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Est-ce que je peux vendre un bien démembré ?

Lorsqu’un démembrement sur un bien est en place (bien immobilier ou portefeuille titres par exemple) alors l’usufruitier peut vendre son droit indépendamment de l’accord du nu-propriétaire. Mais, dans ce cas l’usufruit s’éteindra au décès du premier usufruitier.

Le nu propriétaire peut également décider de vendre son droit sans l’accord de l’usufruitier.

Aucun des deux ne peut obliger l’autre à vendre la pleine propriété.

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour céder la pleine propriété alors trois choix s’offrent à eux :

Partage du prix

Le prix de vente est alors partagé entre usufruitier et nu-propriétaire. Il peut être calculé selon la valeur de l’usufruit économique ou le barème fiscal ci-dessous. Le barème fiscal des démembrements viagers est obligatoire pour le calcul des droits d’enregistrement.

Au besoin, un simulateur est disponible avec le lien suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit

Attention car usufruitiers et nus propriétaires récupéreront les sommes correspondantes à leurs droits à la suite de la vente en pleine propriété.

Si, par exemple, une donation-partage avec réserve d’usufruit (donation de nue-propriété) avait été effectuée par des parents au profit de leurs enfants afin de commencer à leur transmettre du patrimoine, alors cette vente, le partage qui s’ensuit et l’incorporation des sommes en pleine propriété dans les différents patrimoines respectifs peuvent gravement obérer l’intérêt du montage initial.

Remploi des fonds

Il est possible de remployer les fonds démembrés dans un nouveau bien, afin de maintenir les avantages liés au démembrement : nouvel achat immobilier, portefeuille titres, contrat de capitalisation…

Les solutions d’investissement dépendent de la stratégie que les investisseurs souhaitent mettre en place, mais il s’agit souvent d’une solution efficace si l’entente familiale est bonne.

Attention, dans ce cas, il convient de prévoir impérativement ce report, avant la vente et de déposer les fonds sur un compte spécifique démembré, si le produit n’est pas réinvesti immédiatement.

Quasi-usufruit

L’intégralité du prix de vente sera alors remise à l’usufruitier. Une convention sera à rédiger. Nous vous conseillons de lire à ce sujet  « Qu’est-ce que le quasi-usufruit ? »

Epargne salariale : quelles obligations à compter du 1er janvier 2025 ?

A compter du 1er janvier 2025, il sera obligatoire de mettre en place au moins un dispositif de partage de la valeur dans les sociétés comptant entre 11 et 50 salariés, dans le cadre de la loi n° 2023-1107 du 29 novembre 2023 portant transposition de l’accord national interprofessionnel (ANI) relatif au partage de la valeur au sein de l’entreprise.

L’objectif est de démocratiser l’épargne salariale auprès des TPE-PME. Les entreprises de l’économie sociale et solidaire (associations, mutuelles et coopératives) sont également concernées.

Cette obligation est soumise à plusieurs conditions :

• Réaliser un bénéfice net fiscal positif au moins égal à 1% du chiffre d’affaires pendant 3 années consécutives ;
• Ne pas déjà être couverte par un dispositif de partage de la valeur.

Ainsi, votre entreprise pourrait se voir dans l’obligation, au choix, de :

• Mettre en place un accord d’intéressement ou de participation ;
• Verser une prime de partage de la valeur ;
• Abonder un plan d’épargne salariale (PEE, PERCO…).

Pour plus d’informations sur ces différents dispositifs, cliquez ici.

Le décret de la loi Partage de la Valeur est adopté, voici les points clés à retenir.

Utiliser la SPFPL (Sociétés de Participations Financières de Professions Libérales)

La holding confère un certain nombre d’avantages fiscaux afin d’organiser le patrimoine du chef d’entreprise. Néanmoins, certains professionnels libéraux, doivent obligatoirement faire appel à la holding particulière qu’est la SPFPL (Sociétés de Participations Financières de Professions Libérales) pour détenir leurs titres de SEL (Société d’Exercice Libéral).

Qui est concerné ?

Certaines professions, dites ordinales, ne peuvent apporter leur titres qu’à une SPFPL. Il s’agit des pharmaciens, des vétérinaires, des médecins, des administrateurs et mandataires judiciaires, des avocats, des greffiers des tribunaux de commerce, des huissiers de justice, des notaires, des commissaire aux comptes, des conseils en propriété industrielle, des experts agricoles et fonciers et experts forestiers, des experts-comptables et enfin des géomètres experts. 

