le rendement net de fiscalité pour l’investisseur : il n’y a aucun intérêt à percevoir 4% de revenus si c’est pour en laisser plus de la moitié à l’administration fiscale.
Le deuxième grand avantage est lié à la rentabilité des biens eux-mêmes. En effet, les revenus sont généralement un plus élevé lorsque qu’on loue meublé plutôt qu’en location nue traditionnelle (entre +10% et +20% selon les localisations). Attention tout de même, les frais liés à un appartement meublé sont plus importants pour un investisseur que pour un appartement loué nu : meubles à remplacer, comptabilité à tenir, rotation plus élevée des locataires.
Résidence de services : prudence avec ce montage
Dans une résidence de services (chambre étudiante, EHPAD), c’est-à-dire dans un immeuble destiné à de la location avec des prestations annexes et des équipements collectifs, le bien est confié à un exploitant. Ce type de placement est destiné à des investisseurs ne souhaitant pas avoir de soucis de gestion et être bénéficiaire d’un loyer garanti tous les mois pendant une durée prédéterminée (bail commercial). Ils sont alors propriétaires d’une chambre et d’un tantième des parties communes. Le rendement de ce type de bien est généralement inférieur à celui d’un bien en direct, puisque de nombreux intermédiaires doivent être rémunérés : promoteur, exploitant, distributeur…
La qualité et la solidité de l’exploitant, e gestionnaire, sont primordiales puisque c’est auprès de lui que l’investisseur contractera. Si l’exploitant disparaît, l’investisseur pourrait se retrouver avec un bien inexploitable sur les bras. S’il s’agit d’une chambre étudiante dans le centre d’une grande ville, le bien aura toujours une vraie valeur et l’investisseur pourra en reprendre la gestion lui-même. Si l’on parle d’une chambre d’EHPAD dans la Creuse, la situation sera très problématique, car la valeur du bien dépend de l’exploitant. Il est finalement votre seul interlocuteur.
L’autre faiblesse de ce montage est la renégociation qui a lieu au terme du bail commercial. L’investisseur peut être dépendant de l’exploitant. Reprenons l’exemple de notre EHDAP dans la Creuse, si l’exploitant au terme de 9 ans décide de baisser le loyer de 4% à 2%, l’investisseur ne dispose pas réellement d’un pouvoir de négociation.
Attention également aux clauses du bail commercial. Il convient de vérifier qui doit payer les gros travaux, le niveau des charges, la durée, le montant des loyers et leur indexation… Vous serez toujours redevables de la taxe foncière et d’une partie des charges de copropriété. Un point d’attention particulier est à porter à celui qui doit payer les travaux d’entretien et les gros travaux (exploitant ou propriétaire). Mieux vaut un 3% de rendement sans cette épée de Damoclès qu’un 4% avec le risque de devoir payer des sommes importantes à un moment indéterminé durant le bail.
Nous ne sommes pas favorables à ce type de résidence de services qui lie trop fortement l’investisseur au bon vouloir de l’exploitant. Les déconvenues se multiplient actuellement et, notamment depuis la loi Pinel (dans une partie du texte n’ayant rien à voir avec le dispositif fiscal du même nom), certains exploitant d’EHPAD peu scrupuleux demande une autorisation pour déplacer de quelques centaines de mètres leur établissement et bâtissent un nouvel ensemble en déplaçant les résidents. Les investisseurs sont alors piégés dans l’ancien bâtiment avec un bien inexploitable, invendable et totalement décoté.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) détenu en direct
Ce type de placement s’adresse à des investisseurs souhaitant détenir un bien en direct et l’exploiter. Il s’agit généralement d’un appartement ou d’un petit immeuble. Des règles de base sont à respecter.
Il existe deux grandes catégories de biens exploités en direct : la location meublée simple et la location saisonnière.
La location meublée simple correspond aux baux d’un an renouvelable. La location saisonnière se rapporte aux baux de moins de trois mois (type AirBnB).
Mobilier
Vous trouverez une liste très précise du mobilier obligatoirement mis à disposition des locataires sur le site Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884 .
