Nos réponses aux questions des dirigeants. Pour aller plus loin, consultez notre dossier complet : Gérer le patrimoine du chef d’entreprise.
Est-il intéressant pour une personne morale d’acheter de l’usufruit de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour faire travailler sa trésorerie long terme ?
Pour rappel, démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier à percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Acheter de l’usufruit de parts de SCPI permet à une personne morale de recevoir des revenus complémentaires immédiats, et de connaître relativement précisément les flux futurs à percevoir, ainsi que la date de fin de son placement. Cette stratégie est conseillée, plus particulièrement, aux personnes morales non imposées (fondations, fonds de dotations et certaines associations) disposant d’une trésorerie moyen/long terme à placer.
Concernant les personnes morales fiscalisées, par exemple, les société commerciales ou les holdings à l’impôt sur les sociétés, elles pourront amortir leur investissement en usufruit de SCPI. Cette possibilité d’amortissement a été confirmée par le Conseil d’État en 2019, n° 419912, qui a jugé que la valeur de l’usufruit temporaire se déprécie chaque année, ce qui justifie sa constatation en immobilisation incorporelle amortissable sur la durée du démembrement. La charge d’amortissement vient ainsi réduire le résultat imposable à l’IS (25 %, ou 15 %) et compense en partie les revenus perçus pendant la durée du démembrement. Ce schéma suppose toutefois une réalité économique (emploi effectif d’une trésorerie excédentaire) et une valorisation cohérente de l’usufruit, sous peine d’être requalifié sur le fondement de l’abus de droit. Il vaut mieux respecter la clé de répartition conseillée par la société de gestion comme ci-dessous.
La fiscalité de ce montage peut être encore optimisée, si les revenus de la SCPI sont issus de l’étranger. En effet, une fiscalité ayant été prélevée à la base, aucun autre impôt ne sera dû.
Exemple chiffré
La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 36% et la nue-propriété 64%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :
- L’usufruitier paiera 73.44 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (7,50 % en 2024 ; 7,05 % en 2025),
- Le nu-propriétaire paiera 130,56 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Notre avis
Ce montage est conseillé aux personnes morales souhaitant faire travailler leur trésorerie moyen/long terme avec un horizon d’investissement précis (durée du démembrement).
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut venir de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Comment un chef d’entreprise doit-il adapter son patrimoine avant de créer sa société ?
Créer une société est un beau défi, peut mener à de belles réussites, mais présente également un gros risque. Les statistiques sont là pour le prouver, après 5 années d’existence, au moins une société sur deux a disparu.
Le chef d’entreprise à l’origine de la société a, la plupart du temps, investi des fonds et perdra le plus souvent son apport en cas de liquidation. Les conséquences peuvent, toutefois, être beaucoup plus graves surtout si des emprunts sont contractés. Il convient pour cela de prendre certaines mesures afin de s’en protéger.
Régime matrimonial
La première étape est souvent l’adaptation du régime matrimonial. Un mariage communautaire engagera le conjoint et le rendra solidaire des pertes de l’activité commerciale sauf si on est dans le cadre d’une société à responsabilité limitée (SARL ou SAS).
Passer à un régime séparatiste (séparation de biens ou participation aux acquêts) est conseillé.
La forme sociale
Un grand nombre de formes sociales permettent de cantonner les pertes au patrimoine de l’entreprise. Les créanciers ne peuvent alors saisir que le patrimoine de l’entreprise.
Nous pouvons citer :
- La SARL (Société à Responsabilité Limitée) et l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).
- La SAS (Société Anonyme Simplifiée) et la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).
Attention tout de même, cette frontière est poreuse, surtout si le chef d’entreprise se porte personnellement caution pour les dettes contractées dans l’entreprise. Il en est de même s’il commet des fautes de gestion ou des fraudes.
Déclaration d’insaisissabilité des biens immobiliers
Il s’agit d’un acte authentique à rédiger devant notaire. Si le chef d’entreprise est en entreprise individuelle cette déclaration peut porter sur tout bien foncier non affecté à l’usage professionnel. Ce patrimoine immobilier sera ainsi protégé de tous recours engagé par des créanciers. Précisons que depuis la loi Macron la résidence principale est automatiquement insaisissable. Le chef d’entreprise n’est protégé que pour les nouvelles dettes professionnelles contractées à partir de la signature d’insaisissabilité des biens. Cette déclaration ne concerne pas les anciennes dettes et les dettes privées.