En fonction de la profession libérale (juriste ou médical), des spécificités existent concernant le capital social et les droits de vote des associés exerçant la profession libérale constituant l’objet social des filiales.

Objet

La SPFPL est une société commerciale par la forme mais civile par son objet.

Le principal objet des SPFPL est la détention de titres de SEL et/ou de groupements étrangers ayant pour objet l’exercice de la même profession. Les SPFPL peuvent exercer des activités accessoires à condition qu’elles soient exclusivement destinées aux sociétés ou groupements dont elles détiennent des participations (gestion de trésorerie du groupe, mutualisation des réseaux informatiques ou de la comptabilité, assistance administrative…).

Durant l’exercice de la profession libérale, la SPFPL est donc extrêmement contraignante puisque son objet se limite à la détention de parts de SEL. Elle se révélera néanmoins très utile lorsqu’un professionnel souhaite vendre une activité pour en acheter une autre (par exemple une pharmacie de petite taille pour une pharmacie de plus grande taille) puisque les conséquences fiscales seront très faibles.

Fiscalité

La SPFPL est assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Le régime fiscal mère fille s’applique entre la SPFPL (la mère, holding) et la SEL (la fille) c’est à dire une exonération sur 95% de la remonté des profits de la SEL vers la SPFPL. Une quote-part de frais et charges (fixée à 5%) est imposable à l’impôt sur les sociétés de la SPFPL (donc l’impôt sur les sociétés s’applique sur 5%). Ce régime permet donc une remontée efficace du résultat de la SEL vers la SPFPL. Attention à bien respecter le formalisme et à vous faire accompagner par un professionnel.

En pratique / Utilisation de la SPFPL

Si les titres de SEL ont été apportés à la SPFPL moins de 3 ans avant la cession, une obligation de remploi sera à respecter (cf. l’article ” Pourquoi apporter les titres de sa société à une holding avant la cession ?” ). Néanmoins cette condition est très compliquée à respecter dans le cadre d’une SPFPL.

Il est préférable d’envisager une détention de 3 ans minimum entre l’apport des titres de SEL à la SPFPL et leur revente afin d’être dispensé des obligations de remploi dans le cadre d’un report d’imposition. Une fois les titres cédés, le fonctionnement traditionnel d’une holding peut-être mis en place.

Les chefs d’entreprises, professions libérales, se servent généralement de leur SPFPL pour faire grossir leurs activités (vente puis réinvestissement) mais également comme d’une cash box qu’ils font grossir en vue de leur retraite (remontée de dividendes puis cession définitive des parts de SEL).

Pourquoi convertir son PEA en rente viagère ?

C’est un avantage souvent oublié du PEA, méconnu de bien des investisseurs et même de nombre de leurs banquiers… en effet il est possible de convertir un PEA en rente viagère, totalement exonérée d’impôt sur le revenu, à condition que le PEA ait plus de 8 ans.

Il faudra faire appel à un PEA assurance et non à un PEA bancaire. Il existe plus de six millions de PEA bancaires en France mais seulement quelques dizaines de milliers de PEA assurance.

Mise en place

Si l’investisseur souhaite toucher une rente viagère défiscalisée, il devra dans un premier temps transférer son PEA bancaire vers une compagnie d’assurance, pour le transformer en PEA assurance, puis signer un contrat de rente viagère. L’antériorité du PEA bancaire est conservée. A la conversion, les prélèvements sociaux (17,2%) seront dus une première fois sur le montant des plus-values.

Le montant de cette rente dépendra, lors de la mise en place de rente viagère, du montant capitalisé sur le PEA et de l’âge du titulaire.

En pratique, un délai de quelques mois est souvent demandé par l’assureur entre la transformation du PEA bancaire en PEA assurance et la mise en place de la rente viagère.

Cette stratégie étant méconnue, peu d’assureurs proposent cette transformation de PEA assurance en rente viagère. Notre cabinet en a identifié deux avec lesquels nous travaillons régulièrement.

Fiscalité

Cette rente viagère présente l’immense avantage d’être exonérée d’impôt sur le revenu, contrairement à de nombreuses rentes.

Une partie de la rente sera soumise aux prélèvements sociaux (17,2%) une seconde fois lors de la distribution, selon l’âge du crédirentier :

• 70% de la rente pour les personnes de moins de 50 ans.
• 50% de la rente pour les personnes âgées de 50 à 59 ans.
• 40% de la rente pour les personnes âgées de 60 à 69 ans.
• 30% de la rente pour les personnes de plus de 69 ans.

