Acheter de l’immobilier c’est investir à long terme des montants souvent importants et très engageants sur le plan patrimonial. Il s’agit en l’occurrence d’être réfléchi, pondéré et prudent. Il faut prendre son temps, analyser l’investissement et laisser passer l’occasion si l’on a le moindre doute. Nous le répétons très souvent, mais il y a plus d’un million de transactions immobilières chaque année en France… Vous trouverez d’autres opportunités si vous en laissez passer une.
Les pièges les plus courants
La première des erreurs est souvent le manque de vision à long terme de son investissement. Les conséquences peuvent être coûteuses. En effet, il faut amortir les frais d’acquisition, toujours élevés et qui doivent être correctement évalués. Un investissement immobilier doit être conservé au moins 5 à 10 ans selon les emplacements. Les revenus (ou l’absence de loyer à payer dans le cas d’une résidence principale) doivent compenser :
- Les frais de notaire (environ 8 %).
- Les éventuels frais d’agence (4 à 8% selon la taille de l’acquisition).
- Les travaux et/ou frais de déménagement, les taxes et frais fixes à régler en tant que propriétaire (taxe foncière, travaux d’entretien, assurance…).
En outre, lors de l’achat de sa résidence principale, il ne faut pas tout investir dans ce projet et ne plus avoir de liquidités pour faire face à des dépenses imprévues. Acheter le bien rêvé, surtout à crédit, peut devenir un enfer en cas de chômage, handicap, travaux importants à réaliser, dépenses urgentes… Il convient de toujours conserver un volant de liquidités suffisant.
Enfin, il ne faut pas oublier que des dépenses récurrentes sont à prévoir : taxe foncière, travaux lourds à la charge du propriétaire, charges de copropriété si achat dans un immeuble… Il faut avoir les moyens de rembourser son crédit et de faire face aux charges liées à cette nouvelle acquisition.
Choisir le bien idéal
Lorsqu’on achète un bien immobilier, une étude approfondie est à réaliser afin de trouver la perle rare.
Tout d’abord, assurez-vous de vos critères : maison ou appartement, taille, nombre de pièces, ascenseur, rangements, travaux ou achat dans le neuf… Les critères sont nombreux et dépendent des besoins personnels avant tout ; en particulier si vous achetez une résidence principale. Vous économiserez beaucoup de temps de recherche (et éventuellement d’argent) si vous partez de vos besoins et non de votre budget.
Si vous achetez un bien immobilier afin de le louer, renseignez-vous sur la pression locative (y a-t-il un besoin ?) et sur le type de bien (par exemple un appartement est rarement adapté dans une ville de moins de 50.000 habitants). Renseignez-vous bien sur la localisation. Ce qui fait la valeur d’un bien c’est son emplacement avant tout : calme, commerces, transports, sécurité, services publics… Il convient de s’assurer que l’environnement restera tel qu’il est ou s’améliorera dans le meilleur des cas. Si une usine de traitement des déchets s’installe au fond de votre jardin, ce ne sera bon ni pour y vivre, ni pour louer, ni pour revendre…
Assurez-vous également que le bien est à son prix. Le vendeur trouvera toujours que le prix est trop bas, l’agent immobilier que le bien est « d’exception et avec du potentiel » et qu’il est nécessaire de vite signer une promesse d’achat. Pour vous renseigner sur les prix réels pratiqués localement, les sites suivants sont fiables :
- Site des notaires afin de disposer des prix en Île-de-France : http://paris.notaires.fr/fr/carte-des-prix
- Site des notaires afin de disposer des prix dans toute la France : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?periodeReferences=1
- Site du gouvernement afin de connaître les transactions proches du bien acheté ou de chez soi : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
Enfin, renseignez-vous sur le bien lui-même : qui l’a habité, quels étaient les usages des habitants précédents, des travaux sont-ils prévus ou à prévoir ? Sur ce dernier point, s’il y a des parties communes, nous vous conseillons de consulter les Procès-Verbaux d’Assemblée Générale (PV d’AG). Tous ces éléments sont à prendre en compte afin d’éventuellement négocier le prix à la baisse ou de ne pas faire de proposition sur le bien.
Il n’est pas toujours nécessaire de se tourner vers une agence immobilière qui nécessairement prendra des frais pour la mise en relation entre le vendeur et l’acheteur. Ces frais vont de 3% à 10% selon le montant de la transaction et peuvent être évités. Si vous trouvez un vendeur en direct, nul besoin d’agent immobilier. Il suffit de prendre contact avec un notaire, obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière, qui rédigera et procédera à la signature, dans un premier temps, du compromis ou de la promesse de vente, puis trois mois plus tard environ, de l’acte définitif de vente.
