Démembrement de propriété

Que faire d’un contrat de capitalisation après le décès de l’usufruitier ?

Le décès de l’usufruitier met fin au démembrement du contrat de capitalisation.

Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire du contrat et en retrouve la libre disposition.

Ce moment constitue une étape patrimoniale importante, qui mérite d’être analysée à la lumière de vos objectifs personnels, qu’ils soient liés à la gestion de votre patrimoine, à la préparation de votre retraite ou à la transmission.

Plusieurs orientations possibles

Vous pouvez, en premier lieu, décider de procéder au rachat total du contrat. Cette option permet de mobiliser immédiatement les capitaux, que ce soit pour financer un projet, réorganiser votre patrimoine ou encore réallouer les fonds vers des solutions plus adaptées à vos objectifs actuels (notamment un contrat d’assurance-vie) dans une logique d’optimisation successorale.

À l’inverse, il peut être pertinent de conserver le contrat en l’état, afin de poursuivre la valorisation des capitaux dans un cadre fiscal déjà structuré. Cette solution s’inscrit davantage dans une logique de court ou moyen terme si vous avez un projet à financer ou que vous souhaitez donner ces capitaux à vos enfants (il est possible de démembrer de nouveau le contrat).

Une fiscalité spécifique à anticiper

En cas de rachat, une fiscalité s’applique. Celle-ci repose sur un mécanisme particulier : l’imposition est calculée à partir de la différence entre la valeur du contrat au moment du retrait et la valeur de la nue-propriété retenue lors de la donation.

Lorsque le contrat a plus de huit ans, un abattement annuel peut être mobilisé (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple), venant alléger l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux, quant à eux, restent dus sur l’intégralité des gains.

Une décision à inscrire dans une stratégie globale

Au-delà de l’aspect technique, le choix entre conservation et rachat doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale plus large : niveau de revenus souhaité, horizon d’investissement, objectifs de transmission ou encore équilibre global du patrimoine.

Qui doit déclarer l’IFI dans le cadre d’un démembrement ?

La règle de base est la suivante : l’usufruitier doit déclarer 100% de la valeur des biens immobiliers en pleine-propriété. Les abattements habituels s’appliquent néanmoins.

La répartition est l’exception

Selon l’origine du démembrement, cette règle peut connaître une variante. La valeur du bien sera alors répartie entre usufruitier et nu-propriétaire lorsque :

• Le démembrement est « subi », alors l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent tout deux déclarer l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à hauteur de la valeur de leurs droits (selon l’âge de l’usufruitier). C’est notamment le cas lorsque le conjoint survivant opte pour tout ou partie des biens en usufruit en présence d’enfants.

• Lorsque le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété d’un bien par son propriétaire, qui s’en réserve l’usufruit, à condition que l’acheteur de la nue-propriété ne soit ni un héritier présomptif du vendeur, ni un descendant de ce dernier, ni une personne interposée.

• Lorsque l’usufruit a été réservé par le donateur sur un bien ayant fait l’objet d’un don ou legs de la nue-propriété à l’État, à une collectivité territoriale ou à un organisme d’intérêt général ou reconnu d’utilité publique.

Dans le cas d’un démembrement « volontaire », aussi appelé usufruit conventionnel, c’est-à-dire une donation ou une succession avec des dispositions exprimées au préalable par le défunt avec une DDV (Donation aux Derniers des Vivants) ou un testament (legs), cette variante ne s’applique pas. L’usufruitier déclarera donc 100% de la valeur en pleine propriété du bien immobilier à l’IFI.

Si un démembrement temporaire est mis en place, pendant la durée de ce démembrement, la valeur de la pleine propriété à l’IFI sera à déclarer à 100% par l’usufruitier.

Comment vendre la nue propriété d’un bien immobilier ?

Vendre la nue-propriété d’un bien immobilier permet de recevoir immédiatement une somme significative, pour financer un projet, sans pour autant renoncer à s’en servir ou à percevoir les revenus locatifs. Cette opération s’apparente à un viager sans rente (aussi appelé « bouquet unique ») et concerne des patrimoines développés, généralement éloignés des vendeurs traditionnels en viager et qui veulent percevoir une rente.
Notre cabinet conseille et accompagne les vendeurs de nue-propriété dans le cadre d’un projet patrimonial. Vous pouvez tout à fait nous contacter pour que nous étudiions un bien et réalisions gratuitement une première évaluation.

Vendre sa nue-propriété
L’objectif est de réaliser une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit. A cet effet, un expert indépendant valorisera le bien pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (pleine propriété = usufruit + nue-propriété). Cette expertise est à la charge de l’acheteur.