A noter que depuis le 15 mai 2022, tout entrepreneur individuel bénéficie automatiquement, sans formalité ni acte notarié, d’une séparation de plein droit entre un patrimoine professionnel (les biens utiles à son activité) et un patrimoine personnel (tous les autres biens). Les créanciers professionnels ne peuvent, sauf exceptions (renonciation expresse de l’entrepreneur pour un engagement déterminé, sûretés réelles conventionnelles, manœuvres frauduleuses ou manquements graves aux obligations fiscales et sociales), poursuivre que le seul patrimoine professionnel. Ce nouveau régime, plus large que la déclaration d’insaisissabilité puisqu’il protège l’ensemble du patrimoine personnel et non les seuls biens fonciers, rend cette déclaration notariée largement redondante pour un entrepreneur individuel qui débute son activité aujourd’hui. Les déclarations signées avant cette réforme conservent leurs effets, et l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale demeure par ailleurs inchangée.
Un chef d’entreprise doit-il forcément payer pour récupérer son extrait K-Bis ?
“Et il me faudra également un extrait Kbis de moins de trois mois” : voici une phrase qu’un chef d’entreprise entend souvent. C’est une contrainte administrative, payante, avec l’obligation de se connecter à www.infogreffe.fr ou de demander le document au Greffe du Tribunal de Commerce concerné (peut prendre un certain temps). Depuis la loi Pacte, le Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce a instauré un site internet permettant à tous les chefs d’entreprise de récupérer, de manière gratuite et illimité, leur extrait Kbis.
Le site web est : https://www.monidenum.fr/
Pour les tiers, la demande d’un extrait Kbis reste payante.
Pour rappel, un extrait Kbis est une carte d’identité de l’entreprise, attestant de l’existence de la société, immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Faut-il louer une partie de sa résidence principale à sa société ? Quelles sont les règles à respecter ?
Il est tout à fait possible de mettre en place cette location, mais certaines règles sont à suivre en fonction du type de tâches effectuées par le chef d’entreprise à son domicile.
Gestion administrative
Il est possible, pour le chef d’entreprise, de se servir de sa résidence principale afin d’exercer une partie des tâches administratives liées à son activité (appels et courriers, comptabilité…), mais sans recevoir de clients.
Une clause du contrat d’habitation ou du règlement de copropriété peut prévoir d’interdire les usages autres que l’habitation (clauses bourgeoises). La domiciliation est toujours possible, mais nécessite d’être provisoire (moins de 5 ans) et le bailleur et le syndic doivent être prévenus.
Un bail civil ou commercial peut être conclu, d’une manière écrite ou verbale. Toutefois, il est, bien sûr, conseillé de rédiger cet acte. Un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.
Exercice de l’activité commerciale
S’il est possible d’exercer son activité commerciale dans une résidence principale louée, il conviendra de différencier la part du loyer et les charges payées à titre personnel, de celle relevant du professionnel. Seule cette dernière partie sera, bien sûr, déductible des revenus.
Si le chef d’entreprise est propriétaire du bien immobilier à titre personnel, un loyer sera versé par l’activité commerciale au chef d’entreprise.
Si l’immeuble est au bilan de l’entreprise, les charges, les intérêts d’emprunt et les amortissements seront à déduire du résultat de l’entreprise. En cas de cession, la plus-value sera taxée en tant que plus-value professionnelle ; la qualité de résidence principale ne sera pas retenue. A noter que cette plus-value peut néanmoins, selon les cas, bénéficier d’un autre régime d’exonération propre aux petites entreprises (article 151 septies du CGI), prévoyant une exonération totale ou partielle selon le montant moyen des recettes de l’entreprise sur les deux années précédant la cession.
Fiscalité
Le loyer versé sera déductible des charges de la société. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sera également due. Le loyer sera déclaré dans les revenus du chef d’entreprise en : revenus fonciers s’il s’agit d’une location nue, BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’il s’agit d’une location équipée.