Afin de valoriser un meublé, et ainsi augmenter le loyer ou faciliter la location, il est possible de rajouter des équipements qui ne sont pas obligatoires : télévision, lave-linge, décoration, climatisation… Attention à ne pas mettre n’importe quel type de bien dans une location meublée. Celle-ci est à penser comme une chambre d’hôtel avec des locataires qui changent souvent. Par exemple, installer une télévision murale a du sens en évitant au locataire de la faire tomber lors d’un moment d’inattention. Il convient également d’être attentif à ce qui pourrait apparaître comme des détails, tels que la présence de fils apparents. Il faut aussi penser à des installations qui facilitent le ménage comme des WC suspendus.
Loyer
Nous vous recommandons de lire l’article « Suis-je libre de fixer le loyer d’un bien que je loue ? »
Obligations déclaratives générales
Certaines démarches sont à réaliser. Attention, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit d’une activité commerciale. Vous devez donc obtenir un numéro SIRET auprès d’un CFE (Centre de Formalité des Entreprises). Vous pouvez être redevables de la TVA notamment dans le cas des résidences de service.
Obligations déclaratives des meublés touristiques
D’une manière générale, un meublé de tourisme est à déclarer en mairie (formulaire CERFA n°14004*04). Tout changement sera à actualiser. Certaines villes (petite couronne parisienne, celles de plus de 200 000 habitants et parfois celles de plus de 50 000 habitants) imposent d’obtenir un numéro d’enregistrement à publier dans les annonces. C’est le cas par exemple de Paris. Dans cette ville, la location saisonnière n’est possible que s’il s’agit d’une résidence principale ou d’un local commercial. A Paris, vous devez télédéclarer cette activité afin d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur les annonces : https://meubles-tourisme.paris.fr/meubles-tourisme/jsp/site/Portal.jsp?page=accueil
Vous ne pouvez pas louer un bien plus de 120 jours par année civile en location saisonnière, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale du loueur, dans les communes ayant mis en place un numéro d’enregistrement. Les autres communes ne sont pas concernées par le numéro d’enregistrement et la limite des 120 jours.
Certaines communes imposent également, pour louer les résidences secondaires, de demander un changement d’usage (d’habitation à commercial) afin de permettre une location en meublé de tourisme. En effet, deux catégories d’usages sont reconnues par le CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) : les logements à usage d’habitation et tous les autres biens qui ne sont pas à usage d’habitation. Cet encadrement a pour objectif de protéger certains secteurs d’habitations, afin de préserver la tranquillité et l’unité d’un quartier résidentiel.
Respecter ce formalisme est extrêmement important car les sanctions sont sévères désormais, lorsque les règles liées à la location saisonnière ne sont pas suivies. Depuis un décret de fin 2019, les plateformes de location temporaires (AirBnB et autres), pourront être contraintes par les communes de donner la liste, une fois par an, des biens loués. Les municipalités pourront ainsi croiser leurs fichiers avec ceux des plateformes et intensifier leurs contrôles. La lutte contre les locations illégales s’intensifie.
Gestion locative
Les baux meublés simples ont un taux de rotation naturellement plus élevé que les baux nus traditionnels. Les locataires restent logiquement moins longtemps dans des appartements meublés que lorsqu’ils signent le bail d’un appartement loué vide. Faire appel à une agence immobilière vous évitera de gérer tous les aspects liés à la gestion locative : entrées, sorties, états des lieux, réparations…
Les locations saisonnières présentent un taux de rotation encore plus élevé puisque les locataires ne restent que quelques jours. Des conciergeries AirBnB peuvent vous permettre de ne pas aller faire le ménage et changer les serviettes dans votre bien tous les 3 jours. Ces prestations ont bien évidement un coût qu’il convient d’évaluer pour le calcul du rendement du bien loué.
Les résidences de service ne posent pas de cette problématique de gestion locative, puisque la prestation est prévue dans le contrat liant l’investisseur à l’exploitant. La rentabilité affichée est donc nette de ces frais.
Comptabilité
Le recours à un cabinet d’expertise-comptable est fortement conseillé. Renseignez-vous sur le savoir-faire car la location meublée demande une certaine maîtrise spécifique. En effet, cette gestion fait appel à des connaissances très spécifiques. Certains cabinets sont spécialisés et il convient de faire appel à eux en priorité. La plupart des experts-comptables de nos clients chefs d’entreprise préfèrent décliner ce type de mission.
En outre, ce service vous coûtera très peu cher car une grande partie des frais comptables sont remboursés sous la forme d’une réduction d’impôt. A cet sujet, nous vous conseillons de lire l’article “Quels sont les frais de comptabilité que je peux déduire de ma comptabilité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?”
Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) à partir de 2021
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) a subi plusieurs modifications remettant en cause son intérêt pour certains investisseurs.
Pour rappel, deux conditions cumulatives sont nécessaires pour y être éligible. En effet, les recettes du foyer fiscal issues de cette activité doivent :
- être supérieures à 23 000 € par an ;
- dépasser les autres revenus d’activité.
L’inscription au RCS n’est plus obligatoire. La plupart des bailleurs LMP ne sont d’ailleurs pas inscrit au RCS et s’acquittent uniquement à ce jour des prélèvements sociaux de 17,2% sur les bénéfices imposables.
Les principaux avantages pour les propriétaires bailleurs LMP résident dans :
- l’amortissement des biens ;
- le report des déficits ;
- l’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière.
A partir de 2021 :
- les revenus issus du LMP seront soumis, sur le bénéfice imposable et aux cotisations sociales à régler à l’Urssaf (35 à 40% avec un forfait minimum de 1 145 euros) ;
- les plus-values seront imposées selon le barème des professionnels, c’est-à-dire que l’amortissement vient augmenter la plus-value imposable.
Le loueur meublé pour les non-résidents à partir de 2021
Les non-résidents sont souvent les grands oubliés des commentaires sur les lois de finances. Et pourtant l’administration fiscale elle, ne les oublie pas !
Dernière grande modification fiscale qui les impacte pleinement, la suppression de la condition d’inscription au RCS qui a fait basculer la plupart des loueurs meublés non-résidents au LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Sont considérés comme LMP, les non-résidents:
- Qui perçoivent plus de 23 000 € de recettes de la location meublée d’immeubles situés en France ou à l’étranger,
- Dont les recettes issues de la location meublée sont supérieures aux revenus professionnels du foyer.
Cette seconde condition est vite atteinte pour de nombreux non-résidents. Seuls la plupart des retraités, dont les pensions sont considérées comme des revenus professionnels, échappent à cette bascule. En effet, pour les actifs, l’expatriation est souvent réalisée pour des raisons professionnelles et les revenus professionnels en France sont donc quasi nuls.
Conséquences pour les non-résidents :
- les revenus issus du LMP sont soumis, sur le bénéfice imposable, aux cotisations sociales à régler à l’Urssaf ;
- les plus-values seront imposées selon le barème des professionnels, c’est-à-dire que l’amortissement vient augmenter la plus-value imposable.
Je pense que certains contribuables regrettent amèrement le temps ou la discussion portait uniquement sur l’assujettissement ou non des revenus aux prélèvements sociaux compte tenu des cotisation sociales environ deux fois et demies plus élevées. Il est tout de même à noter que certains pays ont prévu, dans leurs conventions fiscales avec la France, des mesures permettant d’éviter aux français non-résidents, de s‘acquitter des cotisations sociales.
Pourquoi donner des titres en plus-value à une association ?
La fiscalité française regorge de bonnes idées permettant de mettre en adéquation la bonne gestion de son patrimoine avec des actes de générosité au profit des plus démunis. En voici un exemple simple et pourtant tellement méconnu : le don de titres en plus-values à des organismes reconnus d’utilité publique.
Lorsqu’un particulier cède des titres (actions, obligations, SICAV, FCP…) la plus-value réalisée est soumise au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux). Il peut également réaliser des dons au profit d’associations lui permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 66% (75% dans certains cas, avec des limites).
La stratégie présentée consiste à mêler les deux.
Dans le cadre d’un don à un organisme reconnu d’utilité publique, le particulier peut donner autre chose que de l’argent, par exemple des titres en plus-value. Il bénéficiera ainsi d’une exonération d’impôt de plus-value et d’un avantage fiscal équivalent au montant du don.
Attention, il convient de privilégier une réduction d’impôt sur le revenu. Dans le cas d’une réduction d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les plus-values resteront imposables.
Exemple chiffré
Don à un organisme reconnu d’utilité publique de 30 000 € de titres, achetés 10 000 €.
Economie d’impôt de plus-value : 6 000 € (30% de 20 000 €)
Réduction d’impôt : 19 800 € (66% de 30 000 €)
« Gain » total d’impôt : 25 800 € (19 800 € + 6 000 €)
Effort réel du donateur, hors investissement initial : 4 200 € (30 000 € – 25 800 €)