Les prélèvements sociaux sont donc à payer deux fois : lors de la conversion en rente (comme si on fermait le PEA) puis partiellement sur la rente.

Notre avis

Cette stratégie est à conseiller dans le cadre d’un complément d’épargne retraite ou de la préservation d’une AAH (Allocation Adultes Handicapés).

Il est possible de convertir un PEA ayant entre 5 et 8 ans en rente viagère, mais la rente viagère sera fiscalisée à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux selon les modalités ci-dessus. Nous conseillons donc, de ne convertir que des PEA de plus de 8 ans.

Comment préserver l’AAH (Allocation Adultes Handicapés) dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine ?

Une AAH est une allocation versée tous les mois par la CAF ou la MSA, à une personne handicapée, pour compléter ses ressources et lui assurer un train de vie décent. Cette aide est attribuée sous certaines conditions :

• Être atteint d’un taux d’incapacité de plus de 80% ou situé entre 50% et 79% mais privant d’un accès durablement à l’emploi.
• Être âgé de 20 ans minimum. A l’âge de la retraite, l’AAH est remplacée par l’ASPA (Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées) pour les taux d’incapacité compris entre 50% et 79%.
• Résider en France métropolitaine ou dans un DOM.
• Respecter les plafonds de ressources annuelles (revenus N-2). Pour 2023, il faut donc prendre en compte les revenus 2021.

Le conseil en gestion de patrimoine

C’est sur ce dernier point qu’un Conseiller en Gestion de Patrimoine peut agir. Afin de préserver l’AAH, il faudra prendre en considération les placements ne générant par trop de revenus entrants dans le plafond de ressources.

Sont particulièrement adaptés :

• Les rentes issues des contrats rente-survie ou épargne-handicap avec une limite de 1 830 € pour ce dernier.
• Les rentes issues de contrats rente-survie, des PEP ou PEA sans limite de montant. Vous pouvez consulter à ce sujet l’article “Pourquoi convertir son PEA en rente viagère ?”
• Les investissements en locations meublées avec une fiscalité au régime réel. L’article “Faut-il investir dans un meublé ? Avis, avantages et pièges à éviter” est consacré à ce sujet.
• Les assurances-vie de plus de 8 ans, à condition d’opter pour le barème progressif afin de profiter des abattements annuels (4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à une imposition commune). Le PFU est acceptable pour les primes versées après le 27 septembre 2017 uniquement puisque pour les intérêts issus de ces versements l’abattement annuel sera pris en compte.

Actualité – Déconjugalisation de l’AAH

Jusqu’en 2023, les revenus du conjoint (ou concubin ou partenaire de PACS) étaient pris en compte pour le calcul de l’AAH.

Néanmoins, depuis janvier 2023, la loi sur le pouvoir d’achat permet une individualisation de l’allocation et donc de ne prendre en compte que les revenus de l’allocataire de l’AAH.

Est-ce que je dois m’acquitter de l’Exit Tax si je deviens non-résident ?

L’exit tax a été mise en place depuis 2011 pour lutter contre l’évasion fiscale, notamment afin d’éviter que certains chefs d’entreprise ne délocalisent leurs sociétés. Sa suppression avait été annoncée en 2018, mais face aux critiques de l’opposition, le gouvernement l’a fortement remodelée au lieu de la supprimer.

Elément déclencheur

Vous êtes redevable de cet impôt si vous remplissez les deux conditions suivantes :

• Vous avez été résident fiscal français pendant 6 ans au cours des 10 dernières années et vous transférez votre domicile fiscal hors de France.
• Vous détenez des valeurs mobilières (parts sociales/actions/obligations) d’un montant supérieur à 800 000 € ou si vous détenez plus de 50% du capital d’une société.

Fiscalité

L’application de l’exit tax entraîne l’assujettissement à la flat tax de 30% (taux forfaitaire de 12,8% et prélèvements sociaux de 17,2%) des :

• Plus-values latentes sur les participations.
• Plus-values en report d’imposition, (issues des mécanismes d’apport cession).
• Créances représentatives d’un complément de prix.

Le contribuable peut également opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Sursis d’imposition et formalisme

Le sursis de paiement est automatiquement accordé si le contribuable transfère son domicile hors de France, dans un pays ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement.

Pour les transferts dans des ETNC (États et Territoires Non Coopératifs) ou dans un État n’ayant pas de convention fiscale avec la France, une demande en amont du départ doit être effectuée avec une proposition de garantie (Formulaire n°2074-ETD). Depuis le 22 novembre 2019, la demande doit être déposée au plus tard 90 jours avant le transfert.