Le loyer peut être soumis à TVA ; il le sera de plein droit s’il dépasse certains seuils. Ces seuils correspondent à ceux de la franchise en base de TVA :
- 37 500 € de recettes annuelles (seuil majoré de 41 250 €) pour une location relevant des prestations de services ;
- 85 000 € de recettes annuelles (seuil majoré de 93 500 €) pour une location assimilée à de l’hébergement.
Un chef d’entreprise doit-il acquérir les murs de sa société ?
Cette question revient souvent dans nos échanges avec nos clients puisqu’il s’agit d’une question stratégique, impactant directement le patrimoine privé des chefs d’entreprise.
La réflexion initiale consiste à se dire qu’il s’agit d’un levier efficace, afin de transférer la richesse, créée dans l’entreprise, directement au chef d’entreprise. Celui-ci acquerra des bureaux ou un commerce, à titre personnel, et y implantera son activité professionnelle. Un loyer sera alors versé par la société commerciale au chef d’entreprise. Il représentera une charge pour l’entreprise (baisse de la pression fiscale) et sera un revenu pour le chef d’entreprise (à déclarer). Le loyer sera destiné le plus souvent à rembourser le crédit servant à l’acquisition du local commercial.
Attention tout de même, il doit s’agir d’un loyer de marché. Le prix ne doit être ni trop bas (avantage pour l’entreprise mais important effort de trésorerie à fournir pour le chef d’entreprise), ni trop haut (avantage pour le chef d’entreprise mais peut mettre en péril l’activité commerciale). De plus, l’administration fiscale, dans le cadre d’un contrôle, pourrait retoquer un montage qu’elle juge inadapté. Cette mise en garde a été renforcée par une décision du Conseil d’État, qui rappelle qu’un avantage consenti sans contrepartie réelle, sérieuse et propre à l’entreprise ne peut jamais être justifié par le seul objet social. Transposé au loyer versé au dirigeant propriétaire des murs, ce principe signifie qu’un loyer trop faible s’expose à une requalification pour appauvrissement injustifié de la société, et un loyer trop élevé à une requalification en libéralité déguisée au profit du dirigeant.
Le bien à acquérir
Une fois que cette idée est validée, se pose la question de la typologie du bien à acquérir par le chef d’entreprise. En effet, il ne faut pas que l’acquisition d’un bien immobilier devienne un poids pour l’entreprise. Trop petit, celui-ci peut constituer un frein au développement d’une start-up qui a besoin d’embaucher, trop grand il sera une charge inutile pour l’entreprise. C’est un levier important pour certaines professions qui ont une bonne visibilité sur leur activité : médecins, avocats, experts-comptables, entreprises de services…
A terme, si l’immobilier est étroitement lié à l’entreprise et que l’activité commerciale est suffisamment pérenne pour supporter l’acquisition des murs, une revente des murs commerciaux à l’entreprise peut être envisagée. Cette opération ne doit, tout de même pas, bloquer la revente à terme de la société. Il faut donc que les locaux puissent servir à un repreneur potentiel.
L’acquisition des murs à titre personnel n’a pas d’impact sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du chef d’entreprise. Un immeuble affecté à l’exploitation de l’entreprise peut être exonéré d’IFI au titre des biens professionnels si :
- le chef d’entreprise exerce son activité en nom propre ;
- s’il dirige une société soumise à l’impôt sur les sociétés, il doit réunir les quatre conditions cumulatives suivante : exercer une fonction de direction dans la société, y percevoir une rémunération représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels, détenir au moins 25 % des droits de vote, et que l’immeuble soit nécessaire à l’activité de l’entreprise.
Type de détention
La détention, en direct ou par l’intermédiaire d’une société, est également à trancher. Elle résultera des objectifs individuels de chaque chef d’entreprise. La forme sociale dépendra du nombre d’associés, des associés eux-mêmes (personnes physiques ou personnes morales), de la fiscalité souhaitée et enfin de la stratégie établie (perception de revenus ou capitalisation).
Peuvent être généralement envisagés :
- La SCI (Société Civile Immobilière).
- La SARL (Société à Responsabilité Limitée).
- La SAS (Société par Actions Simplifiée).
Installation d’un médecin : quels bons réflexes adopter ?
