Est-ce que je dois investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fiscales afin de réduire mon impôt sur le revenu ? Notre avis

Dans l’univers des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les SCPI fiscales sont une catégorie à part entière. Elles permettent, en contrepartie d’une durée de blocage prédéfinie, d’investir sur un portefeuille de biens immobiliers. De plus, le gérant de la SCPI s’engage à respecter les conditions permettant d’obtenir les réductions d’impôt correspondant au dispositif fiscal de la SCPI :

• Pinel : 18% à 21% de réduction d’impôt sur le revenu, selon l’engagement de location (9 ans ou 12 ans).
• Malraux : 22% à 30% de réduction d’impôt sur la part travaux de la SCPI. Cette dernière représente 50% à 60% de l’investissement. L’engagement de location est de 9 ans.

 

Les SCPI de déficit foncier. Cette solution est réservée aux tranches marginales d’impositions élevées (30%, 41% ou 45%) puisque plus le contribuable est fiscalisé plus cette stratégie est efficace. Il faut également disposer de revenus fonciers à effacer puisque la quote-part de travaux de la SCPI, souvent de 40% à 60%, sera déductible des autres revenus fonciers.

Pour rappel, vous trouverez ci-dessous les Question/Réponses correspondants à ces dispositifs :

• Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
• Afin de défiscaliser mon impôt sur les revenus, faut-il investir en Pinel ? Comment éviter les arnaques ?
• Comment optimiser la fiscalité de ses revenus grâce aux déficits fonciers ?

Déroulement de l’opération

Quatre grandes phases se succéderont :

• Une phase de collecte. La société est créée et la SCPI lève des fonds auprès des investisseurs. Au-delà de cette phase, il ne sera plus possible d’entrer, dans la SCPI.
• Une phase d’investissement et de travaux. La SCPI réalisera les investissements nécessaires pour acquérir un portefeuille de biens immobiliers. Elle devra également réaliser les travaux, permettant aux associés de la SCPI d’obtenir leurs réductions d’impôt, dans le cadre du dispositif fiscal choisi (Pinel, Malraux ou Déficit Foncier).
• Une phase de location. Il s’agit généralement de la phase la plus longue. Les biens doivent être loués afin de respecter les conditions du dispositif fiscal. Location de 9 ans dans le cadre de la loi Pinel par exemple.
• Une phase de revente et de distribution. Le gérant revendra les biens et rendra progressivement les fonds aux investisseurs.

 

Stratégie à suivre

De nombreux investisseurs acquerront ces parts de SCPI via un crédit immobilier. C’est une stratégie très utilisée par les réseaux bancaires et certains conseillers en gestion de patrimoine, afin de booster un peu la rentabilité souvent moyenne de ces placements.

Attention aux anciens crédits en cours (SCPI proches de la liquidation) sur ce type de montage. Ils sont souvent supérieurs à la rentabilité de la SCPI… une renégociation est à envisager même si la durée restante est courte. Il faut calculer le gain.

Les SCPI Pinel ont généralement de meilleures rentabilités que les SCPI Malraux, les biens étant situés dans des zones où les rendements locatifs sont plus élevés. Les biens Malraux sont souvent chers à l’achat, puisqu’ils sont situés en centre-ville avec de gros travaux à réaliser ; le rendement est donc moindre.

Enfin, sur le plan stratégique, certes l’investisseur recevra une réduction d’impôt pendant quelques années, mais il ne faut pas oublier que les parts de SCPI généreront des revenus fonciers, fiscalisés à leur tour, qui engendreront donc de l’impôt à terme.

 

Notre avis

Ayant un certain recul sur ce type de stratégie, notre avis est clairement défavorable. Les SCPI fiscales des dispositifs précédents (Robien, Besson, Scellier, Duflot…) sont liquidées ou en cours de liquidation, et le moins que l’on puisse dire est que le bilan est mitigé. Les performances ne sont pas vraiment au rendez-vous, alors que le marché immobilier est en hausse. On constate également de grandes difficultés (faibles rendement, baisses importantes de valorisation) sur des SCPI Malraux.

De plus la liquidité est quasi nulle. Généralement, nous déconseillons d’investir sur des SCPI avec un horizon de placement de moins de 10 ans. Néanmoins, celles-ci permettent de sortir en cas de besoin. Il en est généralement de même pour les SCPI fiscales, mais les conséquences sont tellement désastreuses qu’il n’est absolument pas conseillé de les revendre avant la fin de la durée de blocage : frais de transaction, reprise de l’avantage fiscal, contrepartie à trouver…

En outre, la durée de blocage liée au placement est nécessairement plus longue que la durée habituelle de l’engagement de base. Par exemple, il faut rajouter aux 12 ans d’engagement de location d’un Pinel : la période de levée de fonds, 18 mois à 2 ans de construction et mise en location. A cela s’ajoute la revente des programmes (2 à 3 ans) au terme pour assurer la liquidité à l’investisseur. La durée minimale de placement est donc de 15 ans…

Finalement, c’est le TRI (Taux de Rendement Interne) de l’opération qui sera impacté la durée du placement étant élevée. De plus, les frais de gestion continuent à être prélevés.

Une fois encore, le gain fiscal ne doit pas être la seule motivation de l’investisseur et n’est, dans le cadre d’un bon conseil, qu’une façon de maximiser le rendement de l’investisseur. Nous préférerons toujours viser de la plus-value plutôt qu’une réduction d’impôt, qui sera amputée par un investissement incertain. Finalement, le couple rendement/risque est souvent meilleur sur d’autres opérations, plus simples, et le gain final de l’opération plus favorable à l’investisseur.

A ces risques spécifiques liés aux SCPI fiscales, s’ajoutent les risques habituels des SCPI : risque locatif, risque de liquidité, risque sur le rendement…

Il nous semble que le couple rendement risque n’est pas bon sur les SCPI fiscales, même en ajoutant un crédit.

Les meilleurs SCPI fiscales sont pour nous celles de déficit foncier, à condition d’avoir des revenus élevés (et donc une tranche marginale d’imposition) et des revenus fonciers à gommer. Mieux vaut souvent jouer sur l’assiette de l’impôt que directement sur l’impôt lui-même.