Il conviendra également chaque année de poser une déclaration 2074-ETS afin d’actualiser sa situation.

Fin du sursis

Le sursis prend fin et le paiement devient exigible, uniquement sur la partie des titres concernés par l’opération, en cas de :

• Cession des titres à titre onéreux.
• Rachat par une société de ses propres titres.
• Remboursement d’obligations et titres assimilés.
• Annulation des titres.
• Donation de titres par un donateur domicilié hors UE, Islande et Norvège. Pour éviter que l’impôt devienne exigible il faudra prouver que cette donation n’est pas réalisée à des fins fiscales.

L’imposition due est figée à la date du transfert du domicile fiscal (assiette et taux).

Dégrèvement

Le contribuable pourra obtenir le dégrèvement de l’exit tax, en sursis de paiement :

• Directement : en cas de décès du contribuable ou s’il revient vivre en France et y réinstalle sa résidence fiscale.
• Au bout de 2 ans : lorsque la valeur des titres est inférieure à 2 570 000 €.
• Au bout de 5 ans : lorsque la valeur des titres est supérieure à 2 570 000 €.

Comment un chef d’entreprise doit-il adapter son patrimoine avant de créer sa société ?

Créer une société est un beau défi, peut mener à de belles réussites, mais présente également un gros risque. Les statistiques sont là pour le prouver, après 5 années d’existence, au moins une société sur deux a disparu.

Le chef d’entreprise à l’origine de la société a, la plupart du temps, investi des fonds et perdra le plus souvent son apport en cas de liquidation. Les conséquences peuvent, toutefois, être beaucoup plus graves surtout si des emprunts sont contractés. Il convient pour cela de prendre certaines mesures afin de s’en protéger.

Régime matrimonial

La première étape est souvent l’adaptation du régime matrimonial. Un mariage communautaire engagera le conjoint et le rendra solidaire des pertes de l’activité commerciale sauf si on est dans le cadre d’une société à responsabilité limitée (SARL ou SAS).

Passer à un régime séparatiste (séparation de biens ou participation aux acquêts) est conseillé.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter le Thème n°8 : Bien choisir son régime matrimonial.

La forme sociale

Un grand nombre de formes sociales permettent de cantonner les pertes au patrimoine de l’entreprise. Les créanciers ne peuvent alors saisir que le patrimoine de l’entreprise.

Nous pouvons citer :

• La SARL (Société à Responsabilité Limitée) et l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).
• La SAS (Société Anonyme Simplifiée) et la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).

Attention tout de même, cette frontière est poreuse, surtout si le chef d’entreprise se porte personnellement caution pour les dettes contractées dans l’entreprise. Il en est de même s’il commet des fautes de gestion ou des fraudes.

Déclaration d’insaisissabilité des biens immobiliers

Il s’agit d’un acte authentique à rédiger devant notaire. Si le chef d’entreprise est en entreprise individuelle cette déclaration peut porter sur tout bien foncier non affecté à l’usage professionnel. Ce patrimoine immobilier sera ainsi protégé de tous recours engagé par des créanciers. Précisons que depuis la loi Macron la résidence principale est automatiquement insaisissable.

Le chef d’entreprise n’est protégé que pour les nouvelles dettes professionnelles contractées à partir de la signature d’insaisissabilité des biens. Cette déclaration ne concerne pas les anciennes dettes et les dettes privées.

Un chef d’entreprise doit-il forcément payer pour récupérer son extrait K-Bis ?

“Et il me faudra également un extrait Kbis de moins de trois mois” : voici une phrase qu’un chef d’entreprise entend souvent. C’est une contrainte administrative, payante, avec l’obligation de se connecter à www.infogreffe.fr ou de demander le document au Greffe du Tribunal de Commerce concerné (peut prendre un certain temps). Depuis la loi Pacte, le Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce a instauré un site internet permettant à tous les chefs d’entreprise de récupérer, de manière gratuite et illimité, leur extrait Kbis.

Le site web est : https://www.monidenum.fr/

Pour les tiers, la demande d’un extrait Kbis reste payante.

Pour rappel, un extrait Kbis est une carte d’identité de l’entreprise, attestant de l’existence de la société, immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Faut-il louer une partie de sa résidence principale à sa société ? Quelles sont les règles à respecter ?