S’installer en tant que médecin libéral ou spécialiste implique de jongler avec de nombreuses responsabilités : ouverture du cabinet, démarches administratives, gestion financière (comptabilité, aspects juridiques, recrutement éventuel), tout en assurant la prise en charge de votre patientèle dès le premier jour.
Mais avez-vous pensé à vous protéger, vous et votre famille, en cas d’imprévu tel qu’une maladie, un accident ou un décès ? Que se passerait-il si vous n’aviez plus la capacité d’exercer ? Comment maintenir vos revenus et garantir votre niveau de vie et celui de votre famille ?
Toutes ces questions, souvent repoussées, doivent être abordées dès le début de votre installation.
En tant que professionnel de santé, vous êtes conscient des répercussions financières dramatiques que peuvent avoir une maladie ou un accident sur la vie de vos patients. Il ne faut pas négliger ces risques pour vous-même.
LA PROTECTION DE VOS REVENUS : UN CONTRAT DE PRÉVOYANCE ADAPTÉ
En tant que médecin, vous cotisez auprès de votre régime obligatoire, la CARMF (Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France). Cette cotisation est calculée en fonction de vos revenus.
Important : une réforme de l’assiette des cotisations sociales des médecins libéraux s’applique depuis les revenus 2025 (donc sur les cotisations dues en 2026). Elle unifie et simplifie le calcul de l’assiette (BNC majoré des cotisations sociales et de la CSG déductible, avec un abattement de 26 % plafonné à 1,3 PASS), ce qui fait mécaniquement évoluer les cotisations : à la hausse d’environ 5 % pour les médecins en secteur 2, à la baisse légère pour la plupart des médecins en secteur 1 (sauf très hauts revenus). Les chiffres ci-dessous doivent donc être vérifiés au cas par cas via votre espace CARMF, notamment pour les cotisations retraite et invalidité-décès.
Cotisations en 2026 :
- Assiette de calcul : revenu net d’activité indépendante en 2024 (l’assiette de calcul CARMF porte toujours sur les revenus de l’avant-dernière année).
- Cotisations invalidité-décès : les montants par classe pour 2025 (entre 623 € et 1 000 €) ont été revalorisés pour 2026 ; le montant exact dépend désormais aussi de la réforme de l’assiette évoquée ci-dessus.
- Réduction possible pour les deux premières années sous certaines conditions.
- Paiement en deux échéances : un acompte en janvier, puis le solde en mai, juin ou juillet selon la réception de votre déclaration de revenus. L’Urssaf prélève la cotisation et la restitue à la CARMF.
Des prestations insuffisantes en cas d’arrêt de travail
À partir du 91ᵉ jour, la CARMF verse une indemnité journalière calculée en fonction de vos revenus et de votre classe de cotisation. Cependant, ces prestations restent insuffisantes pour garantir un niveau de vie stable.
En 2026, l’indemnité journalière (IJ) est comprise entre 65,84 € et 197,51 € par jour (contre 64,52 € à 193,56 € en 2025), pour un revenu supérieur ou égal à environ 144 600 €.
Pendant les 90 premiers jours, c’est la CPAM qui verse une indemnité journalière (réforme 07/2021), mais celle-ci est également limitée.
En cas d’invalidité, aucune pension n’est versée en cas d’invalidité partielle.
Seule une rente est accordée si l’invalidité est totale et définitive, c’est-à-dire si vous êtes totalement incapable d’exercer la médecine.
En 2026, la rente invalidité est comprise entre 23 662 € et 31 549 € par an (contre 23 198 € à 30 930 € en 2025), selon votre revenu moyen des trois dernières années.
Ex : un médecin gagnant 80 000 €/an, soit 220 €/jour, percevrait :
- 110 €/jour du 4ᵉ au 90ᵉ jour, versés par la CPAM.
- 112 €/jour à compter du 91ᵉ jour, versés par la CARMF.
Ainsi, sans couverture complémentaire, un accident ou une maladie peut engendrer de graves difficultés financières. Un contrat de prévoyance individuel est indispensable pour assurer la continuité de vos revenus en cas d’incapacité ou d’invalidité.
Pour mieux comprendre l’intérêt d’un contrat de prévoyance et ses avantages pour les professionnels libéraux, consultez notre article détaillé : Quelle prévoyance pour le chef d’entreprise ?