La valorisation dépendra de trois facteurs :

• La valeur du bien en pleine propriété ;
• La valeur locative du bien (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager) ;
• L’âge de l’usufruitier (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager).

Une fois la valorisation effectuée par l’expert et acceptée par le vendeur, il conviendra de rédiger un compromis (couramment appelé promesse de vente) avant l’acte définitif qui se déroulera devant notaire, comme une vente immobilière traditionnelle. Les diagnostics habituels pour une vente immobilière (incluant l’audit énergétique), à la charge du vendeur, sont également à fournir.
Le vendeur de la nue-propriété continuera à utiliser, comme auparavant, le bien immobilier. Si le bien est loué, il continuera de percevoir les revenus fonciers. Il sera toujours redevable de la taxe foncière et en charge de l’entretien. L’acheteur de la nue-propriété ne sera en charge que des gros travaux (toitures, murs, clôtures…). Attention tout de même, si le bien est loué et classé G au DPE, il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail depuis le 1er janvier 2025 (l’interdiction s’étendra aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028). Les baux en cours ne sont pas remis en cause avant leur reconduction ou leur renouvellement, mais un usufruitier souhaitant continuer à louer un bien mal classé devra anticiper cette échéance, éventuellement avec le nu-propriétaire s’agissant des gros travaux de rénovation énergétique qui restent à sa charge.

Typologie de biens et de vendeurs concernés
La vente en viager concerne généralement des personnes d’environ 75 ans, vendant un bien d’une valeur moyenne comprise entre 250 000 € et 300 000 €, afin de disposer d’une rente pour compléter leur retraite. Peu de transactions dépassent les 500 000 € par manque de vendeurs mais également d’acheteurs.
La vente de la nue-propriété que nous évoquons concerne une clientèle plus patrimoniale, âgée de 70 à 90 ans, généralement sans enfant, qui souhaite recevoir une somme pour financer des projets de vie : résidence secondaire, voyages, aider des proches ou des associations, investissements financiers…
En gestion de patrimoine, nous allons nous intéresser généralement à :

• des biens immobiliers (maisons, appartements ou immeubles) situés dans des métropoles ou des stations balnéaires dynamiques
• d’une valeur comprise entre 400 000 € et plusieurs millions d’euros ;
• libres (résidences principales ou secondaires) ou loués ;
• vendus par des particuliers de plus de 70 ans.

Il est nécessaire pour cette typologie d’actifs de faire appel à des fonds d’investissement spécialisés. En effet, des particuliers n’achèteront pas ce type de viager à cause du versement initial important nécessaire pour acquérir la nue-propriété (bouquet unique) et de l’horizon d’investissement potentiellement long (parfois plus de 20 ans).
C’est sur la recherche de ces acquéreurs de nues propriétés spécifiques que notre cabinet a une véritable plus-value, grâce à son réseau d’investisseurs professionnels (fonds d’investissements spécialisés).

Pourquoi démembrer un contrat de capitalisation ?

Un contrat de capitalisation, pour schématiser, est une assurance-vie sans clause bénéficiaire. Il se souscrit et se gère exactement de la même manière qu’une assurance-vie et la fiscalité en cas de retrait est la même.

Néanmoins en cas de décès du souscripteur, la valeur du contrat ne bénéficiera pas d’exonérations spécifiques et sera intégrée à la succession du défunt.

Il est possible de démembrer un contrat de capitalisation tout en se réservant l’usufruit en tant que donateur.

Plus-value purgée en cas de donation ou de succession

Jusqu’à fin 2019, un débat subsistait sur le devenir de la plus-value de ces contrats en cas de donation ou de succession. Ce sont les commentaires de l’administration fiscale dans le BOFiP (20/12/2019) qui ont apporté la réponse.

A présent, pour tous les rachats effectués à partir du 1^er janvier 2019 sur les contrats de capitalisation, l’assureur doit prendre en compte dans son calcul que la plus-value latente, au moment d’une transmission à titre gratuit (donation ou succession), a été purgée à cette occasion. Sont concernés l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La stratégie

Ces commentaires de l’administration fiscale relancent donc l’intérêt des contrats de capitalisation surtout lorsque des investissements importants en assurance-vie sont prévus. En effet, pour les versements effectués avant 70 ans, au-delà de 852 500 € à destination d’un bénéficiaire, la fiscalité sera de 31,25% en cas de décès. Elle sera donc à comparer avec celle de l’ensemble de la succession pour prendre une décision d’investissement.