Achat d’un bien neuf
Si vous achetez un bien neuf, généralement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire le plus souvent sur plan, assurez-vous de la bonne santé financière du promoteur. « www.infogreffe.fr » sera votre meilleur allié tout comme une recherche internet avec Google pour s’assurer de la réputation du promoteur, vérifier depuis combien de temps il existe et quels autres programmes il a déjà réalisé. Certaines garanties peuvent-être données. Il faut également s’assurer que le programme sera bien réalisé. Aura-t-il suffisamment de succès pour que le chantier commence ? Pensez à faire inscrire une clause de pénalité de retard. A la livraison, il faudra vous assurer que le bien acheté ne souffre d’aucun défaut. Ce sera le moment de le signaler, après il sera trop tard.
Renseignez-vous également sur le profil des autres propriétaires. Si vous achetez dans un immeuble avec beaucoup d’investisseurs (locations nues et meublées, Airbnb…) cela peut vous être nuisible en tant que propriétaire. Les investisseurs ne sont pas toujours très coopératifs quand il s’agit de payer les charges d’entretien de l’immeuble. Cela peut être préjudiciable à terme lors de la revente. Méfiez-vous également de la présence de locaux commerciaux aux rez-de-chaussée des immeubles : garages automobiles, fast-food ou bars, qui peuvent créer des nuisances, et ainsi, impacter négativement la valeur du bien. Si vous achetez neuf, le promoteur doit mettre en place une liste restrictive.
Financer et assurer le bien
La première des règles est de faire jouer la concurrence pour le prêt. Ce dernier fait partie des coûts les plus importants lorsqu’un particulier achète une résidence principale. Concernant la recherche d’un prêt, il est nécessaire de savoir que le marché bancaire est un marché mature (tout individu disposant d’une banque) et souvent, est d’être agressive sur le taux proposé lors de l’achat d’une résidence principale, est le seul moyen pour une banque de conquérir un nouveau client. En effet, on ne change généralement de banque que lorsqu’on achète sa résidence principale ou lorsqu’on commence sa vie professionnelle ou ses études. Désormais, vous verrez sûrement d’un autre œil le marketing déployé lors des spots publicitaires bancaires…
Nous vous conseillons de consulter, en plus de votre banque traditionnelle, un courtier indépendant, et pourquoi pas, directement quelques agences bancaires (sans faire doublon pour autant avec le courtier).
Lorsque vous empruntez pour acheter votre résidence principale et que le taux est intéressant, il peut être judicieux de demander un crédit transférable même si les banques rechignent de plus en plus à intégrer cette clause. Ce type de crédit permet à l’emprunteur de conserver les conditions du prêt initial pour acheter un autre bien. Cette clause est à demander s’il y a une probabilité, pendant le remboursement, de devoir changer de résidence principale. Cette astuce permettra de conserver les taux bas actuels et sera très bénéfique à long terme sur le coût global de l’opération, surtout si les taux remontent.
Nous vous recommandons également de faire jouer la concurrence pour l’assurance du prêt. Les économies peuvent se chiffrer à plus de 10 000 € sur la durée totale du crédit. Attention tout de même à ne pas perdre ou limiter des garanties. Il est possible dès le début du prêt de ne pas accepter l’assurance de la banque (délégation d’assurance). Depuis la loi Hamon de 2014, il est également plus facile de faire jouer la concurrence et de changer d’assurance en cours de vie du prêt.
Ainsi, le recours à un courtier comme le comparateur “Réassurez-moi” est à privilégier. Vous pouvez ainsi, grâce à leur simulateur, comparer rapidement une large offre parmi les plus grands assureurs. Ce courtier prend également une grande partie des démarches administratives en charge.
Stratégies patrimoniales
Entre la résidence principale et l’immobilier d’investissement, les stratégies à développer sont nombreuses, d’où la nécessité de faire appel à un conseiller indépendant et maîtrisant tous les aspects de ces investissements : sélection, financement, fiscalité.
Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de questions et de stratégies patrimoniales à étudier, comme toujours, dans le cadre d’une approche globale :
Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?
Faut-il investir dans un meublé ? Avis, avantages et pièges à éviter.
Suis-je libre de fixer le loyer d’un bien que je loue ?
Est-ce que je peux vendre un bien démembré ?
Est-ce que je dois investir dans un Monument Historique ? Quels sont les pièges à éviter ?
Comment sont imposées les plus-values immobilières des non-résidents ?
Comment optimiser la fiscalité de ses revenus grâce aux déficits fonciers ?
Faut-il acheter des parkings pour les louer ?
Comment réduire ses impôts grâce à la loi Censi-Bouvard ?
Est-ce que je peux donner un bien immobilier alors qu’un crédit est toujours en cours ?