Attention aux critères de sélection d’un bon contrat
En 2005, le colloque sur l’« imprévoyance » organisé par la CARMF et le CNOM a mis en évidence que de mauvais contrats de prévoyance sont un frein à la prise en charge des pathologies liées à l’exercice médical.
Selon le Guide Incapacité Temporaire et Invalidité de la CARMF – édition 2023 :
- 67% des médecins bénéficiaires de la rentre invalidité sont liés à des troubles mentaux et des maladies du système nerveux.
- 53% des médecins bénéficiaires des indemnités journalières sont liés à des tumeurs malignes et des troubles mentaux.
Tous les contrats ne se valent pas ! Voici les points clés à examiner :
- Affections psychiques et burn-out (les principales causes de l’arrêt de votre activité) : quelle est la définition au sein du contrat ? Comment sont-elles indemnisées ? Avec ou sans condition d’hospitalisation ? Des restrictions s’appliquent-elles ? Etc.
- Rente invalidité (le risque le plus rare mais le plus lourd de conséquence) : comment est-elle définie et calculée ? À partir de quel taux est-elle versée ? Jusqu’à quel âge ? Prend-elle en compte uniquement l’invalidité professionnelle ou inclut-elle l’invalidité fonctionnelle, vos capacités à exercer une autre profession… ? Etc.
- Grossesses Pathologiques : comment sont-elles prises en charge ?
Bien que des assureurs comme la MACSF ou La Médicale soient spécialisés dans les professions de santé, cela ne garantit pas qu’ils proposent les meilleures offres. Un audit indépendant et précis est indispensable pour faire le bon choix et vous assurer une prise en charge optimale en cas de sinistre.
Attention aux contrats souscrits durant l’internat : ils ne sont souvent plus adaptés à votre situation de médecin installé.
La prévoyance individuelle complémentaire est qualifiée de facultative, ce qui renforce l’idée que ces contrats pourraient être secondaires. Pourtant, si la première assurance professionnelle obligatoire du médecin nouvellement installé est sa responsabilité civile professionnelle, la deuxième que tout médecin devrait souscrire est cette prévoyance complémentaire.
Les cotisations versées au titre des garanties éligibles sont déductibles de votre revenu professionnel imposable (résultat ou bénéfice), dans les conditions et limites prévues par la loi Madelin.
ANTICIPER SA RETRAITE DÈS LE DÉBUT DE CARRIÈRE
La retraite peut sembler lointaine, mais anticiper tôt permet de mieux se préparer.
Vous cotisez à de la CARMF auprès de trois régimes :
- Le régime de base (CNAVPL Caisse National d’Assurance Vieillesse des Professions Libérales), régime commun à l’ensemble des professionnels libéraux.
- Le régime complémentaire (Régime Complémentaire Vieillesse RCV) et l’ASV (Allocations Supplémentaires Vieillesse), régis par des règles différentes.
Les trimestres cotisés dans les différents régimes de base servent principalement à déterminer votre âge de départ en retraite, alors que les points acquis déterminent le montant de vos allocations.
Cotisations en 2026 :
- Assiette de calcul : revenu net d’activité indépendante en 2024.
- Cotisations retraites (base, complémentaires, ASV) : les montants 2025 (5 735 € à 19 300 € pour le secteur 1 et 10 400 € à 29 600 € pour le secteur 2) ont été revalorisés pour 2026, notamment via le relèvement du PASS à 48 060 € (contre environ 47 100 € en 2025) et la réforme de l’assiette évoquée plus haut. Le taux du régime de base reste de 8,73 % jusqu’au PASS, et celui du régime complémentaire de 11,80 % jusqu’à 3,5 PASS ; les montants totaux exacts par secteur pour 2026 sont à vérifier directement auprès de la CARMF, les sources disponibles n’étant pas concordantes sur ce point.
- Réduction possible pour les deux premières années sous certaines conditions.
- Paiement en deux échéances : un acompte en janvier, puis le solde en mai, juin ou juillet selon la réception de votre déclaration de revenus. L’Urssaf prélève la cotisation et la restitue à la CARMF.
En 2023, la pension de retraite mensuelle moyenne s’élève à 2 800 €. Le régime complémentaire CARMF représente 45% de ce montant, le régime ASV 33 %, suivi du régime de base à hauteur de 22 % de la retraite moyenne versée.