Il est tout à fait possible de mettre en place cette location, mais certaines règles sont à suivre en fonction du type de tâches effectuées par le chef d’entreprise à son domicile.

Gestion administrative

Il est possible, pour le chef d’entreprise, de se servir de sa résidence principale afin d’exercer une partie des tâches administratives liées à son activité (appels et courriers, comptabilité…), mais sans recevoir de clients.

Une clause du contrat d’habitation ou du règlement de copropriété peut prévoir d’interdire les usages autres que l’habitation (clauses bourgeoises). La domiciliation est toujours possible, mais nécessite d’être provisoire (moins de 5 ans) et le bailleur et le syndic doivent être prévenus.

Un bail civil ou commercial peut être conclu, d’une manière écrite ou verbale. Toutefois, il est, bien sûr, conseillé de rédiger cet acte. Un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.

Exercice de l’activité commerciale

S’il est possible d’exercer son activité commerciale dans une résidence principale louée, il conviendra de différencier la part du loyer et les charges payées à titre personnel, de celle relevant du professionnel. Seule cette dernière partie sera, bien sûr, déductible des revenus.

Si le chef d’entreprise est propriétaire du bien immobilier à titre personnel, un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.

Si l’immeuble est au bilan de l’entreprise, les charges, les intérêts d’emprunt et les amortissements seront à déduire du résultat de l’entreprise. En cas de cession, la plus-value sera taxée en tant que plus-value professionnelle ; la qualité de résidence principale ne sera pas retenue.

Fiscalité

Le loyer versé sera déductible des charges de la société. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sera également due. Le loyer sera déclaré dans les revenus du chef d’entreprise en : revenus fonciers s’il s’agit d’une location nue, BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’il s’agit d’une location équipée. Le loyer peut être soumis à TVA ; il le sera de plein droit s’il dépasse certains seuils.

Un chef d’entreprise doit-il acquérir les murs de sa société ?

Cette question revient souvent dans nos échanges avec nos clients puisqu’il s’agit d’une question stratégique, impactant directement le patrimoine privé des chefs d’entreprise.

La réflexion initiale consiste à se dire qu’il s’agit d’un levier efficace, afin de transférer la richesse, créée dans l’entreprise, directement au chef d’entreprise. Celui-ci acquerra des bureaux ou un commerce, à titre personnel, et y implantera son activité professionnelle. Un loyer sera alors versé par la société commerciale au chef d’entreprise. Il représentera une charge pour l’entreprise (baisse de la pression fiscale) et sera un revenu pour le chef d’entreprise (à déclarer). Le loyer sera destiné le plus souvent à rembourser le crédit servant à l’acquisition du local commercial. Attention tout de même, il doit s’agir d’un loyer de marché. Le prix ne doit être ni trop bas (avantage pour l’entreprise mais important effort de trésorerie à fournir pour le chef d’entreprise), ni trop haut (avantage pour le chef d’entreprise mais peut mettre en péril l’activité commerciale). De plus, l’administration fiscale, dans le cadre d’un contrôle, pourrait retoquer un montage qu’elle juge inadapté.

Le bien à acquérir

Une fois que cette idée est validée, se pose la question de la typologie du bien à acquérir par le chef d’entreprise. En effet, il ne faut pas que l’acquisition d’un bien immobilier devienne un poids pour l’entreprise. Trop petit, celui-ci peut constituer un frein au développement d’une start-up qui a besoin d’embaucher, trop grand il sera une charge inutile pour l’entreprise. C’est un levier important pour certaines professions qui ont une bonne visibilité sur leur activité : médecins, avocats, experts-comptables, entreprises de services…

A terme, si l’immobilier est étroitement lié à l’entreprise et que l’activité commerciale est suffisamment pérenne pour supporter l’acquisition des murs, une revente des murs commerciaux à l’entreprise peut être envisagée. Cette opération ne doit, tout de même pas, bloquer la revente à terme de la société. Il faut donc que les locaux puissent servir à un repreneur potentiel.

Type de détention

La détention, en direct ou par l’intermédiaire d’une société, est également à trancher. Elle résultera des objectifs individuels de chaque chef d’entreprise. La forme sociale dépendra du nombre d’associés, des associés eux-mêmes (personnes physiques ou personnes morales), de la fiscalité souhaitée et enfin de la stratégie établie (perception de revenus ou capitalisation).

Peuvent être généralement envisagés :

• La SCI (Société Civile Immobilière).
• La SARL (Société à Responsabilité Limitée).
• La SAS (Société par Actions Simplifiée).