En tant que médecin généraliste ou spécialiste, vous devez justifier d’une durée d’assurance (tous régimes de base confondus) de 169 à 172 trimestres, selon votre année de naissance. L’âge légal de départ en retraite est porté à 64 ans.
Le PER (Plan d’Épargne Retraite)
C’est un outil pertinent, permettant de :
- Se constituer un complément de retraite sur le long terme.
- Déduire ses cotisations de ses revenus imposables.
- Profiter d’un cadre fiscal avantageux.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement du PER et ses avantages fiscaux, consultez nos articles détaillés : Pourquoi souscrire un PER ? et Quels sont les bons réflexes à avoir sur un contrat d’épargne retraite ?
Et le rachat de trimestres pour étude ?
Avec plus d’une dizaine d’années d’études, certaines périodes n’ont pas été cotisées auprès d’un régime de retraite. Le rachat de trimestres peut sembler intéressant, mais reste coûteux et incertain, car dépendant des réformes à venir.
Autres investissements ?
Il peut être plus judicieux d’opter pour des investissements personnels dont vous maîtrisez les évolutions, tels que :
L’objectif est de diversifier votre patrimoine et d’adopter une stratégie adaptée à votre horizon d’investissement afin de vous permettre d’anticiper sereinement votre retraite.
Chez Terrae Patrimoine, nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre carrière pour vous aider à faire les meilleurs choix financiers et patrimoniaux. Dès votre installation, nous vous accompagnons de manière objective afin de vous guider vers les solutions les plus adaptées à votre situation et à vos objectifs.
Avec le temps et le développement de votre activité, nous vous aidons à structurer et diversifier votre patrimoine grâce à des stratégies d’investissement adaptées à votre horizon de placement. Qu’il s’agisse de prévoyance, d’épargne ou d’investissement, chaque décision compte pour assurer votre sérénité financière à long terme.
Est-ce que je peux vendre un bien démembré ?
Lorsqu’un démembrement sur un bien est en place (bien immobilier ou portefeuille titres par exemple) alors l’usufruitier peut vendre son droit indépendamment de l’accord du nu-propriétaire. Mais, dans ce cas l’usufruit s’éteindra au décès du premier usufruitier.
Le nu propriétaire peut également décider de vendre son droit sans l’accord de l’usufruitier.
Aucun des deux ne peut obliger l’autre à vendre la pleine propriété.
Si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour céder la pleine propriété alors trois choix s’offrent à eux :
Partage du prix
Le prix de vente est alors partagé entre usufruitier et nu-propriétaire. Il peut être calculé selon la valeur de l’usufruit économique ou le barème fiscal ci-dessous. Le barème fiscal des démembrements viagers est obligatoire pour le calcul des droits d’enregistrement.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| < 21 ans | 90% | 10% |
| < 31 ans | 80% | 20% |
| < 41 ans | 70% | 30% |
| < 51 ans | 60% | 40% |
| < 61 ans | 50% | 50% |
| < 71 ans | 40% | 60% |
| < 81 ans | 30% | 70% |
| < 91 ans | 20% | 80% |
| > 91 ans | 10% | 90% |
Au besoin, un simulateur est disponible avec le lien suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit
Attention car usufruitiers et nus propriétaires récupéreront les sommes correspondantes à leurs droits à la suite de la vente en pleine propriété.
Si, par exemple, une donation-partage avec réserve d’usufruit (donation de nue-propriété) avait été effectuée par des parents au profit de leurs enfants afin de commencer à leur transmettre du patrimoine, alors cette vente, le partage qui s’ensuit et l’incorporation des sommes en pleine propriété dans les différents patrimoines respectifs peuvent gravement obérer l’intérêt du montage initial.
Remploi des fonds
Il est possible de remployer les fonds démembrés dans un nouveau bien, afin de maintenir les avantages liés au démembrement : nouvel achat immobilier, portefeuille titres, contrat de capitalisation…
Les solutions d’investissement dépendent de la stratégie que les investisseurs souhaitent mettre en place, mais il s’agit souvent d’une solution efficace si l’entente familiale est bonne.
Attention, dans ce cas, il convient de prévoir impérativement ce report, avant la vente et de déposer les fonds sur un compte spécifique démembré, si le produit n’est pas réinvesti immédiatement.
Quasi-usufruit
L’intégralité du prix de vente sera alors remise à l’usufruitier. Une convention sera à rédiger. Nous vous conseillons de lire à ce sujet « Qu’est-ce que le quasi-usufruit ? »
Comment sont imposés les revenus fonciers français d’un non-résident ? (Y compris les locations meublées)
Comme souvent, cette question est tranchée par la convention fiscale signée entre l’État de résidence de l’expatrié et la France. De nombreux débats ont fait évoluer la fiscalité des revenus fonciers ces dernières années, notamment concernant la question des prélèvements sociaux (s’élevant à 17,2 % à ce jour; un taux qui n’a pas été affecté par la hausse générale de la CSG applicable depuis 2026, les revenus fonciers en étant explicitement exclus, au même titre que les plus-values immobilières). Pour rappel, ces prélèvements servent à financer la Sécurité Sociale, les retraites et le Revenu de Solidarité Active (RSA). Les expatriés cotisant souvent à des régimes locaux, cet impôt à payer était remis en cause.
Finalement, la règle est la suivante depuis le 1er janvier 2019 : un impôt sur le revenu minimal de 20 % s’applique, jusqu’à un niveau de revenu net imposable de source française (28 797 € pour l’imposition des revenus 2025, déclarés en 2026). Ce seuil est réévalué chaque année avec le barème de l’impôt sur le revenu. Au-delà de ce seuil, le taux applicable passe à 30 %.
À cet impôt sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux, sauf pour les résidents en Espace Économique Européen (correspondant, pour rappel, à l’Union Européenne, l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse). Ces derniers voient le prélèvement de 17,2 % remplacé par un prélèvement de solidarité fixé à 7,5 %, à condition de justifier de leurs cotisations à un autre régime obligatoire que celui de la Sécurité Sociale.
Les résidents britanniques conservent, malgré le Brexit, le bénéfice de ce même taux réduit de 7,5 %, sous réserve de justifier d’une affiliation à la sécurité sociale britannique (ou à celle d’un autre État membre de l’UE/EEE) et de ne pas relever du régime obligatoire français.
Comment seront imposés les revenus de mon enfant étudiant ?
Si votre enfant est toujours rattaché à votre foyer fiscal, il convient, éventuellement, de déclarer ses revenus avec les vôtres : emplois estivaux, stages, alternances… les cas sont multiples.
Contrats d’apprentissages et stages conventionnés (dans le cadre d’une formation universitaire)
Exonérés jusqu’à 1 SMIC annuel, soit 21 622 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026). Ce montant est réévalué chaque année en fonction de la revalorisation du SMIC, fiscalisés au-delà.
En l’absence de convention, les revenus du stage seront fiscalisés dès le premier euro.
Revenus salariés d’un enfant étudiant âgé de moins de 26 ans (emplois estivaux)
Exonérés jusqu’à 3 SMIC mensuels, soit 5 405 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026). Ce montant est réévalué chaque année en fonction de la revalorisation du SMIC, fiscalisés au-delà.
Cumul d’éxonérations
Les deux exonérations (Contrats d’apprentissages / stages conventionnés et jobs d’été) sont cumulables pour un même enfant si les conditions respectives sont remplies, une précision qui n’était pas mentionnée dans la version initiale.
Volontariat International en Entreprise (VIE), Volontariat International en Administration (VIA), Volontariat de Solidarité Internationale (VSI)
Pour ces cas spécifiques nous vous conseillons de vous reporter au site du gouvernement, accessible avec le lien suivant : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6652-PGP.html
Comment est imposée la cession des œuvres d’art et des objets de collection ?
Les œuvres d’art et objets de collection se transmettent souvent de génération en génération ou ont été acquis, au fur et à mesure des années, sans conserver de preuves de l’achat.
L’article 98A II du CGI (Code Général des Impôts) définit une œuvre d’art de la manière suivante : « Sont considérées comme œuvres d’art les réalisations ci-après :
1° Tableaux, collages et tableautins similaires, peintures et dessins, entièrement exécutés à la main par l’artiste, à l’exclusion des dessins d’architectes, d’ingénieurs et autres dessins industriels, commerciaux, topographiques ou similaires, des articles manufacturés décorés à la main, des toiles peintes pour décors de théâtres, fonds d’ateliers ou usages analogues ;
2° Gravures, estampes et lithographies originales tirées en nombre limité directement en noir ou en couleurs, d’une ou plusieurs planches entièrement exécutées à la main par l’artiste, quelle que soit la technique ou la matière employée, à l’exception de tout procédé mécanique ou photomécanique ;
3° A l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie, productions originales de l’art statuaire ou de la sculpture en toutes matières dès lors que les productions sont exécutées entièrement par l’artiste ; fontes de sculpture à tirage limité à huit exemplaires et contrôlé par l’artiste ou ses ayants droit ;
4° Tapisseries et textiles muraux faits à la main, sur la base de cartons originaux fournis par les artistes, à condition qu’il n’existe pas plus de huit exemplaires de chacun d’eux ;
5° Exemplaires uniques de céramique, entièrement exécutés par l’artiste et signés par lui ;
6° Emaux sur cuivre, entièrement exécutés à la main, dans la limite de huit exemplaires numérotés et comportant la signature de l’artiste ou de l’atelier d’art, à l’exclusion des articles de bijouterie, d’orfèvrerie et de joaillerie ; »
L’annexe III du même article explique ce qu’est un objet de collection :
« Sont considérés comme objets de collection les biens suivants, à l’exception des biens neufs : 1° Timbres-poste, timbres fiscaux, marques postales, enveloppes premier jour, entiers postaux et analogues, oblitérés ou bien non oblitérés mais n’ayant pas cours et n’étant pas destinés à avoir cours ;
2° Collections et spécimens pour collections de zoologie, de botanique, de minéralogie, d’anatomie, ou présentant un intérêt historique, archéologique, paléontologique, ethnographique ou numismatique. »
Pour résumer, est considéré comme objet de collection : un objet dont la valeur ne provient pas de l’objet lui-même (par exemple l’or d’une pièce d’avant 1800) mais de son ancienneté ou de sa présence avec d’autres objets. Dans ce dernier cas c’est alors le principe de la collection.
Achat
Il existe deux grandes façons d’acheter ou de vendre une œuvre d’art.
La première est la transaction de gré à gré, réalisée directement entre particuliers ou auprès d’un professionnel (marchand d’art, antiquaire, brocanteur, galeriste). Ces professionnels ont l’obligation de tenir un registre de police, dans lequel sont consignés les biens achetés ou vendus ainsi que l’identité des acheteurs et des vendeurs.
La seconde passe par la vente aux enchères publiques, organisée par un professionnel (maison de ventes, crédit municipal). Les objets y sont généralement présentés dans un catalogue détaillant leurs caractéristiques, et exposés en vitrine avant la vente. Le jour de la vente, les enchérisseurs se manifestent à main levée ou par téléphone auprès du commissaire-priseur ; l’objet est adjugé au plus offrant, à condition que son offre atteigne le prix de réserve fixé au préalable par le vendeur. L’acheteur reçoit un ticket lui permettant de récupérer son achat et de le régler, tandis que le bordereau remis par le commissaire-priseur fait office à la fois de facture et de titre de propriété.
Côté frais, la transaction de gré à gré n’en génère aucun. Seule la vente aux enchères donne lieu à une commission, calculée en pourcentage du prix d’adjudication. Ce taux, librement fixé, se situe en général entre 15 % et 20 %.
Fiscalité
Si le détenteur d’une œuvre d’art ou d’un objet de collection n’a pas la capacité d’en prouver l’origine, le montant de la vente sera taxé à 6,5%.
Néanmoins, dans le cas d’une cession où le détenteur est capable de prouver la date et le montant d’achat, la plus-value éventuelle (plus-value des particuliers au lieu de la taxe forfaitaire sur les objets d’art) sera imposée au montant de 37,6% (19% de taxe et 18,6% de prélèvements sociaux). Au-delà de la 2ème année, un abattement s’applique à hauteur de 5% par année de détention au-delà de la 2ème année. Au bout de la 22ème année, une exonération totale s’exerce.
Aucune taxe n’est due si la valeur de l’objet n’excède pas 5 000 €.